उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। पीठ-2 उपस्थिति :-- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य क्रम सं0 शिकायत्त संख्या शिकायतकर्तागण यूनिट do | धनराशि रु0/- ।._[..्टारा45/077762/202 श कुमार ‘| D406 27,62,55/- 2. | NCR45/07/7749/202 गजेन्द्र कुमार सिंह 9-05 25,3,257/- 3. | NCRI45/03/72295/202I मयंक शुक्ला I-00 23,86,500/- | * | NCRI45/07/7794/202 उदय var fig | N-807 5,00,000/- 5. | NCRI45/03/72206/202 प्रगति गुप्ता 207 & 50,00,000/- 208 बनाम यूरेका बिल्डर्स प्राएलि0 शिकायतकर्ता राजेश कुमार के साथ 4 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें "Diya Green City," परियोजना से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत सं० NCRI45/07/77642/202i राजेश कुमार अग्रणी वाद रहेगा | प्रस्तुत शिकायण प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट संख्या- D406 बुक करायी गयी थी। यूनिट की कुल कीमत 29,86,500/- रुपये थी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के di आधार पर 27,62,5i5/- रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता

का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना से सम्बंधित एन.ओ.सी सक्षम प्राधिकरण द्वारा प्राप्त नहीं की गयी है एवं विपक्षी द्वारा अभी तक कोई भी टावर पूर्ण नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा लगभग 93 प्रतिशत धनराशि का भुगतान कर दिया गया है एवं शेष धनराशि का भुगतान अनुबन्ध के अनुसार कब्जे के समय पर समायोजित कर देंगे। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पद। विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की asi के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध शिकायत दर्ज की गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में खाता विवरण, मांग पत्र, जमा धनराशि की Wie, फ्लैट बायर एग्रीमेंट दिनांक 22.42.2048, आवेदन फॉर्म आदि की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना Diya Green City 4 यूनिट संख्या- 9406 बुक किया गया था, जिसके लिए पक्षकारों के मध्य आवंटन पत्र दिनांक 22.42.2048 को हतस्ताक्षरित किया गया था, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता को 3 जून 2020 तक अनुग्रह अवधि के साथ कब्जा दिया जाना था। विपक्षी की परियोजना में कुल 44 टावर है, जिनमें से विपक्षी द्वारा 44 टावर की Deemed Oc सक्षम प्राधिकरण द्वारा प्राप्त किया जा चुका है। wed टावर के लिए विपक्षी द्वारा दिनांक 44.44.2024 को ओ.सी हेतु आवेदन किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा प्री-पोजेशन /फिट आउट के लिए शिकायतकर्ता को दिनांक 28.07.202 को पत्र प्रेषित किया जा चुका है। विपक्षी का यह भी कहना है कि उनकी परियोजना दिल्‍ली एन.सी.आर क्षेत्र में एन.जी.टी द्वारा लगाये प्रतिबन्ध के कारण भी विलम्बित हुईं। विपक्षी का कहना है कि अनुबन्ध पत्र में जिस अनुग्रह अवधि का उल्लेख किया गया है वह अवधि कोविड-49 महामारी के दौरान ही समाप्त हो रही है। विपक्षी द्वारा अपने के कथन के समर्थन में परियोजना से सम्बंधित चारों प्रमाण पत्र, ote हेतु आवेदन की प्रति, एस.टी.पी सर्टिफिकेट, AV, 2 नोटिफिकेशन, ओ.सी आवेदन की छायाप्रति, पूर्व में पारित wr आदेश की प्रति, फ्लैट बायर अनुबन्ध दिनांक 22.2.208 आदि की छायाप्रति दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के deal को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- 4. क्‍या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई ? यदि हां तो प्रभाव।

2 क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाए? यदि हां तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु to 4 बिन्दु संख्या-। इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना में हुई देरी विपक्षी के नियंत्रण के बाहर थी। परियोजना में निर्माण कार्य माननीय एन.जी.टी. द्वारा दिल्ली NCR में पारित आदेश एवं कोविड-49 महामारी के कारण, निर्माण कार्य कम से कम 6 माह का विलम्ब हुआ। इस सम्बन्ध में अनुबन्ध के प्रस्तर-49.3 निम्नलिखिल उल्लेखित हैः- 9.3 If the Offer of Possession of Builder is declared by reason of inability to procure or general shortage of steel and/or cement and/orbitumen and/or aggregate stone and'or other building materials, or water supply or electric power or labour, or failure of transportation ofbuilding materials or due to slow down, strike or lockout or due to disputes between the Company interest or with the construction agency(es) engaged by the Company, which are factors recognized by the Allottee to be beyond the control of the Company and/or because of anycivil commution or by reason of war, of enemy action, or earthquake or terrorist action or any act of God or if non-delivery of possession isas a result of any law, notice. order rule or notificalion of the Government and or any other public of Competent al

a or Court of law ordue to delay refusal for sanction of bulding/zoningplans/grant of completion/ocupation certificate by any competent authority or for anyother reason beyond the control of the Company then in any of the aforesaid events the company shall be entitled to a reasonableextension of time for delivery of possession of the floor and the time period shall orrespondingly stand extended for the said purpose. The Company as a result of such a contingency arising reserve the right to alter or vary the terms and conditions of allotment or if the circumstances beyond the control of the Company so warrant the Company may suspend the said Project or any part thereof for such period as it may consider expedient and no compensation of any nature whatsoever shall be clamed by the Allottee for the period of extension of time for handing over possession of the floor of Suspension of the said Project or any part thereof In the event the Projector any part thereof remains suspended for a continuous period of l00 days. The Company may completely abandon the Project or any part thereof at their sole discretion.Upon abandonment of the Project or any part thereof the Allottes shall neither have any lien upon the land or any facility / superstructure built thereon nor any right to claim compensation of any nature of any interest whatsoever except the right to receive the principal amount paid towards the sale price. The said amount shall be refunded by the Company within 20 day's of intimation of the abandonment of the Project or any part thereof and in the event of delay in refund of the said amount by the Company, the Company shall be liable to pay simple interest @ 6% per annum for the delayed period.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील We-73029 /4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.:.20:9 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities wedirect that no demolition and construction activities take place inDelhi and NCR region. In case it is found that such activity isdone, the local administration as well as the municipalauthoritiesincluding the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissionersshallbe personally held responsible for all such activities. They haveto act in hv furtherance of the Court’s order and to ensure that nosuch activity takes place. We direct that construction, demolition and activities bestopped forthwith as well as garbage burning. In case, any personis found in construction and demolition activity and garbageburning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Anyperson is doing construction and demolition activity in violationof this order, shall be penalized with Rs.l Lac for such activity.For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- andbesides liable for violation of theorder passed by this Court tobe dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील Wen-3029/i985 में पारित आदेश दिनांक 09.2.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"]2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AJR quality levels persist in severcet/cmergency culegory for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

= य सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 74.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.2.209 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.:4.209 से दिनांक 09.2.20i9) एवं 33 दिन (5652) (दिनांक 0.42. 20i9 से दिनांक 74.02.2020 तक dia 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया |विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 Rr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसकोदृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 का निस्तारण किया जाता है। निस्तारण बिन्दु Ho 2

यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी एवं शिकायतकर्ता के मध्य आवंटन पत्र दिनांक 22.42.2048 को निष्पादित किया गया था, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता को i2 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि Gra पीरियड) सहित दिनांक 22.06.2020 तक यूनिट का कब्जा दिया जाना था। चूंकि विपक्षी की अनुग्रह अवधि bl समय कोविड-49 महामारी के लिए प्राधिकरण द्वारा घोषित फोर्स मैज्योर की अवधि में पड़ रहा है। ऐसी स्थिति में विपक्षी को फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते दिनांक 22.06.2020 से 6 माह की अवधि प्रदान की जाती है। ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 22.42.2020 तक कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु o7 4 वार्णित है) यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 23.42.2020 + 68 दिन अर्थात्‌ दिनांक 04.03.2020 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के ”“नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप Ve विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियगन एयं विकास) अधिनियम voi के आधीन दिनांक 7.:0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Alottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आंवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। जहां तक किरा अवधि तक विलग्बित अवधि का ब्यांज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील vio 6649-50 // 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल“ में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had Vv obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser । ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने या कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी et) तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते | हैं :- आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की यूनिट्स की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र / अनुबन्ध पत्र के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 28.02.2022 तक ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.03.2024 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+I प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम ' भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्‍तानुसार गणना की जायेगी। 42 = विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (zai) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर ॥४८7२+ प्रतिशत है। 4... विपक्षी उपरोक्तानुसार कब्जा ऑफर पत्र ओ.सी. मिलने के उपरान्त जारी करना सुनिश्चित करे | 5. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित art के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। fete 04 /02,/2022 (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 0