U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Order under Section 34, Bench-2 (formerly Bench-4) Presiding Officer: Shri T. Venkatesh, Member Complaint No.: NCR45/08/4872/2023 Akhtar Ali Vs. Rise Projects Private Limited The complaint application was filed by the complainant against the respondent, seeking execution of a registered sale deed. In brief, the complainant's case is that he booked unit WeT—i203, 2" in the respondent's project RISE ORGANIC HOMES PHASE I, Tower-7-4, on 44.07.2048. The total price of the unit was Rs. 43,72,500,/-, against which the complainant paid Rs. 26,5,647/- to the respondent in instalments from time to time. The complainant also says that the respondent is giving him no information regarding the OC/CC. The project is not complete at the site and construction is still going on. Despite the delay in the project, the respondent is demanding Rs. 44 lakh. The complainant is ready to pay the balance amount and to have the said unit registered in his name through a sale deed.

An allotment letter cum apartment buyer agreement was executed between the parties regarding the unit on 44.07.2048. The complainant paid the amount according to the payment plan mentioned in the agreement, and up to 30.06.2023 he paid a total of Rs. 26,54,647/-. The complainant approached the respondent for possession and is ready to pay the balance amount and register the sale deed. However, even after the delivery period of 42 months expired, the respondent has failed to hand over possession despite several requests, and has threatened to cancel the allotment. The complainant has therefore filed this complaint under Section 3 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, seeking execution of a registered sale deed against the respondent. On behalf of the complainant, in support of his statement, a copy of the allotment letter cum apartment buyer agreement dated 44.07.2048 and photocopies of the receipts for the amounts deposited have been filed.

In its written reply dated 02.03.2024, the respondent stated that its project "Rise Organic Homes Phase-I" is registered with Ghaziabad RERA under registration WA-UPRERAPRI4086. The Ghaziabad Development Authority issued a certificate of completion for towers 2, 3, 4, 5, 6 and 9 of the project on 49.08.2023. The company M/s Kaif Traders approached the respondent company for booking of the unit in question. An agreement was executed between the parties regarding the unit on 44.07.2048, under which possession was to be given within 42 + 06 months from the date of execution of the agreement, or on 44.04.2023, subject to force majeure. The project was delayed because of force majeure circumstances, which were beyond the control of the respondent company. The respondent also says that during the period 20i8-202, the Hon'ble National Green Tribunal, because of environmental pollution, completely banned construction activities in Delhi NCR from time to time, which adversely affected the progress of the project. It further says that the Government of India adopted some of the strictest measures in the world to stop the spread of the COVID-49 pandemic. An offer of fit-out letter dated 42.04.2023 was issued in favour of M/s Kaif Traders. The company M/s [?] defaulted in paying four consecutive instalments from the year 20i8, which were due on 45.07.2048, 20.02.2024, 46.03.2024 and 27.0.2023. The complainant has violated the provisions of Section 49(6) of the RERA Act, 2046.

M/s Kaif [?] had chosen the construction-linked payment plan [?], and at the time of execution of the agreement the construction of the unit was about 80 per cent complete. The company M/s Kaif [?] was therefore liable to pay 80 per cent, i.e. Rs. 39,30,926,/-, at the time of execution of the agreement. However, the complainant did not pay the balance amount due as per the payment plan mentioned in the agreement, while the respondent sent various demand letters and reminder letters to the complainant asking him to pay the balance due, dated 04.02.2024, 20.02.2024, 06.03.2024, 20.04.2023, 27.04.2023 and 02.06.2023. Under the RERA Rules, 20i8 and clause 6 of the agreement, two pre-cancellation notices dated 24.04.2023 and 20.06.2023 were sent, and afterwards the unit cancellation notice dated 79.07.2023. The total price of the unit was Rs. 44,3,750/-, against which the complainant, after deduction of the GST required, paid only Rs. 24,98,265,/-. The complainant does not fall within the category of allottee under Section 2(6) of the RERA Act, 2046, because the respondent cancelled the unit in June 2023 itself, and therefore Section 48 of the RERA Act, 2046 does not apply to the present complaint. The complainant has filed this complaint with malicious intent and as an afterthought, after the unit was cancelled. The respondent company is ready to return Rs. 20,56,000/- to the complainant immediately.

In view of the above facts and circumstances, the respondent has requested that the complaint be dismissed. The respondent has filed the following documents in support of its statement: a copy of the allotment letter cum apartment buyer agreement dated 44.07.2048, the application for OC/CC, a copy of the partial completion certificate dated i9.08.2023, copies of the four NOCs, the pre-cancellation notice dated 20.06.2023, the cancellation letter, copies of the demand and reminder letters, the applicant file, and other records. The arguments of both parties were heard and the evidence available on the file was examined. On that basis the following issues were framed: (1) Whether the complainant has paid the amount according to the payment plan, and whether the process of cancelling the unit is lawful? (2) Whether the complainant is entitled to the relief sought, and whether the complainant falls within the category of allottee? Disposal of Issue No. 4 Issue No. [?] was framed to the effect of whether the complainant has paid the amount according to the payment plan or not, and whether the process of cancelling the unit is lawful. This issue has been framed on the allegations of the respondent, and the burden of proving it is on the respondent.

The complainant says that the respondent is giving no information regarding the OC/CC. The project is not complete at the site and construction is still going on. Despite the delay in the project, the respondent is demanding Rs. 44 lakh. The complainant is ready to pay the balance amount and to have the said unit registered in his name through a sale deed. An allotment letter cum apartment buyer agreement was executed between the parties regarding the unit on 44.07.208. The complainant paid the amount according to the payment plan mentioned in the agreement, and up to 30.06.2023 he paid a total of Rs. 26,54,647/-. The complainant approached the respondent for possession and is ready to pay the balance amount and register the sale deed. However, even after the delivery period of 42 months expired, the respondent has failed to hand over possession despite several requests, and has threatened to cancel the allotment. The complainant has therefore requested execution of a registered sale deed.

In reply to this, the respondent filed a written reply stating that the completion certificate for towers 2, 3, 4, 5, 6 and 9 of the project was issued by the Ghaziabad Development Authority on 49.08.2023. The company M/s Kaif [?] approached the respondent company for booking of the unit in question. An agreement was executed between the parties regarding the unit on 44.07.2048, under which possession was to be given within 42 + 06 months from the date of execution, or on 4.04.2023, subject to force majeure. The project was delayed because of force majeure circumstances, which were beyond the control of the respondent company. The respondent also says that during the period 20:8-202, the Hon'ble National Green Tribunal, because of environmental pollution, completely banned construction activities in Delhi NCR from time to time, which adversely affected the progress of the project. It further says that the Government of India adopted some of the strictest measures in the world to stop the spread of the COVID-49 pandemic. An offer of fit-out letter dated 42.04.2023 was issued in favour of M/s Kaif [?]. The company [?] Kaif Traders defaulted in paying four consecutive instalments from the year 2048, which were due on 45.07.2048, 20.02.2024, 46.03.2024 and 27.04.2023. The complainant has violated the provisions of Section 49(6) [?] of the RERA Act, 20i6. M/s Kaif [?] chose the construction-linked payment plan [?], and at the time of execution of the agreement the construction of the unit was about 80 per cent complete. The company M/s Kaif [?] was therefore liable to pay 80 per cent, i.e. Rs. 39,30,926 /-, at the time of execution of the agreement. However, the complainant did not pay the balance amount due as per the payment plan mentioned in the agreement, while the respondent sent various demand letters and reminder letters to the complainant asking him to pay the balance due, dated 04.02.2024, 20.02.2024, 06.03.2024, 20.04.2023, 27.04.2023 and 02.06.2023. Under the RERA Rules, 2048 and clause 0 of the agreement, two pre-cancellation notices dated 24.04.2023 and 20.06.2023 were sent, and afterwards the unit cancellation notice dated 49.07.2023. The total price of the unit was Rs. 44,43,750,/-, against which the complainant, after deduction of the GST required, paid only Rs. 24,98,265,/-. The complainant does not fall within the category of allottee under Section 2(6) of the RERA Act, 20i6, because the respondent cancelled the unit in June 2023 itself, and therefore Section 48 of the RERA Act, 2046 does not apply to the present complaint. The complainant has filed this complaint with malicious intent and as an afterthought, after the unit was cancelled. The respondent company is ready to return Rs. 20,56,000/- to the complainant immediately. In view of the above facts and circumstances, the respondent has requested that the complaint be dismissed.

In this regard, Section 9.2 and Section 9.3 of the Real Estate (Regulation and Development) (Rules for Agreement for Sale) Rules, 20i8 are set out below: "In case of Default by Promoter under the conditions listed above a non-defaulting Allottee is entitled to the following: i. Stop making further payments to Promoter as demanded by the Promoter. If the Allottee stops making payments, the Promoter shall correct the situation by completing the construction milestones and only thereafter the Allottee be required to make the next payment without any interest; or ii. The Allottee shall have the option of terminating the Agreement, in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7%6 unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due." Section 9.3 —

"The Allottee shall be considered under a condition of Default, on the occurrence of the following events: i. In case the Allottee fails to make payments for 2 (two) consecutive demands made by the Promoter as per the Payment Plan annexed hereto, despite having been issued notice in that regard, the Allottee shall be liable to pay interest to the promoter on the unpaid amount at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. The Promoter must not be in default to take this benefit; ii. In case of Default by Allottee under the condition listed above continues for a period beyond 3 (three) consecutive months after notice from the Promoter in this regard, the Promoter may cancel the allotment of the [Apartment/Plot] in favour of the Allottee and refund the money paid to him by the Allottee by deducting the booking amount and the interest liabilities, and this Agreement shall thereupon stand terminated. The Promoter must not be in default to take this benefit; Provided that the Promoter shall intimate the Allottee about such termination at least thirty days prior to such termination." It is important to mention clauses 7 and 6 [?] of the allotment letter cum apartment buyer agreement dated 44.07.208, which read as follows:

D. "The allottee(s) understands and agrees that the timely payment is the essence of the agreement. The Allottee(s) shall pay the balance amount of the Consideration in accordance with the Payment Plan annexed as Annexure 'A' hereto. If the payment of any of the installment is delayed by more than 3 months of its due date, then the Developer shall have the right to cancel the allotment of the Apartment without any further notice to the Allottee(s). 0. In the event, Allottee(s) fails to pay any installment(s) with interest within 3 months from the due date, the Developer shall have the right to cancel the allotment without any intimation and forfeit the entire amount of Earnest Money deposited by the Allottee(s), and the Allottee(s) shall be left with no right or lien on the said Apartment, and the Developer shall be free to sell/dispose of the same in favour of a third person. The amount paid, if any, over and above the Earnest Money shall be refunded by the Developer, without interest, after adjustment of interest accrued on the delayed payment(s), if any, due from the Allottee(s), including brokerage, and after the Company is able to dispose of the Apartment in favour of a third person."

From the above provisions it is clear that if, as per the terms and conditions contained in the agreement, the allottee/complainant does not pay the instalments of the amount due within 03 months, the respondent company has the right to cancel the allotment of the unit without any prior notice and to forfeit the earnest money deposited by the allottee. In this case, the complainant was to pay the balance amount due from time to time, in instalments, as per the Annexure-A payment plan (CLP) attached to the allotment letter cum apartment buyer agreement executed and signed between the parties, dated 4.07.20i8. In sequence, the respondent sent the complainant the fit-out letter dated 42.04.2023 and various demand letters and reminder letters dated 04.02.2024, 20.02.2024, 06.03.2024, 20.04.2023, 27.04.2023 and 02.06.2023, asking him to pay the balance due. However, the complainant did not pay the balance due in instalments according to the agreed terms of the allotment letter cum apartment buyer agreement dated 44.07.2048, in compliance with these demand and reminder letters, and did not show any positive response. Thereafter, through the pre-cancellation letters dated 24.04.2023 and 20.06.2023, and the final cancellation letter dated 49.07.2023, the respondent finally cancelled the booking of the unit allotted to the complainant. After that, the complainant filed the present complaint before the Authority on 07.08.2023.

In the circumstances described, it is clear that the respondent's process of cancelling the complainant's unit is lawful. Since the complainant has not paid the balance amount in instalments according to the payment plan mentioned in the agreement, and has violated the provisions of Section 9.2 and Section 9.3 of the Real Estate (Regulation and Development) (Rules for Agreement for Sale) Rules, 2048, and the terms stated in clauses 9 and 6 of the allotment letter cum apartment buyer agreement executed between the parties, the complainant has not performed his duties according to the terms of the agreement. Accordingly, Issue No. 04 is disposed of. Disposal of Issue No. 02 Issue No. 02 was framed to the effect of whether the complainant is entitled to the relief sought. This issue has been framed on the basis of the complainant's allegations, and the burden of proving it is on the complainant. The complainant has said that he approached the respondent for possession and is ready to pay the balance amount and register the sale deed. However, even after the delivery period of 42 months expired, the respondent has failed to hand over possession despite several requests, and has threatened to cancel the allotment. The complainant has therefore requested execution of a registered sale deed.

In reply to this, the respondent has filed a response stating that according to the RERA Rules, 2048 and clause 6 of the agreement, two pre-cancellation notices dated 24.04.2023 and 20.06.2023 were sent, and afterwards the unit cancellation notice dated 49.07.2023. The total price of the unit was Rs. 44,43,750,/-, against which, after deduction of the GST required, only Rs. 24,98,265,/- has been paid. The complainant does not fall within the category of allottee under Section 2(0) of the RERA Act, 2046, because the respondent cancelled the unit in June 2023 itself, and therefore Section 48 of the RERA Act, 2046 does not apply to the complaint. The complainant has filed the complaint with malicious intent and as an afterthought, after the unit was cancelled. The respondent company is ready to return Rs. 20,56,000/- to the complainant immediately. In view of the above facts and circumstances, the respondent has requested that the complaint be dismissed. In this regard, it is important to mention Section 44(5) of the RERA Act, which reads: "(5) The promoter may cancel the allotment only in terms of the agreement for sale: Provided that the allottee may approach the Authority for relief, if he is aggrieved by such cancellation and such cancellation is not in accordance with the terms of the agreement for sale, unilateral and without any sufficient cause."

On a perusal of the above provisions it is clear that the respondent is entitled to cancel the allotment of the unit only in accordance with the rules and terms stated in the agreement/allotment letter executed between the parties. On a perusal of all the evidence available on the file, it is clear that under the Annexure-A (CLP) payment plan attached to the allotment letter cum apartment buyer agreement dated 44.07.2048, signed by the parties, the balance amount due was to be paid by the complainant from time to time, in instalments. This was not done by the complainant. The respondent sent the fit-out letter and various demand and reminder letters asking him to pay the balance due, but despite these, the complainant did not pay the balance due. Due to this, the respondent has cancelled the allotment of the complainant's unit through the final cancellation notice dated 9.07.2023. After that, the complainant filed the complaint before the Authority on 07.08.2023. In the above situation it will be important to mention Section 2(0) of the RERA Act, which reads as follows:

(d) "allottee" in relation to a real estate project, means the person to whom a plot, apartment or building, as the case may be, has been allotted, sold (whether as freehold or leasehold) or otherwise transferred by the promoter, and includes the person who subsequently acquires the said allotment through sale, transfer or otherwise but does not include a person to whom such plot, apartment or building, as the case may be, is given on rent; From the above section it is clear that the complainant does not fall within the category of allottee under the RERA Act, because the cancellation by the respondent of the allotment of the unit given to the complainant, as per Issue No. 1, was made in accordance with Section 4(6) of the RERA Act and with the terms and conditions stated in the allotment letter cum apartment buyer agreement dated 44.07.2048. Accordingly, on the basis of all the facts and the circumstances described above, the complainant is not entitled to the relief of execution of the registered sale deed that he has sought, and the complaint is liable to be dismissed as stated above. Accordingly, Issue No. 02 is disposed of. ORDER The complainant's complaint is dismissed as stated above. The order be uploaded on the portal. The file be consigned to record. (Member) U.P. Real Estate Regulatory Authority

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2, (पूर्व पीठ-4) पीठासीन अधिकारी :- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या :- NCR45/08/4872/2023 अख्तर अली बनाम राइज प्रोजेक्ट्स प्राइवेट लिमिटेड प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध पंजीकृत सेल डीड निष्पादित कराये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना RISE ORGANIC HOMES PHASE । के टॉवर-7-4 में दिनांक 44.07.2048 को यूनिट WeT—i203, 2" पर बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 43,72,500,/- रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय--समय पर किश्तों के आधार पर 26,5,647/— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी ओ.सी./सी.सी. के सम्बन्ध में कोई जानकारी नहीं दे रहा है। साइट पर परियोजना पूर्ण नहीं है और अभी भी निर्माण चल रहा है। परियोजना में विलम्ब के बावजूद विपक्षी 44 लाख रूपये की माँग कर रहा है। शिकायतकर्ता अवशेष धनराशि का भुगतान एवं सेल डीड के माध्यम से UST यूनिट अपने नाम पर पंजीकृत कराने के लिए तैयार है। प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य एलॉटमेन्ट लेटर कम अपार्टमेन्ट बायर एग्रीमेन्ट दिनांक 44.07.2048 को निष्पादित हुआ। शिकायतकर्ता ने पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार धनराशि का भुगतान किया है, जिसका उल्लेख अनुबन्ध में किया गया था और दिनांक 30.06.2023 तक शिकायतकर्ता द्वारा कुल धनराशि 26,54,647 / -रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता ने कब्जे के लिए विपक्षी से संपर्क किया और अवशेष धनराशि का भुगतान करने एवं सेल डीड पंजीकृत करने के लिए तैयार है, परन्तु 42 माह का डिलीवरी समय पूर्ण होने के बाद भी विपक्षी कई अनुरोधों के बावजूद कब्जा देने में विफल रहा है और आवंटन निरस्त करने की धमकी दी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-3 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत पंजीकृत सेल डीड निष्पादित कराये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। Page t IO oe

| | की ओर से अपने कथन के समर्थन में एलॉटमेन्ट लेटर कम अपार्टमेन्ट बायर White दिनांक 44.07.2048 की प्रति, जमा धनराशि की रसीदें की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से लिखित जवाब दिनांकित 02.03.2024 प्रस्तुत करते हुए यह कथन किया गया है कि विपक्षी की परियोजना 'Rise Organic Homes Phase-l', गाजियाबाद रेरा में पंजीकृत है, जिसकी पंजीकरण WA-UPRERAPRI4086 है। USA परियोजना के टॉवर-2, 3, 4, 5, 6 एवं 9 के सम्बन्ध में गाजियाबाद विकास प्राधिकरण द्वारा पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक 49.08.2023 को जारी किया जा चुका है। कम्पनी मेसर्स कैफ ट्रडर्स ने उक्त परियोजना में प्रश्नगत यूनिट की बुकिंग के लिए विपक्षी कम्पनी से सम्पर्क किया था। प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य अनुबन्ध पत्र दिनांक 44.07.2048 को निष्पादित किया गया, जिसके यूनिट का कब्जा अनुबन्ध के निष्पादन की तिथि से 42 + 06 माह या दिनांक 44.04.2023 को दिया जाना था, जो कि फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों के अधीन था। प्रश्नगत परियोजना फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों के कारण विलम्बित हुई, जो कि विपक्षी कम्पनी के नियंत्रण के बाहर थीं। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि वर्ष 20i8-202 की अवधि के मध्य पर्यावरण प्रदूषण के कारण माननीय राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा दिल्‍ली एन.सी.आर. में समय-समय पर निर्माण गतिविधियों पर पूर्ण रूप से प्रतिबन्ध लगा दिया था, जिससे परियोजना की प्रगति पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ा। साथ ही यह भी कहा गया है कि भारत सरकार ने कोविड-49 महामारी के प्रसार को रोकने के लिए विश्व में कुछ सबसे कठोर कार्यवाइयों का सहारा लिया। मेसर्स कैफ ट्रडर्स के पक्ष में ऑफर ऑफ फिट आऊट पत्र दिनांक 42.04.2023 को जारी किया गया। कम्पनी मेसर्स dow ged ने वर्ष, 20i8 से लगातार चार किश्तों का भुगतान करने में डिफॉल्ट किया गया है, जो दिनांक 45.07.2048, दिनांक 20.02.2024, दिनांक 46.03.2024 एवं दिनांक 27.0.2023 तक देय थीं। शिकायतकर्ता ने रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-49(6) के प्राविधानों का उल्लंघन किया है। मेसर्स कैफ ged ने ERM fies पेमेन्ट प्लॉन का चयन किया था और अनुबन्ध के निष्पादन के समय प्रश्नगत यूनिट का निर्माण लगभग 80 प्रतिशत पूर्ण हो गया था। इसलिए TER कम्पनी मेसर्स कैफ ged द्वारा अनुबन्ध के निष्पादन के समय 80 प्रतिशत अर्थात्‌ 39,30,926,/- रूपये की धनराशि का भुगतान करने का उत्तरदायित्व था, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध में उल्लिखित पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया, जबकि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने हेतु विभिन्‍न माँग पत्र /अनुस्मारक पत्र दिनांक 04.02.2024, दिनांक 20.02.2024, दिनांक 06.03.2024, दिनांक 20.04.2023, दिनांक 27.04.2023 एवं दिनांक

Page 2 02.06.2023 को प्रेषित किये गये। रेरा नियमावली, 20i8 एवं अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर-6 के अनुसार दो पूर्व निरस्तीकरण नोटिस दिनांक 24.04.2023 एवं दिनांक 20.06.2023 तथा बाद में यूनिट निरस्तीकरण नोटिस दिनांक 79.07.2023 को भेजे गये | प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत 44,3,750/— रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकातयकर्ता द्वारा अपेक्षित जीएसटी की कटौती के उपरान्त सिर्फ 24,98,265,“- रूपये का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(6) के अनुसार एलॉटी की श्रेणी में नहीं आता है, क्योंकि उक्त यूनिट को विपक्षी ने जून 2023 में ही निरस्त कर दिया गया और इस प्रकार रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-48, प्रश्नगत शिकायत पर लागू नहीं होती है। शिकायतकर्ता ने दुर्भावनापूर्ण इरादे से एवं बाद में विचार करते हुए उक्त यूनिट के निरस्त होने के बाद प्रश्नगत शिकायत योजित की गयी है। विपक्षी कम्पनी शिकायतकर्ता को 20,56,000/- रूपये की धनराशि तत्काल वापस करने हेतु तैयार है। उपर्युक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा peated शिकायत को खारिज करने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में एलॉटमेन्ट लेटर कम अपार्टमेन्ट बायर एग्रीमेन्ट दिनांक 44.07.2048 की प्रति, ओ.सी.,/सी.सी. दिये गये आवेदन पत्र की प्रति, आंशिक पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक i9.08.2023 की प्रति, चारों एन.ओ.सी. की प्रतियाँ, प्री-कैन्सिलेशन नोटिस दिनांक 20.06.2023, कैन्सिलेशन लेटर, माँग पत्र/अनुस्मारक पत्रों की प्रतियाँ, एप्लीकेन्ट फाईल, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गई हैं। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं :- . gar शिकायतकर्ता द्वारा पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और क्‍या यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है ? 2... क्‍या शिकायतकर्ता याचित अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी है अथवा नहीं एवं क्या शिकायतकर्ता आवंटी की श्रेणी के अंतर्गत है ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु deri इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायततकर्ता द्वारा पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और क्‍या यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। | Page 3 |

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी ओ.सी.//सी.सी. के सम्बन्ध में कोई जानकारी नहीं दे रहा है। साइट पर परियोजना पूर्ण नहीं है और अभी भी निर्माण चल रहा है। परियोजना में विलम्ब के बावजूद विपक्षी 44 लाख रूपये की माँग कर रहा है। शिकायतकर्ता अवशेष धनराशि का भुगतान एवं सेल डीड के माध्यम से प्रश्नगत यूनिट अपने नाम पर पंजीकृत कराने के लिए तैयार है। प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य एलॉटमेन्ट लेटर कम अपार्टमिन्ट बायर एग्रीमेन्ट दिनांक 44.07.208 को निष्पादित हुआ। शिकायतकर्ता ने wr प्लॉन के अनुसार धनराशि का भुगतान किया है, जिसका उल्लेख अनुबन्ध में किया गया था और दिनांक 30.06.2023 तक शिकायतकर्ता द्वारा कुल धनराशि 26,54,647 //-रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता ने कब्जे के लिए विपक्षी से संपर्क किया और अवशेष धनराशि का भुगतान करने एवं सेल डीड पंजीकृत करने के लिए तैयार है, परन्तु 42 माह का डिलीवरी समय पूर्ण होने के बाद भी विपक्षी कई अनुरोधों के बावजूद कब्जा देने में विफल रहा है और आवंटन निरस्त करने की धमकी दी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा पंजीकृत सेल डीड निष्पादित कराये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी की ओर से लिखित जवाब दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि प्रश्नगत परियोजना के टॉवर-2, 3, 4, 5, 6 एवं 9 के सम्बन्ध में गाजियाबाद विकास प्राधिकरण द्वारा पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक 49.08.2023 को जारी किया जा चुका है। कम्पनी मेसर्स कैफ ged ने उक्त परियोजना में प्रश्नगत यूनिट की बुकिंग के लिए विपक्षी कम्पनी से सम्पर्क किया ar) प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य अनुबन्ध पत्र दिनांक 44.07.2048 को निष्पादित किया गया, जिसके यूनिट का कब्जा अनुबन्ध के निष्पादन की तिथि से 42 + 06 माह या दिनांक 4.04.2023 को दिया जाना था, जो कि फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों के अधीन था। प्रश्नगत परियोजना फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों के कारण विलम्बित हुई, जो कि विपक्षी कम्पनी के नियंत्रण के बाहर थीं। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि वर्ष 20:8-202 की अवधि के मध्य पर्यापरण प्रदूषण के कारण माननीय राष्ट्रीय हरित अधिकरण git (eel) एन.सी.आर. में समय-समय पर निर्माण गतिविधियों पर पूर्ण रूप से प्रतिबन्ध लगा दिया था, जिससे परियोजना की प्रगति पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ा। साथ ही यह भी कहा गया है कि भारत सरकार ने कोविड-49 महामारी के प्रसार को रोकने के लिए विश्व में कुछ सबसे कठोर कार्यवाइयों का सहारा लिया। मेसर्स कैफ cod के पक्ष में ऑफर ऑफ fhe आऊट पत्र दिनांक 42.04.2023 को जारी किया गया। कम्पनी tad कैफ ट्रडर्स ने वर्ष, 2048 से लगातार चार किश्तों का भुगतान करने में डिफॉल्ट किया गया है, जो दिनांक 45.07.2048, दिनांक 20.02.2024, दिनांक 46.03.2024 एवं दिनांक 27.04.2023 तक देय थीं। शिकायतकर्ता ने रेरा अधिनियम, 20i6 की ai-i96) के प्राविधानों का Page 4

उल्लंघन किया है। मेसर्स कैफ est ने कन्स्ट्रक्शन fees We प्लॉन का चयन किया था और अनुबन्ध के निष्पादन के समय प्रश्नगत यूनिट का निर्माण लगभग 80 प्रतिशत पूर्ण हो गंया था। इसलिए तद्नुसार कम्पनी मेसर्स कैफ ged द्वारा अनुबन्ध के निष्पादन के समय 80 प्रतिशत अर्थात्‌ 39,30,926 /- रूपये की धनराशि का भुगतान करने का उत्तरदायित्व था, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध में उल्लिखित tre प्लॉन के अनुसार अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया, जबकि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने हेतु विभिन्‍न माँग पत्र/अनुस्मारक पत्र दिनांक 04.02.2024, दिनांक 20.02.2024, दिनांक 06.03.2024, दिनांक 20.04.2023, दिनांक 27.04.2023 एवं दिनांक 02.06.2023 को प्रेषित किये गये। रेरा नियमावली, 2048 एवं अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर-0 के अनुसार दो पूर्व निरस्तीकरण नोटिस दिनांक 24.04.2023 एवं दिनांक 20.06.2023 तथा बाद में यूनिट निरस्तीकरण नोटिस दिनांक 49.07.2023 को भेजे गये। प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत 44,43,750,//- रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकातयकर्ता द्वारा अपेक्षित जीएसटी की कटौती के उपरान्त सिर्फ 24,98,265,/- रूपये का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा-2(6) के अनुसार एलॉटी की श्रेणी में नहीं आता है, क्योंकि var यूनिट को विपक्षी ने जून 2023 में ही निरस्त कर दिया गया और इस प्रकार रेरा अधिनियम, 2046 की aii, प्रश्नगत शिकायत पर लागू नहीं होती है। शिकायतकर्ता ने दुर्भावनापूर्ण इरादे से एवं बाद में विचार करते हुए उक्त यूनिट के निरस्त होने के बाद प्रश्नगत शिकायत योजित की गयी है। विपक्षी कम्पनी शिकायतकर्ता को 20,56,000/— रूपये की धनराशि तत्काल वापस करने हेतु तैयार है। उपर्युक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा verre शिकायत को खारिज करने का अनुरोध किया गया है।

इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20i8 की धारा-9.2 एवं धारा-9.3 निम्नलिखित उल्लेखित है :- "In case of Default by Promoter under the conditions listed above anon defaulting Allottee is entitled to the following: i. Stop making further payments to Promoter as demanded by the Promoter. If the Allottee stops making payments, the Promoter shall correct the situation by completing the construction milestones and only thereafter the Allottee be required to make the next payment without any interest; or ii. The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head i __________________ whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7%6 unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw jrom the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due." घारा-9.3 -—

"The Allottee shall be considered under a condition of Default, on the occurrence of the following events: i. In case the Allottee fails to make payments for 2 (two) - consecutive demands made by the Promoter as per the Payment Plan annexed hereto, despite having been issued notice in that regard the Allottee shall be liable to pay interest to the promoter on the unpaid amount at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. The Promoter must not be in default to take this benefit; ii. In case of Default by Allottee under the condition listed above continues for a period beyond 3 (three) consecutive months after notice from the Promoter in this regard, the Promoter may cancel the allotment of the [Apartment/Plot] in favour of the Allottee and refund the money paid to him by the Allottee by deducting the booking amount and the interest liabilities and this Agreement shall thereupon stand terminated. The Promoter must not be in default to take this benefit; Provided that the Promoter shall intimate the Allottee about such termination at least thirty days prior to such termination." एलॉटमेन्ट लेटर कम अपार्टमेन्ट बायर एग्रीमेन्ट दिनांक 44.07.208 के प्रस्तर-7) & 6 का उल्लेख किया जाना महत्वपूर्ण है, जो कि निम्नवत्‌ है:-

D. "The allottee(s) understands and agrees that the timely payment is the essence of the agreement. The Allottee(s) shall pay the balance amount of the Consideration in accordance with the Payment Plan annexed as Annexure 'A' hereto. If the payment of any of the installment is delayed by more than 3 months of its due date then the Developer shall have the right to cancel the allotment ० the Apartment without any further notice to the Allottee(s). 0. In the event, Allottee(s) fails to pay any installment(s) with interest within 3 months from the due date, the Developer _shall_ have the right to cancel the allotment without any intimation and forfeit the entire amount of Earnest_Money deposited by the Allottee(s) and the Allottee(s) shall be left with no right or lien on the said Apartment and the Developer shall be free to sell/dispose of the same in favour of a third person. The amount paid, if any, over and above the Earnest Money shall be refunded by the Developer, without interest, after adjustment of interest accrued on the delayed payment(s), if any, due from the Allottee(s) including brokerage and after the Company is able to dispose of the Apartment in favour of a third person.

उपरोक्त TER के अवलोकन से विदित है कि यदि आवंटी /शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध में निहित नियमों एवं शर्तों के अनुसार यदि आवंटी द्वारा 03 माह के भीतर अपनी देय धनराशि की किश्तों का भुगतान नहीं किया जाता है, तो विपक्षी कम्पनी को यह अधिकार है कि वह बिना किसी पूर्व सूचना के प्रश्नगत यूनिट का आवंटन रद्द करते हुए आवंटी द्वारा जमा की गयी अरनेस्ट मनी जब्त कर लेगा। wera प्रकरण में शिकायतकर्ता एवं वर्तमान विपक्षी कम्पनी के मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित एलॉटमेन्ट लेटर कम अपार्टमेन्ट बायर Witte दिनांक 4.07.20i8 के एनेग्जर-& पर उल्लिखित (re प्लान) के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा org fies पेमेन्ट प्लॉन (CLP) के अनुसार अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान समय-समय पर किश्तों के आधार पर किया जाना था, जिसके क्रम में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु फिट आऊट लेटर, दिनांक 42.04.2023 तथा विभिन्‍न माँग पत्र/अनुस्मारक पत्र दिनांक 04.02.2024, दिनांक 20.02.2024, दिनांक 06.03.2024, दिनांक 20.04.2023, दिनांक 27.04.2023 एवं दिनांक 02.06.2023 को प्रेषित किये गये। चूंकि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की कुल कीमत 43,72,500/— रूपये के सापेक्ष शिकायतकर्ता के कथनानुसार उनके द्वारा अभी तक कुल 26,57,647 /— रूपये का भुगतान किया गया है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा उपरोक्त माँग पत्र /अनुस्मारक पत्र के अनुपालन में एलॉटमेन्ट लेटर कम अपार्टमेन्ट बायर एग्रीमेन्ट दिनांक 44.07.2048 में सहमत शर्तों के अनुसार समय-समय पर किश्तों के आधार पर अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया Ch Page 7

और न ही कोई सकारात्मक प्रतिक्रिया दिखायी गयी, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा प्री-निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 24.04.2023 एवं दिनांक 20.06.2023 तथा अन्तिम निरस्तीकरण पत्र 49.07.2023 के माध्यम से शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट की बुकिंग को अंतिम रूप से निरस्त कर दिया गया, जिसके उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत शिकायत प्राधिकरण के समक्ष दिनांक 07.08.2023 को दर्ज की गई है। वर्णित परिस्थिति में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा किये गये शिकायतकर्ता की प्रश्नगत यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है। चूंकि शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध में उल्लिखित tre प्लॉन के अनुरूप सहमत शर्तों “किश्तों के अनुसार समय-समय पर किश्तों अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है और शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 की धारा-9.2 एवं धारा-9.3 के प्राविधानों एवं पक्षकारों के मध्य निष्पादित एलॉटमेन्ट लेटर कम अपार्टमेन्ट बायर We के प्रस्तर-9 एवं 6 में वर्णित शर्तों का उल्लंघन किया है। अतः इस प्रकार शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध पत्र में वर्णित शर्तों के अनुसार अपने कर्तव्यों का निवर्हन नहीं किया गया है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-04 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-02 बिन्दु संख्या-02 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता याचित अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी है? यह बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि उसने कब्जे के लिए विपक्षी से संपर्क किया और अवशेष धनराशि का भुगतान करने एवं सेल डीड पंजीकृत करने के लिए तैयार है, परन्तु 42 माह का डिलीवरी समय पूर्ण होने के बाद भी विपक्षी कई अनुरोधों के बावजूद कब्जा देने में विफल रहा है और आवंटन निरस्त करने की धमकी दी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा पंजीकृत सेल डीड निष्पादित कराये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि रेरा नियमावली, 2048 एवं अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर-6 के अनुसार दो पूर्व निरस्तीकरण नोटिस दिनांक 24.04.2023 एवं दिनांक 20.06.2023 तथा बाद में यूनिट निरस्तीकरण नोटिस दिनांक 49.07.2023 को भेजे गये। प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत 44,43,750,/- रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकातयकर्ता द्वारा अपेक्षित जीएसटी की कटौती के उपरान्त सिर्फ 24,98,265,/- रूपये का or Page 8 भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(0) के अनुसार एलॉटी की श्रेणी में नहीं आता है, क्योंकि उक्त यूनिट को विपक्षी ने जून 2023 में ही निरस्त कर दिया गया और इस प्रकार रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-48, प्रश्नगत शिकायत पर लागू नहीं होती है। शिकायतकर्ता ने दुर्भावनापूर्ण इरादे से एवं बाद में विचार करते हुए vat यूनिट के निरस्त होने के बाद प्रश्नगत शिकायत योजित की गयी है। विपक्षी कम्पनी शिकायतकर्ता को 20,56,000/— रूपये की धनराशि तत्काल वापस करने हेतु तैयार है। उपर्युक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा yeaa शिकायत को खारिज करने का अनुरोध किया गया है। उपरोक्त के सम्बन्ध में रेश अधिनियम की धारा-44(5) का उल्लेख किया जाना महत्वपूर्ण हैः-

] (5) The promoter may cancel the allotment only in terms of the agreement for sale: Provided that the allottee may approach the Authority for relief, if he is aggrieved by such cancellation and such cancellation is not in accordance with the terms of the agreement for sale, unilateral and without any sufficient cause. उपरोक्त VER के अवलोकन से विदित है कि उभयपक्षों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध/आवंटन पत्र में उल्‍लेखित नियमों व शर्तों के अनुरूप ही विपक्षी यूनिट का आवंटन निरस्त करने का अधिकारी है। पत्रावली पर उपलब्ध समस्त साक्ष्यों के अवलोकन से विदित है कि उभयपक्षों के मध्य हस्ताक्षरित एलॉटमेन्ट लेटर कम अपार्टमेन्ट बायर एणग्रीमेन्ट दिनांक 44.07.2048 के संलग्न एनेग्जर-& (Ae प्लान) के अनुसार अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान समय-समय पर किश्तों के आधार पर किया जाना था, जो कि शिकायतकर्ता द्वारा नहीं किया गया और विपक्षी द्वारा ; शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु फिट आऊट पत्र एवं विभिन्‍न माँग पत्र, अनुस्मारक पत्र प्रेषित किये गये, जिसके ॥ उपरान्त भी शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया, जिस कारण विपक्षी द्वारा अंतिम निस्तीकरण नोटिस दिनांक 9.07.2023 के माध्यम से शिकायतकर्ता के यूनिट का आवंटन निरस्त किया जा चुका है, जिसके उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा vera शिकायत प्राधिकरण के समक्ष दिनांक 07.08.2023 को दर्ज की गई है। उपरोक्त स्थिति में रेश अधिनियम की धारा-2(0) का उल्लेख किया जाना महत्वपूर्ण होगा, जो कि निम्नवत्‌ हैः- Page 9

(d) "allottee" in relation to a real estate project, means the person to whom a plot, apartment or building, as the case may be, has been allotted, sold (whether as freehold or leasehold) or otherwise transferred by the promoter, and includes the person who subsequently acquires the said allotment through sale, transfer or otherwise but does not include a person to whom such plot, apartment or building, as the case may be, is given on rent; उपरोक्त धारा के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम की aad) के अनुसार आवंटी की श्रेणी के अन्तर्गत नहीं है, क्योंकि निस्तारण बिन्दु संख्या-। के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का आवंटन निरस्तीकरण रेरा अधिनियम की aRt-4(6) एवं एलॉटमेन्ट लेटर कम अपार्टमेन्ट बायर एग्रीमेन्ट दिनांकित 44.07.2048 में उल्लेखित नियमों व शर्तों के अनुरूप किया गया है। अतः समस्त तथ्यों एवं वर्णित उपरोक्त परिस्थितियों के आधार पर प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता याचित पंजीकृत सेल डीड निष्पादित कराये जाने का अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है और उक्तानुसार ved शिकायत खारिज किये जाने योग्य है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-02 Pena किया जाता है। आदेश शिकायतकर्ता की शिकायत उपरोक्‍्तानुसार खारिज की जाती है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। पत्रावली दाखिल दफ्तर हो। ) bea 4 | ० slog (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण