उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 पीठासीन - भानु प्रताप सिंह (सदस्य) शिकायत संख्या पक्षकार नाम | आवेदन फार्म [यूनिट | भुगतान की गयी तिथि, अनुबंध | संख्या | धनराशि रु0 पत्र एनसीआर445 / 06 /0426 / 2049 | अश्वनी 22--20 | 8-204 | रु0 24)50,576 /- कुमार सिन्हा एनसीआर(45 / 06 / 0545 / 2049 कुमार | 24-72-20 | B-805 | 0 24,3,722/— बनाम एस आर बी प्रमोटर्स प्रा.लि. प्रतिनिधित्व-: परिवादी-: श्री AA कुमार, अधिवक्ता प्रतिवादी-: श्री मृत्युंजय सिंह, प्रतिनिधि परिवाद : परिवादीगण द्वारा यह शिकायतें प्रतिवादी के विरूद्ध योजित की गयी है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें परियोजना KM RESIDENCY गाजियाबाद से सम्बंधित है। अतः var सभी परिवादों को सूचीबद्ध करते हुये एक ही निर्णय से इनका “निस्तारण किया जा रहा है। अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादीगणद्वारा निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- | 2. छा मी 9 अनुबंध पत्र की छायाप्रति बैंक खाता विवरण जमा की गयी धनराशि की रसीदें प्रतिउत्तर आवेदन फार्म ए86 4 प्रतिवादी द्वारा अपने UNIS! द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये On FR wp vA . प्रतिवाद-पत्र . एग्रीमेंट टू सेल . लेजर एकाउन्ट - “परियोजना की फोटोग्राफ : कम्पीलिशन के सम्बंध में आवेदन हेतु एकनालेजमेंट की प्रति . अधिपत्य दिये जाने के सम्बंध में ईमेल दिनांक 09.04.2049 (फिट ave) पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:-- (क) (ख)

संक्षेप में परिवादीगण का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना KM RESIDENCY Ghaziabad 4 भिन्‍न-भिन्‍न इकाईयॉँ बुक कराई गयी थी, जिसके सापेक्ष परिवादीगण द्वारा उपरोक्त अंकित धनराशि प्रतिवादी को भुगतान की गयी। परिवादीगण द्वारा कथन किया गया कि परियोजना 60 माह विलम्बित है तथा परियोजना में पार्क, स्वीमिंग पूल इत्यादि का निर्माण नहीं हुआ है। अतः परिवादीगण ने इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज व yfagft (Compensation) दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है। प्रतिवादी ने अपने प्रतिवादपत्र में यह कथन किया है कि प्रतिवादी द्वारा t00 प्रतिशत सिविल व RR का कार्य पूर्ण किया जा चुका है। प्रतिवादी द्वारा परियोजना निर्माण में विलम्ब “के लिए एन जी टी के आदेश, जी एस टी, नोट बंदी कारण दर्शाया गया है। प्रतिवाद पत्र के wee 46 में यह भी अंकित किया गया है कि That the genuine efforts of the Promoter are also demonstrated from the fact that while its RERA registration is valid through December 209, it has successfully, and much prior to the deadline, met the timeline and is in the process of handing over the Units to Page 2 (ग) the Allottees, including the complainant herein. The following table reveals the progress of works : PARTICULARS | NUMBER STATUS Number of Towers 5 COMPLETE A,B,C,D, & E Number of Floors | Ground + 4|COMPLETE Floors Number of Total 407 COMPLETE Flats constructed प्रतिवादी ने यह भी कथन किया कि पूर्णता प्रमाण पत्र हेतु आवेदन दिनांक 09.05.20i9 को किया जा चुका है।

परिवादीगण द्वारा प्रस्तुत प्रतिउत्तर में प्रतिवाद पत्र के तथ्यों का 'खण्डन करते हुये यह कथन किया है कि अनुबंध के अनुसार जो मूलभूत सुविधायें परिवादीगण को मिलनी थी वह अभी अपूर्ण है। परियोजना का ओ.सी./सी.सी प्रतिवादी को प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी द्वारा अंतिम भुगतान में जीएसटी लगाया जा रहा है जोकि अवैधानिक है। परिवादी द्वारा यह भी कथन किया गया कि परियोजना निर्माण की तिथि निकल चुकी है जिस कारण परिवादीगण पर जीएसटी धनराशि भुगतान करने के लिए उत्तरदायी नहीं है। विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते है:- बिन्दु संख्या-4 क्या परियोजना विलम्बित है ? बिन्दु संख्या-2_ क्या परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है ? बिन्दु संख्या-3 : क्या प्रतिवादी द्वारा जी एस टी की मांग वैधानिक है? Page 3

निस्तारण बिन्दु Wer4: विचाराधीन इकाई के. सम्बंध में अनुबंध / एग्रीमेंट टू सेल के अनुसार अस्थाई आवंटन (Provisional Allotment) की तिथि से 33 माह में परियोजना पूर्ण करके इकाई का अधिपत्य दिया जाना था परन्तु परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य अभी तक प्राप्त नहीं हुआ है। अस्थाई आवंटन (Provisional Allotment) की स्थिति स्पष्ट नहीं है जिस कारण इकाई का अधिपत्य दिये जाने का समय एग्रीमेंट टू सेल की तिथि नवम्बर-दिसम्बर 2044 से 33 माह अर्थात अगस्त-सितम्बर 2004 तक अधिपत्य माना जाना उचित है। प्रतिवादी द्वारा परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में प्रतिवाद पत्र में यह अंकित किया गया है कि ” ६ is the humble submission of the Promoter that the delays in the timely completion of the Project were solely on account of reasons beyond its control. It was simultaneously tackling and overcoming several unforeseeable hurdles-The subsequent change in law and the guidelines floated by the government, compliance with the orders passed by the national Green Tribunal, the onset of the Goods & Services Tax, the decline in the real estate séctor and the outcome of the de-monetization scheme were factors that the Promoter had not anticipated at the time of executing the Agreement with the complainant. " परन्तु प्रतिवादी द्वारा उक्त तथ्यों के सम्बंध में कोई अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है। तद्नुसार बिन्दु सं०-4 निर्णीत की जाती है।

निस्तारण बिन्दु सं0-2 :- बिन्दु सं०-2 :- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य से स्पष्ट है कि परिवादीगण को अगस्त-सितम्बर 2044 तक इकाई का अधिपत्य प्राप्त हो जाना चाहिए था, परन्तु अभी तक परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ है। अतः परिवादी विलम्बित अवधि के लिए ब्याज पाने का अधिकारी है। Page 4 इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के Alera रियलंटर्स संबंअर्बन प्रा।लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :—"Section 780, (09) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable."

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vou रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Sar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि vated द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। इस सम्बंध में सिंविली अपील Wo 6689-50 /2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि —"The period of Interest should close on April 2046 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to eee Page 5 delay in handing over Possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व अधिपत्य ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक परिवादी विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी erm) ऐसी दशा में उक्त परिवादी मात्र ओ.सी. / सी.सी अथवा अधिपत्य किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय »/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं| इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के Wer 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें wea 9.2(i) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the tate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +[% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be Page 6 paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. "

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। wat प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+l प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि विलंबित है, तो विपक्षी भी |४८४॥२+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ya है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: 0- 7024/230/208-Housing-UD/EFS-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 के प्रस्तर-6 में कोविड-49 (Corona Virus Disease) को प्राकृतिक आपदा /»महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है| विदित है कि भू waa विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक / विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ है अतः दिनांक 25.03. 2020 से अर्थात 25.09.2020 त्तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने / पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक /विकासकर्ता आवंटी से कोई विलम्ब ब्याज़ नही प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 3: जी एस टी के सम्बंध में यदि प्रतिवादी द्वारा जीएसटी के मद में कोई धनराशि अदा की गयी है तो प्रतिवादी परिवादी SS हु Page 7 को साक्ष्यों सहित विवरण उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें और परिवादी का प्रो-रेटा शेयर बताते हुये अनुपातिक तौर पर जीएसटी की धनराशि प्राप्त करें। Taq बिन्दु संख्या 3 निर्णीत की जाती है|

विश्लेषण :- उपरोक्त विचारण बिन्दुओं के निस्तारण में प्रस्तुत हुये साक्ष्यों एवं तर्को से स्पष्ट होता है कि परिवादीगणों को अभी तक इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी ने ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया है जिससे उसके परियोजना में हुये विलम्ब को न्यायोचित ठहराया जा UH!) इससे स्पष्ट है कि परियोजना में हुये विलम्ब का पूर्ण उत्तरदायित्व प्रतिवादी पर है। प्रतिवादी ने आवंटियों को अप्रैल 209 में ईमेल के माध्यम से फिट आउट के लिए ऑफर ऑफ पोजेशन जारी किया, ईमेल की प्रति पत्रावली पर उपलब्ध है। प्रतिवादी ने प्रत्येक टॉवर पूर्ण होने की स्थिति एक तालिका में दर्शित की है तथा प्रतिवादी द्वारा सबमिशन ऑफ कम्पीलिशन ड्राइंग हेतु आवेदन दिनांक 09.05.2049 गाजियाबाद विकास प्राधिकरण प्राप्ति पत्र प्रस्तुत किया है जिससे wee है कि परियोजना पूर्ण है। sarah परे उपलब्ध WI तकनीकी दले आख्या दिन्नांक 46.42.20i9 में भी यह अंकित है कि ” project have total 05 towers and 407 units in which 75 percent have booked in the project till date, in the project towers are at their final finishing stage and thus work related to these tower in Progress. sanction letter has been expired, QPR not updated.” स्थलीय निरीक्षण आख्या से स्पष्ट है कि परियोजना का निर्माण कार्य अंतिम चरणों में है। अतः उपरोक्त के आलोक में यह स्पष्ट है कि यदि परिवादी को उसके द्वारा जमा की गयी धनराशि को वापस कर दिया जाता है तो उस स्थिति में अन्य केताओं के हितों पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ेगा जो यूनिट का कब्जा चाहते है।

इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिंवि्रा अपील संख्या 744 / 2077 चिंत्रों शमी आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया anfe में किया गया आब्जरवेशन महत्वपूर्ण है कि :- Page 8 "40, As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly... Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “टिप्पणियाँ” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “उद्देश्य” तथा “योजना” के अनुरूप न होगा। Revs का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की विशिष्टता” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “निर्माण” की स्थिति,कम्पलीशन का AAT, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “प्रतिबद्धता” की स्थिति, अन्य “हितधारकों”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले आवंटी” पर प्रभाव,“प्रस्तावित —— थम भ++3+७७७७3७७++०<७७3७७+७७ २०० भ०७७७५७५७२२०७०७+<<+८पन२३३3०७+<३भ5ओ<+ररममाममा Page 9 कब्जे की तारीख” के विषय में “आम सहमति” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। समस्त परिस्थितियों को देखते यदि विपक्षी द्वारा अपनी परियोजना में जिसके टॉवर पूर्ण हैं का प्रस्ताव दिया जा रहा है, तो ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता वैकल्पिक यूनिट का कब्जा प्राप्त करने में विचार wt) उसके बाद फ्लैट के भविष्य में उपयोग के सम्बन्ध में वे निर्णय ले सकते है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा ऐसी स्थिति में इकाई का अधिपत्य दिये जाने के सम्बंध में हुये विलम्ब के लिए परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। wer तक प्रखिदीग्ण द्वार जो af बाली गयी है ae Ver अधिनियम की MRT ॥2 % पक के /9 के अन्तर्यत् नहीं आती जिसे कारण MN के war में प्रस्तुत ae न्‍्यायानिगयका SETH e समक्ष walter किया जाना oat प्रतीत TE lar 2

नैसर्गिक =a के सिद्धान्तों के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादीगण को अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। | आदेश (क) प्रतिवदी को आदेशित किया जाता है कि परिवादीगण को आव॑ंदित इकाई का अधिपत्य (physical possession) अक्दूब९ 2020 तक ऑसी/सीसीं के साथ उपलब्ध करायें। (ख) परिवादीगण व प्रतिवादी के मध्य हुये हस्ताक्षारित आवेदन फार्म के TER संख्या 7.2 में उललेखित विलम्बित अवधि का ब्याज उक्त तालिका में उल्लेखित अनुबंध की तिथि से 33 माह उपरांत से “दिनांक 30.04.206 तक देय होगा। दिनांक 04.05.2046 से at. सी/सी.सी प्राप्त करते या ऑफर site पंजेशन की तिथि, जो ?४8४९0 (ग) (घ) (ड) ‘Gare में हों तक MCLR+% वार्षिक की दर से ब्याज देय होगा। इस धनराशि को अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) किया जायेगा तथा धनराशि समायोजित करने के उपरांत बची शेष धनराशि परिवादीगण को देय होगी। परिवादीगण द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो रेरा अधिनियम की धारा 2(22)0) के अधीन उस विलम्बित अवधि का ब्याज विपक्षी प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु ब्याज [४८७॥२+१% की दर से अधिक देय नहीं होगा। फोर्स मैज्योर पीरियड दिनाक 25 मार्च, 2020 से दिनांक 25.09. 2020 की अवधि का ब्याज प्रतिवादी तथा परिवादी द्वारा भुगतान नही किया जायेगा। प्रतिवादी जीएसटी के सम्बंध में परिवादी को साक्ष्यों सहित विवरण प्रस्तुत करें dager परिवादीगण से जीएसटी के सम्बंध में धनराशि प्राप्त HY | आदेश की एक-एक प्रति प्रत्येक पत्रावली पर रखी जाए।

इस आदेश का उल्लंघन उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांकः- a (भानु प्रताप सिंह) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 4