उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर पीठ-3 परिवाद संख्या : एनसीआर445 / 07 / 78278 / 2024 शुभम बंसल निवासी- 306ए, महागुन मौजेक-4 सेक्टर 4 वैशाली, गाजियाबाद A लि मद मिल परिवादी बनाम प्रतीक रियलटर्स इण्डिया प्रा.लि पता- के के 42 कवि नगर, गाजियाबाद | ee cee प्रतिवादी पीठासीन - भानु प्रताप सिंह, (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादी :- सुश्री यासमीन अंसारी, अधिवक्ता प्रतिवादी :- श्री अमित मिश्रा, अधिवक्ता परिवाद : परिवादी शुभभ बंसल निवासी- 306ए, महागुन मौजेक-4 सेक्टर 4 वैशाली, गाजियाबाद के द्वारा प्रतीक रियलटर्स इण्डिया प्रालि के विरूद्ध रेरा अधिनियम की RTs के अन्तर्गत wae War एनसीआर445 / 07 / 78278 / 2024 संस्थित की गयी है। अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादी की ओर से प्रस्तुत निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य :- 4. आवंटन पत्र Page प्रतिवादी की ओर से प्रस्तुत निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य साक्ष्य:- '. है 2. 3. 4. 5. प्रतिवाद पत्र वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र आवंटन पत्र अंतिम मांग पत्र माननीच उच्च न्यायालय के अंतरिम आदेश की प्रतियां पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना GRAND PAEONIA गाजियाबाद 4 Unit No ?5-4007 को बुक कराया था जिसके एवज में परिवादी ने प्रतिवादी को रु0 460534 /-भुगतान किया। परिवादी ने इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है।

प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह उल्लिखित किया गया fee “The project was registered under RERA as an ongoing project on 27-07-2047 as declared at the time of registration, the end date of the project is 3.2.2020 under the RERA. The revised end date of the project is 30-06-202 for the 6 month extension declared by the Uttar Pradesh Real Estate Regulatory Authority in wake of spread of the Corona (COVID-9) Pandemic and measures taken by the center and state government to contain and control its spread. It is pertinent to mention that insofar as the unit of the complainant is concerned, the respondent has already obtained the 4 certificates as required under. the office order of UPRERA dated 6-09-209 and have applied for Page 2 the OC/CC with the concerned authority vide - application dated 0:02.202. That it further germane to point out that the Respondent has already offered possession of the complainant's unit vide its Final Demand for Possession (FDL) dated .02.202. the customer is now under default for not paying his dues as demanded in the said FDL. प्रतिवादी द्वारा आवंटन पत्र के क्लाज-49 व 56 का विवरण fear गया है जिसमें अधिपत्य दिये जाने के सम्बंध में यह उल्लेख. किया गया है कि ” 49-proposed date of handing over possession of the said Unit to the Allottee is March 2048.॥6 Promoter shall make best efforts to of 6 months. .

56 : ‘Force Majure Events : if completion of the unit/project is delayed by reason of a court decision, non- availability or scarcity of steel and / or cement and /or other building materials and/ or water supply and/or electric power and/or slow down strike, sudden economic downturn and/or due to a dispute with the construction agency employed by the Promoter, lock out or civil commotion or any militant action or by reason of war, or enemy action, or earthquake or any act of God or if — non- delivery of possession is as a result of anylowor as a result of any restrictions imposed by a Government. Authority or delay in the sanction of building/zoning plans/grant of completion/occupation certificate by any Government Authority or for any other reason or action beyond the control of the Promoter. प्रतिवादी द्वारा परियोजना में हुये विलम्ब के लिए निम्न कारण. दर्शाये गये है:- परियोजना में अगस्त-सितम्बर 2074 4 निर्माण कार्य प्रारम्भ होने के * | abn eewns भाननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा रिट॒ संख्या --9857 // 2045 उत्तर रेलवे दूर संचार व 43. अन्य बनाम Ke Page 3

ऑफ यूपी ait अन्य में आदेश दिनांक 49.02.205 “directed the parties in the petition to maintain status. (५० in respect to nature and possession of the land till next date of listing of the petition before the court. “प्रतिवादी द्वारा यह देखा गया कि उक्त याचिका में जो विवाद है वह उस भूमि तक सीमित नहीं है जो soso आवास एवं विकास परिषद द्वारा gad को स्थानान्तरित की गयी है परन्तु वह विवाद सिद्धार्थ विहार योजना गाजियाबाद से सम्बन्धित है। उक्त. विवादित भूमि में से कुछ भूमि जो उक्त परियोजना का हिस्सा हैं | जो कि ovo आवास एवं विकास परिषद द्वारा प्रतितदी को . स्थानान्तरित किया गया जिस.कारण प्रतिवादी को भी उक्त . याचिका ' में पक्षकार बनाया गया है। विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते है:- बिन्दु ders: क्‍या परियोजना विलम्ब होने का दायित्व प्रतिवादी पर है? - बिन्दु संख्या 2: क्‍या परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु dei पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों से स्पष्ट है कि उक्त इकाई के सम्बंध में परिवादी व प्रतिवादी के मध्य दिनांक 02.40.2044 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ। आवंटन पत्र की पूर्ण प्रति नहीं है जिससे लए स्पष्ट नहीं है कि इकाई का अधिपत्य कब तक दिया जाना था| परिवादी ने/ऑन लाइन शिकायत में इकाई का अधिपत्य 3.08.207 अंकित किया है|

प्रतिवादी की ओर से परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में फोर्स मैज्योर व माननीय उच्च न्यायालय के आदेशों का संदर्भ प्रस्तुत किया गया जो पत्रावली पर उपलब्ध है। प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया है कि परियोजना विलम्ब प्रतिवादी के नियत्रंण से बाहर था क्‍योंकि परियोजना से सम्बन्धित भूमि पर माननीय उच्च न्यायालय के आदेश दिनांक 49.02.2045 से यथास्थिति बनाये रखने का आदेश था जो दिनांक 44.02.206 तक प्रभावी रहा। इस संदर्भ में प्रतिवादी द्वारा आवंटन पत्र के प्रस्तर संख्या 59 का भी संदर्भ अंकित किया गया है। प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत. प्रतिवादपत्र में यह उल्लिखित किया गया कि परियोजना दिनांक 29.4 2.2020 तक पूर्ण. की जानी थी। अतः कोविड-49 महामारी के कारण प्राधिकरण द्वारा 6 माह का अवधि विस्तारित की गयी। ही प्रतिवादी द्वारा वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र प्रस्तुत किया गया जो पत्रावली पर उपलब्ध है तथा प्रतिवादी द्वारा दिनांक 04.02.2024 को ओ.सी प्राप्ति हेतु आवेदन किया गया, आवेदन की प्रति पत्रावली पर उपलब्ध है। इससे we है कि परियोजना विलम्ब होने का दायित्व प्रतिवादी पर है। qaqa वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 2.:: परिवादी के पक्ष में आवंटन पत्र दिनांक 02.40. 2044 को उक्त इकाई हेतु आवंटन पत्र निष्पादित हुआ। प्रतिवाद्दी को वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र अभी तक प्राप्त हुआ है। अतः परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज ओ.सी /सी.सी तक प्राप्त होने की तिथि तक प्राप्त करने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"कक (ee 280)(9) lays down that if the promoter fails to complete or is ° unable to give possession of an nt due to discontinuance of his Page 5 business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. ‘Tf the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 Ww के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। इस सम्बंध में सिविल अपील सं0 6649-50 / 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"The period of Interest should close on क्यों 2076 when the Pull Occupancy Certificate was obtained as per the. admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in a ver possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed fo reap the benefits of her own delay in taking possession. " Page 6 उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कंब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता मात्र A/V अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें damp के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2 (i) A प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. Page 7 यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी क्रो MCLR+] प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

ga है. कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप । संख्या: 0- 7024/230/208-Housing-UD/EFS-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 के प्रस्तर-6 में aifas—t9 (Corona Virus Disease) को प्राकृतिक आपदा »महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक,/ विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को - समय से पूर्ण करने में असमर्थ है। अतः: दिनांक 25.03.2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने / पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक / विकासकर्ता आवंटी से उक्त अवधि अर्थात 25.03.2020 से 25.09.2020 तक का कोई विलम्ब ब्याज नहीं प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। विश्लेषण :- पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से विदित है कि उक्त इकाई के सम्बंध में परिवादी व प्रतिवादी के मध्य दिनांक 02.40.204 को . आवंटन पत्र निष्पादित हुआ। आवंटन पत्र की पूर्ण प्रति नहीं है जिससे यह स्पष्ट नहीं है कि इकाई का अधिपत्य कब तक दिया जाना था। परिवादी ने ऑन लाइन शिकायत में इकाई का अधिपत्य 3.08.20:7 अंकित किया है परन्तु परिवादी को इकाई का अधिपत्य अभी तक प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी की ओर से परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में फोर्स मैज्योर व माननीय उच्च न्यायालय के तर का संदर्भ प्रस्तुत किया गया। Page 8

उक्त तथ्यों के अवलोकन से स्पष्ट है कि प्रतिवादी समस्त सुविधायें परिवादी को प्राप्त कराते हुये हस्ताक्षारित अनुबंध पत्र .में निहित शुल्क के * अनुसार धनराशि प्राप्त करने के लिए अधिकारी होंगे। प्रतिवादी द्वारा err अवधि में परिवादी से धनराशि की मांग किया गया और परिवादी द्वारा धनराशि भुगतान किया गया जो लेजर एकाउंट से स्पष्ट है. कि sat अवधि में धनराशि प्राप्त किया गया। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी स्थगन अवधि में निर्माण किया है जिस कारण wera अवधि का लाभ पाने का अधिकारी नही है। ेु नैसर्गिक न्याय के Meri के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ RI निष्कर्ष पर पहुंचती है कि उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए परिवादी को इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी परिवादी को आवंटित मूल इकाई का अधिपत्य.. (9#98०३|, possession) ओ.सी /सी.सी के साथ जून 2022 तक उपलब्ध करायें। (ख) प्रतिवादी विलम्बित अवधि के सम्बंध में ब्याज हस्ताक्षारित आवंटन पत्र में इकाई का अधिपत्य दिये जाने की तिथि से ओ.सी/सी.सी प्राप्त करने की तिथि या ऑफर ऑफ पोजेशन जारी करने की तिथि जो बाद में तक MCLR+H% की वार्षिक ब्याज दर से परिवादी को भुगतान करेगा। यह धनराशि इकाई का अधिपत्य दिये जाने के समय Page 9 डे दिनांक :

अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) की जायेगी तथा शेष बची धनराशि परिवादी को भुगतान की जाएगी। प्रतिवादी हस्ताक्षारित अनुबंध के अनुसार मीटर इन्सटालेशन चार्ज, वाटर व सीवेज चार्ज, आईजीएल, क्लंव, रख-रखांव शुल्क, आई एफएमएस व अन्य अतिरिक्त शुल्क के सम्बंध में सम्बन्धित विभाग को भुगतान की गयी धनराशि की रसीद प्रस्तुत कर परिवादी से धनराशि प्राप्त करने का अधिकारी होगा परन्तु यह धनराशि इकाई का भौतिक अधिपत्य दिये जाने की तिथि से लागू होगा। परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादी प्रतिवादी को भुगतान करें। रेरा अधिनियम की धारा 2(Za)(i) के अधीन परिवादी द्वारा धनराशि भुगतान करने में किये गये विलम्ब के लिए प्रतिवादी उस विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादनी द्वारा ब्याज MCLR+% की दर से अधिक देय नहीं होगा। sy es परिवादी द्वारा भुगतान में किये गये विलम्ब व प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने में हुये विलम्ब के लिए फोर्स मैज्योर पीरियड दिनाक 25 मार्च, 2020 से दिनांक 25.09.2020 की अवधि का ब्याज परिवादनी व प्रतिवादी द्वारा भुगतान नही किया जायेगा। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2006 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। ह ( भानु प्रताप सिंह ) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 0