उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 पीठासीन - बलविन्दर कुमार (सदस्य) दिनांक 24.0:20I9 ~~ शिकायत संख्या पक्षकार नाम | आवेदन फार्म |यूनिट | भुगतान की गयी तिथि,/ अनुबंध | संख्या | धनराशि wo पत्र एनसीआर।45 / 08 / 0030 /20:9 | महेश कुमार / 28-03-203 | 0-503.. | रु० 29,69,000 /- WARTS 45 / 08 / 0285 , 2049 | प्रशांत कुमार | 48-03-2042 | D-04 BO 29,09,404 /— सिंह एनसीआर445 / 08 / 0290 / 2049 | राम कुमार | 78-03-2022 | 0-204.| ¥0 28,78,502 / - एनसीआर45 /08 /0307 / 2049 | धर्मन्द्र प्रसाद | 46-03-2042 | D-30 | रु0 28,47,902 /— WreBIR45 / 08 /0342 / 2049 | दीपा गुप्ता | 23-02-203 | C-205 | ¥0 35,20040/— WARISIR45 / 08 /0489 // 2049 | मुकेश कुमार | 46-03-2023 | B-02 रु0 27,36,448 /— सिंह चमोली po TTAB 45 /08 // 0750 // 2049 | राहुल कुमार | 78-02-2023 | C-202 | रु0 26,56,984 /— बनाम एस आर बी प्रमोटर्स प्रा.लि. प्रतिनिधित्व-: परिवादी-: श्री aire कुमार, अधिवक्ता प्रतिवादी-: श्री मृत्युंजय सिंह, प्रतिनिधि परिवाद : वादीगण द्वारा यह शिकायतें प्रतिवादी के विरूद्ध योजित की गयी है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें परियोजना K M RESIDENCY गाजियाबाद से सम्बंधित है। अतः उक्त सभी परिवादों को सूचीबद्ध करते हुये एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। अभिलेखीय साक्ष्य:- Whe Page वादीगण द्वारा निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है किये गये है- 4. अनुबंध पत्र की छायाप्रति 2. बैंक खाता विवरण 3. जमा की गयी धनराशि की रसीदें 4... प्रतिउत्तर 5. . त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र 8 आवेदन फार्म

प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- . प्रतिवाद-पत्र . एग्रीमेंट टू सेल . आवेदन फार्म . लेजर एकाउन्ट , परियोजना की फोटोग्राफ . कम्पीलिशन के सम्बंध में आवेदन हेतु एकनालेजमेंट की प्रति oa +> WN S| पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में वादीगण का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना KM RESIDENCY Ghaziabad में भिन्‍न-भिन्‍न goat बुक कराई गयी थी, जिसके सापेक्ष वादीगण द्वारा उपरोक्त अंकित धनराशि प्रतिवादी को भुगतान की गयी। वादीगण के द्वारा विभिन्‍न तिथियों अर्थात वर्ष 20r2 से लेकर 2043 के मध्य युनिट बुक कराई गयी और अनुबंध पत्र पर हस्ताक्षर भी हुये। अनुबंध के अनुसार अनुबंध की तिथि से 39 माह में इकाई का कब्जा दिया जाना था परन्तु अभी तक वादीगण को इकाई का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। अतः वादीगण द्वारा इकाई का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु याचना की गयी है। हि Page 2 (ख) (ग) प्रतिवादी ने अपने प्रतिवादपत्र में यह कथन किया है कि प्रतिवादी द्वारा 400 प्रतिशत सिविल a wea का कार्य पूर्ण किया जा चुका है। प्रतिवादी द्वारा परियोजना निर्माण में विलम्ब के लिए एन जी टी के आदेश, जी एस टी, नोट बंदी कारण दर्शाया गया है। प्रतिवाद पत्र के WER 46 में यह भी अंकित किया गया है कि That the genuine efforts of the Promoter are also demonstrated from the fact that while its RERA registration is valid through December 209, it has successfully, ‘and much prior to the deadline, met the timeline and is in the process of handing over the Units to the Allottees, including the complainant herein. The

following table reveals the progress of works : PARTICULARS | NUMBER STATUS स्तन Number of 5 COMPLETE Towers A,B,C,D, & E Number of Floors | Ground + 4 | COMPLETE Floors Number of Total 407 COMPLETE Flats constructed प्रतिवादी ने यह भी कथन किया कि वह पूर्णता प्रमाण पत्र हेतु आवेदन दिनांक 09.05.2049 को किया जा चुका है। परिवादीगण द्वारा प्रस्तुत प्रतिउत्तर में प्रतिवाद पत्र के तथ्यों का खण्डन करते हुये यह कथन किया है कि अनुबंध के अनुसार जो मूलभूत सुविधायें परिवादीगण को मिलनी थी वह अभी अपूर्ण है। परियोजना का ओ.सी./सी.सी प्रतिवादी को प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी द्वारा अंतिम भुगतान में जीएसटी लगाया जा रहा A ८ Co Page 3 जोकि अवैधानिक है। परिवादीगण द्वारा यह भी कथन किया गया कि परियाजना निर्माण की तिथि निकल चुकी है जिस कारण परिवादीगण पर जीएसटी धनराशि भुगतान करने के लिए उत्तरदायी नहीं है। विचारणीय बिन्दुः- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते है:- बिन्दु संख्या- क्या परियोजना विलम्बित है ? बिन्दु संख्या-2_ क्या परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है ? बिन्दु dens: क्या प्रतिवादी द्वारा जी एस टी की मांग वैधानिक है? निस्तारण बिन्दु veri: = विचाराधीन इकाई के सम्बंध में एग्रीमेंट <

सेल के अनुसार 36 माह तथा 3 माह अतिरिक्त अवधि के साथ अर्थात मार्च 205 व 206 तक परियोजना पूर्ण किया जाना था परन्तु इकाई का कब्जा परिवादीगण को अभी तक प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी द्वारा परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में प्रतिवाद पत्र में यह अंकित किया गया है कि “ It is the humble submission of the Promoter that the delays in the timely completion of the Project were solely on account of reasons beyond its control. It was simultaneously tackling and = overcoming several unforeseeable hurdles-The subsequent change in law and the guidelines floated by the government, compliance with the orders passed by the national Green Tribunal, the onset of the Goods & Services Tax, the decline in the eae st C- Page 4 sector and the outcome of the de-monetization scheme were factors that the Promoter had not anticipated at the time of executing the Agreement with the complainant. “ परन्तु प्रतिवादी द्वारा sat तथ्यों के सम्बंध में कोई अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है। तद्नुसार बिन्दु सं0-4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु सं०-2 :- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य से स्पष्ट है कि परिवादीगण को मार्च 20i5 व 20i6 तक इकाई का कब्जा प्राप्त हो जाना चाहिए था, परन्तु अभी तक परिवादीगण को इकाई का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। अतः परिवादी विलम्बित अवधि के लिए ब्याज पाने का अधिकारी है।

इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि "Section 76(7/(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw Jrom the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the eee i222 C a“, Page 5 suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is

handed over to him is not unreasonable." अत: wed निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। इस सम्बंध में सिविल अपील सं0 6649-50 /2078 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2046. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2046 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक परिवादी विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त परिवादी मात्र ओ.सी. “कर, Pe CY Page 6 अधिपत्य किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,पटटा विलेख के प्रारूप के vee 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिमाषित है, जिसमें wea 9 () में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. " 8: Pe give Page 7

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी eax oii) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि विलंबित है, तो विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 3: जी एस टी के सम्बंध में यदि प्रतिवादी द्वारा जीएसटी के मद में कोई धनराशि अदा की गयी है तो प्रतिवादी परिवादी को साक्ष्यों सहित विवरण उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें और परिवादी का प्रो-रेटा शेयर बताते हुये अनुपातिक तौर पर जीएसटी की धनराशि प्राप्त करें। तद्नुसार बिन्दु संख्या 3 निर्णीत की जाती है।

विश्लेषण :- उपरोक्त विचारण बिन्दुओं के निस्तारण में प्रस्तुत हुये साक्ष्यों एवं तर्को से स्पष्ट होता है कि परिवादीगणों को अभी तक इकाई का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी ने ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया है जिससे उसके परियोजना में हुये विलम्ब को न्यायोचित ठहराया जा सके। इससे स्पष्ट है कि परियोजना में हुये विलम्ब का पूर्ण उत्तरदायित्व प्रतिवादी पर है। प्रतिवादी ने आवंटियों को अप्रैल 209 में ईमेल के माध्यम से फिट आउट के लिए ऑफर ऑफ पोजेशन जारी किया, ईमेल की प्रति पत्रावली पर उपलब्ध है। प्रतिवादी ने प्रत्येक टॉवर पूर्ण होने की स्थिति एक तालिका में दर्शित की है तथा प्रतिवादी द्वारा सबमिशन ऑफ कम्पीलिशन ड्राइंग हेतु आवेदन दिनांक 09.05.209 गाजियाबाद विकास प्राधिकरण प्राप्ति पत्र प्रस्तुत किया है जिससे स्पष्ट है कि परियोजना पूर्ण है। ऐसी स्थिति में इकाई का कब्जा दिये जाने के सम्बंध में हुये विलम्ब के लिए परिवादी कब्जा के समय ब्याज Wet Ho अधिकारी है। fv Page 8 नैसर्गिक न्याय के सिद्धान्तों के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादी को कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि परिवादी को आवंटित इकाई का कब्जा (physical possession) मार्च 2020 तक ओ.सी / सी.सी के साथ उपलब्ध करायें।

(a) परिवादीगण व प्रतिवादी के मध्य हुये हस्ताक्षारित आवेदन फार्म के wea संख्या 7.2 में उल्‍लेखित विलम्बित अवधि का ब्याज vad तालिका में उललेखित आवेदन फार्म तिथि से 39 माह उपरांत से दिनांक 30.04.206 तक देय होगा। दिनांक 04.05.206 से ओ.सी (occupation certificate) प्राप्त करने या ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि, जो भी बाद में हो तक |॥८।११+१% की दर से ब्याज/दण्ड देय होगा। इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) किया जायेगा। (ग) परिवादीगण द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो रेरा अधिनियम की धारा 2(Za)(i) के अधीन उस विलम्बित अवधि का ब्याज विपक्षी प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु ब्याज MCLR+% की दर से अधिक देय नहीं होगा। gna Page 9 (घ) प्रतिवादी जीएसटी के सम्बंध में परिवादी को साक्ष्यों सहित विवरण प्रस्तुत करें तद्नुसार परिवादी से जीएसटी के सम्बंध में धनराशि प्राप्त करें। इस आदेश का उल्लंघन उ0प्र० भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:-22.04.2020 (बलविन्दर कुमार) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 40