उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय,गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-02 उपस्थिति :- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य (रैरा) कम | शिकायत do शिकाय धनराशि रू. | ya एन.सी.आर हर्ष यादव 24,06,99 445030088 / 2049 | एन.सी.आर शेर सिं 48,94,863 445 /07 / 4053 /2049 एन.सी.आर प्रवीन कुमार खेरा | 29,52,844 445 /09 / 4499 /209 एन.सी.आर योगेन्द्र नाथ चतुर्वेदी 24,06,69 445 /07 / 53 / 2049 बनाम सनसिटी हाई-टेक इंफास्ट्रक्चर्स प्रा.लि. उपरोक्त सूचीबद्ध मामलों में समस्त शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध बुक की गयी यूनिट के सम्बन्ध में जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने हेतु शिकायतें संस्थित की गई है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें परियोजना SHIPL Royal Castle Floors से सम्बंधित है। अत: उक्त सभी शिकायतों को सूचीबद्ध करते हुये एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। संक्षिप्त में शिकायतकर्तागण द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी की परियोजना SHIPL Royal Castle Floors 4 भिन्‍न-भिन्‍न यूनिट्स बुक की गयी है, जिसके एवज में शिकायतकर्तागण ने उपरोक्त अंकित धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया है। दोनों पक्षों के मध्य भिन्‍न-भिन्‍न तिथियों पर अनुबंधपत्र हस्ताक्षरित किये गये है, जिसके अनुसार 36 माह + 6 माह अनुग्रह अवधि Wwe Page 4 of 7 qv =e [7 «3-3 ««ण॑----+लणेआ«++-----ाक+७«म-न-नन»ेे---न+---आ«»-+---++७++- «०७७००

समस्त निर्माण कार्य पूर्ण कर कब्जा उपलब्ध कराया जाना था जो कि अभी तक प्राप्त नहीं कराया गया है और परियोजना में समस्त निर्माण कार्य स्थगित है। अतः शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध बुक की गयी यूनिट्स के सम्बन्ध में जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने की याचना की गयी हैं। शिकायतकर्तागण द्वारा वादपत्र के समर्थन में अनुबंध-पत्र, जमा की गयी धनराशि की रसीदे आदि प्रपत्रों की छायाप्रति दाखिल किये गये। प्राधिकरण की ओर से विपक्षी को नोटिस जारी किये गये और जिसकी तामील विपक्षी द्वारा सम्यक रूप से की गयी। विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया कि- " That it is submitted that even otherwise, if it is examined as to why the project has been delayed or reorganize, it reflects not only on the Developer alone. There have been a number of circumstances which have resulted in the delay of the project in the hands of the Developer (e.g. court stay due to of land acquisition, Dharna Pradarshan by farmers on the project site, discontinuance threats by the farmers, other court cases." " The Developer is a registered Developer under the UP RERA vide Registration No. UPRERAAPRM7375." " We are trying to give possession in six months, if we do not give possession in six months, then we will refund accordingly." विपक्षी द्वारा समस्त शिकायतकर्तागण को कब्जा प्राप्त कराये जाने हेतु समय चाहा गया है। अतः: उपरोक्त कथन के अनुसार समस्त शिकायतों का निस्तारण किये जाने की urea की गयी है।

दोनों पक्षों द्वारा प्रस्तुत तकों को सुना तथा पत्रावली का अवलोकन किया। पत्रावली अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता को यूनिट पर कब्जा अभी तक उपलब्ध नहीं कराया गया है। प्रतिवादी ने अपने प्रतिवादपत्र में यह भी कथन किया है कि उक्त परियोजना में निर्माण कार्य प्रगति पर है जिसको पूर्ण करते हुए शिकायतकर्तागण को 6 माह तक कब्जा प्राप्त कराए जाने हेतु प्रतिवादी अग्रसर Page 2 of 7 है। प्रतिवादी यदि शिकायतकर्तागण को उक्त यूनिद्स में 6 माह के अंत तक कब्जा उपलब्ध नहीं कराता है, तो ऐसी दशा में शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि वह प्रतिवादी से समस्त जमा धनराशि मय ब्याज प्राप्त कर सके। जहाँ तक dar err रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यकं है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। समस्त विश्लेषण से स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना काफी विलंबित है | इस संबंध में उल्लेखित है :-रेरा एक्ट की धारा 48 (॥) में प्राविधान है कि :-

Section 78 (0) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. रेरा अधिगियग की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ " so ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" का भी उल्लेख है।

इसी प्रकार धारा 32 में रियल gee सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “39 The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real 0 "3 Le Page 3 of 7 YW estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent; @Jany other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल wee सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके wh ea होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। एलोटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में ager के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 // 2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who . seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में vad “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन“, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “wea होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “artery” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्तागण यूनिद्स का कब्जा लेने पर विचार करें। Page 4 of 7 a fe’ ८ a ह वैसे भी शिकायतकर्तागण द्वारा परियोजना में निवेश यूनिट्स के कब्जे हेतु किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 // 208 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" the period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. मिलने एवं कब्जा दिये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक शिकायतकर्ता को मय ब्याज धनराशि वापस किये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

Section 76(7)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing ever of the possession, The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. (ye Page 5 of 7 ४; (a =. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन

एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(0) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त पग्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर धनराशि वापस दिलाये जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश . प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण को समस्त निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए SHIPL Royal Castle परियोजना में उपरोक्त अंकित यूनिदूस पर Occupation Certificate(O.c) सहित वैधानिक कब्जा आदेश पारित होनें की तिथि से 6 माह के अन्त तक प्राप्त कराना सुनिश्चित करें|

. साथ ही शिकायतकर्तागण व प्रमोटर के बीच हस्ताक्षरित अनुबन्ध-पत्र के अनुसार विलम्बित अवधि के सम्बंध में कब्जा प्राप्त कराये जाने की तिथि से MCLR +। % की दर से Occupation Certificate (0.0) प्राप्त करने की तिथि या कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक प्रमोटर द्वारा ब्याज अदा किया जाएगा। ब्याज की इस Page 6 of 7 Wy (ac क्‍ धनराशि को कब्जा दिये जाने के. समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार वापस की जायेगी। . यह भी स्पष्ट किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (zai) के अन्तर्गत परिभाषित किया गया है कि यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। . प्रतितदी को यह भी आदेशित किया जाता है कि यदि शिकायतकर्तागण को उपरोक्त आदेशानुसार कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया तो ऐसी दशा में शिकायतकर्तागण को समस्त जमा धनराशि मय ब्याज MCLR + % प्रतिवर्ष की दर से जमा करने की तिथि से भुगतान करने की तिथि तक 30 दिनों के अन्दर अदा करेगा। प्रतिवदी प्रमोटर द्वारा आदेश का अनुपालन न किये जाने पर शिकायतकर्ता / आवंटी को यह अधिकार होगा कि उ0.प्र0. भू--सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सके। इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 07.04.2020 ( We (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 7 of 7