उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 शिकायत संख्या : एनसीआर॥।45 / 05 / 53987 / 2020 पीठासीन - बलविन्‍्दर कुमार (सदस्य) मनोरमा बनाम राइज प्रोजेक्ट्स प्राइवेट लिमिटेड परिवाद : वादी मनोरमा के द्वारा प्रतिवादी राइज प्रोजेक्ट्स प्रा.लि.के विरूद्ध रेरा अधिनियम की धारा- 3 के अन्तर्गत प्रस्तुत परिवाद संख्या- एनसीआर(45 /05 / 53987 ,/ 2020 संस्थित की गयी। अभिलेखीय साक्ष्य:- वादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. वेलकम लेटर 2. आवंटन पत्र कम अपार्टमेंट बायर्स एग्रीमेंट 3. भुगतान की गयी धनराशि की रसीदें की छाया प्रति प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. प्रतिवादपत्र पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में वादी का कथन है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना RISE ORGANIC HOMES एप्न&8- में टॉवर-8 इकाई संख्या 304 बुक कराई गयी थी, जिसके सापेक्ष वादी द्वारा प्रतिवादी को Bo nl Mt भुगतान की गयी। शिकायत प्रार्थना पत्र में वादी | Page इकाई का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है। (ख) प्रतिवादी की ओर रो प्ररतुत प्रतिवादपत्र में यह उल्लिखित किया गया है कि "The Developer shall make all efforts to deliver the apartments for possession for fitouts before time but shall be entitled to reasonable further extension in delivery of apartment in the event of any default or negligence attributable to the allottee(s) fulfilment of terms and conditions.

Status of the project as on 04-07-2020 में टॉवर --8 (जी+49) में अंकित किया गया है कि ” RCC work 479 floor 50 complete. Brickwork is 90% complete up to 0th floor & 44॥ floor work in progress. That on many occasions due to environment pollution the NGT had completely banned any from of construction activity inDelhi NCR. That it is pertinent to mention herein that though the ban on construction is only for a few or month's days, as the case may be, its takes double the time to mobiles the labour and material and recommence the construction after the ban. it takes a period of -2 months depending upon the availability of labour and raw material to remobilize the construction work all these factors. That it is amidst such tough conditions that the respondent was striving to complete the project and deliver it to SS Page 2 allottees as per the completion date registered with RERA, till the time the real estate sector was hit by force majure in form of COVID-9 pandemic.

The difficulties faced by the sector was duly understood and ecoginized by the government and the ministry of finance on i3th May 2020 declared the Covid 9 a force majure and accordingly advised the real estate regulatory authorities for the extension of the completion date of real estate projects by six months which has been duly formalized by the RERA Uttar Pradesh vide its notifications dated 24.05.2020 there by suo moto extending the completion date of the project by six months and further extendable by three months by the respective authorities. That considering the difficulties faced but the respondent and the real estate sector at large in wake of COVID-9 pandemic __ this authority in complainant no NCR45/02/0880/2020, ४८१११45/04/0935/2020 etc 20 related to the same projects was pleased to order for possession of the project till June 2024., The order dated 22.06.2020." उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन fear | पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विरचित किये गये :- बिन्दु संख्या 4: क्या परियोजना विलम्बित है ? dL Page 3 बिन्दु संख्या 2 : क्‍या वादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या 4 :- पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों से विदित है कि वादी व प्रतिवादी के मध्य आवंटन पत्र कम अपार्टमेंट बायर्स एग्रीमेंट दिनांक 06.03.20i6 को निष्पादित हुआ जिसके अनुसार 42 माह तथा 6 माह अतिरिक्त अवधि अर्थात मार्च 2020 में इकाई का कब्जा दिया जाना था, परन्तु अभी तक वादी को इकाई का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ।

प्रतिवादी द्वारा अपने प्रतिवादपत्र में पीठ द्वारा पूर्व में पारित अन्य परिवादों का संदर्भ अंकित किया गया जिसमें जून 202 तक इकाई का कब्जा दिये जाने का तथ्य अंकित है। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में 5६४४५ of the project as on 04-07- 2020 4 टॉवर -8 (जी+49) में अंकित किया गया है कि ” RCC work 470 floor 50 complete. Brickwork is 90% complete up to 20th floor & th floor work in progress. रेरा पोर्टल पर परियोजना पूर्ण होने की तिथि 30.06.2024 अंकित है तथा कोविड महामारी को दृष्टिगत रखते हुये परियोजना पूर्ण किये जाने की अवधि दिसम्बर 2024 तक विस्तारित किया गया है। आवंटन VAS अनुसार इकाई का कब्जा मार्च 2020 में दिया जाना था परन्तु अभी तक वादी को इकाई कब्जा प्राप्त नहीं हुआ। सुनवाई के दौरान प्रतिवादी की अधिवक्ता द्वारा यह मौखिक रूप से अवगत कराया गया कि परियोजना पूर्ण करके कब्जा जून 2024 तक उपलब्ध करा दिया जाएगा जबकि वादी को मार्च 2020 तक इकाई का कब्जा प्राप्त होना था। इससे स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण वाद बिन्दु संख्या 2 : पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों से विदित है कि SSS dy को मार्च 2020 तक इकाई का कब्जा प्राप्त होना था। Pa

रेरा पोर्टल पर परियोजना पूर्ण होने की तिथि 30.06.2024 अंकित है तथा कोविड महामारी को दृष्टिगत रखते हुये परियोजना पूर्ण किये जाने की दिसम्बर 2024 तक विस्तारित किया गया है। इससे we है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है और वादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में सिंविल अपील Wo 6649-50 72048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the - Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक वादीगण विलम्बित ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त वादी मात्र ओ.सी.,/सी.सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय/पटटा के PL नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में Page 5

विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o2(ii) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +!% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due." यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9a(i) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि वादी की कोई देय धनराशि विलंबित है, तो प्रतिवादी भी MCLR+l प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

जैसा कि सभी जन मानस को ज्ञात्त है कि विश्व के सभी देशों में कोरोनों वायरस महामारी का संक्रमण व्यापक स्तर पर फैला हुआ है। ऐसी स्थिति में aifes—i9 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु सम्पूर्ण eer में दिनांक NY iE \/ Page को लॉकडाउन की घोषणा की गयी थी, लॉकडाउन की परिस्थिति में सभी कार्यो पर प्रतिबंध लगा दिया गया था, जिससे की सभी क्षेत्र प्रभावित हुए और इसमें रियल gece सेक्टर भी सम्मिलित है। न्यायहित में इसी को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 24.03.2020 से दिनांक..30.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। नैसर्गिक न्याय के सिद्धान्तों के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि वादी को यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी वादी को जून 2024 तक ओ.सी./सी.सीं के साथ इकाई का कब्जा उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। (ख) प्रतिवादी, विलम्बित अवधि के सम्बंध में ब्याज दिनांकः 07.03.2020 से ओ.सी / सी.सी प्राप्त होने की तिथि या ऑफर ऑफ पजेशन जो बाद में हो, तक mein वार्षिक ब्याज दर से प्रतिवादी द्वारा वादी को ब्याज भुगतान किया जायेगा। इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) किया जायेगा तथा अवशेष बची धनराशि प्रतिवादी द्वारा वादी को भुगतान की जाएगी।

(ग) वादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेंष है तो वादी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। वादी द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में रेरा अधिनियम की धारा 2(Za)(i) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु वादी द्वारा ब्याज MCLR+H% OL ; से अधिक देय नहीं होगा। dL Page 7 (घ) कोविंड-49 की शेकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुये लॉकडॉउन ot दृष्टिगत रखते हुये दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09.2020 aa वादी की ओर से समय से भुगतान न किये जाने तथा प्रंतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण करने में किये गये विलम्ब के सम्बंध में विलम्ब ब्याज की गणना उक्त अवधि में नहीं की जाएगी। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पंदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक--/0//2,/2022 (बलविन्दर कुमार) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 8