= भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-04 श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष शिकायत संख्या:- NCR45/07/0897/20I9 यागेश छाबड़ा एवं विमल छाबड़ा बनाम एंजल प्रमोटर्स wo feo प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध समस्त जमा धनराशि ब्याज सहित एवं क्षतिपूर्ति दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना ANGEL BUSINESS SQUARE में यूनिट संख्या-337 बुक की गयी थी, जिसके लिए उनके द्वारा समय समय पर fhe के आधार पर 5,00,000 /— रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 03.:0.20i8 तक परियोजना पूर्ण किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना को ऑफिस कॉम्पलेक्स से dade हॉल में परिवर्तित कर दिया गया है। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्ध शिकायत दर्ज कराई गई है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी लिखित बहस में कथन किया गया है कि प्रमोटर ने अपने सबूत में बहुत सारे कागजात दाखिल किये हैं जो कि पूर्णता प्रमाण पत्र लिए बिना dade हॉल और होटल चालू होने के सबूत में दिए हैं। प्रमोटर ने आठ मंजिल का नक्शा “बिज़नस VIR" का पास करवाया था और श्र | रूप से ae नीचे के तीन — q dade हॉल तथा ऊपर के तीन

फ्लोर में होटल चालू कर दिया है, जो कि कानूनी रूप से गलत है, जोकि धारा 4 RERA ACT का उल्लंघन है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी लिखित बहस के प्रस्तर-3 में अंकित किया गया है कि एलॉटमेन्ट एग्रीमेंट की धारा-42, पेज-7 'पज़ेशन हैंडिंग के अन्तर्गत लिखा हुआ है कि बिल्डिंग का कंस्ट्रक्शन पूरा होने

से पहले एलॉटी अपने एलॉटेड यूनिट का vee नहीं मांग Ueda और डेवलपर परिवादी को यूनिट पूरा होने पर नोटिस ऑफ डिमांड देगा कि वह नोटिरा गिलने के 30 दिन के अन्दर बकाया रकग अदा करके कब्जा ले लें। इस धारा से यह स्पष्ट है कि एलॉटमेन्ट के दिन दिनांक 43.04.208 तक प्रमोटर का प्रोजेक्ट पूरा नहीं हुआ था। प्रस्तर-4 में अंकित किया गया है दिनांक 02.07.2049 को पग्रमोटर द्वारा डिमांड लेटर भेजा गया, जिसके अन्दर एलॉटी को शेष रकम 7 दिन के अन्दर जमा करने की बात लिखी। इस डिमांड लैटर में प्रमोटर ने यूनिट का विक्रय मूल्य एलॉटी द्वारा शेष रकम का जिक्र किया। इसमें प्रमोटर ने 30 दिन के बजाय 7 दिन का समय बकाया रकम जमा करने का समय दिया। इस नोटिस में प्रौजेक्ट का पूर्ण होने का कोई भी हवाला नहीं दिया है एवं न ही पूर्णता प्रमाण पत्र के सम्बन्ध में यह जानकारी दी गयी। प्रस्तर-5 में अंकित किया गया है कि प्रमोटर के डिमांड लैटर का उत्तर एलॉटी ने दिनांक 20.07.2049 को दिया, जिसमें कहा गया कि प्रमोटर का प्रोजेक्ट ऑनगोईग की श्रेणी में है जिसे रेरा एक्ट लागू होने के 3 माह के अन्दर पंजीकृत कराया जाना था। क्षेत्रीय प्रबन्धक उत्तर प्रदेश राज्य औद्योगिक प्राभिकरण से दिनांक 45.02.204१ के द्वाश आठो फ्लोर का नक्शा शॉप / ऑफिस के लिए पास किया था, परन्तु उसमें गैर कानूनी तरीके से नीचे के तीन फ्लोर में date हॉल व ऊपर के तीन फ्लोर पास नक्शे के विपरीत होटल में बदल दिये गए हैं। मानचित्र की मंजूरी पत्र संख्या 6778 दिनांक 45,/02,/44 के अंत में स्पष्ट लिखा है कि बिना आज्ञा व पूर्णता प्रमाण पत्र लिए प्रमोटर भवन को प्रयोग में न लाये। शिकायतकर्ता द्वारा जमा करायी गयी धनराशि 45,00,000/— रुपये i8 प्रतिशत्त वार्षिक ब्याज दर से वापस एवं रु. 2 लाख क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। 56

2 ्‌ द्वारा अपने कथन के समर्थन में फ्लैट बायर wie दिनांक 73.04.208, भुगतान की रसीदें, दिनांक 45.02.2044 मानचित्र स्वीकृति पत्र, लिखित बहस एवं खाता विवरण आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गई हैं।

विपक्षी की ओर से प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकातयकर्ता द्वारा परियोजना Angel Business square में यूनिट संख्या-526 बुक की गयी थी। जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा 4,55,55 /— रुपये का भुगतान किया गया था। वर्ष 20i8 में शिकायतकर्ता के द्वारा यूनिट को परिवर्तित करवा करके नीचे के तलों पर संख्या 3:6 व 337 बुक करायी गयी, जिसके नये अनुबन्ध निष्पादित किये गये। विपक्षी द्वारा कथन किया गया है कि परियोजना में होटल, बैंक्वेट हॉल, ऑफिस स्पेस हैं, जिसमें 5, 6, 7 वें तल पर होटल है तथा 3 तथा 4 तल पर ऑफिस एरिया है व तदनुरूप ही परियोजना का बिल्डिंग प्लान दिनांक 45.02.2044 को अनुमोदित किया गया है। विपक्षी का कथन है कि परियोजना रेरा आने के पूर्व ही पूर्ण की जा चुकी है तथा ऐसी परियोजनाएं, जो पूर्ण हैं व ऑनगोईंग नहीं हैं, वे बिना पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त किये भी 'रेरा' की परिधि में नहीं आयेंगी। इस कारण से परियोजना को er मे पंजीकृत कराने की आवश्यकता नहीं थी। विपक्षी द्वारा अपनी लिखित बहस में कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा ऑफिस स्पेस संख्या--526 वर्ष 2042 में बुक की गयी थी, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 02.02.20i4 तक 4,55,455/— रुपये का भुगतान किया गया। जिसके उपरांत अप्रैल 2048 में शिकायतकर्ता द्वारा पूर्व में बुक की गयी यूनिट को परिवर्तित कर यूनिट dese एवं 337 बुक किये जाने हेतु अनुरोध किया गया तथा उसी क्रम में यूनिट Wen-—si6e एवं 337 के अनुबन्ध निष्पादित किये गये, जिसमें व ये यूनिद्स तीसरे तल पर स्थित हैं। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट बुक किये जाने की तिथि तक ऐसा कोई ae नहीं किया गया कि वे इस बात से अनभिज्ञ थे कि 4 वें और 2 वें तल का उपयोग dade हॉल के रूप में किया जाता है एवं 5 वें, 6 वें व 7 वें तल का उपयोग होटल के रूप में उपयोग किया जाता है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि शिकायतकर्ता का

|| तर्क है कि बिल्डिंग के प्लान में परिवर्तन किया गया है निराधार है, क्योंकि दिनांक 45.02.2044 के सैंग्शन प्लान से यह स्पष्ट है कि बिल्डिंग का प्लान शॉपिंग / कॉमर्शियल / ऑफिस / होटल के लिए ही सैंग्शन था एवं परियोजना का निर्माण कार्य वर्ष 20i5 4 पूर्ण किया जा ger था। विपक्षी द्वारा लिखित बहस के प्रस्तर-5 में यह अंकित किया गया है कि वर्ष 2045 से dade हॉल pare है एवं बिज्डिंग के 5 वें, 6 वे एवं 7 वें फ्लोर पर होटल वर्ष 2046 से चलाया जा रहा है। साथ ही यह भी कहना है कि बिल्डिंग में 3 dade हॉल हैं, जोकि ग्राउण्ड फ्लोर, फर्स्ट फ्लोर एवं सेकण्ड फ्लोर पर स्थिल है, जबकि ऑफिस एरिया 3 वें एवं 4 वें तल पर स्थित है। विपक्षी द्वारा प्रस्तर-6 में यह अंकित किया गया है कि उ0प्र0 रियल एस्टेट wey, 206 के Gal 206) के अनुसार परियोजना ऑनगोईंग की श्रेणी में नहीं है, क्योंकि परियोजना का कार्य वर्ष 20i5 4 ही पूर्ण किया जा चुका है एवं उनके द्वारा कुल बिल्डअप एरिया का 76.06 प्रतिशत एरिया होटल एवं बैंक्वेट के रूप में सक्षम प्राधिकरणों से स्वीकृति मिलने के उपरांत ही उपयोग किया गया है। विपक्षी का कहना है कि दिनांक 40.04.2045 को हाई वोल्टेज ट्रांसफार्मर एवं इलेक्ट्रिक जेनरेटर सेट के कंट्रोल पैनल हेतु टेस्ट सर्टिफिकेट (जैकसन इंजीनियरिंग लिमिटेड द्वारा जारी किया गया), दिनांक 02.07.2045 को उ0प्र0 प्रदूषण नियंत्रण बोर्ड द्वारा एयर पॉल्यूशन सर्टिफिकेट, दिनांक 08.04.2045 को कार्यालय उप-निदेशक विद्युत सुरक्षा GOO शासन द्वारा ट्रांसफार्मर एवं जेनरेटर सेट हेतु अनुमति सहित Sarai

एक्ट, 4867 के अन्तर्गत होटल एवं dade हॉल का रजिस्ट्रेशन हेतु आवेदन दिनांक 75.02.20i6 को सभी आवश्यक दस्तावेजों सहित जिला कलेक्टर के समक्ष किया wal इसके उपरांत दिनांक 20.0520i6 को रणजिस्ट्रेशन सर्टिफिकेट जारी किया गया। dade हॉल एवं होटल को Food Safety and Standard Act, 2006 के अन्तर्गत पंजीकृत कराया गया है। साथ ही बैंक्वेट हॉल एवं होटल के सम्बन्ध में दिनांक 24.05.2045 HY Wea बोर्ड ऑफ एक्साइज एण्ड कस्टम के द्वारा सर्टिफिकेट दिया गया। 4 द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र, लिखित बहस, इलेक्ट्रिक जेनरेटर टेस्ट सर्टिफिकेट, इंजन टेस्ट सर्टिफिकेट, शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट परिवर्तन हेतु प्रार्थना पत्र, ऑल इन मेन्‍्टेनेंस कॉन्ट्रेक्ट ऑफ एलिगेटर, उप-निदेशक विद्युत सुरक्षा पत्र दिनांक 08.04.2045, विद्युत बिल, दिनांक 20.05. 2046 का Sarai एक्ट, 4867 के अन्तर्गत रजिस्ट्रेशन सर्टिफिकेट, Food Safety and Standard Act, 2006 के अन्तर्गत पंजीकृत सर्टिफिकेट, उ0प्र0 नियंत्रण बोर्ड सहमति पत्र, दिनांक 45:02.2044 मानचित्र स्वीकृति पत्र, परियोजना से सम्बन्धित फोटोग्राफ आदि दाखिल किये गये हैं। प्राधिकरण की तकनीकी टीम की स्थलीय आख्या दिनांक 48.02.2020 तथा उस क्रम में विपक्षी की ओर से प्रतिवाद पत्र दिनांक 20.40.2020 पत्रावली पर उपलब्ध है।

पत्रावली को दिनांक 20.02.2020 की सुनवाई के उपरांत पीठ द्वारा आदेश हेतु सुरक्षित किया गया था, किन्तु साक्ष्यों एवं तथ्यों के अभाव में पुनः सुनवाई किया जाना तय किया गया, किन्तु कोविड-49 महामारी के कारण देशभर में 25.03.2020 से लॉकडाउन लगा दिया गया, जिस कारण पीठ की सुनवाई किया जाना सम्भव न हो सका। अतः दिनांक 08.09.2020 को पत्रावली सुनवाई हेतु पुनः नियत की गयी। जिसके उपरांत दिनांक 24.09.2020 को पीठ द्वारा सम्पूर्ण सुनवाई एवं साक्ष्यों सहित पत्रावली आदेशार्थ सुरक्षित की गयी। पक्षों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखों का परिशीलन किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट संख्या-526 बुक करायी गयी थी, जिसके लिए वर्ष 20:2-74 के बीच रु. 5 लाख का भुगतान किया गया। बाद में वर्ष 20I8 में शिकायतकर्ता के अनुरोध पर वे इकाई संख्या-346 व 337 में तृतीय तल पर परिवर्तित कर दी गयी। वर्तमान शिकायत इकाई संख्या-337 से सम्बन्धित है, जिसका फ्लैट बायर Wire (यद्यपि यह ऑफिस स्पेस है) दिनांक 43.04.2048 को किया गया। एग्रीमेन्ट में कब्जा दिये जाने की कोई तिथि अंकित नहीं है। पत्रावली पर दिनांक 02.07.20:9 को = का एक पत्र उपलब्ध है, जिसमें रु. 44.55 लाख प्राप्त होना स्वीकार किया गया है। (शेष रु. 44,805 शिकायतकर्ता के अनुसार टैक्स के रूप में थे) तथा इस पत्र में 7 दिन में रु, 896 लाख की मांग, बेसिक सेल प्राइस रु. 23. 54 लाख के सापेक्ष की गयी। पत्र में कब्जे की तिथि का उल्लेख नहीं था, किन्तु यह अंकित है कि बकाया देय धनराशि का शेड्यूल बाद में बताया जाएगा | पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये है:-

4. क्‍या विपक्षी की परियोजना ऑन गोईंग की श्रेणी में है एवं क्या इस परियोजना की सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार Vr’ को है ? 2 क्‍या परियोजना का मूल नक्शा ऑफिस /होटल / कॉमर्शियल उपयोग हेतु था एवं क्‍या नक्शा पास होने के उपरांत होटल /बैंक्वेट हॉल हेतु बदलाव किये गये ? 3. क्‍या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलायी जा सकती है? 4. क्‍या शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित है? निस्तारण बिन्दु Gea बिन्दु संख्या-4 के अन्तर्गत इस तथ्य का निर्धारण किया जाना है कि क्या प्रश्नाधीन प्रोजेक्ट रेरा में रजिस्ट्रेशन योग्य है एवं क्या इस परियोजना की सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार रेरा को है ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिवचनों पर आधारित है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त नहीं किया गया है एवं परियोजना ऑनगोईंग की श्रेणी में है। जिस पर विपक्षी का कहना है कि पर वर्ष 20i5 में ही परियोजना पूर्ण की जा चुकी थी, जिस कारण से परियोजना को Wer के अन्तर्गत पंजीकृत नहीं कराया गया है। विपक्षी द्वारा यह भी तर्क दिया गया है कि 'रेरा' एक्ट दिनांक 04.05.2047 को प्रभाव में आया एवं परियोजना उससे पूर्व ही पूर्ण की जा चुकी थी जिस कारण से सम्बन्धित शिकायत wr के क्षेत्राधिकार में नहीं है एवं न ही RW के अन्तर्गत पंजीकरण की आवश्यकता थी। विपक्षी के अनुसार पंजीकरण के लिए & x Lj के पूर्ण न होने (ऑनगोईंग हो) तथा कंपीलीशन सर्टिफिकेट न होना, दोनों शर्तें लागू होना जरूरी है व इस मामले में भवन पूर्ण था। अतः पंजीकरण अपेक्षित नहीं है एवं न ही यह 'रेरा' की परिधि में आयेगा।

पत्रावली के अवलोकन से यह विदित है कि वर्तमान में विपक्षी द्वारा पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त नहीं किया गया है, क्योंकि दिनांक 43.08.2049 को यू. पी.एस.आई.डी.सी. के समक्ष पूर्णता प्रमाण-पत्र हेतु आवेदन किया गया। साथ ही पत्रावली पर अग्नि एवं जीवन सुरक्षा प्रमाण पत्र उपलब्ध है, जोकि दिनांक 24. 04.2049 को निर्गत किया गया। चूंकि विपक्षी द्वारा पूर्णता प्रमाण पत्र हेतु आवेदन दिनांक 43.08.2049 को किया गया एवं अग्नि एवं जीवन सुरक्षा प्रमाण पत्र दिनांक 24.04.2049 से यह स्पष्ट है कि विपक्षी को आवश्यक सभी प्रमाण पत्र 'रेरा' लागू होने के पूर्व प्राप्त नहीं हुए थे। अतः यदि यह मान भी लिया जाए कि बिल्डिंग बन चुकी थी तो भी पूर्णता हेतु परियोजना सभी प्रकार पूर्ण न होते हुए भी विशेष रूप से बिना अग्निशमन सुरक्षा प्रमाण-पत्र के प्रयोग में अनाधिकृत रूप से लायी जा रही eft) एक आवंटी को कब्जा देने के लिए ओ. सी. / सी.सी. अनिवार्य है तथा Wr की IRIH-(4)(b) के अनुसार यह प्रमोटर का उत्तरदायी था। बिल्डिंग प्लान स्वीकृति पत्र में भी उक्त प्रतिबन्ध निहित है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 2046 के नियम 20) में रेरा के अन्तर्गत ऑनगोईंग परियोजना को परिभाषित करते हुए चार अपवाद भी दिये गये हैं, जो कि निम्नवत है:- (0) “ongoing project" means a project where development is going on and for which completion certificate has not been issued but excludes such projects which fulfill any of the following criteria on the date of notification of these rules: (i) where services have been handed over to the Local Authority for maintenance.

(ii) where common areas and facilities have been handed over to the Association for the Residents’ Welfare Association for maintenance. (iii) where all development work have been completed and sale/lease deeds of sixty percent of the apartment/houses/plots have been executed. (iv) where all development works have been completed and application has been filed with the competent authority for issue of completion certificate. DY 7 @ स्पष्ट है कि दिनांक 0t.0520i7 से पूर्व परियोजना का पूर्णता प्रमाण-पत्र नहीं मिला था। पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों से स्पष्ट है कि परियोजना के पूर्णता हेतु सभी वांछित प्रमाण-पत्र विपक्षी को दिनांक 24.04. 2049 से पूर्व उपलब्ध नहीं थे। स्वयं विपक्षी द्वारा दिनांक 43.08.2049 को पूर्णता प्रमाण-पत्र हेतु आवेदन दिया जाना इस बिन्दु को सिद्ध करता है। अतः रेरा अधिनियम के अन्तर्गत यह परियोजना ऑनगोईग मानी जानी चाहिए। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा ऐसा भी कोई साक्ष्य नहीं दिया गया है, जिसमें भू-सम्पदा (विनियंमनन एवं विकास) नियमावली, 206 के नियम 20) में प्राविधानित अपवादों में कवर्ड हो | उक्त नियम 20)6₹) के अन्तर्गत प्रश्नगत परियोजना के सभी विकास कार्य अभी पूर्ण नहीं किये गये है और विपक्षी द्वारा दिनांक 43.08.2049 सी.सी हेतु आवेदन किया गया है। ऐसे में प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराये जाना अपेक्षित है। साथ ही मानचित्र स्वीकृत पत्र दिनांक 45.02.2044 में निम्नलिखित शर्तों पर सहमति प्रदान की गयी है, जो निम्न प्रकार हैं :-

() निगम द्वारा व्यवसायिक / sea /»मल्टीप्लेक्स भवनों के सम्बन्ध में गाजियाबाद विकास प्राधिकरण में प्रचलित विनियमनों में इंगित समस्त शर्तों का अनुपालन आप द्वारा किया जाएगा। (2) भवन निर्माण से सम्बन्धित अंतिम अनापत्तियां जैसे विद्युत, जल, पर्यटन, अग्निशमन एवं प्रदूषण आदि अन्य विभागों द्वारा निर्गत अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त कर कार्यालय में प्रस्तुत करना होगा। (3) आप द्वारा पूर्णताः प्रमाण पत्र लेने से पूर्व सम्बन्धित विभागों से अंतिम अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त करना आवश्यक होगा। (4) पर्यावरण की दृष्टि से उ0प्र0 राज्य वन नीति अधिनियम के अनुसार भू-खण्ड पर आप द्वारा 76 पेड़ लगाना अनिवार्य होगा। (5) भवन कार्य समाप्त होने के एक माह के अन्दर संलग्न रूप पत्र में कार्य पूरा होने के प्रमाण पत्र प्राप्त करने के लिये आवेदन पत्र दें तथा बिना आज्ञा व प्रमाण पत्र लिये भवन को प्रयोग में न लायें। उपरोक्त स्वीकृति पत्र से भी यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा भवन कार्य समाप्त होने की तिथि से 4 माह के अन्दर पूर्णता प्रमाण पत्र हेतु आवेदन किया जाना था एवं बिना प्रमाण पत्र प्राप्त किये भवन को उपयोग में नहीं लाया जाना था। अतः यह स्पष्ट है कि परियोजना का पूर्णता प्रमाण पत्र RT लागू होने से पूर्व प्राप्त नहीं किया गया है। ऐसी स्थिति में परियोजना को 'रेरा' के अन्तर्गत पंजीकृत कराया जाना अपेक्षित था। यदि प्रमोटर के दावे को मान भी लिया जाए कि परियोजना वर्ष 2045 में पूर्ण थी तो शिकायतकर्ता को पूर्व अनुबन्धानुसार कब्जा ऑफर किये जाने का ०५

a साक्ष्य पत्रावली पर नहीं है। वास्तव में कब्जा अभी तक भी ऑफर किया गया elk इसका भी साक्ष्य नहीं है, जो प्रमोटर की परियोजना की पूर्णता पर प्रश्न चिन्ह लगाता है। REAL ESTATE (REGULATION AND DEVELOPMENT) ACT, 206 की धारा 3 के अन्तर्गत उल्लिखित किया गया है कि :-

3. (I) No promoter shall advertise, market, book, sell or offer for sale, or invite persons to purchase in any manner any plot, apartment or building, as the case may be, in any real estate project or part of it, in any planning area, without registering the real estate project with the Real Estate Regulatory Authority established under this Act: Provided that projects that are ongoing on the date of commencement of this Act and for which the completion certificate has not been issued, the promoter shall make an application to the Authority for registration of the said project within a period of three months from the date of commencement of this Act: Provided further that if the Authority thinks necessary, in the interest of allottees, for projects which are developed beyond the planning area but with the requisite permission of the local authority, it may, by order, direct the promoter of such project to register with the Authority, and the provisions of this Act or the rules and regulations made thereunder, shall apply to such projects from that stage of registration. (2) Notwithstanding anything contained in sub-section (), no registration of the real estate project shall be required— (a) where the area of land proposed to be developed does not exceed five hundred square meters or the number of apartments proposed to be developed does not exceed eight inclusive of all phases: Provided that, if the appropriate Government considers it necessary, it may, reduce the threshold below five hundred square meters or eight apartments, as the case may be, inclusive of all phases, for exemption from registration under this Act;

(b) where the promoter has received completion certificate for a real estate project prior to commencement of this Act; (c) for the purpose of renovation or repair or re- development which does not involve marketing, advertising Ne = प्राविधानों के अनुसार स्पष्ट है कि वे सभी solace जिनमें रेरा आने के पूर्व सक्षम प्राधिकरण द्वारा पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त नहीं किया गया है वे सभी प्रोजेक्ट्स ओनगोईंग की श्रेणी में सम्मिलित होंगे तथा विपक्षी द्वारा इसका उल्लंघन किया गया है। यह भी प्रश्न उठता है कि क्या प्रश्नगत परियोजना रेरा ool selling or new allotment of any apartment, plot or building, as the case may be, under the real estate project. Explanation.—For the purpose of this section, where the real estate project is to be developed in phases, every such phase shall be considered a stand alone real estate project, and the promoter shall obtain registration under this Act for each phase separately. के क्षेत्राधिकार में है एवं क्या रेर को सुनवाई का अधिकार है? माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या- 42574 / 2020 “मैसर्स पैरामाउन्ट प्रोबिल्ड प्राईवेट लिमिटेड बनाम उत्तर प्रदेश सरकार एवं 49 अन्य“ में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा मैसर्स rec प्रोबिल्ड प्राईवेट लिमिटेड की Re याचिका को दिंक 04.44.2020 को खारिज करते हुए निम्न आदेश दिया गया है :-

7|8, It is therefore follows that in case of a project where all development works have not been completed, the mere filing of an application with the competent authority for issuance of completion certificate would not bring it out from the purview of ‘ongoing projects', as defined under Rule 2(h) of the Rules, 20I6. Such projects would accordingly be held to be 'ongoing proejcts and in terms of the proviso to Section 3(l) of the Act, 20l6, the promoter would be liable to make an application to the authority for registration of the said project within the stipulated time period. 9. In the instant case, the findings recorded by the RERA Authority which are based on a consideration of the material evidence on record are to the effect that the development wotks in respect of the projects were not completed. Accordingly, the project cannot be said to be excluded under Rule 2(h). The project has thereafter rightly been held to be an ‘ongoing project! within the meaning of Rule 2(h). The project 9६ 0 I therefore rightly been held to be an ‘ongoing project’ within the meaning of Rule 2(h) and it would require registration under the proviso to Section 3() of the Act, 20!6. Accordingly the matters pertaining thereto would fall within the jurisdiction of the RERA Authority. 20. The impugned orders passed by the RERA Authority, therefore cannot be held to be without jurisdiction."

माननीय महाराष्ट्र उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या-908 / 2048 “मोहम्मद जैन खान विरूद्द महाराष्ट्र रियल एस्टेट अथॉरिटी व अन्य“ के प्रकरण में सुनवाई उपरान्त अपने पारित आदेश दिनांक 34.07.20i8 में यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा में अपंजीकृत रियल एस्टेट प्रोजेक्ट्स के विरूद्द भी प्राधिकरण द्वारा सुनवाई की जा सकती है। स्पष्ट है कि प्रश्नाधीन प्रोजेक्टस के विरूद्द भी प्राधिकरण द्वारा सुनवाई की जा सकती है। स्पष्ट है कि प्रश्नाधीन प्रोजेक्ट के रेरा में रजिस्टर्ड न होने मात्र के आधार पर शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत अस्वीकार नहीं की जा सकती है। अतः विपक्षी की परियोजना को ऑनगोईंग की श्रेणी में माना जाना न्यायोचित है एवं सम्बन्धित शिकायत 'रेरा' के श्रेत्राधिकार में है। तद्नुसार निस्तारण बिन्दु vo 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या परियोजना का मूल नक्शा ऑफिस /होटल / कॉमर्शियल उपयोग हेतु था एवं क्या नक्शा पास होने के उपरांत होटल/बैंक्वेट हॉल हेतु बदलाव किये गये ? यह वाद बिन्दु भी शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपनी लिखित बहस में कथन किया गया है कि प्रमोटर ने अपने सबूत में बहुत सारे कागजात दाखिल किये हैं जो कि पूर्णता प्रमाण पत्र लिए बिना dade eta और होटल चालू होने के सबूत में दिए हैं। प्रमोटर ने आठ मंजिल का नक्शा “बिज़नस VAAN” का पास करवाया था और अवैध रूप से अपने नीचे के तीन फ्लोर में date हॉल तथा ऊपर के तीन फ्लोर में होटल चालू कर दिया है, जो कि कानूनी रूप से गलत है, जोकि धारा 4 RERA ACT का उल्लंघन है। क्षेत्रीय प्रबन्धक उत्तर प्रदेश राज्य औद्योगिक प्राधिकरण से दिनांक 45.02.2044 को आठो फ्लोर का नक्शा शॉप /ऑफिस का नक्शा पास हुआ था, परन्तु उसमें गैर कानूनी तरीके से नीचे के तीन फ्लोर में i ¥ | | हॉल व ऊपर के तीन फ्लोर पास नक्शे के विपरीत होटल में बदल दिये गए हैं।

विपक्षी द्वारा अपनी लिखित बहस में कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा ऑफिस स्पेस संख्या-526 वर्ष 2042 में बुक किया गया था | जिसके उपरांत अप्रैल 2048 में शिकायतकर्ता द्वारा पूर्व में बुक की गयी यूनिट को परिवर्तित कर यूनिट den-36 एवं 337 बुक किये जाने हेतु अनुरोध किया गया। जिसके उपरांत यूनिट Wen-3i6 एवं 337 के सम्बन्ध में अनुबन्ध निष्पादित किया गया, जिसमें यूनिट wo-3i6 एवं 337 दोनों ही यूनिट्स 3 वें तल पर स्थित हैं। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट बुक किये जाने की तिथि तक कोई aH नहीं किया गया कि वे इस बात से अनभिज्ञ थे कि 4 वें और 2 वें तल का उपयोग बैंक्वेट हॉल के रूप में किया जाता है एवं 5 वें, 6 वें व 7 वें तल का उपयोग होटल के रूप में उपयोग किया जाता है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि शिकायतकर्ता का यह तर्क है कि बिल्डिंग के प्लान में परिवर्तन किया गया है। यह भी तर्क निराधार है, क्योंकि दिनांक 45.02.2044 के Yen प्लान में यह we है कि बिल्डिंग का प्लान शॉपिंग / कॉमर्शियल / ऑफिस »/होटल के लिए सैंक्शन था एवं परियोजना का निर्माण कार्य वर्ष 205 में पूर्ण किया जा चुका था। विपक्षी द्वारा लिखित बहस के प्रस्तर-5 में यह अंकित किया गया है कि वर्ष 20I5 से dade हॉल pana है एवं बिल्डिंग के 5 वें, 6 वे एवं 7 वें फ्लोर पर होटल वर्ष 2046 से चलाया जा रहा है।इसकी जानकारी उन्हें नहीं थी, यह कथन निराधार है। साथ ही विपक्षी द्वारा यह भी कथन किया गया है कि दिनांक 45.02. 200. के सैंक्शन प्लान में स्पष्ट जानकारी है कि बिल्डिंग शॉपिंग / कॉमर्शियल / ऑफिस / होटल के लिए उपयोगार्थ है।

पत्रावली पर दिनांक 22.05.2046 के पत्र जिसमें क्षेत्रीय पर्यटक अधिकारी के द्वारा अपर जिलाधिकारी गाजियाबाद को परियोजना “बनाना ट्री“ होटल एण्ड dade ot गाजियाबाद सराय एक्ट में पंजीकृत कराये जाने के सम्बन्ध में भेजा गया है, जिसमें अंकित है कि बिल्डिंग के 6 वें एवं 7 वें फ्लोर पर होटल है एवं प्रथम तल व द्वितीय तल पर बैंक्वेट हॉल है। साथ ही यह भी अंकित है कि बिल्डिंग में ऑफिस भी स्थित है। इसके अतिरिक्त दिनांक 45.02.2044 उ0प्र0 राज्य औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा मानचित्र स्वीकृति पत्र में स्पष्ट जानकारी है कि बिल्डिंग शॉपिंग /कॉमर्शियल / ऑफिस /होटल के लिए उपयोगार्थ है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से पूर्व में बुक की गयी यूनिट को परिवर्तित कर यूनिट Wo-36 एवं 337 बुक किये जाने का अनुरोध किया गया; जिसके os 42

= दिनांक 73.04.20i8 को अनुबन्ध निष्पादित हुआ, जिसमें शिकायतकर्ता की यूनिट (ऑफिस स्पेस) को 3 वें तल पर आवंटित किया गया है। 'रेरा' निरीक्षण टीम की तकनीकी रिपोर्ट के अनुसार 3 वें एवं 4 वें तल पर ऑफिस स्पेस है एवं विपक्षी द्वारा दाखिल किये गये फोटोग्राफ से भी यह स्पंष्ट है कि ऑफिस स्पेस 3 वें एवं 4 वें तल पर स्थित है। साथ ही यह भी स्पष्ट है कि बिल्डिंग के निर्माण कार्य को पूर्ण किया जा चुका है। चूंकि शिकायतकर्ता द्वारा वर्ष 20i8 4 यूनिट परिवर्तन हेतु विपक्षी से अनुरोध किया गया एवं अनुबन्ध निष्पादित किया गया, जिसमें यह लिखित है कि शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट 3 वें तल पर स्थित है, जोकि ऑफिस उपयोग के लिए है एवं अन्य साक्ष्यों से भी यह स्पष्ट है कि 3 वें एवं 4 वें तल को ऑफिस स्पेस हेतु उपयोग किया जा रहा है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता का यह तर्क है कि विपक्षी द्वारा बिल्डिंग के ले-आउट प्लान में बदलाव किये गये हैं एवं शिकायतकर्ता की यूनिट अर्थात ऑफिस स्पेस को बदलकर बैंक्वेट हॉल में परिवर्तित कर दिया गया है निराधार प्रतीत होता है। तद्नुसार बिन्दु सं०-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? यह वाद बिन्दु भी शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबंधित अवधि में कब्जा नही दिया गया है, जिस कारण वह परियोजना के साथ नहीं रहना चाहता है और उसने जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने की मांग की है, जिस पर विपक्षी द्वारा कथन किया गया है कि परियोजना 2045 में पूर्ण की जा चुकी है। जिस पर शिकायतकर्ता का कथन है कि जो यूनिट विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को आवंटित की गयी थी, उनको परिवर्तित करके dade eter कर दिया गया है तथा शिकायतकर्ता की यूनिट अस्तित्व में नहीं है। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि ब्याज सहित वापस feed जाने की मांग की है। जहाँ तक क्रेता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढ़ा जाना आवश्यक है, ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा 48 (॥) में प्राविधान है कि :- 43 = 8 () “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,

in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ "to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder "I भी उल्लेख है।

इसी प्रकार धारा 32 में रियल se सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the 34 ri Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी ww vest के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस अथॉरिटी का है। इस क्रम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया, जिसमें wr अधिनियम की वैद्यानिकंता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :-

अ“|24., The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved." उक्त से we है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के x 5) ij तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation to the _allottees, and_issuing directions for timely completion of project, transit. accommodation during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं | एलोटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में wage के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 /207) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

"40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ....... Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." “4 i6 = उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत

“ऑब्जर्वेशन्स” एवं RI एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑब्जेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन", प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “wea होल्डर्स“, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पजेशन डेट” के विषय में “per” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। 'रेरा' के गठन के मूल उद्देश्य एवं समस्त परिस्थितियों को देखते हुए समुचित निर्णय लेकर आदेश पारित किया जाना न्यायहित में होगा। We गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या--940,/207 बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में दिनांक 23.07.20I9 को परित आदेश के पृष्ठ eM. के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:-

20 It is apparent that RERA intends protection of home-buycrs and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that,we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of buildings 85 the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than l0 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder.The maximum _ time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond [ year. उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त वा रू कार्यो को पूर्ण कराते हुए गृहकेताओं को उनका आवास /फ्लैट मिल सके। तत्क्रमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के प्रस्तर-437 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to undue delay in completion of the project.

उक्त आब्जर्वेशन में यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा के प्राविधान आवंटियों के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य रेरा का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर आवंटियों का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके | इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43 / 2049 पायनियर ada ces एंड इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में दिनांक 09.08.20:9 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर--29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:-- The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a 8 = or be paid compensation if such dream is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same _ time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable.

उक्त आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देखरेख में प्रोमोटर्स द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ दुर्दम्य (Recalcitrant) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके। ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान करें।

पत्रावली पर- उपलब्ध राक्ष्यों एवं अभिलेखों से यह स्पष्ट है कि स्वयं शिकायतकर्ता के अनुसार कब्जा वर्ष 208 में दिया जाना था व स्वयं उन्होंने वर्ष 208 में इकाई परिवर्ततन हेतु अनुबन्ध किया। स्पष्टतया वर्ष 2048 में उन्हें परियोजना की रिथति ज्ञात थी तथा उराके बाद ही उन्होंने अनुबन्ध किया। वर्ष 20i9 4 विपक्षी द्वारा पूर्णता प्रमाण-पत्र हेतु आवेदन भी दिया जा चुका है। अतः परियोजना विलम्बित श्रेणी में नहीं है तथा विपक्षी द्वारा परियोजना का कार्य पूर्ण किया जा चुका है एवं सक्षम प्राधिकरण के समक्ष पूर्णता प्रमाण पत्र हेतु आवेदन किया जा चुका है। ऐसी स्थिति में, जबकि शिकायत्तकर्ता की यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है एवं यूनिट कब्जे हेतु तैयार है। शिकायतकर्ता ot i9 a यूनिट का कब्जा लेने पर विचार करें तथा रिफण्ड स्वीकृत किये जाने का पर्याप्त आधार नहीं. है। निस्तारण बिन्दु सं०-3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 4 बिन्दु संख्या-4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित है? शिकायतकर्ता द्वारा वर्ष 2042 में विपक्षी की परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 02.02.20i4 तक विपक्षी को 44,55,455 //- रुपये अदा किये गये। विपक्षी का यह कहना है कि परियोजना को वर्ष 2045 में पूर्ण किया जा चुका है। शिकायतकर्ता एवं विपक्षी के मध्य दिनांक 43.04.20:8 को अनुबन्ध निष्पादित किया गया है, जिसमें कब्जा दिये जाने की तिथि का उल्लेख नहीं है।

इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533-3534 /20:7 मैसर्स फॉर्च्यून इन्फ्रास्ट्रक्चर्स एवं अन्य बनाम ट्रेवर डेलिमा एवं अन्य के प्रस्तर 45 में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि-: 5.Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of ३3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e., the possession was required to be given by last quarter of 204. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered. उपरोक्त माननीय उच्चतम न्यायालय के sade एवं विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं : a

Fy जा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए यथोचित समयावधि इस कार्य को पूर्ण कराये जाने हेतु मानी जा सकती है। प्रस्तुत प्रकरण में आवंटन-पत्र निष्पादन की तिथि 43.04.20i8 है। तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए विशेष रूप से बिल्डिंग की पूर्णता का विपक्षी के दावे व वर्ष 2049 में कंपीलीशन सर्टिफिकेट हेतु आवेदन को देखते हुए 2 वर्ष में शिकायतकर्ता को उनकी यूनिट का कब्जा दिया जाना उचित समयावधि था। ऐसे में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि 43.04. 2024 होती है। शिकायतकर्ता के अनुसार विपक्षी द्वारा कब्जा वर्ष 2048 में दिया जाना था व स्वयं शिकायतकर्ता द्वारा वर्ष 20i8 में इकाई परिवर्ततन हेतु अनुबन्ध निष्यादित किया गया है। विपक्षी द्वारा वर्ष 2049 में सक्षम प्राधिकरण में पूर्णता प्रमाण-पत्र हेतु आवेदन भी दिया जा चुका है। अतः परियोजना को दिनांक 43.04.2020 के बाद विलम्बित श्रेणी में माना जाना उचित होगा। अतः विपक्षी दिनांक 43.04.2020 के बाद से ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने हेतु उत्तरदायी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 43.04.2020 से ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of 5$ 9s 24 = obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vouo रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली 2048 अधियूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय /पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +i% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक ब्याज किस अवधि तक विलम्बित अवधि ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 // 2048 ”सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल“ में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- 0 22

न the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent ~— Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8--3-48--65 विविध / 46 के द्वारा मॉडल white के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7. Schedule for possession of the — said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on

, unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure os 23 हे then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड--49 (Corona Virus Disease) @ प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। जहां तक क्षतिपूर्ति fear जाने का प्रश्न है, तो यह एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर के क्षेत्राधिकार में है। अत: इस बिन्दु पर प्राधिकरण द्वारा कोई आदेश पारित नहीं किया जा सकता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त कर कब्जा ऑफर करें |

2... विपक्षी, दिनांक 43.04.2020 से ओ.सी. /सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLRH प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की ज़ायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को नियमानुसार वापस क्री जाय्रेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिरिक्त देयता के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। aK \ 24 = आदेश के अनुसार समायोजन के बाद कोई देय धनराशि बकाया है, तो उसे शिकायतकर्ता से प्राप्त करके इकाई का कब्जा देना सुनिश्चित करें और नियमानुसार स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर पंजीकरण कराना सुनिश्चित करें | यह भी स्पष्ट किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (zay(i) के अन्तर्गत परिभाषित किया गया है कि यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर adel के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, शो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। ब्याज की दर '४०४।१+ प्रतिशत होनी चाहिए। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। सचिव, Yer विपक्षी द्वारा परियोजना के Registration @ सम्बंध में उचित कार्यवाही करना सुनिश्चित करें। इस आदेश की एक प्रति सचिव, er को अग्रस्तर कार्यवाही हेतु प्रेषित की जाए। दिनांक:-2/> / )। /2020

छह a So (राजीव मारो (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण