U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar. Order under [asi], Bench-[॥] Present: Smt. Kalpana Mishra, Member Complaint No.: NCRI45/05/94903/2022 Vinesh Kumar Saxena Versus Rise Projects [?] The present complaint petition has been filed by the complainant against the opposite party seeking possession and interest for the period of delay. Briefly, the complainant's case is that they booked Unit Wo—T6-503 in the opposite party's project Rise Organic Homes Phase-l, the price of which is Rs. 33,66,540/-, against which the complainant has paid Rs. 43,80,.560/- from time to time in instalments. The complainant says that the opposite party was to give possession of the unit by 43.05.2048, but even now the opposite party has not given possession of the unit, and has not obtained from the competent authority the required certificates and O.C./C.C. for the project in question. Therefore the complainant has requested possession and interest for the period of delay. In support of the complainant's statement, a photocopy of the welcome letter dated 24.05.20i5, receipts of the deposited amount and a photocopy of the account statement have been filed.

In reply, the opposite party has stated that the complainant applied for a unit in its project Rise Organic Homes [?], and in the sequence of that application a welcome letter dated 07.04.206 was issued in favour of the complainant for unit number [7T6-007]. As per the terms and conditions fixed, Rs. 49,27,44/- was to be paid by the complainant, but despite demand letters and reminder letters of various dates sent to the complainant, the complainant did not pay the amount due. Further, the opposite party says that the complainant does not fall within the category of allottee under Section [aad)] of the RERA Act. The opposite party also says that if the complainant agrees to pay the delayed interest for paying instalments late, the opposite party agrees to restore the allotment of the unit, and possession of the unit will be given by June 2023. On the basis of the above statement, dismissal of the complainant's complaint has been requested. In support of its statement, the opposite party has filed photocopies of demand letters dated 24.44.2047, 2.08.207, 5.06.20I7, reminder letters, the account statement, and cancellation notices dated 45.04.2048 and 46.02.2024. The arguments of both parties were heard and the file was perused, on the basis of which the following points have been framed:-

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत asi, पीठ-॥ उपस्थिति — श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत संख्या :-- NCRI45/05/94903/2022 विनेश कुमार सक्सेना बनाम राइज प्रोजेक्ट्स wo feo प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Rise Organic Homes Phase-l में यूनिट Wo—T6-503 बुक की गई थी, जिसकी कीमत 33,66,540 /- रूपये है, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों शिकायतकर्ता के आधार पर 43,80,.560,/- रूपये का भुगतान किया गया। शिकायतकत कहना है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिनांक 43.05.2048 तक प्रदान जाना था, परन्तु अभी तक विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है और न ही सक्षम प्राधिकरण से प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में वांछित प्रमाण पत्र एवं ओसी /सी.सी प्राप्त किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। एवं कुल का किया शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में स्वागत पत्र दिनांकित 24.05. 20i5 की प्रति, जमा धनराशि की रसीदें एवं खाता विवरण की छायाप्रति दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता उनकी परियोजना Rise Organic Homes ?॥98०- में यूनिट हेतु आवेदन किया था, जिसके अनुक्रम में यूनिट संख्या- 7T6-007 के सापेक्ष स्वागत पत्र दिनांकित 07.04.206 शिकायतकर्ता के पक्ष में जारी किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा तय नियम

एवं शर्तों के अनुसार 49,27,44 //-रूपये की धनराशि का भुगतान किया जाना शिकायतकर्ता परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा विभिन्‍न दिनांकों का मांग पत्र एवं अनुस्मारक पत्र प्रेषित किये जाने के उपरान्त भी अपनी देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। इसके अतिरिक्‍त विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम की aad) के द्वारा गया T था, अन्तर्गत आवंटी की श्रेणी के अन्तर्गत नहीं है। विपक्षी का यह भी कहना है कि यदि शिकायतकर्ता किश्तों का भुगतान विलम्ब से करने हेतु विलम्बित ब्याज का भुगतान जाई, ey ए age l करने हेतु सहमत है, तो यूनिट का आवंटन पुर्नस्थापित करने हेतु सहमत है और यूनिट का कब्जा जून 2023 तक प्रदान कर दिया जायेगा। उपरोक्त कथन के आधार पर शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में मांग पत्र दिनांकित 24.44.2047, 2.08.207, 5.06.20I7, अनुस्मारक पत्रों की छायाप्रति, खाता विवरण, कैन्सेलेएशन नोटिस दिनांकित 45.04.2048 एवं 46.02.2024 की छायाप्रति दाखिल की गई है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं :- lL क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? व क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या-॥

बिन्दु संख्या-। इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या रेरा आने से पूर्व के ayers रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745--6749 /202 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स oo fo बनाम Boro राज्य व अन्य” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि — "54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के satay से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा Page 2

पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु wea निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिनांक 43.05. 20i8 तक प्रदान किया जाना था, परन्तु अभी तक विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है और न ही सक्षम प्राधिकरण से प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में वांछित प्रमाण पत्र एवं ओसी /सीसी प्राप्त किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, जिस पर विपक्षी द्वारा कहा गया है कि शिकायतकर्ता किश्तों का भुगतान विलम्ब से करने हेतु विलम्बित ब्याज का भुगतान करने हेतु सहमत है, तो यूनिट का आवंटन पुर्नस्थापित करने हेतु सहमत है और यूनिट का कब्जा जून 2023 तक प्रदान कर दिया जायेगा। गई

पत्रावली पर उभयपक्षों द्वारा अनुबंध पत्र की छायाप्रति दाखिल नहीं की गई है, जिससे यह स्पष्ट किया जाना संभव नहीं है कि किस निर्धारित अवधि में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, इसी परियोजना के अन्य आवंटियों के पक्ष में जारी किये गये आवंटन /अनुबन्ध पत्र में कब्जा प्रदान किये जाने की अवधि 42 एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि अंकित है। ऐसे में वर्तमान प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा पत्रावली पर दाखिल किये गये स्वागत पत्र दिनांकित 24.05.2045 से कब्जा प्रदान किये जाने की अवधि 42 एवं 6 माह की गणना किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। उपरोकतानुसार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिनांक 24.05.2049 तक प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। 4} इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to Ve YY’ Page 3

discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील tio 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"The period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 22.05.2049 से ओ.सी. / सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.208 को year (विनियमन और विकास) (विक्रय / veer ay करार) नियमावली 20:8 Page 4 अधिसूचित की गयी हैं| इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा facia के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्रविधानित है कि:-

“The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. Within forty-five days of receiving the termination notice:- " यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना WeT—-7740 / 8-3-8-65 विविध / ie द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- "7, POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT;

7.] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ Ye Page 5 दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब म्ब॒ का आंकलन नहीं किया जाएगा तथा इस हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों | को नहीं दिया जाएगा और न ही

शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदूनुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं। आदेश सुविधाओं को आवंटन-पत्र /अनुबन्ध के 2023 तक ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट समस्त अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.06. देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। . विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 22.05.209 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर MCLR+I प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09. 2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। . विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता धारा 2(2०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी ब्याज की गणना नहीं की जायेगी T है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी T@, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की

. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये जायेगी | (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, | प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। wf Page 6 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :- 26/42/2022 (कल्पना मिश्रा) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 7

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar. Order under [asi], Bench-[॥] Present: Smt. Kalpana Mishra, Member Complaint No.: NCRI45/05/94903/2022 Vinesh Kumar Saxena Versus Rise Projects [?] The present complaint petition has been filed by the complainant against the opposite party seeking possession and interest for the period of delay. Briefly, the complainant's case is that they booked Unit Wo—T6-503 in the opposite party's project Rise Organic Homes Phase-l, the price of which is Rs. 33,66,540/-, against which the complainant has paid Rs. 43,80,.560/- from time to time in instalments. The complainant says that the opposite party was to give possession of the unit by 43.05.2048, but even now the opposite party has not given possession of the unit, and has not obtained from the competent authority the required certificates and O.C./C.C. for the project in question. Therefore the complainant has requested possession and interest for the period of delay. In support of the complainant's statement, a photocopy of the welcome letter dated 24.05.20i5, receipts of the deposited amount and a photocopy of the account statement have been filed.

In reply, the opposite party has stated that the complainant applied for a unit in its project Rise Organic Homes [?], and in the sequence of that application a welcome letter dated 07.04.206 was issued in favour of the complainant for unit number [7T6-007]. As per the terms and conditions fixed, Rs. 49,27,44/- was to be paid by the complainant, but despite demand letters and reminder letters of various dates sent to the complainant, the complainant did not pay the amount due. Further, the opposite party says that the complainant does not fall within the category of allottee under Section [aad)] of the RERA Act. The opposite party also says that if the complainant agrees to pay the delayed interest for paying instalments late, the opposite party agrees to restore the allotment of the unit, and possession of the unit will be given by June 2023. On the basis of the above statement, dismissal of the complainant's complaint has been requested. In support of its statement, the opposite party has filed photocopies of demand letters dated 24.44.2047, 2.08.207, 5.06.20I7, reminder letters, the account statement, and cancellation notices dated 45.04.2048 and 46.02.2024. The arguments of both parties were heard and the file was perused, on the basis of which the following points have been framed:-

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत asi, पीठ-॥ उपस्थिति — श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत संख्या :-- NCRI45/05/94903/2022 विनेश कुमार सक्सेना बनाम राइज प्रोजेक्ट्स wo feo प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Rise Organic Homes Phase-l में यूनिट Wo—T6-503 बुक की गई थी, जिसकी कीमत 33,66,540 /- रूपये है, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों शिकायतकर्ता के आधार पर 43,80,.560,/- रूपये का भुगतान किया गया। शिकायतकत कहना है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिनांक 43.05.2048 तक प्रदान जाना था, परन्तु अभी तक विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है और न ही सक्षम प्राधिकरण से प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में वांछित प्रमाण पत्र एवं ओसी /सी.सी प्राप्त किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। एवं कुल का किया शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में स्वागत पत्र दिनांकित 24.05. 20i5 की प्रति, जमा धनराशि की रसीदें एवं खाता विवरण की छायाप्रति दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता उनकी परियोजना Rise Organic Homes ?॥98०- में यूनिट हेतु आवेदन किया था, जिसके अनुक्रम में यूनिट संख्या- 7T6-007 के सापेक्ष स्वागत पत्र दिनांकित 07.04.206 शिकायतकर्ता के पक्ष में जारी किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा तय नियम

एवं शर्तों के अनुसार 49,27,44 //-रूपये की धनराशि का भुगतान किया जाना शिकायतकर्ता परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा विभिन्‍न दिनांकों का मांग पत्र एवं अनुस्मारक पत्र प्रेषित किये जाने के उपरान्त भी अपनी देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। इसके अतिरिक्‍त विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम की aad) के द्वारा गया T था, अन्तर्गत आवंटी की श्रेणी के अन्तर्गत नहीं है। विपक्षी का यह भी कहना है कि यदि शिकायतकर्ता किश्तों का भुगतान विलम्ब से करने हेतु विलम्बित ब्याज का भुगतान जाई, ey ए age l करने हेतु सहमत है, तो यूनिट का आवंटन पुर्नस्थापित करने हेतु सहमत है और यूनिट का कब्जा जून 2023 तक प्रदान कर दिया जायेगा। उपरोक्त कथन के आधार पर शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में मांग पत्र दिनांकित 24.44.2047, 2.08.207, 5.06.20I7, अनुस्मारक पत्रों की छायाप्रति, खाता विवरण, कैन्सेलेएशन नोटिस दिनांकित 45.04.2048 एवं 46.02.2024 की छायाप्रति दाखिल की गई है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं :- lL क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? व क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या-॥

बिन्दु संख्या-। इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या रेरा आने से पूर्व के ayers रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745--6749 /202 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स oo fo बनाम Boro राज्य व अन्य” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि — "54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के satay से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा Page 2

पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु wea निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिनांक 43.05. 20i8 तक प्रदान किया जाना था, परन्तु अभी तक विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है और न ही सक्षम प्राधिकरण से प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में वांछित प्रमाण पत्र एवं ओसी /सीसी प्राप्त किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, जिस पर विपक्षी द्वारा कहा गया है कि शिकायतकर्ता किश्तों का भुगतान विलम्ब से करने हेतु विलम्बित ब्याज का भुगतान करने हेतु सहमत है, तो यूनिट का आवंटन पुर्नस्थापित करने हेतु सहमत है और यूनिट का कब्जा जून 2023 तक प्रदान कर दिया जायेगा। गई

पत्रावली पर उभयपक्षों द्वारा अनुबंध पत्र की छायाप्रति दाखिल नहीं की गई है, जिससे यह स्पष्ट किया जाना संभव नहीं है कि किस निर्धारित अवधि में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, इसी परियोजना के अन्य आवंटियों के पक्ष में जारी किये गये आवंटन /अनुबन्ध पत्र में कब्जा प्रदान किये जाने की अवधि 42 एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि अंकित है। ऐसे में वर्तमान प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा पत्रावली पर दाखिल किये गये स्वागत पत्र दिनांकित 24.05.2045 से कब्जा प्रदान किये जाने की अवधि 42 एवं 6 माह की गणना किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। उपरोकतानुसार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिनांक 24.05.2049 तक प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। 4} इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to Ve YY’ Page 3

discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील tio 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"The period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 22.05.2049 से ओ.सी. / सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.208 को year (विनियमन और विकास) (विक्रय / veer ay करार) नियमावली 20:8 Page 4 अधिसूचित की गयी हैं| इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा facia के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्रविधानित है कि:-

“The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. Within forty-five days of receiving the termination notice:- " यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना WeT—-7740 / 8-3-8-65 विविध / ie द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- "7, POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT;

7.] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ Ye Page 5 दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब म्ब॒ का आंकलन नहीं किया जाएगा तथा इस हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों | को नहीं दिया जाएगा और न ही

शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदूनुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं। आदेश सुविधाओं को आवंटन-पत्र /अनुबन्ध के 2023 तक ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट समस्त अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.06. देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। . विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 22.05.209 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर MCLR+I प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09. 2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। . विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता धारा 2(2०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी ब्याज की गणना नहीं की जायेगी T है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी T@, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की

. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये जायेगी | (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, | प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। wf Page 6 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :- 26/42/2022 (कल्पना मिश्रा) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 7