उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) पीठासीन अधिकारी :- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या- NCRI45/07/502/2023 अभय कुमार बनाम एस.सी.सी बिल्डर्स प्राइवेट लिमिटेड प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध wed यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज Rad जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "SSC SAPPHIRE PH-2 (BLOCK-A) " में दिनांक 23.07.20:6 को यूनिट संख्या- a-2409 बुक करायी गयी थी, जिसका कुल मूल्य 44,64,000 /— रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 45,46,000/— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया था। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष उनके द्वारा समस्त धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, फिर भी विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं कराया गया है, जिसके कम में शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु अनेकों बार पत्र भी प्रेषित किये गये। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता का कहना है कि उभयपक्ष के मध्य यूनिट के सापेक्ष एम.ओ.यू दिनांकित 29.0208 को निष्पादित कराया गया है एवं विपक्षी द्वारा दिनांक 02.09.2046 को मांग नोटिस जारी करते हुए शिकायतकर्ता से 43,46,000//-रूपये की धनराशि प्राप्त होने का उल्लेख किया गया है तथा विपक्षी द्वारा 30,85,636 //-रूपये की मांग शिकायतकर्ता से की गयी है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-3 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में वकालतनामा, प्रत्तुयर पत्र, आवंटन पत्र दिनांकित 23.07.2076, विपक्षी को भुगतान की गयी जमा धनराशि की रगीवें, आदि अभिजेखों फी छायाप्रतियां द।खिल की गयी ay Page ca

विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी प्रश्नगत परियोजना "SSC SAPPHIRE PH-2 (BLOCK-A) " में प्रश्नगत यूनिट संख्या- A-2409 जिसका कुल क्षेत्रफल 4395 वर्गफुट की बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य दिनांकित 23.07.20i6 को आवंटन पत्र का निष्पादित कराया गया है, जिसके अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिये जाने की तिथि 34.03.2047 तक 06 माह की अनुग्रह के साथ अर्थात्‌ दिनांक 30.09.20:7 तक प्रदान किया जाना था। इसके अतिरिक्त विपक्षी का कहना है कि प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत 44,64,000 /-रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 32,00,000 /-रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी मूल शिकायत योजित करते हुए यूनिट के सापेक्ष विपक्षी को भुगतान की गयी जमा धनराशि 45,46,000 ,//-रूपये अंकित की गयी है, जोकि गलत है। विपक्षी का यह भी कहना है कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण होने के पश्चात्‌ दिनांक 20.07.2049 को कब्जे हेतु प्रस्ताव पत्र शिकायतकर्ता को प्रेषित कर अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान कर प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त कर सकते हैं, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा wert यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं किया जा रहा है। विपक्षी द्वारा कहना है कि शिकायतकर्ता द्वारा मूल शिकायत योजित करते हुए अंकित किया गया है कि 73,46,000/—wad की धनराशि का जो भुगतान विपक्षी को नकद धनराशि के रूप में किया गया है, वह पूरी तरह से निराधार है तथा विपक्षी द्वारा प्रेषित मांग पत्र दिनांकित 04.03.2024 के अनुसार शिकायतकर्ता vat यूनिट के सापेक्ष अपनी बकाया धनराशि का भुगतान कर yea यूनिट का कब्जा प्राप्त कर सकते है। उपरोक्त कथन के अनुसार प्रश्नगत शिकायत को निरस्त किये जाने का अनुरोध किया गया है।

दूसरी ओर शिकायतकर्ता द्वारा लिखित बहस दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में प्रश्नगत यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके अनुसार यूनिट की कुल कीमत 44,64,000 /-रूपये थी। उभयपक्ष के मध्य प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष आवंटन पत्र दिनांकित 23.07.2046 को निष्पादित किया गया था, जिसके अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 34.03.20I7 एवं 06 माह की अनुग्रह अवधि के साथ दिनांक 04.40.207 तक कब्जा प्रदान किया जाना था। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष 05 चेक के माध्यम से 43,46,000/—wud का भुगतान विपक्षी को किया गया था तथा विपक्षी द्वारा दिनांक 02.09.2046 को 30,85,636 /-रूपये का मांग नोटिस जारी करते हुए जिसमें कुल बुकिंग राशि 43,46,000,/-रूपये विपक्षी द्वारा प्राप्त होने की पुष्टि की गयी है एवं दिनांक 04.09.2046 को शिकायतकर्ता, विपक्षी एवं बैंक के मध्य यूनिट के सापेक्ष गृह ऋण के सम्बन्ध में 32,00,000,//-रूपये की धनराशि के nS! Page 2

मद में त्रिपक्षीय समझौता हतस्ताक्षरित किया गया तथा विपक्षी द्वारा दिनांक 03.09.2046 को विपक्षी ने कुल धनराशि 45,46,000//-रूपये की प्राप्ति के सम्बन्ध में बैंक को पत्र जारी किया गया, जिसके कम में बैंक द्वारा प्रश्नगत यूनिट के निर्माण के लिए एक एन.ओ.सी पत्र जारी किया गया, फिर भी विपक्षी द्वारा UAT यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया var) इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा दिनांक 28.02.2023 तक बैंक को ई. एम.आई देने के बावजूद प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है, जबकि विपक्षी द्वारा मात्र गृह प्रवेश के लिए अस्थायी यूनिट का कब्जा दिया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का स्थायी कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है, जिसके कारण शिकायतकर्ता ने मार्च 2023 तक बैंक को ई.एम. आई को भुगतान नहीं किया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा vera यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं :- 4. va शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या- 4 निस्तारण बिन्दु eat—or इस आशय से विचरित किया गया है कि gar शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष उनके द्वारा समस्त धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, फिर भी विपक्षी द्वारा प्रश्गगत यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं कराया गया है, जिसके कम में शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा feo जाने हेतु अनेकों बार पत्र भी प्रेषित किये गये। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता का कहना है कि उभयपक्ष के मध्य यूनिट के सापेक्ष एम.ओ.यू दिनांकित 29.40.2048 को निष्पादित कराया गया है एवं विपक्षी द्वारा दिनांक 02.09.20:6 को मांग नोटिस जारी करते हुए शिकायतकर्ता से 43,46,000,/-रूपये की धनराशि प्राप्त होने का शिकायतकर्ता T उल्‍लेख किया गया है त्था विपक्षी द्वारा 30,85,636 ,/-रूपये की मांग Terman से की गयी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। ; पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध/आवंटन पत्र दिनांकित 23.07.206 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसमें उल्लेख किया गया है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 3.03.2047 एवं 06 माह की अनुग्रह अवधि के साथ दिनांक 04.40.2047 तक दिये जाने का उल्लेख है। ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 04.40.2047 तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 04.0.2047 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है

जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील Wo ce49-50/20:8 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल“ में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20!6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." a उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration Page 4

under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(»9) में प्राविधान है कि :- (ca) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the alloitec, in case of default;

(if) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid: जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,/पट्टठा के लिए करार) नियमावली 28 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के wea 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.26) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- Page 5 ममता "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंदी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी McCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना veat—-7740 / 8--3-48-65 विविध, 46 के द्वारा मॉडल white के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" Page 6 इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ.प्र. wr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को aifas—t9 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-04 निस्तारित किया जाता है। i #-

उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता की यूनिट को फ्लैट ad अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं | fre) विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 07.:0.20i7 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(2४)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा।

इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-38, 40(2) एवं 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। > शिकायतकर्ता को यह निर्देशित किया जाता है कि यदि विपक्षी द्वारा 45 दिनों के अन्दर उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश के क्रियान्वयन हेतु अनुरोध अपलोड कर, उसकी भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित Hr | (6 (संदस्य, उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 8