उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। पीठ-04 श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य क्रम सं0 शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण T; NCRI45/06/5429/2020 मरेश आनंद 2, NCRI45/05/5386/2020 संध्या वाघवा बनाम रियल एंकर्स डेवलपर्स प्राएलि0 शिकायतकर्ता अमरेश आनंद के साथ 04 अन्य शिकायतकर्ता संध्या वाधवा द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें woRLD RESIDENCY परियोजना से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत WeI-NCR45/06/5429/2020 अमरेश आनंद अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना WORLD RESIDENCY में यूनिट Wen-J-505 बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 6,37,993/-eua का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि परियोजना में यूनिट बुक किये 8 वर्ष बीत चुके हैं और जिसका 95 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा अनुबन्ध के Sa अनुसार 36 माह में कब्जा दिया जाना था, परन्तु अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की asi के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्द शिकायत दर्ज की गयी है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में बुकिंग पत्र दिनांक 02.04.2043, अनुबन्ध पत्र दिनांक 07.06.2043, खाता विवरण, ऋण पत्र, की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि परियोजना में विलम्ब गाजियाबाद विकास प्राधिकरण के द्वारा संशोधित प्लान विलम्ब से प्रकाशित किये जाने के कारण हुआ, जिसके लिए विपक्षी उत्तरदायी नहीं है। विपक्षी का यह भी कहना है कि कम्पनी द्वारा आवंटियों से 83.86 करोड़ प्राप्त किये गये तथा उस धनराशि का 3 गुना विपक्षी द्वारा परियोजना के निर्माण कार्य में निवेश किया गया है, जिस पर विपक्षी का कहना है कि 90 प्रतिशत तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और टॉवर A, पूर्ण 8 का फिनिशिंग कार्य चल रहा है तथा कम्पनी द्वारा परियोजना का कार्य पूण् कर आवंटियों को उनकी फ्लैट का कब्जा मार्च 2020 तक दिया जाना निश्चित किया गया था, परन्तु एन.जी.टी. द्वारा दिसम्बर व जनवरी 20:9 4 परियोजना में चल रहे निर्माण कार्य पर पूर्ण रूप से प्रतिबन्ध लगा दिया गया, जिस कारण परियोजना का निर्माण कार्य तथा टॉवर A, 3 का फिनिशिंग कार्य भी पूर्ण नहीं हो पाया। विपक्षी का यह भी कहना है कि कोविड-49 के कारण मार्च 2020 से ५र्योजन। के। निर्माण कार्य बन्द रहा और अब कम्पनी द्वारा फिर से परियोजना का निर्माण कार्य प्रारम्भ कर दिया गया है एवं आवंटियों को मार्च 2024 तक कब्जा ऑफर कर दिया जाएगा, तत्पश्चात्‌ आवंटियों को उनके फ्लैट का कब्जा जून 2024 तक दे दिया जाएगा। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र दाखिल किया गया है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। फट 2

पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- 4... क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जा सकता है ? यदि हां तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी एवं शिकायतकर्ता के मध्य अनुबन्ध पत्र दिनांक 07.06.2043 को निष्पादित किया गया था, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता को 36 एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि (ग्रेस पीरियड) सहित 42 माह में कब्जा दिया जाना था। ऐसे में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि 06.42.2046 होती है। विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 07.2.2046 से ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." C7 as अत्तः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्तें स्वीकार हैं। अनुबन्ध में विलम्ब के लिए 5/—- रुपये प्रति वर्ग फुट प्रतिमाह की दर से धनराशि दिये जाने का प्राविधान है। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उरी दर रो धनराशि देगे का प्राविधाग है। इरा राग्बंध गें उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections /6, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 04.05.2046) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 04.05.2046 से रेरा के प्राविधानों के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7,.40.20i8 को भू weer (विनियगन और विकारा' (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियगावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(ii) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- ~</ ij Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+! प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अयधि or ब्याण Real orn न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी MciR+i प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील पील सं0 6649-50 ,/ 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल“ में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :—

" the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession, The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्श विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने या कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद गें हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने a अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होगें। a अतिरिक्त | दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी किया गया है :- नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3-48-65 विविध /t6 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7.l Schedule for possession of the — said [Apartment/Plot] - ‘lhe Promoter agrees and

understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the |Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) H प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब का आंकलन नहीं किया जाएगा तथा इस हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु wea निस्तारित किया जाता है। a=

उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की यूनिट को आवंटन पत्र,/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कर ओ.सी.// सी.सी. राहित दिनांक 30.06.2020 तक कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 07.:2.206 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिरिक्त देयता के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। दूसरे शिकायतकर्ता रांध्या वाधवा के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी। विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-2(2४)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उरी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी ॥टकका प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस ओदश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो

शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेंगे। ee ea इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक-- / /2024 ८,५2०. (कल्पना मिश्रा) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण