U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddha Nagar. Hearing Bench--04A Order under Section 31 / ai—34 Shri Rajive Kumar, Hon'ble Chairman Complaint Number -- NCRI45/06/96276/2022 Raj Kumar Sareen Versus Suncity Hi-Tech Infrastructures Pvt. Ltd. The present application has been instituted by the complainant against the respondent for grant of possession and interest for the delayed period. In brief, the complainant states that plot number G-l22 was booked by the complainant in the respondent's project SHIPL-Royal Castle-Plots, whose total cost was 39,02,000 /-, against which an amount of 49,57,635 / - rupees has been paid by the complainant. The complainant states that possession of the unit in question has not been received till date, and as per the allotment letter, an assurance was given to provide possession by date 27272008 / 4.208 . The construction work under the project in question is incomplete, and information regarding completion of construction is not being given by the respondent. Occupancy certificate of the project has not been obtained. More than 50 percent of the amount has been paid to the respondent, but the agreement has not been executed. Therefore, request has been made by the complainant for grant of possession and interest for the delayed period.

By filing a substitution application, it was informed that the original allottee in the case passed away on date 23.07.2022, following which the said property devolves in the name of his legal heirs. In the complaint, the complainant requested to amend the reserved plot in the names of "Raman Sareen and Pankaj Sareen". In support of the statement, the complainant filed death certificate dated 06.08.2022, list of family members of the deceased dated 30.09.2022, and no objection certificate issued by daughter Ms. Shalini Arora. In the described situation, it is clear that certified death certificate and heirship certificate have been filed in support of the application filed by the complainant, which is accepted. Therefore, in place of complainant Raj Kumar Sareen (deceased), "Raman Sareen and Pankaj Sareen" are recorded.

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ--04ए आदेश अन्तर्गत ai—34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या -— NCRI45/06/96276/2022 राज कुमार सरीन बनाम सनसिटी हाई-टेक इन्फ्रास्ट्रचर्स प्रा0 लि0 प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना SHIPL-Royal Castle-Plots 4 प्लॉट WeN-G-l22 बुक किया गया, जिसकी कुल कीमत 39,02,000 /— जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 49,57,635 / - रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। शिकायतकर्ता का कहना है कि प्रशनगत यूनिट का कब्जा अनुसार दिनांक 27 aera परियोजना किए जाने की सूचना 4.208 तक कब्जा उपलब्ध कराने के अंतर्गत निर्माण कार्य अपूर्ण है ना नहीं दी जा रही है| परियोजना आज दिनांक तक प्राप्त नहीं हुआ है तथा आवंटन पत्र के का आश्वासन दिया गया था। तथा विपक्षी द्वारा निर्माण पूर्ण का अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी को 50 प्रतिशत से अधिक धनराशि भुगतान की जा चुकी है परंतु अनुबंध पत्र विलम्बित 2022 को हो गया है, जिसके [म्बित अवधि का शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिनिधान प्रार्थना पत्र दाखिल अवगत कराया गया है कि प्रकरण में मूल आवंटी का निधन दिनांक 23.07. निष्पादित नहीं हुआ है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। (Substitution Application) सके अनुक्रम में उनके विधिक उत्तराधिकारी के नाम में उक्त

सम्पत्ती आती है। शिकायतकर्ता द्वारा wera शिकायत में आरक्षित प्लॉट को “रमन सरीन एवं पंकज सरीन” नामतः संशोधित करने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन के समर्थन में मृत्यु प्रमाण पत्र दिनांक 06.08.2022, मृतक के परिवारिक सदस्यों की सूची दिनांक 30.09.2022 एवं पुत्री सुश्री शालिनी अरोड़ा द्वारा जारी अनापत्ति प्रमाण पत्र दाखिल किया गया है। वर्णित स्थिति में स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल प्रार्थना पत्र के समर्थन में प्रमाणित मृत्यु प्रमाण पत्र एवं X\ 2 वारिसाना प्रमाण पत्र दाखिल किया गया है जो कि स्वीकार किया जाता है। अतः शिकायतकर्ता राज कुमार सरीन (मृतक) के स्थान पर “रमन सरीन एवं पंकज सरीन” अंकित किया जाता है।

विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में अंकित किया गया है कि रेरा अधिनियम के प्राविधान भविष्यलक्षी (Prospective) wpf के हैं जिसके (पूर्ण प्रविधान) ot मई 207 को लागू हुए है, जिस कारण अधिनियम के प्राविधान पूर्व में विकसित परियोजनाओं पर प्रभावी नहीं होंगे। इसके समर्थन में मा. उच्चतम न्‍्यायलय द्वारा सी. आई.टी. बनाम वाटिका टाउनशिप प्रा.लि. तथा स्टेट ऑफ वेस्ट बँगाल बनाम एससी. बोस तथा vate न्यूज पेपर orf. बनाम भारत संघ में पारित आदेशों का संदर्भ प्रस्तुत किया गया है। परियोजना महामारी, एन.जी.टी. न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर प्रतिबंध तथा अन्य कारकों की वजह से विलम्बित हुई है। मा. एन.जी.टी. न्यायलय द्वारा वर्ष 20:7 से 20:9 तक दिल्‍ली एन.सी.आर. में बढ़ते वायु प्रदुषण के नियंत्रण हेतु निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया, जिस कारण कुल 09 माह तक निर्माण कार्य बन्द था, जिसके उपरान्त कोविड महामारी के कारण भारत सरकार द्वारा सम्पूर्ण देश में लॉकडाउन घोषित किया गया जिस कारण भारी वित्तीय नुक्सान का सामना करना पड़ा। प्रश्नगत परियोजना रेरा प्राधिकरण के समक्ष पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण क्रमांक-एशराद्रर4एशराश7375 है। शिकायतकर्ता द्वारा आरक्षित प्लॉट के सापेक्ष 49,57,635 // - रुपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। परियोजना आकस्मिक बाधाओं को दृष्टिगत रखते हुए विलंबित हुई। परियोजना के अन्तर्गत निर्माण कार्य तीव्रगति से किया जा रहा है, जिसे पूर्ण कर मार्च, 2023 तक शिकायतकर्ता को कब्जा उपलब्ध करा दिया जायेगा। परियोजना रेरा प्राधिकरण के समक्ष पंजीकृत है जिसका पंजीकरण क्रमांक UPRERAPRJ40I0 है, जिसके अनुसार परियोजना दिनांक 29.42.2024 तक पूर्ण की जानी थी।

उभयपक्ष के vet को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- aw आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्या रेरा में पंजीकरण के समय दी गयी समयावधि के अन्तर्गत परियोजना पूर्ण की गयी है ? कक 3. क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई ? यदि हां तो प्रभाव ? 4. क्‍या शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम की आवंटी की परिभाषा से अच्छादित है ? 5. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु ee बिन्दु संख्या । इस तथ्य पर विचरित है कि क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च. न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 / 2024 “मैसर्स =a प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo fo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

"54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 20I6." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन men" परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि Quy aS S परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा wera परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या रेरा में पंजीकरण के समय दी गयी समयावधि के अन्तर्गत परियोजना पूर्ण की गयी है ? इस सम्बनध में Re याचिका संख्या-2737 / 2047 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन oo feo बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के उद्धरत प्रकरण में माननीय बम्बई उच्च न्यायालय द्वारा कहा गया है कि — "The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)(I)(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)00) (0) he is not absolved of the liability under the agreement for sale." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के प्रस्तर का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता और किसी आवंटी विशेष के प्रकरण में विलम्ब की गणना Adv के प्राविधानानुसार गणना होगी। रेरा पंजीकरण के समय दी गई नई समय-सीमा केवल रेरा अधिनियम के अधीन “पीनल कॉन्सीक्वेसिज” से ही बचा सकता है। स्पष्टतया विलम्ब की गणना आवंटन /अनुबन्ध के अधीन होगी एवं वह प्राविधान रेरा में दी गई तिथि से “ओवररिटिन” नहीं होगी। तद्‌नुसार बिन्दु संख्या-2 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3

बिन्दु संख्या-3 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। yf विपक्षी की ओर से कथन किया गया है किएन.जी.टी. नन्‍्यायलय द्वारा वर्ष 2047 से 2049 तक दिल्‍ली एन.सी.आर. में बढ़ते वायु प्रदुषण के नियंत्रण हेतु निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया, जिस कारण कुल 09माह तक निर्माण कार्य बन्द था जिसके उपरान्त कोविड महामारी के कारण भारत सरकार द्वारा सम्पूर्ण देश में लॉकडाउन घोषित किया गया, जिस कारण भारी वित्तीय नुक्सान का सामना करना पड़ा। माननीय एन.जी.टी. द्वारा भू-जल के प्रयोग पर प्रतिबन्ध लगाया गया। दिल्ली NCR में बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 04.:4.2079 को निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी ।परियोजना में निर्माण कार्य, कोविड-49 के फैलने के कारण भी विलम्ब हुआ है। विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में माननीय न्यायालयों द्वारा पारित आदेशों का उल्लेख किया गया है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 // 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities wedirect that no demolition and construction activities take place inDelhi and NCR region. In case it is found that such activity isdone, the local administration as well as the municipalauthoritiesincluding the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissionersshallbe personally held responsible for all such activities. They haveto act in furtherance of the Court’s order and to ensure that nosuch activity takes place. We direct that construction, demolition and activities bestopped forthwith as well as garbage burning. In case, any personis found in construction and demolition activity and garbageburning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Anyperson is doing construction and demolition activity in violationof this ‘order, shall be penalized with Rs. Lac for such activity.For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- andbesides liable for violation of theorder passed by this Court tobe dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 A पारित आदेश दिनांक 09.2.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- pie In the affidavit dated 05.!2.20I9, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"]2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (20I8) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict enforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be im posed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.4.2049 से दिनांक 44.02.2020 की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.:420I9 से दिनांक 09.:220I9) एवं 33 दिन (66+2) (दिनांक 0.2.209 से दिनांक 4.02.2020 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को aifais—i9 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक ५ ( ¥ ) धर 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या शिकायतकर्ता रेर अधिनियम की आवंटी की परिभाषा से अच्छादित है ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि प्रश्नगत परियोजना का अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं हुआ है, विपक्षी द्वारा IY 20:8 तक कब्जा उपलब्ध कराने का आश्वासन दिया गया था। प्रश्नगत प्लॉट के सापेक्ष अनुबन्ध पत्र निष्पादित नहीं कराया गया है, जिस कारण विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम की धारा-43 का उल्लंघन किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्लॉट आरक्षित कराया गया है, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर धनराशि का भुगतान किया गया है। प्रश्नगत परियोजना रेरा प्राधिकरण के समक्ष पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण क्रमांक-एशरागर4एराश7375 है। परियोजना के अन्तर्गत निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए मार्च, 2023 तक शिकायतकर्ता के पक्ष में प्लॉट का आवंटन निष्पादित कराते हुए कब्जा उपलब्ध करा दिया जायेगा। इस सम्बन्ध में रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा-2(0) में “एलॉटी” की परिभाषा दी गयी है, जो कि निम्न प्रकार है :- (9) "allottee" in relation to a real estate project, means the person to whom a plot, apartment or building, as the case may be, has been allotted, sold (whether as freehold or leasehold) or otherwise transferred by the promoter, and includes the person who subsequently acquires the said allotment through sale, transfer or otherwise but does not include a person to whom such plot, apartment or building, as the case may be, is given on rent;

उपरोक्‍्तानुसार किसी भू-सम्पदा परियोजना के सम्बन्ध में “आबंटिती” से ऐसा कोई व्यक्ति अभिप्रेत है, जिसे संप्रवर्तक द्वारा, यथास्थिति, कोई भू-खंड, अपार्टमेंट या भवन आवंटित, विक्रीत या अन्यथा अंतरित किया गया है और इसके अंतर्गत ऐसा व्यक्ति भी है, जो बाद में vad आवंटन को विक्रय, अंतरण के माध्यम ps से या अन्यथा अर्जित करता है, परन्तु इसके अंतर्गत ऐसा कोई व्यक्ति नहीं है जिसे, यथास्थिति, ऐसा भूखंड, अपार्टमेंट या भवन किराए पर दिया गया है | प्रश्नगत प्रकरण में आवंटी द्वारा आवंटन पत्र दिनांक 08.04.20i7 के माध्यम से प्लॉट संख्या-0-22 आरक्षित कराया गया, जिसके सापेक्ष 49,57,635 /- रूपये विपक्षी को भुगतान किया गया है, उक्त से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा 9,57,635/— रूपये प्रशनगत प्लॉट के सापेक्ष धनराशि भुगतान की जा चुकी है, परंतु विपक्षी द्वारा अनुबंध निष्पादित नहीं कराया गया है। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र मे अंकित किया गया है कि परियोजना के अन्तर्गत निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए मार्च, 2023 तक शिकायतकर्ता के पक्ष में प्लॉट का आवंटन निष्पादित कराते हुए कब्जा उपलब्ध करा दिया जायेगा। आवंटन पत्र दिनांक 08.04.2047 के अन्तर्गत निम्न उल्लिखित है:- Accordingly you are allocated/shified to plot no 6722 from plot no 82729 on which construction/development is in progress..

उक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा प्रस्तुत प्रकरण मे शिकायतकर्ता को स्वयं आवंटी के रूप में स्वीकार किया गया है। साथ ही धनराशि वापस कर दी गयी हो ऐसा भी कोई साक्ष्य नहीं है। जैसी भी स्थिति हो, उक्त स्थिति के अनुसार प्रकरण में शिकायतकर्ता को आवंटी की श्रेणी में माना जाना उचित होगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-5 बिन्दु संख्या-5 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज वापस दिलायी जा सकती है ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि प्रशनगत यूनिट का कब्जा आज दिनांक तक प्राप्त नहीं हुआ है तथा आवंटन पत्र के अनुसार दिनांक 27272008 तक कब्जा उपलब्ध कराने का आश्वासन दिया गया था। प्रश्नगत परियोजना के अंतर्गत निर्माण कार्य अपूर्ण है तथा विपक्षी द्वारा निर्माण पूर्ण किए जाने की सूचना नहीं दी जा रही है | परियोजना का अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी को 50 प्रतिशत से अधिक धनराशि भुगतान की जा चुकी है परंतु अनुबंध पत्र निष्पादित नहीं हुआ है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है \ SS विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि परियोजना के अन्तर्गत निर्माण कार्य तीव्रगति से किया जा रहा है, जिसे पूर्ण कर मार्च, 2023 तक शिकायतकर्ता को कब्जा उपलब्ध करा दिया जायेगा। रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-48(॥) में निम्नलिखित प्राविधान दिये गये है:-

Section 76 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार Sal को यह अधिकार है कि यदि उन्हें cite के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब के लिए ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। प्रश्नगत प्रकरणों में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा पोर्टल पर प्रश्नगत परियोजना का पंजीकरण दिनांक 29.42.2024 तक वैध था, जो समाप्त हो चुका है।

शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल आवंटन पत्र दिनांक 08.04.2047 में कब्जा उपलब्ध कराने की तिथि अंकित नहीं है। के N 0 इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533-3534 / 2047 “मैसर्स फार्च्यून इन्फास्ट्रक्चर्स एवं अन्य बनाम ट्रेवर डेलिमा एवं अन्य” के प्रस्तर 45 में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि :- “Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e., the possession was required to be given by last quarter of 20I4. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an_ irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered. उपरोक्त माननीय उच्चतम =e के आर्ब्जेवेशन न एवं विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं करा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष की समयावधि इस कार्य को पूर्ण कराये

माना है। प्रश्नगत प्रकरण में आवंटन दिनांक 08.04.20:7 को जारी किया गया। इस प्रकार प्रकरण के समस्त तथ्यों तथा परियोजना के आधार को दृष्टिगत रखते हुए ये जाने हेतु उचित समय यदि om मार्गदर्शी सिद्धान्त को दृष्टिगत रखा जाये तो 04 वर्ष की समयावधि परियोजना पूर्ण करने हेतु पर्याप्त प्रतीत होती है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता को दिनांक 08.04.20:7 से 04 वर्ष अर्थात्‌ प्लॉट का कब्जा दिये जाने की समयावधि उचित थी, दिनांक 08.04.202 तक परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। अतः परियोजना विलम्बित है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने संख्या-3 में वर्णित है |) का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Ho 6649--50,/208 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है Re PS 4 "the period of Interest should close on April 20]6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. "

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 08.04.2024 + 68 दिन अर्थात्‌ 45.06. 202 से ओसी /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.ललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि — "Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " के 2

अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Sor के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) ¥ प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default: (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक i740208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(॥) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" Q aN 3 यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४८,२+। प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “war बिल्डवेल area प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्लेखित किया गया है fe

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.| (MCLR+I) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.! had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20I8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 20I8 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 20!6, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ रिट याचिका den<-oi20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है कि:- ‘NA 34

On 2.09.209 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + |% from the date of deposit till the date of order, Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020.......................... .....- and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + I%, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 20/8..cccseeeesecceees Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत ७८१ + ।% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः: उपरोकतानुसार द्वारा दिये गये नियमावली के को स्टेट बैंक माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है 'ऐसे में एवं विकास), (विकय पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+I प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की TAR माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर ऑफ इण्डिया के MCLR+ प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन

अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-5 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते वें आदेश l, विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के प्लॉट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध. के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.03.2023 तक ait. सी /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें। ट N (os) i5 विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 5.06.2024 से कब्जा ऑफर करने की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLRtHI% प्रतिशत की दर से विलंब अवधि का ब्याज देय होगा। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2०)(0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी ४८,२१+। प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा fe wr प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :-)9 / (v/ 2022 Cle (राजीव कुमार (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddha Nagar. Hearing Bench--04A Order under Section 31 / ai—34 Shri Rajive Kumar, Hon'ble Chairman Complaint Number -- NCRI45/06/96276/2022 Raj Kumar Sareen Versus Suncity Hi-Tech Infrastructures Pvt. Ltd. The present application has been instituted by the complainant against the respondent for grant of possession and interest for the delayed period. In brief, the complainant states that plot number G-l22 was booked by the complainant in the respondent's project SHIPL-Royal Castle-Plots, whose total cost was 39,02,000 /-, against which an amount of 49,57,635 / - rupees has been paid by the complainant. The complainant states that possession of the unit in question has not been received till date, and as per the allotment letter, an assurance was given to provide possession by date 27272008 / 4.208 . The construction work under the project in question is incomplete, and information regarding completion of construction is not being given by the respondent. Occupancy certificate of the project has not been obtained. More than 50 percent of the amount has been paid to the respondent, but the agreement has not been executed. Therefore, request has been made by the complainant for grant of possession and interest for the delayed period.

By filing a substitution application, it was informed that the original allottee in the case passed away on date 23.07.2022, following which the said property devolves in the name of his legal heirs. In the complaint, the complainant requested to amend the reserved plot in the names of "Raman Sareen and Pankaj Sareen". In support of the statement, the complainant filed death certificate dated 06.08.2022, list of family members of the deceased dated 30.09.2022, and no objection certificate issued by daughter Ms. Shalini Arora. In the described situation, it is clear that certified death certificate and heirship certificate have been filed in support of the application filed by the complainant, which is accepted. Therefore, in place of complainant Raj Kumar Sareen (deceased), "Raman Sareen and Pankaj Sareen" are recorded.

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ--04ए आदेश अन्तर्गत ai—34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या -— NCRI45/06/96276/2022 राज कुमार सरीन बनाम सनसिटी हाई-टेक इन्फ्रास्ट्रचर्स प्रा0 लि0 प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना SHIPL-Royal Castle-Plots 4 प्लॉट WeN-G-l22 बुक किया गया, जिसकी कुल कीमत 39,02,000 /— जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 49,57,635 / - रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। शिकायतकर्ता का कहना है कि प्रशनगत यूनिट का कब्जा अनुसार दिनांक 27 aera परियोजना किए जाने की सूचना 4.208 तक कब्जा उपलब्ध कराने के अंतर्गत निर्माण कार्य अपूर्ण है ना नहीं दी जा रही है| परियोजना आज दिनांक तक प्राप्त नहीं हुआ है तथा आवंटन पत्र के का आश्वासन दिया गया था। तथा विपक्षी द्वारा निर्माण पूर्ण का अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी को 50 प्रतिशत से अधिक धनराशि भुगतान की जा चुकी है परंतु अनुबंध पत्र विलम्बित 2022 को हो गया है, जिसके [म्बित अवधि का शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिनिधान प्रार्थना पत्र दाखिल अवगत कराया गया है कि प्रकरण में मूल आवंटी का निधन दिनांक 23.07. निष्पादित नहीं हुआ है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। (Substitution Application) सके अनुक्रम में उनके विधिक उत्तराधिकारी के नाम में उक्त

सम्पत्ती आती है। शिकायतकर्ता द्वारा wera शिकायत में आरक्षित प्लॉट को “रमन सरीन एवं पंकज सरीन” नामतः संशोधित करने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन के समर्थन में मृत्यु प्रमाण पत्र दिनांक 06.08.2022, मृतक के परिवारिक सदस्यों की सूची दिनांक 30.09.2022 एवं पुत्री सुश्री शालिनी अरोड़ा द्वारा जारी अनापत्ति प्रमाण पत्र दाखिल किया गया है। वर्णित स्थिति में स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल प्रार्थना पत्र के समर्थन में प्रमाणित मृत्यु प्रमाण पत्र एवं X\ 2 वारिसाना प्रमाण पत्र दाखिल किया गया है जो कि स्वीकार किया जाता है। अतः शिकायतकर्ता राज कुमार सरीन (मृतक) के स्थान पर “रमन सरीन एवं पंकज सरीन” अंकित किया जाता है।

विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में अंकित किया गया है कि रेरा अधिनियम के प्राविधान भविष्यलक्षी (Prospective) wpf के हैं जिसके (पूर्ण प्रविधान) ot मई 207 को लागू हुए है, जिस कारण अधिनियम के प्राविधान पूर्व में विकसित परियोजनाओं पर प्रभावी नहीं होंगे। इसके समर्थन में मा. उच्चतम न्‍्यायलय द्वारा सी. आई.टी. बनाम वाटिका टाउनशिप प्रा.लि. तथा स्टेट ऑफ वेस्ट बँगाल बनाम एससी. बोस तथा vate न्यूज पेपर orf. बनाम भारत संघ में पारित आदेशों का संदर्भ प्रस्तुत किया गया है। परियोजना महामारी, एन.जी.टी. न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर प्रतिबंध तथा अन्य कारकों की वजह से विलम्बित हुई है। मा. एन.जी.टी. न्यायलय द्वारा वर्ष 20:7 से 20:9 तक दिल्‍ली एन.सी.आर. में बढ़ते वायु प्रदुषण के नियंत्रण हेतु निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया, जिस कारण कुल 09 माह तक निर्माण कार्य बन्द था, जिसके उपरान्त कोविड महामारी के कारण भारत सरकार द्वारा सम्पूर्ण देश में लॉकडाउन घोषित किया गया जिस कारण भारी वित्तीय नुक्सान का सामना करना पड़ा। प्रश्नगत परियोजना रेरा प्राधिकरण के समक्ष पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण क्रमांक-एशराद्रर4एशराश7375 है। शिकायतकर्ता द्वारा आरक्षित प्लॉट के सापेक्ष 49,57,635 // - रुपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। परियोजना आकस्मिक बाधाओं को दृष्टिगत रखते हुए विलंबित हुई। परियोजना के अन्तर्गत निर्माण कार्य तीव्रगति से किया जा रहा है, जिसे पूर्ण कर मार्च, 2023 तक शिकायतकर्ता को कब्जा उपलब्ध करा दिया जायेगा। परियोजना रेरा प्राधिकरण के समक्ष पंजीकृत है जिसका पंजीकरण क्रमांक UPRERAPRJ40I0 है, जिसके अनुसार परियोजना दिनांक 29.42.2024 तक पूर्ण की जानी थी।

उभयपक्ष के vet को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- aw आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्या रेरा में पंजीकरण के समय दी गयी समयावधि के अन्तर्गत परियोजना पूर्ण की गयी है ? कक 3. क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई ? यदि हां तो प्रभाव ? 4. क्‍या शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम की आवंटी की परिभाषा से अच्छादित है ? 5. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु ee बिन्दु संख्या । इस तथ्य पर विचरित है कि क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च. न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 / 2024 “मैसर्स =a प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo fo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

"54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 20I6." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन men" परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि Quy aS S परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा wera परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या रेरा में पंजीकरण के समय दी गयी समयावधि के अन्तर्गत परियोजना पूर्ण की गयी है ? इस सम्बनध में Re याचिका संख्या-2737 / 2047 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन oo feo बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के उद्धरत प्रकरण में माननीय बम्बई उच्च न्यायालय द्वारा कहा गया है कि — "The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)(I)(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)00) (0) he is not absolved of the liability under the agreement for sale." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के प्रस्तर का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता और किसी आवंटी विशेष के प्रकरण में विलम्ब की गणना Adv के प्राविधानानुसार गणना होगी। रेरा पंजीकरण के समय दी गई नई समय-सीमा केवल रेरा अधिनियम के अधीन “पीनल कॉन्सीक्वेसिज” से ही बचा सकता है। स्पष्टतया विलम्ब की गणना आवंटन /अनुबन्ध के अधीन होगी एवं वह प्राविधान रेरा में दी गई तिथि से “ओवररिटिन” नहीं होगी। तद्‌नुसार बिन्दु संख्या-2 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3

बिन्दु संख्या-3 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। yf विपक्षी की ओर से कथन किया गया है किएन.जी.टी. नन्‍्यायलय द्वारा वर्ष 2047 से 2049 तक दिल्‍ली एन.सी.आर. में बढ़ते वायु प्रदुषण के नियंत्रण हेतु निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया, जिस कारण कुल 09माह तक निर्माण कार्य बन्द था जिसके उपरान्त कोविड महामारी के कारण भारत सरकार द्वारा सम्पूर्ण देश में लॉकडाउन घोषित किया गया, जिस कारण भारी वित्तीय नुक्सान का सामना करना पड़ा। माननीय एन.जी.टी. द्वारा भू-जल के प्रयोग पर प्रतिबन्ध लगाया गया। दिल्ली NCR में बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 04.:4.2079 को निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी ।परियोजना में निर्माण कार्य, कोविड-49 के फैलने के कारण भी विलम्ब हुआ है। विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में माननीय न्यायालयों द्वारा पारित आदेशों का उल्लेख किया गया है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 // 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities wedirect that no demolition and construction activities take place inDelhi and NCR region. In case it is found that such activity isdone, the local administration as well as the municipalauthoritiesincluding the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissionersshallbe personally held responsible for all such activities. They haveto act in furtherance of the Court’s order and to ensure that nosuch activity takes place. We direct that construction, demolition and activities bestopped forthwith as well as garbage burning. In case, any personis found in construction and demolition activity and garbageburning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Anyperson is doing construction and demolition activity in violationof this ‘order, shall be penalized with Rs. Lac for such activity.For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- andbesides liable for violation of theorder passed by this Court tobe dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 A पारित आदेश दिनांक 09.2.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- pie In the affidavit dated 05.!2.20I9, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"]2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (20I8) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict enforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be im posed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.4.2049 से दिनांक 44.02.2020 की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.:420I9 से दिनांक 09.:220I9) एवं 33 दिन (66+2) (दिनांक 0.2.209 से दिनांक 4.02.2020 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को aifais—i9 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक ५ ( ¥ ) धर 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या शिकायतकर्ता रेर अधिनियम की आवंटी की परिभाषा से अच्छादित है ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि प्रश्नगत परियोजना का अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं हुआ है, विपक्षी द्वारा IY 20:8 तक कब्जा उपलब्ध कराने का आश्वासन दिया गया था। प्रश्नगत प्लॉट के सापेक्ष अनुबन्ध पत्र निष्पादित नहीं कराया गया है, जिस कारण विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम की धारा-43 का उल्लंघन किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्लॉट आरक्षित कराया गया है, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर धनराशि का भुगतान किया गया है। प्रश्नगत परियोजना रेरा प्राधिकरण के समक्ष पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण क्रमांक-एशरागर4एराश7375 है। परियोजना के अन्तर्गत निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए मार्च, 2023 तक शिकायतकर्ता के पक्ष में प्लॉट का आवंटन निष्पादित कराते हुए कब्जा उपलब्ध करा दिया जायेगा। इस सम्बन्ध में रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा-2(0) में “एलॉटी” की परिभाषा दी गयी है, जो कि निम्न प्रकार है :- (9) "allottee" in relation to a real estate project, means the person to whom a plot, apartment or building, as the case may be, has been allotted, sold (whether as freehold or leasehold) or otherwise transferred by the promoter, and includes the person who subsequently acquires the said allotment through sale, transfer or otherwise but does not include a person to whom such plot, apartment or building, as the case may be, is given on rent;

उपरोक्‍्तानुसार किसी भू-सम्पदा परियोजना के सम्बन्ध में “आबंटिती” से ऐसा कोई व्यक्ति अभिप्रेत है, जिसे संप्रवर्तक द्वारा, यथास्थिति, कोई भू-खंड, अपार्टमेंट या भवन आवंटित, विक्रीत या अन्यथा अंतरित किया गया है और इसके अंतर्गत ऐसा व्यक्ति भी है, जो बाद में vad आवंटन को विक्रय, अंतरण के माध्यम ps से या अन्यथा अर्जित करता है, परन्तु इसके अंतर्गत ऐसा कोई व्यक्ति नहीं है जिसे, यथास्थिति, ऐसा भूखंड, अपार्टमेंट या भवन किराए पर दिया गया है | प्रश्नगत प्रकरण में आवंटी द्वारा आवंटन पत्र दिनांक 08.04.20i7 के माध्यम से प्लॉट संख्या-0-22 आरक्षित कराया गया, जिसके सापेक्ष 49,57,635 /- रूपये विपक्षी को भुगतान किया गया है, उक्त से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा 9,57,635/— रूपये प्रशनगत प्लॉट के सापेक्ष धनराशि भुगतान की जा चुकी है, परंतु विपक्षी द्वारा अनुबंध निष्पादित नहीं कराया गया है। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र मे अंकित किया गया है कि परियोजना के अन्तर्गत निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए मार्च, 2023 तक शिकायतकर्ता के पक्ष में प्लॉट का आवंटन निष्पादित कराते हुए कब्जा उपलब्ध करा दिया जायेगा। आवंटन पत्र दिनांक 08.04.2047 के अन्तर्गत निम्न उल्लिखित है:- Accordingly you are allocated/shified to plot no 6722 from plot no 82729 on which construction/development is in progress..

उक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा प्रस्तुत प्रकरण मे शिकायतकर्ता को स्वयं आवंटी के रूप में स्वीकार किया गया है। साथ ही धनराशि वापस कर दी गयी हो ऐसा भी कोई साक्ष्य नहीं है। जैसी भी स्थिति हो, उक्त स्थिति के अनुसार प्रकरण में शिकायतकर्ता को आवंटी की श्रेणी में माना जाना उचित होगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-5 बिन्दु संख्या-5 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज वापस दिलायी जा सकती है ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि प्रशनगत यूनिट का कब्जा आज दिनांक तक प्राप्त नहीं हुआ है तथा आवंटन पत्र के अनुसार दिनांक 27272008 तक कब्जा उपलब्ध कराने का आश्वासन दिया गया था। प्रश्नगत परियोजना के अंतर्गत निर्माण कार्य अपूर्ण है तथा विपक्षी द्वारा निर्माण पूर्ण किए जाने की सूचना नहीं दी जा रही है | परियोजना का अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी को 50 प्रतिशत से अधिक धनराशि भुगतान की जा चुकी है परंतु अनुबंध पत्र निष्पादित नहीं हुआ है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है \ SS विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि परियोजना के अन्तर्गत निर्माण कार्य तीव्रगति से किया जा रहा है, जिसे पूर्ण कर मार्च, 2023 तक शिकायतकर्ता को कब्जा उपलब्ध करा दिया जायेगा। रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-48(॥) में निम्नलिखित प्राविधान दिये गये है:-

Section 76 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार Sal को यह अधिकार है कि यदि उन्हें cite के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब के लिए ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। प्रश्नगत प्रकरणों में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा पोर्टल पर प्रश्नगत परियोजना का पंजीकरण दिनांक 29.42.2024 तक वैध था, जो समाप्त हो चुका है।

शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल आवंटन पत्र दिनांक 08.04.2047 में कब्जा उपलब्ध कराने की तिथि अंकित नहीं है। के N 0 इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533-3534 / 2047 “मैसर्स फार्च्यून इन्फास्ट्रक्चर्स एवं अन्य बनाम ट्रेवर डेलिमा एवं अन्य” के प्रस्तर 45 में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि :- “Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e., the possession was required to be given by last quarter of 20I4. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an_ irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered. उपरोक्त माननीय उच्चतम =e के आर्ब्जेवेशन न एवं विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं करा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष की समयावधि इस कार्य को पूर्ण कराये

माना है। प्रश्नगत प्रकरण में आवंटन दिनांक 08.04.20:7 को जारी किया गया। इस प्रकार प्रकरण के समस्त तथ्यों तथा परियोजना के आधार को दृष्टिगत रखते हुए ये जाने हेतु उचित समय यदि om मार्गदर्शी सिद्धान्त को दृष्टिगत रखा जाये तो 04 वर्ष की समयावधि परियोजना पूर्ण करने हेतु पर्याप्त प्रतीत होती है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता को दिनांक 08.04.20:7 से 04 वर्ष अर्थात्‌ प्लॉट का कब्जा दिये जाने की समयावधि उचित थी, दिनांक 08.04.202 तक परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। अतः परियोजना विलम्बित है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने संख्या-3 में वर्णित है |) का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Ho 6649--50,/208 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है Re PS 4 "the period of Interest should close on April 20]6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. "

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 08.04.2024 + 68 दिन अर्थात्‌ 45.06. 202 से ओसी /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.ललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि — "Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " के 2

अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Sor के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) ¥ प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default: (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक i740208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(॥) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" Q aN 3 यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४८,२+। प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “war बिल्डवेल area प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्लेखित किया गया है fe

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.| (MCLR+I) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.! had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20I8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 20I8 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 20!6, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ रिट याचिका den<-oi20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है कि:- ‘NA 34

On 2.09.209 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + |% from the date of deposit till the date of order, Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020.......................... .....- and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + I%, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 20/8..cccseeeesecceees Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत ७८१ + ।% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः: उपरोकतानुसार द्वारा दिये गये नियमावली के को स्टेट बैंक माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है 'ऐसे में एवं विकास), (विकय पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+I प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की TAR माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर ऑफ इण्डिया के MCLR+ प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन

अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-5 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते वें आदेश l, विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के प्लॉट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध. के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.03.2023 तक ait. सी /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें। ट N (os) i5 विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 5.06.2024 से कब्जा ऑफर करने की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLRtHI% प्रतिशत की दर से विलंब अवधि का ब्याज देय होगा। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2०)(0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी ४८,२१+। प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा fe wr प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :-)9 / (v/ 2022 Cle (राजीव कुमार (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण