U.P. Real Estate Regulatory Authority Regional Office, Gautam Buddh Nagar Hearing Bench - Adjudicating Officer Proceedings under Sections 38, 40 and 63 read with Rule 24 49 - Complaint WAE - NCRI45/05/94903/2022 Vinesh Kumar Saxena v. Rise Projects Private Limited ORDER SHEET Date: 30.04.2025 The complainant's case was presented through video conferencing. The file was presented. When called, learned advocate Ms. Muskan appeared for the complainant. Learned advocate Ms. Aarushi appeared for the opposite party. The complainant has stated that the opposite party has still not given possession of the unit, and has neither executed nor registered the conveyance deed. The complainant filed a complaint under Section 34. In that complaint, after hearing as per the rules, the Hon'ble Bench-4 passed the following directions on 26.42.2022: 4. The opposite party is directed to complete all facilities of the complainant's unit as per the allotment letter/agreement, give possession along with OC/CC by 30.06.2023, and get the registry executed as per rules on receipt of the payable stamp duty.

2. The opposite party shall ensure that, from 22.05.20I9 till the date of OC/CC or offer of possession, it pays the complainant interest at MCLR+[?] per cent on the amount deposited by the complainant himself. This interest amount shall be adjusted against the final payment amount. If the interest amount exceeds the amount due, it shall be returned to the complainant. Having regard to the force majeure period, interest shall not be calculated for the delay in the project from 25.03.2020 to 25.09.2020. Also, if the complainant has any overdue amounts, interest for this period shall not be payable on them. 3. The opposite party is further directed that, under Section [?] of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 206, if after the RERA came into force a promoter takes any interest rate from an allottee for default, the same rate of interest shall also be paid to the allottee when the promoter defaults. Therefore, on delayed payment, the complainant shall also pay interest at the rate of [?] per cent. If any amount has been taken from the allottee after the RERA came into force at a higher rate for delay, the interest for the delayed period shall also be calculated at that same rate. 4. Violation of this order shall be punishable under Section 63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046 and other relevant provisions.

As the opposite party did not comply with the said order, the complainant filed an application for execution of the said order. Thereafter, in the complaint, the Hon'ble Bench-2 (formerly Bench-4) passed the following order under Section 63 on 03.02.2025: Therefore, in view of the above facts and all the circumstances, the file is referred under the powers contained in Rule 24 to the Hon'ble Adjudicating Officer for hearing on 30.04.2025, for proceedings for physical possession of the unit. The Secretary, U.P. RERA: In the matter, as per paragraph-02 of the order dated 26.2.2022, take action as per rules to issue a recovery certificate for the amount of interest for the delayed period payable by the opposite party before 20.04.2025, and ensure that the file is made available to the Hon'ble Adjudicating Officer before the hearing date. If the Hon'ble Adjudicating Officer, during the Rule 24 proceedings, finds that the opposite party/promoter is not ensuring time-bound [?] compliance with the order under [?], dated 26.42.2022, then in such a case the Hon'ble Adjudicating Officer may refer the case back to the Bench for proceedings under Section 63 of the RERA Act. Thereafter, during proceedings under Sections [?]/40/63, because possession of the unit was not given to the complainant and the registry of the unit was not executed, the file was sent to this Bench for Rule 24 proceedings as per the order dated 03.02.2025 passed by the Hon'ble Bench-2 (formerly [?]).

The opposite party is directed to send to the complainant, within one month, in compliance with the Hon'ble RERA Bench's order, a possession offer letter with valid OC/CC, along with the demand for outstanding dues (if any), and to upload it on the RERA portal as well. On the complainant paying the outstanding dues, the opposite party shall ensure that the registry is executed in favour of the complainant while giving him possession of the unit. If the complainant has any objection, he may file it. Both parties are directed to upload their respective replies, along with calculation sheets, on the RERA portal and to file them physically at the RERA office. The file is to be presented for further hearing on the fixed date, 45.07.2025. R. P. Singh (Adjudicating Officer) U.P. Real Estate Regulatory Authority

t उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी, कार्यवाही अन्तर्गत धारा-38 / 40 / 63 सपठित नियम-24 49-शिकायत WAE—NCRI45/05/94903/2022 विनेश कुमार सक्सेना बनाम . राइज ग्रोजेक्ट्स प्राइवेट लिमिटेड आदेश-पत्र दिनांक: 30.04.2025 शिकांयतकर्ता का वाद वीडियो कॉन्फेंसिंग के माध्यम से प्रस्तुत किया गया। पत्रावली पेश हुई। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री मुस्कान उपस्थित हुई। विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री आरुषि उपस्थित gg | शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया है कि विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है और न ही हस्तान्तरण विलेख निष्पादित एवं पंजीकृत कराया गया है। . शिकायतकर्ता द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत अपनी शिकायत योजित की गई। प्रश्नगत शिकायत में माननीय पीठ-4, द्वारा नियमानुसार सुनवाई के उपरान्त दिनांक 26.42.2022 को निम्नवत ares पारित किये गये हैं:- * 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र/अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनाक 30.06. 2023 तक ओ.सी./सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनाक 22.05.20I9 से ओ.सी/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09. 2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। “हर 3 विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा Azali) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी धटा॥रका प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4... इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। ॥ विपक्षी द्वारा उक्त आदेश का अनुपालन न करने के कारण शिकायतकर्ता द्वारा उक्त आदेश के निष्पादन हेतु प्रार्थना-पत्र दाखिल किया गया। तदोपरान्त शिकायत में मा. पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) द्वारा दिनांक 03.02.2025 को धारा-63 के अन्तर्गत निम्न आदेश पारित किया गया है किः-

अतः: उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत यूनिट के भौतिक कब्जे की कार्यवाही हेतु मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई हेतु, feria 30.04.2025 को संदर्भित की जाती है। सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 26.2.2022 के प्रस्तर-02 के अनुसार दिनांक 20.04.2025 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें | यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत ars, दिनांक 26.42.2022 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। * ॥ ॥ तदोपरान्त अन्तर्गत धारक /40/63 & कार्यवाही के दौरान शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध न काने व यूनिट की रजिस्ट्री निष्पादित न कराये जाने के कारण माननीय पीठ-2 (पूर्व de) द्वारा पारित आदेश दिनांक 03.02.2025 के अनुसार पत्रावली नियम-24 की कार्यवाही हेतु इस पीठ को भेजी गयी। विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह माननीय रेरा पीठ के आदेश के अनुपालन में कब्जा प्रस्ताव-पत्र वैध ओ.सी./ सी.सी. सहित बकाया देयों की मांग सहित (यदि कोई हो तो) शिकायतकर्ता को एक. माह के अन्दर प्रेषित करना सुनिश्चित करें tu रेरा पोर्टल पर भी अपलोड करना सुनिश्चित करें। शिकायतकर्ता द्वारा बकाया देयों के अदा

करने पर विपक्षी शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट का कब्जा देते हुए रजिस्ट्री निष्पादित करना सुनिश्चित करें। शिकायतकर्ता को यदि कोई आपत्ति हो, तो वह अपनी आपत्ति QW दाखिल कर सकता है। उभयपक्षों को निर्देशित किया जाता है कि वे अपना-अपना जवाब, गणना शीट सहित रेरा पोर्टल पर अपलोड एवं भौतिक रूप से रेरा कार्यालय में दाखिल करना सुनिश्चित करें। पत्रावली अग्रिम सुनवाई हेतु नियत तिथि 45.07.2025 को पेश हो। ——it- Riz आर. पी. सिंह (न्यायनिर्णायक अधिकारी) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण