उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-02 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 20:6 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:- sto दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम।| शिकायत संख्या “ov यूनिट न0 पत्रावली पप | आवंटन की | अनुबंधानुसार ््ि TIA उपलब्ध Weve तिथि कब्जा दिये do के अनुसार जमा जाने की तिथि धनराशि रु0 l ८९45/04/93]9/2022 | दीप्ति पांडे सी t0-S02 | Go 67,90,776/ | 42.09.2074 | मार्च 20I8 तथा | यूनिट का 6 माह अनुग्रह | कब्जा व अवधि अर्थात विलम्बित अवधि सितम्बर 208 | का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। 2. | NCRI45/07/9680/2022 | कशिश जिलानी व | सी 7707 | रु० 68,49,4747 | 73.0420:8 | दिसम्बर 20I9 | यूनिट का तथा 6 माह कब्जा व 38 जिलानी अनुग्रह अवधि | विलम्बित अवधि अर्थात जून का ब्याज 2020 दिलाये जाने का अनुरोध किया —_ _| गया है। बनाम प्रतीक रियलटर्स इंडिया प्रा.लि. शिकायतकर्ता दीप्ति पांडे के साथ 04 अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध परिवाद योजित की गयी है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें एक ही परियोजना Grand Carnesia से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- NCRI45/04/939/2022 दीप्ति पांडे की पत्रावली अग्रणी परिवाद रहेगी। शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह परिवाद संस्थित की गयी है। संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Grand Carnesia At Prateek Grand City 4 यूनिट Wea-C0 502 बुक की गई थी 4 व्व्ञाजज।जज:खणप््ा

जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा wo 67,90,776/— विपक्षी को भुगतान की गई है। शिकायतकर्ता ने कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्तागण की ओर से अपने परिवाद के समर्थन में आवंटन पत्र, त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र, एकाउंट स्टेटमेंट व प्रतिउत्तर पत्र-(दीप्ति पांडे) की छायाप्रति दाखिल की गई है। शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि संख्या (रु0) ्ं शिकायतकर्ता-दी प्ति पां 2.04.2023 रु0 67,94,530 / कस्टमर लेजर सशिकायतकर्ता- “ | | --कशिश जिलानी 06.04.2022 BO 68,49,473.75 / एप्लिकेंट लेजर | faa की ओर से लिखित आपत्ति दाखिल की गई जिसमें यह उल्लिखित है कि (अग्रणी) शिकायतकर्ता को यूनिट संख्या vi-0/502 आवंटित की गई थी। विपक्षी ने पूर्व में ही शिकायतकर्ता को ऑफर ऑफ पजेशन जारी कर दिया है और दिनांक 44.02. 2024 को अंतिम मांग पत्र भी जारी किया है। विपक्षी को वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त होने के उपरांत विपक्षी ने दिनांक 0:.02.202 को ओ.सी हेतु आवेदन किया है। शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि का भुगतान न किये जाने पर दिनांक 05.04.2022 को अनुस्मारक पत्र प्रेषित किया गया। विपक्षी और (अग्रणी) शिकायतकर्ता के मध्य दिनांक 42.09.2044 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा सितम्बर 208 तक दिया जाना था।

माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा दिल्‍ली एनसीआर में प्रदूषण होने के कारण निर्माण कार्य दिनांक 04.44.2049 से 09.:220I9 तक बंद किये जाने का आदेश पारित किया गया। इसके उपरांत माननीय न्यायालय द्वारा फरवरी 2020 तक निर्माण कार्य बंद किये जाने का आदेश पारित किया गया। तत्पश्चात्‌ कोविड-49 महामारी के कारण निर्माण कार्य बाधित हुआ। विपक्षी द्वारा परियोजना में हुये विलम्ब के लिए यह कारण दर्शाये गये है कि परियोजना में अगस्त-सितम्बर 2044 में निर्माण कार्य प्रारम्भ होने के बाद माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re संख्या सी-9857 / 2045 उत्तर रेलवे दूर संचार व 43 अन्य बनाम स्टेट ऑफ यूपी व 44 अन्य में आदेश दिनांक 49.02.2045 में Status Quo होने का संदर्भ अंकित किया गया है। विपक्षी ने प्राधिकरण द्वरा शिकायत संख्या एनसीआर445 /02/7757 /202 व एनसीआर(45 / 05 // 94974 / 2022 दिनांक 44.09.2022 का संदर्भ अंकित किया है जिसमें दिनांक i9.02.20i5 से 6.08.2046 तक जीरो पीरिएड माना गया है। अतः विपक्षी द्वारा परिवाद निरस्त किये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता-दीप्ति पांडे की ओर से प्रतिउत्तर प्रस्तुत किया गया जिसमें यह उल्लिखित किया है कि परियोजना की भौतिक निरीक्षण दिनांक 26.44.2022 के अनुसार 88-90 प्रतिशत निर्माण कार्य पूर्ण हो चुका है तथा फिनिशिंग का कार्य चल रहा है। विपक्षी द्वारा भेजा गया ऑफर ऑफ पजेशन अवैधानिक है क्योंकि यूनिट अभी तक पूर्ण नहीं है। विपक्षी को टॉवर-4 का सी.सी प्राप्त हो गया है परन्तु टॉवर-40 का सी.सी आज तक प्राप्त नहीं हुआ है। शिकायतकर्ता ने विपक्षी को 400 प्रतिशत धनराशि भुगतान कर दिया है। अतः शिकायतकर्ता ने कब्जे के साथ दिनांक 04.09.2048 से भौतिक कब्जा दिये जाने की तिथि तक ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। उभयपक्ष के dol को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित प्रश्न विरचित किये गये है :- 4. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 2. क्‍या शिकायतकर्तागण को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न संख्या-4 प्रश्न संख्या-। इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। 3 या ज्जछ--

विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में यह उल्लेख किया गया है कि दिल्‍ली एनसीआर में प्रदूषण के कारण एन.जी.टी, माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश व कोविड-49 महामारी के कारण निर्माण बंद था। विपक्षी द्वारा लिखित जवाब में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 940 /20:7 विक्रम चटर्जी व अन्य बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया व अन्य का तथा यूपपी.रेरा पीठ के द्वारा पारित आदेशों का संदर्भ अंकित किया गया है। विपक्षी की ओर से यह भी अंकित किया गया है कि माननीय उच्च न्यायालय के आदेश दिनांक 49.02.20i5 से यथास्थिति बनाये रखने का आदेश था जो दिनांक 44.02. 2046 तक प्रभावी रहा तथा इस अवधि को फोर्स मैज्योर अवधि माने जाने का विपक्षी ने तर्क रखा है। उक्त के संदर्भ में यह उल्लेख करना आवश्यक है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940,/207 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया हैः- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्राकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में कोविड-49 महामारी के अतिरिक्त अन्य ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई है।

कोविड-49 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण 4 Ss मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये विपक्षी कोविड-49 के अतिरिक्त अन्य किसी आधार पर फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-4 Prana किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2:- प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? उक्त यूनिट के सापेक्ष अग्रणी शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य दिनांक 42.09.2044 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ। आवंटन पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा मार्च 2048 तथा 6 माह aque अवधि के साथ अर्थात सितम्बर 2048 तथा अन्य उक्त शेष शिकायतकर्तागण को तालिका में अंकित तिथि तक कब्जा प्राप्त होना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है।

विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति में यह अंकित किया गया है कि माननीय उच्च न्यायालय के आदेश दिनांक 49.02.2045 से यथास्थिति बनाये रखने का आदेश था जो दिनांक 44.02.206 तक प्रभावी रहा जिस कारण इस अवधि को फोर्स मैज्योर अवधि माने जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी ने यह भी तर्क प्रस्तुत किया है कि विपक्षी को वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र और अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्ति हेतु आवेदन किया जा चुका है। पत्रावली का अवलोकन किया जिससे यह विदित हुआ है कि परियोजना पूर्ण होने के सम्बंध में विद्युत अनापत्ति प्रमाण पत्र दिनांक 09.04.2024, लिफ्ट प्रमाण पत्र दिनांक 22.2.2020, rarer अनापत्तति प्रमाण पत्र दिनांक 04.04.2024 व अग्नि सुरक्षा प्रमाण पत्र दिनांक 47.:2.2020 की प्रति व दिनांक 04.02.2024 को ओ.सी हेतु आवेदन किये जाने का प्रार्थना पत्र पत्रावली पर उपलब्ध है। 5 5ा =e पत्रावली के अवलोकन से यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी ने यथास्थिति आदेश के दौरान भी शिकायतकर्ता से धनराशि की मांग की गई और शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि का भुगतान किया गया है। इससे स्पष्ट है कि विपक्षी ने यथास्थिति के दौरान भी निर्माण किया है जिस कारण विपक्षी इस अवधि का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। उपरोक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि शिकायतकर्तागण को अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा सितम्बर 208 व जून 2020 में प्राप्त होना था परन्तु अभी तक प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति के साथ आंशिक पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक 76.06.202 दाखिल की गई जिसमें यह अंकित है कि दिनांक 46.06.2024 को टॉवर WW, सी-2, सी-3 व सी-4 का आंशिक पूर्णता प्रमाण पत्र निर्गत किया जा रहा है जिसमें टॉवर सी-40 के सम्बंध में कोई उल्लेख नहीं है।

इस प्रकार परियोजना करीब 3 से 5 वर्ष से अधिक विलम्बित रही है। चूंकि शिकायतकर्तागण ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है जिस कारण शिकायतकर्तागण को कब्जे के साथ विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील to ce4o-so/20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " 6 —_——o) उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(0) lays down that if the promoter fails to complete

or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक. देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की 7 —S

गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के WAR 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें WEIR 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: "

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी were 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I ofa की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)(0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर पीरिएड के सम्बंध में समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है जिसमें विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। उपरोक्त तथ्यों एवं न्याय नजीरों के आधार पर शिकायतकर्तागण यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी है। TAR प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण को आवंटित यूनिट का अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर फरवरी 2024 तक ओ. सी/सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय Cry शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

विपक्षी, अग्रणी शिकायतकर्ता को दिनांक 0t.:0.20i8 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि GO 67,90,776/-.पर MCLR+] प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03. 2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। Vad तालिका में क्रम संख्या 2 पर अंकित शिकायतकर्ता के प्रकरण में आवंटन पत्र,/अनुबन्ध के अनुरूप तालिका में अंकित कब्जा दिये जाने की तिथि के उपरांत से शिकायतकर्ता के सम्मुख अंकित धनराशि रु0 68,49,474/ पर ब्याज की गणना उपरोकतानुसार की जायेगी। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(zay(i) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 9 इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये।

इस आदेश का Verda भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी ert ae इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर 40