उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:- sto दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या शिकायतकर्ता यूनिट न0 जमा धनराशि Go | आवंटन की | अनुबंधानुसार वांछित सं० तिथि कब्जा दिये अनुतोष जाने की तिथि ; . | NoR245/07/2889/2024 | ज्योर्तिमाय. | सी 44-2304 | रु0 30,33,5:9 / | 7.07.20:7 | दिसम्बर यूनिट का शर्मा व 20i9 तथा | कब्जा व रत्ना शर्मा 06 माह विलम्बित अनुग्रह अवधि | अवधि का के साथ ब्याज अर्थात जून | दिलाये जाने 2020 का अनुरोध किया गया है। बनाम प्रतीक रियलटर्स इंडिया प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह शिकायत संस्थित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Grand Carnesia At Prateek Grand City 4 यूनिट PN-Cll-2304 बुक करायी गयी थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि रु0 30,33,59 /-का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा लिखित कथन दाखिल करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा वर्ष 20i9-20 में दिये जाने का आश्वासन दिया गया था। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया हे कि 04 वर्ष बीत गये परन्तु विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण करके ओ.सी /सी.सी प्राप्त नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा दिनांक 04.03.2024 को मांग पत्र जारी किया गया है। विपक्षी परियोजना पूर्ण करने में असफल रहा है

शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि उत्तर प्रदेश आवास विकास द्वारा विपक्षी को फ्री-होल्ड प्लाट आवंटित किया गया था। विपक्षी द्वारा आवासीय हेतु विज्ञापन दिया गया जिसमें विपक्षी द्वारा परियोजना में पृथक-पृथक टॉवरों का नाम दिये गये। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि आवंटित यूनिट संख्या सी-44-2304 के सम्बन्ध में दिनांक 7.07.2047 को अनुबंध पत्र जारी हुआ जिसमें आवंटित यूनिट का सेल प्राइस wo 28,50,000/ था। इसके अतिरिक्त आईएफएमएस व अन्य चार्जेज मिलाकर कुल wo 29,48,500 / था। विपक्षी द्वारा अनुबंध पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2049 में दिया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष धनराशि Go 27,85,560 / का भुगतान किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 04.03.2024 को अवैधानिक मांग पत्र जारी किया गया तथा विपक्षी द्वारा अनुबंध की शर्तों का उल्लंघन करते हुए बिना परियोजना पूर्ण किये हुए फिट आउट पजेशन जारी किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 25.04.2024 को विपक्षी को यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने व बढोत्तरी की गयी धनराशि के सम्बन्ध में ईमेल किया गया परन्तु विपक्षी द्वारा अनदेखी कर दिया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा समस्त सुविधाओं के साथ यूनिट का कब्जा, विलम्बित अवधि का ब्याज व अवैधानिक मांग हटाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से शिकायत के समर्थन में लिखित कथन, बुकिंग फार्म, आवंटन पत्र, प्रतिउत्त,, लिखित बहस व कस्टमर लेजर की छाया प्रतियां विवरण निम्नवत्‌ है:- दाखिल की गई है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का

क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि संख्या (रु0) 4 विपक्षी द्वारा जारी कस्टमर लेजर 26.09.2022 रु0 30,33,59 / विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति दाखिल की गई जिसमें यह उल्लिखित है कि शिकायतकर्ता की शिकायत यूनिट संख्या i-44/2304 से सम्बन्धित है। विपक्षी द्वारा दिनांक 45.02.2024 को ओ.सी हेतु आवेदन किये जाने के आधार पर दिनांक 44.03.2024 को शिकायतकर्ता के पक्ष में फाइनल डिमांड फार पजेशन के लिए जारी किया गया। विपक्षी की परियोजना अप्रत्याशित घटनाओं के कारण विलम्बित हुई, जो विपक्षी की fraser से बाहर eit) विपक्षी द्वारा परियोजना में हुये 2 a विलम्ब के लिए यह कारण दर्शाये गये है कि परियोजना में अगस्त-सितम्बर 204 में निर्माण कार्य प्रारम्भ होने के बाद माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re संख्या सी-9857 / 2045 उत्तर रेलवे दूर संचार व 43 अन्य बनाम स्टेट ऑफ यूपी व 44 अन्य में आदेश दिनांक 49.02.2045 में Status Quo होने का संदर्भ अंकित किया गया है। इस प्रकार परियोजना में निर्माण कार्य 44.02.2046 तक बंद था। माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा दिल्‍ली एनसीआर में प्रदूषण होने के कारण निर्माण कार्य दिनांक 04.::.20:9 से 09.:2.209 तक बंद किये जाने का आदेश पारित किया गया। इसके उपरांत माननीय न्यायालय द्वारा फरवरी 2020 तक निर्माण कार्य बंद किये जाने का आदेश पारित किया गया। तत्पश्चात्‌ aifas—s9 महामारी के कारण निर्माण कार्य बाधित हुआ। विपक्षी द्वारा शिकायत संख्या एनसीआर445 /05 ,/ 94974 / 2022 में पारित आदेश का संदर्भ अंकित किया गया है। विपक्षी द्वारा यह उल्लिखित किया गया है कि वर्तमान शिकायत पोषणीय नहीं है क्योंकि अनुबंध दिनांक 04.8.207 के अनुसार दिसम्बर 20:9 तथा 42 माह फोर्स

मैज्योर के अधीन जून 2023 में यूनिट का कब्जा दिया जाना था। विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर के सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अपील संख्या 940 /2047 विक्रम चटर्जी व अन्य बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया व अन्य में पारित आदेश के wee संख्या ti0 व यूपी रेरा पीठ-4 द्वारा शिकायत संख्या vatienei45 / 44 / 85434 /202 में पारित आदेश का संदर्भ अंकित किया गया है। अतः विपक्षी द्वारा शिकायत निरस्त करने तथा शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष देय धनराशि का भुगतान करके यूनिट का कब्जा लिये जाने जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से प्रतिउत्तर दाखिल करते हुए विपक्षी द्वारा दाखिल लिखित जवाब के प्रत्येक wa का खण्डन किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा टॉवर-सी-44 के सापेक्ष अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त करने हेतु आवेदन दिनांक 26.02.2024 को किया गया है तथा डीम्ड हेतु जारी प्राविधानों के अनुसार निर्धारित समय अवधि पूर्ण होने से पूर्व ही विपक्षी द्वारा अंतिम मांग पत्र प्रेषित किया गया है जिस कारण विपक्षी द्वारा प्रेषित अंतिम मांग पत्र अवैधानिक है। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी को आंशिक पूर्णता प्रमाण पत्र टॉवर-सी-44 के लिए दिनांक 03.04.2025 को प्राप्त हुआ

है जो कि आवेदन की तिथि से 04 साल के पश्चात है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में विलम्ब के कारण कब्जा दिये जाने की वास्तविक तिथि तक विलम्बित ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। उक्त के अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा लिखित बहस दाखिल की गयी है जिसमें शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल लिखित कथन की पुनवित्ति है। उभयपक्षो के अभिवचनों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये गये :- 4. ga परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न संख्या A: प्रश्न Hea इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह प्रश्न विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर के सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अपील संख्या 940,//2047 विक्रम चटर्जी व अन्य बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया व अन्य में पारित आदेश का संदर्भ अंकित किया गया है जिसमें माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा दिल्‍ली एनसीआर में प्रदूषण होने के कारण निर्माण कार्य दिनांक 04. 44.2049 से 09.220I9 तक बंद किये जाने का आदेश पारित किया गया। इसके उपरांत माननीय न्यायालय द्वारा फरवरी 2020 तक निर्माण कार्य बंद किये जाने का आदेश पारित किया गया। तत्पश्चात्‌ कोविड-49 महामारी के कारण निर्माण कार्य बाधित हुआ। फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :-

” प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर hte में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को ———__ ss घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा |" माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक o4-74-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “with respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029 // 4985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “in the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04-4:-20i9 से दिनांक 44--02-2020 तक) की. अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04--4-2049 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33

दिन(66ल्‍2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02--2020 तक Ua 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी Ss तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह 2 निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए 5 —_——=—s परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। उक्त के अतिरिक्त विपक्षी द्वारा माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re संख्या सी-9857 / 2045 उत्तर रेलवे दूर संचार व अन्य बनाम स्टेट ऑफ यूपी व अन्य में परियोजना की भूमि के सम्बन्ध में पारित wer आदेश दिनांकित 49.02.2045 का संदर्भ अंकित किया गया है। विपक्षी द्वारा किये गये कथन के सम्बन्ध में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांकित 49.02.2045 का अवलोकन किया गया जिसमें माननीय उच्च न्यायालय द्वारा उल्लिखित किया गया है कि / Till the next date of listing the status quo in respect of nature and possession of the land as exist today shall be

maintained by the parties” S&T आदेश से स्पष्ट है कि माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अपने आदेश में स्पष्ट किया गया है कि अग्रिम आदेश तक भूमि का कब्जा व भूमि की प्रकृति वही रहेगी जो आज की स्थिति में है। उपरोक्त के सम्बन्ध में यह स्पष्ट किया जाना उचित होगा कि जब माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 49.02.20i5 को उक्त आदेश पारित किया गया तब भूमि विपक्षी के कब्जे में थी और विपक्षी द्वारा उक्त भूमि पर परियोजना का निर्माण कार्य किया जा रहा था। यहां यह भी स्पष्ट किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है कि माननीय उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 79.02.20i5 में परियोजना में किये जा रहे निर्माण को रोके जाने के सम्बन्ध में कोई दिशा निर्देश पारित नहीं किये गये है। इसके अतिरिक्त यह भी स्पष्ट किया जाता है कि var घटना के उपरांत विपक्षी व शिकायतकर्ता के मध्य दिनांक 47.07.2047 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ है। उपरोकतानुसार विपक्षी द्वारा vat अवधि में फोर्स मैज्योर का लाभ दिये जाने की याचना संधारणीय नहीं है। इसके अतिरिक्त कोविड-49 महामारी के सम्बंध में उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड--49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 -: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जा सकता है? यदि a तो ब्याज दर क्‍या होगी? इसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त vat यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य आवंटन पत्र दिनांक 47.07.20:7 को निष्पादित हुआ। आवंटन पत्र के अनुसार यूनिट दिसम्बर 2049 तथा 06 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात जून 2020 में यूनिट का कब्जा प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य दिनांक 47.07.20i7 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिसम्बर 20:9 तथा 06 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात जून 2020 में दिया जाना था। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से यह भी विदित है कि विपक्षी को उत्तर प्रदेश आवास एवं विकास परिषद द्वारा दिनांक 03.04.2025 को टॉवर सी-9, W-t0, सी-44, Wis, व Wie के लिए आंशिक पूर्णता प्रमाण पत्र जारी far गया है। शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट टॉवर सी-4 में स्थित है। उपरोक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में लगभग 05 वर्ष से अधिक किया गया है परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं ला बट

विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। ऐसी स्थिति में परियोजना विलम्बित होने के बावजूद भी यदि आवंटी परियोजना में बना रहना चाहता है तो उक्त के सम्बन्ध में Wa अधिनियम की धारा ia (()बी में यह प्रावधान दिया गया है कि परियोजना विलम्बित होने के बावजूद भी यदि आवंटी परियोजना में बना रहना चाहता है तो वह कब्जा प्राप्त होने तक विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"''में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- का the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent ~ Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking " possession. उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “Arora रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि — "

Section I8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not " unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व GT के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,पटटा विलेख के प्रारूप के We 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o2(ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- " The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice. यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४८ा॥२+प्रतिशत की

ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश \. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, शिकायतकर्ता की यूनिट आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर यूनिट का कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। 2... विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.2020 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने es» की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि Bo 30335497 पर MCLR+ प्रतिशत 9 SS ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 4 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को

दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 43029 /i985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा 2(za)(i) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 दिनों में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। yr EE \S. OF: BWAZG (डा०दीपक स्वरूप WRT) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर i0

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:- sto दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या शिकायतकर्ता यूनिट न0 जमा धनराशि Go | आवंटन की | अनुबंधानुसार वांछित सं० तिथि कब्जा दिये अनुतोष जाने की तिथि ; . | NoR245/07/2889/2024 | ज्योर्तिमाय. | सी 44-2304 | रु0 30,33,5:9 / | 7.07.20:7 | दिसम्बर यूनिट का शर्मा व 20i9 तथा | कब्जा व रत्ना शर्मा 06 माह विलम्बित अनुग्रह अवधि | अवधि का के साथ ब्याज अर्थात जून | दिलाये जाने 2020 का अनुरोध किया गया है। बनाम प्रतीक रियलटर्स इंडिया प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह शिकायत संस्थित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Grand Carnesia At Prateek Grand City 4 यूनिट PN-Cll-2304 बुक करायी गयी थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि रु0 30,33,59 /-का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा लिखित कथन दाखिल करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा वर्ष 20i9-20 में दिये जाने का आश्वासन दिया गया था। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया हे कि 04 वर्ष बीत गये परन्तु विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण करके ओ.सी /सी.सी प्राप्त नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा दिनांक 04.03.2024 को मांग पत्र जारी किया गया है। विपक्षी परियोजना पूर्ण करने में असफल रहा है

शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि उत्तर प्रदेश आवास विकास द्वारा विपक्षी को फ्री-होल्ड प्लाट आवंटित किया गया था। विपक्षी द्वारा आवासीय हेतु विज्ञापन दिया गया जिसमें विपक्षी द्वारा परियोजना में पृथक-पृथक टॉवरों का नाम दिये गये। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि आवंटित यूनिट संख्या सी-44-2304 के सम्बन्ध में दिनांक 7.07.2047 को अनुबंध पत्र जारी हुआ जिसमें आवंटित यूनिट का सेल प्राइस wo 28,50,000/ था। इसके अतिरिक्त आईएफएमएस व अन्य चार्जेज मिलाकर कुल wo 29,48,500 / था। विपक्षी द्वारा अनुबंध पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2049 में दिया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष धनराशि Go 27,85,560 / का भुगतान किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 04.03.2024 को अवैधानिक मांग पत्र जारी किया गया तथा विपक्षी द्वारा अनुबंध की शर्तों का उल्लंघन करते हुए बिना परियोजना पूर्ण किये हुए फिट आउट पजेशन जारी किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 25.04.2024 को विपक्षी को यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने व बढोत्तरी की गयी धनराशि के सम्बन्ध में ईमेल किया गया परन्तु विपक्षी द्वारा अनदेखी कर दिया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा समस्त सुविधाओं के साथ यूनिट का कब्जा, विलम्बित अवधि का ब्याज व अवैधानिक मांग हटाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से शिकायत के समर्थन में लिखित कथन, बुकिंग फार्म, आवंटन पत्र, प्रतिउत्त,, लिखित बहस व कस्टमर लेजर की छाया प्रतियां विवरण निम्नवत्‌ है:- दाखिल की गई है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का

क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि संख्या (रु0) 4 विपक्षी द्वारा जारी कस्टमर लेजर 26.09.2022 रु0 30,33,59 / विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति दाखिल की गई जिसमें यह उल्लिखित है कि शिकायतकर्ता की शिकायत यूनिट संख्या i-44/2304 से सम्बन्धित है। विपक्षी द्वारा दिनांक 45.02.2024 को ओ.सी हेतु आवेदन किये जाने के आधार पर दिनांक 44.03.2024 को शिकायतकर्ता के पक्ष में फाइनल डिमांड फार पजेशन के लिए जारी किया गया। विपक्षी की परियोजना अप्रत्याशित घटनाओं के कारण विलम्बित हुई, जो विपक्षी की fraser से बाहर eit) विपक्षी द्वारा परियोजना में हुये 2 a विलम्ब के लिए यह कारण दर्शाये गये है कि परियोजना में अगस्त-सितम्बर 204 में निर्माण कार्य प्रारम्भ होने के बाद माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re संख्या सी-9857 / 2045 उत्तर रेलवे दूर संचार व 43 अन्य बनाम स्टेट ऑफ यूपी व 44 अन्य में आदेश दिनांक 49.02.2045 में Status Quo होने का संदर्भ अंकित किया गया है। इस प्रकार परियोजना में निर्माण कार्य 44.02.2046 तक बंद था। माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा दिल्‍ली एनसीआर में प्रदूषण होने के कारण निर्माण कार्य दिनांक 04.::.20:9 से 09.:2.209 तक बंद किये जाने का आदेश पारित किया गया। इसके उपरांत माननीय न्यायालय द्वारा फरवरी 2020 तक निर्माण कार्य बंद किये जाने का आदेश पारित किया गया। तत्पश्चात्‌ aifas—s9 महामारी के कारण निर्माण कार्य बाधित हुआ। विपक्षी द्वारा शिकायत संख्या एनसीआर445 /05 ,/ 94974 / 2022 में पारित आदेश का संदर्भ अंकित किया गया है। विपक्षी द्वारा यह उल्लिखित किया गया है कि वर्तमान शिकायत पोषणीय नहीं है क्योंकि अनुबंध दिनांक 04.8.207 के अनुसार दिसम्बर 20:9 तथा 42 माह फोर्स

मैज्योर के अधीन जून 2023 में यूनिट का कब्जा दिया जाना था। विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर के सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अपील संख्या 940 /2047 विक्रम चटर्जी व अन्य बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया व अन्य में पारित आदेश के wee संख्या ti0 व यूपी रेरा पीठ-4 द्वारा शिकायत संख्या vatienei45 / 44 / 85434 /202 में पारित आदेश का संदर्भ अंकित किया गया है। अतः विपक्षी द्वारा शिकायत निरस्त करने तथा शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष देय धनराशि का भुगतान करके यूनिट का कब्जा लिये जाने जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से प्रतिउत्तर दाखिल करते हुए विपक्षी द्वारा दाखिल लिखित जवाब के प्रत्येक wa का खण्डन किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा टॉवर-सी-44 के सापेक्ष अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त करने हेतु आवेदन दिनांक 26.02.2024 को किया गया है तथा डीम्ड हेतु जारी प्राविधानों के अनुसार निर्धारित समय अवधि पूर्ण होने से पूर्व ही विपक्षी द्वारा अंतिम मांग पत्र प्रेषित किया गया है जिस कारण विपक्षी द्वारा प्रेषित अंतिम मांग पत्र अवैधानिक है। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी को आंशिक पूर्णता प्रमाण पत्र टॉवर-सी-44 के लिए दिनांक 03.04.2025 को प्राप्त हुआ

है जो कि आवेदन की तिथि से 04 साल के पश्चात है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में विलम्ब के कारण कब्जा दिये जाने की वास्तविक तिथि तक विलम्बित ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। उक्त के अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा लिखित बहस दाखिल की गयी है जिसमें शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल लिखित कथन की पुनवित्ति है। उभयपक्षो के अभिवचनों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये गये :- 4. ga परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न संख्या A: प्रश्न Hea इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह प्रश्न विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर के सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अपील संख्या 940,//2047 विक्रम चटर्जी व अन्य बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया व अन्य में पारित आदेश का संदर्भ अंकित किया गया है जिसमें माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा दिल्‍ली एनसीआर में प्रदूषण होने के कारण निर्माण कार्य दिनांक 04. 44.2049 से 09.220I9 तक बंद किये जाने का आदेश पारित किया गया। इसके उपरांत माननीय न्यायालय द्वारा फरवरी 2020 तक निर्माण कार्य बंद किये जाने का आदेश पारित किया गया। तत्पश्चात्‌ कोविड-49 महामारी के कारण निर्माण कार्य बाधित हुआ। फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :-

” प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर hte में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को ———__ ss घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा |" माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक o4-74-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “with respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029 // 4985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “in the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04-4:-20i9 से दिनांक 44--02-2020 तक) की. अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04--4-2049 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33

दिन(66ल्‍2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02--2020 तक Ua 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी Ss तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह 2 निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए 5 —_——=—s परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। उक्त के अतिरिक्त विपक्षी द्वारा माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re संख्या सी-9857 / 2045 उत्तर रेलवे दूर संचार व अन्य बनाम स्टेट ऑफ यूपी व अन्य में परियोजना की भूमि के सम्बन्ध में पारित wer आदेश दिनांकित 49.02.2045 का संदर्भ अंकित किया गया है। विपक्षी द्वारा किये गये कथन के सम्बन्ध में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांकित 49.02.2045 का अवलोकन किया गया जिसमें माननीय उच्च न्यायालय द्वारा उल्लिखित किया गया है कि / Till the next date of listing the status quo in respect of nature and possession of the land as exist today shall be

maintained by the parties” S&T आदेश से स्पष्ट है कि माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अपने आदेश में स्पष्ट किया गया है कि अग्रिम आदेश तक भूमि का कब्जा व भूमि की प्रकृति वही रहेगी जो आज की स्थिति में है। उपरोक्त के सम्बन्ध में यह स्पष्ट किया जाना उचित होगा कि जब माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 49.02.20i5 को उक्त आदेश पारित किया गया तब भूमि विपक्षी के कब्जे में थी और विपक्षी द्वारा उक्त भूमि पर परियोजना का निर्माण कार्य किया जा रहा था। यहां यह भी स्पष्ट किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है कि माननीय उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 79.02.20i5 में परियोजना में किये जा रहे निर्माण को रोके जाने के सम्बन्ध में कोई दिशा निर्देश पारित नहीं किये गये है। इसके अतिरिक्त यह भी स्पष्ट किया जाता है कि var घटना के उपरांत विपक्षी व शिकायतकर्ता के मध्य दिनांक 47.07.2047 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ है। उपरोकतानुसार विपक्षी द्वारा vat अवधि में फोर्स मैज्योर का लाभ दिये जाने की याचना संधारणीय नहीं है। इसके अतिरिक्त कोविड-49 महामारी के सम्बंध में उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड--49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 -: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जा सकता है? यदि a तो ब्याज दर क्‍या होगी? इसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त vat यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य आवंटन पत्र दिनांक 47.07.20:7 को निष्पादित हुआ। आवंटन पत्र के अनुसार यूनिट दिसम्बर 2049 तथा 06 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात जून 2020 में यूनिट का कब्जा प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य दिनांक 47.07.20i7 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिसम्बर 20:9 तथा 06 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात जून 2020 में दिया जाना था। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से यह भी विदित है कि विपक्षी को उत्तर प्रदेश आवास एवं विकास परिषद द्वारा दिनांक 03.04.2025 को टॉवर सी-9, W-t0, सी-44, Wis, व Wie के लिए आंशिक पूर्णता प्रमाण पत्र जारी far गया है। शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट टॉवर सी-4 में स्थित है। उपरोक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में लगभग 05 वर्ष से अधिक किया गया है परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं ला बट

विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। ऐसी स्थिति में परियोजना विलम्बित होने के बावजूद भी यदि आवंटी परियोजना में बना रहना चाहता है तो उक्त के सम्बन्ध में Wa अधिनियम की धारा ia (()बी में यह प्रावधान दिया गया है कि परियोजना विलम्बित होने के बावजूद भी यदि आवंटी परियोजना में बना रहना चाहता है तो वह कब्जा प्राप्त होने तक विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"''में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- का the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent ~ Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking " possession. उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “Arora रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि — "

Section I8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not " unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व GT के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,पटटा विलेख के प्रारूप के We 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o2(ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- " The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice. यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४८ा॥२+प्रतिशत की

ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश \. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, शिकायतकर्ता की यूनिट आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर यूनिट का कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। 2... विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.2020 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने es» की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि Bo 30335497 पर MCLR+ प्रतिशत 9 SS ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 4 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को

दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 43029 /i985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा 2(za)(i) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 दिनों में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। yr EE \S. OF: BWAZG (डा०दीपक स्वरूप WRT) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर i0