E-Court U.P. Real Estate Regulatory Authority Regional Office, H-469, Gamma-2, Greater Noida, Gautam Buddha Nagar-204308. Hearing Bench-04 (formerly Bench--04-A) Shri Sanjay R. Bhoosreddy, Hon'ble Chairman Complaint Number: NCR45/07/96577/2022 Sanjay Kalra and Bharat Bhushan versus Mahalaxmi Buildtech Limited Order under Section-38, 40(2) and 63 The applicant/complainant's complaint was presented for final arguments through video conferencing on date 44-72-2004. On call, learned advocate Ms. Aarushi, proxy advocate for learned advocate Shri Fre Kumar, appeared on behalf of the applicant/complainant, and learned advocate Ms. Shweta Tiwari appeared on behalf of the respondent/builder. Thereupon, hearing the arguments of learned advocates for both parties in detail, the Bench reserved the file for order on date 44-72-2024 itself, directing both parties to upload and file their respective written arguments on the RERA complaint page within the next os days, but no written arguments have been uploaded and filed by both parties on the RERA complaint page.

The main objective of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20:6 is that the interests of consumers in the real estate sector be protected and disputes be expeditiously disposed of. For achieving this objective, responsibilities and powers have been conferred upon the Authority under the RERA Act. The duties of the Authority are mentioned in Section-34(9) of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20॥6. The following provision is made in Section-34(9):- “34(g) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;” Page | of 7 E-Court As per the provisions of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, the Authority has been empowered that if obligations cast upon the promoter are violated by the promoter, the Authority may impose penalty or interest under this Act and the rules and regulations made thereunder. Section-38 of the RERA Act is as follows:-- “38. (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure.

(3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India.” Section-40 of the RERA Act is as follows:— 40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such Page 2 of 7 E-Court order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed.

Under Section-63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 206, the Authority has been given the power that if the promoter fails to comply with the order of the Authority, the Authority may impose penalty against the promoter up to 05 percent of the estimated cost of the real estate project of the promoter. Section-63 is as follows:- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” Here it is noteworthy that Section-40 falls under Chapter-5 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, which relates to the Real Estate Regulatory Authority, and Section-63 falls under Chapter-8 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 206, which relates to offences, penalties and adjudication. From the above provisions it is clear that under the RERA Act, the Authority is empowered to execute its orders under Section-40 upon non-compliance of orders by the promoter and impose penalty on the promoter under Section-63. The Authority can take both actions simultaneously.

In the case in question, the complainant applied through the RERA portal for execution of the order, on which the Authority issued notice to the respondent directing it to comply with the order passed by the Bench under Section-34 on date 06-03-2023 and submit a compliance report by date 45-06-2023, but no compliance report was made available by the respondent. The Authority, issuing show-cause notice dated 20-06-2023, directed the respondent to comply with the said order by date 05-07-2023 and submit a compliance report, but no compliance report has been filed by the respondent. Notice under Section-63 was issued by the Authority, in furtherance of which hearing was conducted by the Bench on date 22-09-2023, date 47-44-2023, date 29-44-2023, Page 3 of 7 E-Court date 24-0!-2024, date 42-04-2024, date 28-06-2024, date 04-09-2024, date 25-09-2024 and date 44-42-2024.

The respondent company, filing its undated written compliance report, stated that the project in question was completed by them in the year 206, and an application was made before the competent authority for obtaining completion certificate on date 28-7-2046. Therefore, the project in question falls under the category of deemed OC/CC on the basis of RERA office order dated 46-09-2049. In support of its aforesaid statement, the respondent company cited the order dated 20-44-2020 passed in Complaint No.: 5207870906 "Akhilesh Kumar Yadav versus Mahalaxmi Buildtech Limited". Against the total cost of the unit in question Rs. 37,65,000,//- no amount was paid by the applicant/complainant, but a credit note of Rs. 7,65,000,/- was issued by Ansal Hi-Tech Townships Limited on account of cancellation of another unit of the applicant/complainant. The said credit note was to be adjusted by Ansal or the complainants on account of money or goods, but this was never done by the parties till disposal of the case. Adjustment of the said credit note was accepted by the respondent company as per terms mentioned in clause-04 of allotment letter dated 20-09-2020. Citing various facts/assertions in support of its statement, the respondent company requested that the applicant/complainant be directed to remain with the respondent company until resolution with Ansal Hi-Tech Townships Limited regarding the points of the credit note, as the respondent company hopes that the points regarding the credit note will be resolved soon and immediately after resolution of the points, possession of the unit in question will be made available to the applicant/complainant.

In support of its statement, the respondent filed a copy of order dated 20-44—-2020 passed in Complaint No.: 5207870906 "Akhilesh Kumar Yadav versus Mahalaxmi Buildtech Limited", copy of order dated 46-04-2023 passed by the Hon'ble High Court in Writ (C) No.: 39668 /2022, and copy of letter dated 28-06-2023. The applicant/complainant, filing their written reply dated 24-09-2024, stated that the total cost of the unit in question was Rs. 37,65,976//-, against which an amount of Rs. 37,76,000 /— was paid by the applicant/complainant. Possession of the unit in question was to be provided by the respondent company by date 29-06-2049. In compliance with the order passed by the Bench under Section-34 on date 06-03--2023, delay interest has not been paid by the respondent company based on delay in giving possession. Completely refuting all facts/assertions made in the compliance report submitted by the respondent company and mentioning various facts/assertions in support of their statement, the applicant/complainant requested to provide physical possession of the unit in question and award interest for the delayed period in compliance with the order passed by the Bench under Section-34 on date 06-03--2023. In support of their statement, the applicant/complainant filed a copy of the order passed by the Bench under Section-34 on date 06-03-2023, photocopies of various photographs, and other documents.

I heard the arguments of the learned advocates of both parties in detail and duly perused all evidence and material available on record. In respect of the complaint in question, the Bench passed the following order along with other complainants under Section-34 on date 06-03-2023:- "1. The respondent is directed to ensure giving possession of the complainants' units after completing all amenities as per the agreement/allotment letter along with OC/CC by date 3!-03-2023 and execute registration as per rules after demanding the payable amount. 2. The respondent ensure paying interest at MCLR+1 percent as delay interest on the amount deposited by the complainant from date 30--.086-2079 till the date of obtaining OC/CC or the date of offer of possession, whichever is later. This interest amount will be adjusted against the amount payable towards final payment. If the interest amount exceeds the payable amount, it will be refunded to the complainant. Keeping in view the force majeure period due to Covid-19, interest shall not be calculated for delay in the project from date 25-03-2020 to date 25-09-2020. Also, if there are any overdue amounts of the complainant, no interest shall be payable for this period on that either. In the case of the other complainant, delay interest shall be calculated as above in accordance with the allotment letter/agreement.

3. The respondent is directed that as per Section-2(za)(i) of the RERA Act, 2076, if after the amount became due, the rate of interest charged by the promoter due to default of the allottee, interest at the same rate shall also be given to the allottee upon default by the promoter. Therefore, on delayed payment, interest will be payable by the complainant also at MCLR+1 percent. Page 5 of 7 If more than this rate has been charged from the allottee after the amount became due, the interest amount for the delayed period shall also be calculated at the same rate. A copy of this order be placed on the concerned file and calculation of amount and interest in the other case be made in accordance with the principle laid down in this order. Violation of this order shall be punishable under Section-63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2076 and other provisions of the Act. The order be uploaded on the portal. If this order is not complied with by the respondent, the complainant shall have the right to get its order executed through the RERA Authority."

From perusal of the order passed by the Bench under Section-34 on date 06-03-2023, it is clear that the respondent was directed to provide possession along with OC/CC after completing all amenities of the unit in question as per the agreement/allotment letter by date 3!-03--2023, execute registration, and pay payable delay period interest, but no such evidence/proof has been uploaded/submitted on the RERA complaint page along with its undated compliance report by the respondent, from which it could be clear that in compliance with the order passed by the Bench under Section-34 on date 06-03-2023, the respondent company has at present provided physical possession of the unit in question to the applicant/complainant, settled the final account, and executed registration. Rule-24 of the RERA Rules, 20i6 provides the manner of implementation of the orders and directions of the Authority. Rule-24 of the RERA Rules, 20i6 is as follows:-

“24. Manner of implementation of order, direction or decisions of the adjudicating officer, the Authority or the Appellate Tribunal. For the purpose of sub-section (2) of Section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority Page 6 of 7 E-Court or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain.”

Therefore, in view of the above-described facts and all circumstances, the file is referred under powers vested in Rule-24 for hearing before the Hon'ble Adjudicating Officer on date 40-03-2025 for proceedings of physical possession and registration of the unit in question in accordance with paragraph-04 of the order passed by the Bench under Section-34 on date 06-03-2023. Secretary, U.P. RERA ensure taking action as per rules for issuing recovery certificate for the amount of delay period interest payable by the respondent before date 28-02-2025 in accordance with paragraph-02 of the order dated 06-03--2023 in the case, and make the file available to the Hon'ble Adjudicating Officer before the date of hearing. If during the proceedings of Rule-24 the Hon'ble Adjudicating Officer finds that timely compliance of the order under Section-34 dated 06-03--2023 is not being ensured by the respondent/promoter, then in such circumstance the Hon'ble Adjudicating Officer may remit the case back to the Bench for taking action under Section-63 of the RERA Act. The order be uploaded on the portal. Date: 05--02-2025. (Sanjay R. Bhoosreddy) Chairman, RERA. Page 7 of 7

E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-0॥ (पूर्व में पीठ--04-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCR45/07/96577/2022 संजय कालरा एवं भरत भूषण बनाम महालक्ष्मी बिल्डटेक लिमिटेड आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 = 2शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 44-72-2004 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी/ शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री Fre कुमार की प्रॉक्सी अधिवक्ता सुश्री आरूषी उपस्थित हुईं तथा विपक्षी / बिल्डर की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री श्वेता तिवारी उपस्थित हुईं। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cat को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 44-72-2024 को ही सुरक्षित कर, उभय पक्षों को आगामी os दिनों के अन्दर अपनी-अपनी लिखित बहस रेरा कम्प्लेन्ट पेज़ पर अपलोड एवं दाखिल करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु उभय पक्षों द्वारा कोई लिखित बहस रेरा pace पेज पर अपलोड एवं दाखिल नहीं की गयी है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 का मुख्य उद्देष्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों ar SH निस्तारण किया जाए। इस उददेष्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा षक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(9), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20॥6 में प्राधिकरण के कष्त्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(9) में निम्नलिखित प्राविधान हैः-

“34(g) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;” Page | of 7 E-Court E भू-सम्पदा (विनियमन vd विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनालटी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ है:- “38. (I) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own pro cedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India.” रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ है:-

40. (३) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such Page 2 of 7 E-Court order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक dared} लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:-

“63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, षास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पश्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 45-06-2023 तक पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 06-03-2023 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी।

प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस, दिनांक 20-06-2023 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 05-07-2023 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं किया गया है। प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई, दिनांक 22-09-2023, दिनांक 47-44-2023, दिनांक 29-74-2023, Page 3 of 7 f E-Court a 20-09-2020 के प्रस्तर-04 में उल्लिखित शर्तों के अनुसार स्वीकार किया गया। विपक्षी दिनांक 24-0:-2024, दिनांक 42-04-2024, दिनांक 28-06-2024, दिनांक 04--09-2024, दिनांक 25-09-2024 एवं दिनांक 44--42-2024 को की गयी।

विपक्षी कम्पनी द्वारा अपनी लिखित अनुपालन आख्या तिथि रहित दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना वर्ष, 2046 में पूर्ण करते हुए, दिनांक 28-44-2046 को सक्षम प्राधिकरण के समक्ष पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त करने हेतु आवेदन किया गया था। इसलिए प्रश्नगत परियोजना रेरा कार्यालय आदेश, दिनांक 46--09--2049 के आधार पर डीम्ड ओ.सी./सी.सी. की श्रेणी में आती है। विपक्षी कम्पनी द्वारा अपने कथन उपर्युक्त कथन के समर्थन में शिकायत संख्या: 5207870906 “अखिलेश कुमार यादव बनाय महालक्ष्मी बिल्डटेक लिमिटेड” में पारित आदेश, दिनांक 20-44-2020 का उल्लेख किया गया है। प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत रू.37,65,000,//- के सापेक्ष प्रार्थी/ शिकायतकर्ता द्वारा किसी भी धनराशि का भुगतान नहीं किया गया, बल्कि अंसल हाई-टेक टाऊनशिप लिमिटेड द्वारा प्रार्थी/ शिकायतकर्ता की अन्य यूनिट को निरस्त करने के सापेक्ष रू.7,65,000,/- के मद में एक क्रेडिट नोट जारी किया गया। vat क्रेडिट नोट को अंसल या शिकायतकर्ताओं द्वारा धनराशि या सामान के मद में समायोजित किया जाना था, परन्तु प्रकरण के निस्तारण तक पक्षकारों द्वारा ऐसा कभी नहीं किया गया। wat क्रेडिट नोट का समायोजन विपक्षी कम्पनी द्वारा आवंटन-पत्र, दिनांक

कम्पनी द्वारा अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों ,//अभिकथनों का उल्लेख करते हुए, प्रार्थी / शिकायतकर्ता को क्रेडिट नोट के बिन्दुओं के सम्बन्ध में अंसल हाई-टेक टाऊनशिप लिमिटेड के साथ समाधान होने तक विपक्षी कम्पनी के साथ बने रहने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है, क्योंकि विपक्षी कम्पनी को आशा है कि क्रेडिट नोट के सम्बन्ध में बिन्दुओं का शीघ्र ही निस्तारण कर लिया जायेगा और बिन्दुओं के निस्तारण के ged बाद ही प्रार्थी,/शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध करा दिया जायेगा। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में शिकायत संख्या: 5207870906 “अखिलेश कुमार यादव बनाम महालक्ष्मी बिल्डटेक लिमिटेड” में पारित आदेश, दिनांक 20-44—-2020 की प्रति, रिट (सी) नं.: 39668 / 2022 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश, दिनांक 46-04-2023 की प्रति, पत्र, दिनांक 28-06-2023 की प्रति दाखिल की गयी है। प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा अपना लिखित जवाब, दिनांक 24-09-2024 दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत रू.37,65,976//- थी, जिसके सापेक्ष प्रार्थी/ शिकायतकर्ता द्वारा रू.37,76,000 /— की धनराशि का भुगतान किया गया। विपक्षी कम्पनी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, दिनांक 29-06-2049 तक प्रदान किया जाना था। पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 06-03--2023 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी द्वारा कब्जा देने में हुए विलम्ब के आधार पर विलम्ब ब्याज का भुगतान नहीं किया गया है। विपक्षी कम्पनी द्वारा प्रस्तुत अनुपालन आख्या में किये Page 4 of 7 E-Court

| समस्त तथ्यों / अभिकथनों का प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों / अभिकथनों का उल्लेख कर, पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 06-03--2023 के अनुपालन में प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध कराये जाने एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 06-03-2023 की प्रति, विभिन्‍न फोटोग्राफ्स आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cat को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का were परिशीलन किया। yeaa शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत दिनांक 06-03-2023 को अन्य शिकायतकर्ता के साथ निम्न आदेश पारित किये गये :- ‘facet को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकतगयिण की यूनिट्स्‌ की अनुबन्ध,//आवंटन पत्र के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर कब्जा दिनांक 3!-03-2023 तक ओसी,/ सी सी सहित देना सुनिश्चित करें और देय RIT शुल्क ANT कर नियमानुसार एजिस्ट्री करायें/

विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 30--.086-2079 से ओ सी सी सी. आआप्त किये जाने की (तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की (तिथि जो भी बाद में तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर foray ब्याज के रूप में ॥4८7/९+7 प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें/ ब्याज की यह धनराशि MIT TAT की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से आधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी / कोविड--79 के कारण फोर्स Hoar पीरियड को Gerd रखते हुए दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए ora हेतु ब्याज की यणना नहीं की जायेगी/ साथ ही यदि शिकायतकर्ता का ee अतिदेय (Over Dues) & तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्ता के प्रकरण में आवंटन पत्र॒//अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्तानुसार विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी | विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि er अधिनियम 20:6 की धार-2(60)/() के अनुसार यदि WT ML होने के बाद Bie ब्याज दर WIS के डिफॉल्ट से ग्रोमोटर द्वारा लिया जाता है तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी ona को दिया जायेया। अतः विलग्बित yrard पर थिकायतकर्ता द्वारा भी ४८१+। ग्रतिशत की ब्याज Page 5 of 7 : ( 4 E-Court ss से ब्याज देय होगा/ यदि इससे अधिक दर से कोर्ड धनराशि KT लायू होने के बाद आवंटी से fora ag cf ययी है तो विलम्बित अवधि eg ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से यणना की जायेगी । इस आदेश की एक ater सम्बन्धित पत्रावली पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की अन्य मासले में गणना की जायेगी /

इस आदेश का उललघंन थ्रू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम 2046 की धार-69 तथा अन्य चुसंयत ग्राविधानों के अन्तर्यत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता हैं. तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि RT प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा TPT |” उपर्युक्त पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 06-03-2023 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी को दिनांक 33--03--2023 तक प्रश्नगत यूनिट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध/आवंटन-पत्र के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित | अवधि का ब्याज अदा करने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा अपनी अनुपालन आख्या तिथि रहित के साथ ऐसा कोई साक्ष्य /प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड / प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 06-03-2023 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी,/ शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देते हुए, अंतिम अकाउन्ट सैटेल कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। रेरा नियमावली, 20i6 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है। रेरा नियमावली, 20i6 का नियम-24 निम्नवत्‌ है:-

| Manner of implementation of order, direction or decisions of the adjudicating officer, the Authority or the Appellate Tribunal.— For the purpose of sub-section (2) of Section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory Page 6 of 7 E-Court authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain.” अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 06-03-2023 के प्रस्तर-04 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट के भौतिक कब्जे एवं रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 40-03-2025 को संदर्भित की जाती है।

सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 06-03--2023 के प्रस्तर-02 के अनुसार दिनांक 28-02-2025 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 06--03--2023 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 05—02—2025. (संजय आर. भूसरेड्डी) अध्यक्ष, रेरा | Page 7 of 7