ey उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। पीठ-04 श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष शिकायत संख्या:- NCRI45/05/540/2020 अभिषेक कुमार बनाम Raa vad डेवलपर्स प्राएलि0 प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना WORLD RESIDENCY में यूनिट संख्या-3-2005 बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 57,5,63 //-रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि परियोजना पूर्ण किये जाने में 4 वर्ष से अधिक का विलम्ब है। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्द शिकायत दर्ज की गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में मांग पत्र, अनुबन्ध पत्र दिनांक 06.06.2043, खाता विवरण, ऋण पत्र, की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि परियोजना में विलम्ब गाजियाबाद विकास प्राधिकरण के द्वारा संशोधित प्लान विलम्ब से प्रकाशित किये जाने के कारण हुआ, जिसके लिए विपक्षी उत्तरदायी नहीं है। विपक्षी का यह भी कहना है कि कम्पनी द्वारा आवंटियों से 83.86 करोड़ प्राप्त किये गये तथा उस धनराशि का 3 गुना विपक्षी द्वारा परियोजना के 2y

निर्माण कार्य में निवेश किया गया है, जिस पर विपक्षी का कहना है कि 90 प्रतिशत तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और टॉवर a, Bar फिनिशिंग कार्य चल रहा है तथा कम्पनी द्वारा परियोजना का कार्य पूर्ण कर आवंटियों को उनकी फ्लैट का कब्जा मार्च 2020 तक दिया जाना निश्चित किया गया था, परन्तु एन.जी.टी. द्वारा दिसम्बर व जनवरी 2049 में परियोजना में चल रहे निर्माण कार्य पर पूर्ण रूप से प्रतिबन्ध लगा दिया गया, जिस कारण परियोजना का निर्माण कार्य तथा टॉवर A, 8 का फिनिशिंग कार्य भी पूर्ण नहीं हो पाया। विपक्षी का यह भी कहना है कि कोविड-49 के कारण मार्च 2020 से परियोजना का निर्माण कार्य बन्द रहा और अब कम्पनी द्वारा फिर से परियोजना का निर्माण कार्य प्रारम्भ कर दिया गया है एवं आवंटियों को मार्च 2024 तक कब्जा ऑफर कर दिया जाएगा, तत्पश्चात्‌ आवंटियों को उनके फ्लैट का कब्जा जून 2024 तक दे दिया जाएगा। ह विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र दाखिल किया गया है। उभयपक्ष के Tal को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- 4... कया शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जा सकता है ? यदि हां तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु सं0 4 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। जिस पर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया कि वह जून 2024 तक कब्जा दे देंगे।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में अनुबन्ध पत्र दिनांक 06.06.2043 की पूर्ण प्रति दाखिल नहीं की गयी है, जिससे विदित हो सके कि विपक्षी द्वारा कब तक कब्जा दिया जाना था, विपक्षी द्वारा भी कब्जा दिये जाने के सम्बन्ध में अनुबन्ध की प्रति दाखिल नहीं की गयी है। ng e इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533-3534 // 2047 मैसर्स फार्च्यून इंफ्रास्ट्रक्चर्स एवं अन्य बनाम ट्रेवर डेलिमा एवं अन्य के प्रस्तर 45 में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि-: 5.Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for | completion of the contract i.e., the possession was required to be given by last quarter of 204. | Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered.

उपरोक्त माननीय उच्चतम न्यायालय के ऑब्जर्वेशन एवं विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं कराया सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है, वहाँ तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष का समयावधि इस कार्य को पूर्ण कराये जाने हेतु उचित समय माना है। तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए विपक्षी द्वारा अन्य शिकायतकर्ताओं के अनुबन्ध पत्र में 36 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि का समय निर्धारित किया गया है। उक्त प्रकरण में भी 36 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि में शिकायतकर्ता को उनकी यूनिट का कब्जा दिये जाने का समय माना जाना उचित होगा। प्रस्तुत प्रकरण में आवंटन-पत्र निष्पादन की तिथि 06.06.2043 है। ऐसे में उपरोक्तानुसार अनुबन्ध निष्पादित किये जाने की तिथि से 36 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि सहित कब्जे की तिथि 05.2.2046 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 06.42.2046 से ओ.ी. /सी.सी. सहित कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। af इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vouo रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देंय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा vad धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्तें स्वीकार हैं। अनुबन्ध में विलम्ब के लिए 5/- रुपये प्रति वर्ग फुट प्रतिमाह की दर से धनराशि दिये जाने का प्राविधान है। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the >» provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 8, 38, 59, 60, 647, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह wre है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 04.05.206) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 04.05.2046 से रेरा के प्राविधानों के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2di) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +i% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.36) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४८,२+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि x में विलम्ब है, तो विपक्षी भी mcir+i प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील vo 6649-50 /20:8 “urea लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” गया है कि :- में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया उपरोक्त विधि व्यवस्था

" the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " T& अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने या कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. »सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी इसके अतिरिक्‍त कारी होगें। | दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3--48-65 विविध /46 के द्वारा मॉडल wire के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7.l Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over

possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद vouo रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब का आंकलन नहीं किया जाएगा तथा इस हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- ह आदेश

4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की यूनिट को आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण करा एवं आदेश के प्रस्तर-2 के अनुसार समायोजन के उपरान्त मांग पत्र जारी कर ओ.सी./सी.सी. सहित दिनांक 30.06.202 तक कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं | 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 06.i2.20i6 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत J वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिरिक्त देयता के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। 3. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-2(2४)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। 4... इस आदेश का veo भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: Ly 2024

eee Ir (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण