उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) पीठासीन अधिकारी :- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य क्रम सं. शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण यूनिट संख्या | कुल मूल्य | जमा धनराशि z | | 5 NCRI45/03/0722/2023 | डॉ. उपासना त्यागी C-04 34,32,000 /— | 33,93,475 /— 2. NCR45/07/290/2023 | श्रीमती मंजू पांचाल C-808 38,50,000 /— | 32,99,93 /— एवं श्रीमती पिंकी बनाम मैसर्स wre बिल्डटेक प्राइवेट लिमिटेड शिकायतकर्ता डॉ. उपासना त्यागी के साथ 04 अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्नगत शिकायतें योजित की गयी हैं। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों शिकायतें एक ही परियोजना SAVY VILLE DE से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से प्रश्नगत शिकायतों का निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- ८२45/03/0722/2023 डॉ. उपासना त्यागी अग्रणी वाद रहेगा | प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध werd यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किये गये हैं।

संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना SAVY VILLE DE के टॉवर-८ में दिनांक 26.06.2042 को यूनिट WAN-C-04 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 34,32,000/- रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 33,93,475 /— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है और न ही अभी तक यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध कराया गया है, साथ ही यह भी कहा गया है कि विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना का सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत 2986 | eS 4 प्रश्नगत यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में प्राधिकार पत्र, बुकिंग फॉर्म दिनांकित 26.06.20:2, आवंटन पत्र दिनांकित 08.09.2044, फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांकित 24.42.2042, पेमेन्ट प्लान, प्रत्युत्तरर आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए यह कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा दायर की गयी वर्तमान शिकायत गलत तथ्यों के आधार पर योजित की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा. अनैतिक व अवैधानिक मांगों को पूर्ण करने के उद्देश्य से उपरोक्त शिकायत दर्ज की गयी है। विपक्षी द्वारा कहा गया है कि परियोजना SAVY VILLE DE का निर्माण कार्य पहले ही पूर्ण कर लिया गया है, जिसमें शिकायतकर्ता को यूनिट dea-c-i04 आवंटित की गयी थी तथा परियोजना से सम्बन्धित सभी अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त किये जा चुके हैं और टॉवर-८ के सम्बन्ध में पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त करने हेतु गाजियाबाद विकास प्राधिकरण को आवेदन किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि शिकायतकर्ता किसी भी प्रकार की क्षतिपूर्ति पाने का अधिकारी नहीं है, क्योंकि शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं समय पर भुगतान करने में चूक की गयी है। प्रश्नगत प्रकरण में फ्लैट क्रेता अनुबन्ध के अनुसार दिसम्बर, 2046 एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ जून, 2047 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा चयनित भुगतान योजना के अनुसार अपनी देय धनराशि की किश्तों का समय पर भुगतान नहीं किया गया, जिस कारण शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी नहीं है, जबकि विपक्षी फ्लैट क्रेता अनुबन्ध के अनुसार ब्याज पाने का अधिकारी नहीं है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि उनकी द्वारा परियोजना को पूर्ण किये जाने में कोई विलम्ब नहीं हुआ है, परन्तु जो भी विलम्ब हुआ है तो वह माननीय एन.जी.टी. तथा गाजियाबाद विकास प्राधिकरण द्वारा जारी विभिन्‍न आदेशों / प्रतिबन्धों के कारण हुआ है, जो समय-समय पर दिल्‍ली एन.सी.आर. में वायु प्रदूषण से निपटने के उद्देश्य से जारी किये गये थे। इसके अतिरिक्त वर्ष 2020 एवं 2024 में कोविड-49 महामारी के कारण संपूर्ण देश में हुए लॉकडाउन के कारण भी परियोजना पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ा। उपरोक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा प्रश्नमत शिकायत को खारिज किये जाने तथा शिकायतकर्ता को सभी औपचारिकताएं पूर्ण करने के उपरांत अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर अपनी यूनिट का कब्जा लेने व अपने पक्ष में विक्री विलेख निष्पादित करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

Page 2 विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में वकालतनामा, लिखित जवाब, परियोजना से सम्बन्धित समस्त अनापत्ति प्रमाण-पत्र, परियोजना के ओ.सी. हेतु सक्षम विकास प्राधिकरण को किये गये आवेदन की प्रति दिनांकित 49.07.2024, अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रत्युत्तर दाखिल करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना को पूर्ण नहीं किया गया है और अनुचित धनराशि की मांग की जा रही है। विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का ऑफर नहीं किया गया है, बल्कि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा सौंपने हेतु विपक्षी से कई बार अनुरोध किया गया है, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा ऑफर नहीं किया गया है और न ही अभी तक परियोजना की मूलभूत सुविधाओं को पूर्ण किया गया है। साथ ही यह भी कहा गया है कि विपक्षी द्वारा अभी तक सक्षम विकास प्राधिकरण से परियोजना का ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से अनुचित धनराशि की मांगों को हटाये जाने एवं यूनिट की समस्त सुविधाओं को पूर्ण कर विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का भौतिक कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के अभिकथनों, प्रस्तुत किये गये साक्ष्य एवं मौखिक बहस में किये गये निवेदनों के आधार पर निम्नलिखित बिन्दु विचारणीय हैं :- 4. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाए ? यदि हां तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4

बिन्दु संख्या-। इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा अभी परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है और न ही अभी तक यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध कराया गया है, साथ ही यह भी कहा गया है कि विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना का सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से अनुचित धनराशि की मांगों को हटाये जाने एवं यूनिट की समस्त सुविधाओं को पूर्ण कर विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का भौतिक कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। Page 3 -

इस पर विपक्षी द्वारा अपना लिखित जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा कहा गया है कि परियोजना SAVY VILLE DE का निर्माण कार्य पहले ही पूर्ण कर लिया गया है, जिसमें शिकायतकर्ता को, यूनिट wem-c-i04 आवंटित की गयी थी तथा परियोजना से सम्बन्धित सभी अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त किये जा चुके हैं और टॉवर-८ के सम्बन्ध में पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त करने हेतु गाजियाबाद विकास प्राधिकरण को आवेदन किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि शिकायतकर्ता किसी भी प्रकार की क्षतिपूर्ति पाने का अधिकारी नहीं है, क्योंकि शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं समय पर भुगतान करने में चूक की गयी है। प्रश्नगत प्रकरण में फ्लैट क्रेता अनुबन्ध के अनुसार दिसम्बर, 20:6 एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ जून, 20i7 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा चयनित भुगतान योजना के अनुसार अपनी देय धनराशि की किश्तों का समय पर भुगतान नहीं किया गया, जिस कारण शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी नहीं है, जबकि विपक्षी फ्लैट क्रेता अनुबन्ध के अनुसार ब्याज पाने का अधिकारी नहीं है। रेरा एक्ट की धारा 48 (4) Fo प्राविधान है कि :- Section 8 (4) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the Page 4 handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा क्रेता अनुबन्ध दिनांकित 24.42.2042 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके कब्जे वाले प्रस्तर-3 में उल्लेख किया गया है कि विपक्षी कंपनी द्वारा दिसम्बर, 2046 एवं 6 माह की aque अवधि के साथ आवंटी को उक्त यूनिट का कब्जा उपलब्ध करा दिया जाएगा। ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता जून, 2047 अर्थात दिनांक 30.06.20i7 तक उक्त यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है।

ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.2047 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील संख्या-6649-50 ,/ 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "the period of Interest should close on April 20!6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." Page 5 उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(!)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession, The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। WI एक्ट की धारा 2(za) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; Page 6 हम the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को धटाए+] प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी Mccrti प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। इसके अत्तिरिक्त दिनांक 47.0.2048 को उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3-8-65 विविध /46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7, POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: Page 7 i

"7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ.प्र. WW अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड--49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या- निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते BS | आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्तागण की aca को फ्लैट क्रेता अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें | 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 0t.07.20:7 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना Page 8 सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक ,परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। द्वितीय शिकायतकर्ता श्रीमती मंजू पांचाल एवं श्रीमती पिंकी के प्रकरण में फ्लैट क्रेता अनुबन्ध के अनुरूप उपरोकक्‍तानुसार विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी। विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(2०)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाए एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाएगी |

इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-38, 40(2) एवं 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। . शिकायतकर्तागण को यह निर्देशित किया जाता है कि यदि विपक्षी द्वारा 45 दिनों के अन्दर उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश के क्रियान्वयन अनुरोध अपलोड कर, उसकी भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 9