E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-0 (पूर्व में पीठ-04-ए) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-3। सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष आवंटन-पत्र / बी.बी.ए. आवंटन-पत्र / शिकायतकर्ता शिकायत सं शिकायतकर्तागण यूनिट के अनुसार ग्रेस यूनिट का कुल शिकायतकर्ता शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण बी.बी.ए. संख्या: पौरियड wea कब्जा मूल्य दारा दिये जाने की तिथि जमा धनराशि ४८२45/03/॥ 7976/2024 आशा रानी 04-06-2020 | ० | Ol 30-04-2023 %82,0,498/— | %.82,07,498 / — गटरा45/02//736/2024 | प्राची बग्गा एवं मनीष बग्गा | 05-04-208 pou | MI 34-2—202 ®.37,73,803 /— | रु.38,00,083/- NCRI45/05/I970/2024 मुकेश कुमार बरनवाल 25—4—20i9 | 06 | 34-42-2024 रू.69,00,000/- | ®.53,7,524 /— NCRI45/05/9766/2024 | मृदुल गुप्ता एवं नेहा गुप्ता | 23-72-2079 606 34-2-202 रू,67,02,054 /— | ¥.45,9,859 /— बनाम महालक्ष्मी बिल्डटेक कन्सोर्टियम प्रा. लि. निर्णय उपर्युक्त सारणी में अंकित समस्त शिकायतकर्तागण द्वारा प्रश्नगत यूनिट्स का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के अनुतोष की प्रार्थना के साथ विपक्षी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 की धारा-34 के अन्तर्गत शिकायतें योजित की गईं हैं।

उपर्युक्त सारणी में अंकित क्रमांक संख्या: 04 के शिकायतकर्ता की शिकायत में अन्तिम सुनवाई दिनांक 26-03-2025 को वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से कराई गई तथा पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री अतुल कुमार सिंह उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री श्वेता तिवारी उपस्थित हुईं। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 26-03-2025 को ही सुरक्षित की गयी। उपर्युक्त सारणी में अंकित क्रमांक संख्या: 02 के शिकायतकर्ता की शिकायत में अन्तिम सुनवाई दिनांक 04-04-2025 को वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से कराई गई तथा पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री हरप्रीत सिंह अरोड़ा उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री श्वेता तिवारी उपस्थित हुईं। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के aot को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 04-04-2025 को ही सुरक्षित की गयी। Page I of 9 Bog E-Court उपर्युक्त सारणी में अंकित क्रमांक संख्या: 03 के शिकायतकर्ता की शिकायत में अन्तिम सुनवाई दिनांक 04-04-2025 को वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से कराई गई तथा पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री अतुल कुमार सिंह उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री श्वेता तिवारी उपस्थित हुईं। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 04-04--2025 को ही सुरक्षित की गयी।

उपर्युक्त सारणी में अंकित क्रमांक संख्या: 04 के शिकायतकर्ता की शिकायत में अन्तिम सुनवाई दिनांक 04-04-2025 को वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से कराई गई तथा पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री अतुल कुमार सिंह उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री श्वेता तिवारी उपस्थित हुईं। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 04-04-2025 को ही सुरक्षित की गयी। उपर्युक्त शिकायतें विपक्षी की “MIGSUN KIAAN” परियोजना (पंजीयन संख्या: UPRERAPRJI3634), गाजियाबाद से सम्बन्धित हैं। उपर्युक्त सारणी में अंकित समस्त शिकायतों के तथ्य समरूप हैं एवं अनुतोष भी समान हैं। अतः पुनरावृत्ति से बचने तथा सुगमता की दृष्टि से सभी शिकायतों का एक ही निर्णय द्वारा निस्तारण किया जा रहा है। क्रम संख्या: 04-शिकायत संख्या: NCRI45/03/I7976/2024, “आशा रानी बनाम महालक्ष्मी बिल्डटेक कनन्‍्सोर्टियम प्रा. लि.” अग्रणी परिवाद रहेगा |

संक्षेप में शिकायतकर्तागण का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना “MIGSUN KIAAN” में आवासीय यूनिट्स के आवंटन हेतु आवेदन प्रस्तुत किये गये, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण के पक्ष में प्रश्नगत यूनिट्स के सम्बन्ध में आवंटन-पत्र / बी.बी.ए. निष्पादित किये गये। अग्रणी शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि मार्च, 2023. तक समस्त देय धनराशि का भुगतान करने के बाद भी प्रश्नगत यूनिट के निर्माण में कोई प्रगति नहीं हुई है और न ही विपक्षी द्वारा अभी तक नो-ड्यूज सर्टिफिकेट प्रदान किया गया है। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का निर्माण स्वीकृति योजना के अनुसार पूर्ण नहीं किया जा रहा है। विपक्षी द्वारा न तो प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिया जा रहा है और न ही कब्जे की अंतिम तिथि के सम्बन्ध में कोई सूचना प्रतिक्रिया दी जा रही है। इन आधारों पर शिकायतकर्तागण द्वारा प्रश्नगत यूनिट्स का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इसके अतिरिक्त अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत विस्तृत लिखित शिकायत पत्र शपथ-पत्र सहित दिनांक 24-05-2024 को दाखिल करते हुए मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति की गयी है और कहा गया है कि विपक्षी द्वारा आवंटन-पत्र, दिनांक 04-06-2020 को जारी किया गया था। शिकायतकर्ता ने अपने पति के साथ विपक्षी द्वारा उठाई गयी माँग के अनुसार प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में धनराशि का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में एचडीएफसी बैंक से रू.60,00,000 /— Page 2 ०(9 ie ‘ d 7 E-Court

की धनराशि गृह ऋण के मद में प्राप्त की गयी, जिसके सम्बन्ध में शिकायतकर्ता, विपक्षी एवं बैंक के मध्य त्रिपक्षीय अनुबन्ध-पत्र, दिनाक 46-07-2020 को निष्पादित किया गया। उक्त ऋण के मद में शिकायतकर्ता द्वारा रू.62,473//- प्रतिमाह की दर से ई.एम.आई. का भुगतान कर रहा है, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा उक्त ऋण की धनराशि का भुगतान सम्बन्धित बैंक को i5 वर्ष की अवधि के अन्दर सहमत ब्याज दर से किया जाना है। शिकायतकर्ता द्वारा लगभग रू.9,00,000,/ - की अतिरिक्त धनराशि का भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा अतिरिक्त धनराशि प्राप्त करने के बाद भी निर्धारित अवधि अर्थात्‌ अक्टूबर, 2022 या इससे पूर्व प्रश्नगत यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता को वित्तीय हानि के अतिरिक्त मानसिक उत्पीड़न एवं कष्ट का सामना करना पड़ रहा है। विपक्षी द्वारा दिनांक o6—03—2023 को प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में फिट आऊट-पत्र जारी किया गया, जिसके क्रम में शिकायतकर्ता द्वारा मौके का निरीक्षण किया गया, तो पाया कि यूनिट अपूर्ण स्थिति में थी और बहुत कार्य किये जाने अवशेष थे। विपक्षी द्वारा अनुबन्धानुसार अपने दायित्वों का निवर्हन नहीं किया गया है। विपक्षी कम्पनी द्वारा किये गये उदासीन व्यवहार एवं विभिन्‍न बीमारियों के कारण शिकायतकर्ता के पति श्री बलदेव सिंह, जो कि प्रश्नगत यूनिट शिकायत में सह-आवंटी थे, उनका दिनांक 46-02-2024 को gard निधन हो गया। इस सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा उनके पक्ष में पारिवारिक सदस्यों की एन.ओ.सी. सहित शपथ, दिनांक 48-07-2024 की प्रतियाँ, सह-आवंटी का मृत्यु प्रमाण-पत्र एवं विधिक उत्तराधिकारी सार्टिफिकेट की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। शिकायतकर्ता ने दिनांक 08-03-2024 को विपक्षी को यूनिट के कब्जे के लिए ई-मेल द्वारा अनुस्मारक प्रेषित किया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त अनुस्मारक के अनुपालन में अभी तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है, जिसके उपरान्त अंतिम उपाय के रूप में शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के कब्जे लिए लीगल नोटिस, दिनांक 24-04-2024 को प्रेषित किया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त लीगल नोटिस का कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी मूल शिकायत के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख करते हुए, मूल शिकायत में याचित अनुतोष दिलाये जाने तथा मानसिक उत्पीड़न, पीड़ा एवं वित्तीय हानि के मद में रू.20,00,000 /- क्षतिपूर्ति दिलाये जाने, विपक्षी द्वारा प्राप्त की गयी अतिरिक्त धनराशि वापस दिलाये जाने, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने, आदि मदों में अनुतोष दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

उपर्युक्त के अतिरिक्त अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा अपना प्रत्युत्तर, दिनांक 24-03--2025 दाखिल कर, मूल शिकायत एवं विस्तृत शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति की गयी है और कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना 28 माह से अधिक विलम्बित है और न ही विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में कोई ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किया गया है। विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र में किये गये समस्त तथ्यों /अभिकथमनों का पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों / अभिकथनों का उल्लेख कर, याचित अनुतोष दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। श्र Page 3 of 9 के E-Court अग्रणी शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न ई-मेलों की प्रतियाँ, आवंटन-पत्र, दिनांक 04-06-2020 की प्रति, त्रिपक्षीय अनुबन्ध-पत्र, दिनांक 46-07-2020 की प्रति, गृह ऋण सम्बन्धी दस्तावेज, माँग-पत्र, जमा धनराशि की रसीदों की प्रतियाँ, लीगल नोटिस, दिनांक 24-04-2024 की प्रति, बैंक स्टेटमेन्ट, शिकायतकर्ता द्वारा उनके पक्ष में पारिवारिक सदस्यों की एन.ओ.सी. सहित शपथ, दिनांक 48-07-2024 की प्रतियाँ, सह-आवंटी श्री बलदेव सिंह का मृत्यु प्रमाण-पत्र एवं विधिक उत्तराधिकारी सार्टिफिकेट, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

अग्रणी शिकायतकर्ता के प्रकरण में विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 20-03-2025 दाखिल करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा तथ्यों छिपाते हुए प्रश्नगत शिकायत योजित की गयी है। इसलिए प्रश्नगत शिकायत पोषणीय नहीं है। प्रश्नगत परियोजना "Migsun Kiaan" रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण नं. UPRERAPRJI3634 है। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना " Migsun Kiaan" में “फ्लैक्सी We प्लॉन” के अन्तर्गत यूनिट संख्या: ii बुक करायी गयी थी, जिसके सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य आवंटन-पत्र, दिनांक 04-06-2020 को निष्पादित कराया गया, जिसकी कुल कीमत रू.82,04,498.48 /— (सभी करों सहित) थी और विपक्षी के लेजर, दिनांक 20-03-2025 के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की कुल की कीमत G.82,07,498..8 /— का भुगतान किया जा चुका है। माँग के अनुसार मूल धनराशि का भुगतान करने में विलम्ब हुआ, जिस कारण रू.2,77,633,/- की धनराशि विलम्ब दण्ड ब्याज के रूप में अर्जित हुई है, जो समय पर मूल धनराशि का भुगतान न करने के कारण अभी तक अवशेष है। इसके अतिरिक्त क्षेत्र उन्‍नयन (Area Upgradation) के रूप में B.29,90,444 ,//- की धनराशि लम्बित है, जिसका भुगतान शिकायतकर्ता द्वारा किया जाना है। आवंटन-पत्र, दिनांक 04-06-2020 के प्रस्तर-4(6) के अनुसार कब्जे की अनुमानित तिथि अक्टूबर, 2022 तक थी और 06 माह का ग्रेस पीरियड अर्थात्‌ अप्रैल, 2023 थी, जो कि शिकायतकर्ता द्वारा सभी बकाया धनराशि के भुगतान के अधीन थी।

परियोजना में दिल्‍ली-एन.सी.आर. में पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, राष्ट्रीय हरित अधिकरण और मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं, क्योंकि दिल्‍ली-एन.सी.आर. में किसानों द्वारा ठूंठ जलाये जाने, निर्माण कार्य, उद्योग आदि के कारण प्रदूषण बढ़ गया था और केवल दिनांक 44-02--2020 तक पूरी तरह बहाल होने के बाद मा. सर्वोच्च न्यायालय ने सिविल अपील संख्या: 43029,/4985, “CH मेहता बनाम भारत सरकार” के साथ कई अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना-पत्र के माध्यम से प्रतिबन्ध हटा दिया गया। वर्ष, 2049 में दिनांक 26-40-2049 से दिनांक 30-40-2049 तक एवं दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 44--02-2020 तक की अवधि सम्मिलित हैं। कोविड-49 के कारण भी प्रश्नगत परियोजना विलम्बित हुई है, जिस कारण उत्तर प्रदेश भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण द्वारा जारी आदेश दिनांक 06-06-2020 के माध्यम से विकसित की जा रही परियोजनाओं को 06 माह का Page 4 of 9 Pa E-Court अतिरिक्त विस्तार दिया गया। उपर्युक्त कारण विपक्षी के नियंत्रण के बाहर है और यह फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत आते है। विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर की अवधि के कारण दिये गये लाभ के सम्बन्ध में इसी पीठ द्वारा शिकायत संख्या: NCR45/04/9333/2022 “WBA फोगाट बनाम महालक्ष्मी रियलटेक a. लि.” में पारित आदेश का उल्लेख किया गया है।

विपक्षी का यह भी कहना है कि प्रश्नगत परियोजना लगभग पूर्ण हो चुकी है और कब्जे के लिए तैयार है। विपक्षी द्वारा प्रश्ननत परियोजना के सम्बन्ध में फायर एन.ओ.सी., दिनांक 45-0-2023, लिफ्ट एन.ओ.सी., दिनांक 30-05-2023, विद्युत एन.ओ.सी., दिनांक 44-08-2023 एवं Yaa एन.ओ.सी., दिनांक 02-42-2022 को प्राप्त की जा चुकी हैं। विपक्षी द्वारा उक्त समस्त एन.ओ.सी. के साथ सक्षम प्राधिकारी को ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन-पत्र, दिनांक 00-06-2024 को प्रस्तुत किया गया। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख करते हुए, प्रश्नगत शिकायत खारिज किये जाने तथा शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि का भुगतान कर, प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने एवं परियोजना की विस्तारित अवधि के लिए विपक्षी कम्पनी पर कोई ब्याज या जुर्माना न लगाये जाने का अनुरोध किया गया है। उपर्युक्तानुसार अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में भी विपक्षी द्वारा समान तथ्यों एवं अभिकथनों के आधार पर अपने आपत्ति रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल किये गये हैं। अग्रणी शिकायतकर्ता के प्रकरण में विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में कस्टमर लेजर की प्रति, फायर एन.ओ.सी., दिनांक 5-0-2023, लिफ्ट एन.ओ.सी., दिनांक 30-05-2023, विद्युत एन.ओ.सी., दिनांक 44-08-2023, स्ट्रक्चर एन.ओ.सी., दिनांक 02-42-2022 की प्रति तथा ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन, दिनांक 06-06-2024 की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

मैंने पक्षकारों के विद्वान अधिवक्तागण के cat को विस्तार से सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं अभिलेखों का wae परिशीलन किया, जिसके आधार पर निम्न्‌ बिन्दुओं पर विचार किया:- 4. कया Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 2. क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण के पक्ष में बिना ओ.सी./ सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी. / सी.सी. के आधार पर अंतिम माँग / अनुस्मारक-पत्र / कब्जा प्रस्ताव पत्र तथा यूनिट्स निरस्तीकरण-पत्र प्रेषित किये जा सकते हैं? 3. क्‍या शिकायतकर्तागण को प्रश्नगत यूनिट्स का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी? Page 5 of 9 E-Court निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 बिन्दु संख्या: 03, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या Force Majeure events BA के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

प्रश्नगत प्रकरणों में विपक्षी द्वारा अपने आपत्ति-पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि परियोजना में दिल्‍ली-एन.सी.आर. में पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, राष्ट्रीय हरित अधिकरण और मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं, क्योंकि दिल्‍ली-एन.सी.आर. में किसानों द्वारा gs जलाये जाने, निर्माण कार्य, उद्योग आदि के कारण प्रदूषण बढ़ गया था और केवल दिनांक 44-02-2020 तक पूरी तरह बहाल होने के बाद मा. सर्वोच्च न्यायालय ने सिविल अपील संख्या: 3029 / 4985, “एमसी: मेहता बनाम भारत सरकार” के साथ कई अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना-पत्र के माध्यम से प्रतिबन्ध हटा दिया गया। वर्ष, 2049 में दिनांक 26-40-2049 से दिनांक 30-40-2049 तक एवं दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 74-02-2020 तक की अवधि सम्मिलित हैं। कोविड-49 के कारण भी प्रश्नगत परियोजना विलम्बित हुई है, जिस कारण उत्तर प्रदेश भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण द्वारा जारी आदेश दिनांक 06-06-2020 के माध्यम से विकसित की जा रही परियोजनाओं को 06 माह का अतिरिक्त विस्तार दिया गया। उपर्युक्त कारण विपक्षी के नियंत्रण के बाहर है और यह फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत आते है। विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर की अवधि के कारण दिये गये लाभ के सम्बन्ध में इसी पीठ द्वारा शिकायत संख्या: पटारा45/04/9333/2022 “यजकुनमार BITE TAT महालक्ष्मी रियलटेक प्रा लि” में पारित आदेश का उल्लेख किया गया है। उपर्युक्त अपने दावे के समर्थन में विपक्षी द्वारा कोई साक्ष्य / अभिलेख प्रस्तुत नहीं किये गये हैं। अतः उपर्युक्त आधार ग्राह्य नहीं है।

मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 /4985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04-44-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029,//4985 में पारित आदेश, दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- Page 6 of 9 ce E-Court “In the affidavit dated 05. /2,2079, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

#॥2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (2076) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. ""” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.”

पर्यावर्णीय आधार पर मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04-74-209 से दिनांक 44—02—2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश, दिनांक 09-42-2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04--44-2049 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन (66+2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक Ha 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि var अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनों अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 दिन +33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है तथा 68 दिन की अवधि के लिए ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06-06-2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु, दिनाक 25-03-2020 से 06 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25-09-2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स के कारण मानी जायेगी। इसके दृष्टिगत दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा शिकायतकर्तागण को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्तागण से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

Page 7 of 9 E-Court तदनुसार बिन्दु संख्या: ०4 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या: 02 बिन्दु संख्या: 02, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण के पक्ष में बिना ओ.सी.// सी.सी. अथवा Ses ओ.सी. / सी.सी. के आधार पर अंतिम माँग / अनुस्मारक-पत्र / कब्जा प्रस्ताव पत्र तथा यूनिट्स निरस्तीकरण-पत्र प्रेषित किये जा सकते हैं? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्तागण के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्तागण पर है? प्रश्नगत प्रकरणों विपक्षी द्वारा अपने आपत्ति-पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में फायर एन.ओ.सी., दिनांक 45-0-2023, लिफ्ट एन.ओ.सी., दिनांक 30-05-2023, विद्युत एन.ओ.सी., दिनांक 44-08-2023 एवं स्ट्रक्‍्चर एन.ओ.सी., दिनांक 02-42-2022 को प्राप्त की जा चुकी हैं। विपक्षी द्वारा उक्त एन.ओ.सी. के साथ सक्षम प्राधिकारी को ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन-पत्र, दिनांक 06-06-2024 को प्रस्तुत किया गया। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-44(4) ७) में स्पष्ट रूप से उल्लिखित है कि प्रोमोटर का यह दायित्व होगा कि वे ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त कर उसे आवंटी को उपलब्ध Herd | उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के प्रस्तर-7.2 में कब्जा ऑफर किये जाने के सम्बन्ध में यह उल्लिखित है कि ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त होने के उपरान्त प्रोमोटर, शिकायतकर्तागण (आवंटीगण) को लिखित में इकाई का कब्जा ऑफर करेंगे। इसके अतिरिक्त उ.प्र. ada प्लॉनिंग एण्ड डेवलपमेन्ट एक्ट, 4973 के चैप्टर-५, ari—is—a में निम्नलिखित उल्लेखित है:-

“(5-4 Completion Certificate. - (/) Every person or body having been granted permission under sub-section (3) of section 75, shall complete the development according to the approved plan and send a notice in writing of such completion to the Authority, and obtain a completion certificate from the Authority in the manner prescribed or provided in the bye-laws of the Authority. Provided that if completion certificate is not granted and refusal to grant it is not intimated within three months after receipt of the notice of completion, it shall be deemed that the Completion certificate has been granted by the Authority.” उपर्युक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि (क) बिना पूर्णता प्रमाण-पत्र कब्जा नहीं दिया जा सकता एवं (ख) यदि विकासकर्ता द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी प्रमाण-पत्र प्राप्त Page 8 of 9 E-Court किये जा चुके है और सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है, परन्तु आवेदन किये जाने की तिथि से 03 माह के भीतर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में 03 माह की समयावधि समाप्त हो जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी किया हुआ माना जायेगा।

प्रश्नगत प्रकरणों में विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में वांछित एन.ओ.सी. अर्थात्‌ फायर एन.ओ.सी., दिनांक 45-70-2023, लिफ्ट एन.ओ.सी., दिनांक 30-05-2023, विद्युत एन.ओ.सी., दिनांक 44-08--2023 एवं rae एन.ओ.सी., दिनांक 02-42-2022 की प्रतियाँ संलग्न करते हुए, सक्षम प्राधिकारी के समक्ष ओ.सी.,सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन दिनांक 06-06-2024 को किया गया, जिसकी प्रतियाँ रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड / दाखिल की गयी हैं। अतः उपर्युक्तानुसार विपक्षी द्वारा ओ.सी./सी.सी. प्राप्त करने हेतु प्रस्तुत किये गये आवेदन-पत्र, दिनांक 06--06-2024 से 03 माह अर्थात्‌ दिनांक o6—09—-2024 को प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में डीम्ड ओ.सी.,/ सी.सी. प्राप्त किया जा चुका है। चूंकि प्रश्नगत प्रकरणों में विपक्षी द्वारा डीम्ड ओ.सी.,/ सी.सी., दिनांक 06-09--2024 को प्राप्त करने से पूर्व ही उपर्युक्त सारणी में अंकित शिकायतकर्तागण को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु ऑफर ऑफ फिट-आउट, दिनाँक 06-03--2023 तथा विभिन्‍न तिथियों पर माँग-पत्र /अनुस्मारक-पत्र / ई-मेल्स प्रेषित किये गये और vad पत्रों का अनुपालन न किये जाने की स्थिति में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता (मुकेश कुमार बरनवाल तथा aga गुप्ता एवं नेहा गुप्ता) के पक्ष में यूनिट निरस्तीकरण-पत्र, दिनांक 29-04-2024 को प्रेषित किये गये, जो कि विधि विरूद्ध हैं और उपर्युक्तानुसार स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है।

इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्रकरणों में ऐसा कोई अभिलेखीय साक्ष्य एवं प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि विपक्षी द्वारा वर्तमान समय में प्रश्नगत परियोजना “Migsun Kiaan, Ghaziabad” के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण से ओ.सी.,सी.सी. प्राप्त किया जा चुका हो। उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में विपक्षी का यह कथन कि प्रश्नगत परियोजना लगभग पूर्ण हो चुकी है और कब्जे के लिए तैयार है, साक्ष्यों के अभाव में स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है, क्योंकि विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में वर्तमान में ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त नहीं हुआ है। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की aRI-(4)(f) में प्रोमोटर्स का निम्न उत्तरदायित्व अंकित है:- "...execute a registered conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of allottees or competent authority, as the case may be, as provided under section I7 of this Act; Page 9 of 9 oN ( E-Court साथ ही भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की ARI-9(0) एवं (4 wide के निम्न उत्तरदायित्व अंकित हैं:- ॥(70) Every allottee shall take physical possession of the apartment, plot or building as the case may be, within a period of two months of the occupancy certificate issued for the said apartment, plot or building, as the case may be.

(77) Every allottee shall participate towards registration of the conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, as provided under sub-section (2) of section 7 of this Act." भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2006 की धारा-7 निम्नवत्‌ है:- 777, (4) The promoter shall execute a registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws: Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate.

(2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical possession to the allottees in terms of sub-section (7), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws: Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate." उपर्युक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रजिस्टर्ड लीज़/सेल डीड एवं कब्जा दिये जाने से पूर्व बिल्डिंग / अपार्टमेन्ट / प्लॉट आदि का “ओक्यूपेन्सी सर्टिफिकेट” अपेक्षित है। बिना उक्त सर्टिफिकेट के न तो विधिपूर्वक कब्जा दिया जा सकता है एवं न ही “टाईटल ट्रान्सफर” नियमानुसार सम्भव है। प्रश्नगत प्रकरणों में विपक्षी द्वारा ऐसा भी कोई साक्ष्य एवं प्रमाण दाखिल नहीं किया गया है, जिसके अवलोकन से यह विदित हो सके कि वर्तमान समय में विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना /टॉवर के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओ.सी. / सी.सी. जारी किया जा चुका हो। १004 Page 0 of 9 E-Court

अतः विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में डीम्ड ओ.सी. सी.सी. प्राप्त करने से पूर्व शिकायतकर्तागण को प्रेषित ऑफर ऑफ फिट-आउट, दिनाँक 06-03--2023 तथा विभिन्‍न feat पर प्रेषित माँग-पत्र / अनुस्मारक-पत्र /ई-मेल्स एवं विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता (मुकेश कुमार बरनवाल तथा मृदुल गुप्ता एवं नेहा गुप्ता) के पक्ष में प्रेषित यूनिट निरस्तीकरण-पत्र, दिनांक 29-04-2024 वैधानिक एवं विधिसम्मत न होने के कारण खारिज किये जाते हैं। अतः: समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में शिकायतकर्तागण, विपक्षी से डीम्ड ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि 06--.09-2024 अथवा पुनः कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक, प्रश्नगत यूनिट्स का कब्जा देने में हुए विलम्ब के आधार पर विलम्बित अवधि के ब्याज पाने के अधिकारीगण हैं। तदनुसार बिन्दु संख्या: 02 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या: 03 बिन्दु संख्या: 03, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण को प्रश्नगत यूनिटस्‌ का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्तागण के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्तागण पर है?

अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया है कि मार्च, 2023 तक समस्त देय धनराशि का भुगतान करने के बाद भी प्रश्नगत यूनिट के निर्माण में कोई प्रगति नहीं हुई है और न ही विपक्षी द्वारा अभी तक नो-ड्यूज़ सर्टिफिकेट प्रदान किया गया है। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का निर्माण स्वीकृति योजना के अनुसार पूर्ण नहीं किया जा रहा है। विपक्षी द्वारा न तो प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिया जा रहा है और न ही कब्जे की अंतिम तिथि के सम्बन्ध में कोई सूचना प्रतिक्रिया दी जा रही है। इन आधारों पर शिकायतकर्तागण द्वारा प्रश्नगत यूनिटद्स का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इसके अतिरिक्त अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत विस्तृत लिखित शिकायत पत्र शपथ-पत्र सहित दिनांक 24-05-2024 को दाखिल करते हुए मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति की गयी है और कहा गया है कि विपक्षी द्वारा आवंटन-पत्र, दिनांक 04-06-2020 को जारी किया गया था। शिकायतकर्ता ने अपने पति के साथ विपक्षी द्वारा उठाई गयी माँग के अनुसार प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में धनराशि का भुगतान किया गया | शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में एचडीएफसी बैंक से G.60,00,000 /— की धनराशि गृह ऋण के मद में प्राप्त की गयी, जिसके सम्बन्ध में शिकायतकर्ता, विपक्षी एवं बैंक के मध्य त्रिपक्षीय अनुबन्ध-पत्र, दिनाक t6-07—-2020 को निष्पादित किया गया। उक्त ऋण के मद में शिकायतकर्ता द्वारा रू.62,473 /- प्रतिमाह की दर से ई.एम.आई. का भुगतान Page I] of 9 By E-Court

कर रहा है, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा उक्त ऋण की धनराशि का भुगतान सम्बन्धित बैंक को i5 वर्ष की अवधि के अन्दर सहमत ब्याज दर से किया जाना है। शिकायतकर्ता द्वारा लगभग रू.9,00,000,/ - की अतिरिक्त धनराशि का भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा अतिरिक्त धनराशि प्राप्त करने के बाद भी निर्धारित अवधि अर्थात्‌ अक्टूबर, 2022 या इससे पूर्व प्रश्नगत यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता को वित्तीय हानि के अतिरिक्त मानसिक उत्पीड़न एवं कष्ट का सामना करना पड़ रहा है। विपक्षी द्वारा दिनांक o6—03—2023 को प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में फिट आऊट-पत्र जारी किया गया, जिसके क्रम में शिकायतकर्ता द्वारा मौके का निरीक्षण किया गया, तो पाया कि यूनिट अपूर्ण स्थिति में थी और बहुत कार्य किये जाने अवशेष थे। विपक्षी द्वारा अनुबन्धानुसार अपने दायित्वों का निवर्हन नहीं किया गया है। विपक्षी कम्पनी द्वारा किये गये उदासीन व्यवहार एवं विभिन्‍न बीमारियों के कारण शिकायतकर्ता के पति श्री बलदेव सिंह, जो कि प्रश्नगत यूनिट शिकायत में सह-आवंटी थे, उनका दिनांक 46-02-2024 को gare निधन हो गया। इस सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा उनके पक्ष में पारिवारिक सदस्यों की एन.ओ.सी. सहित शपथ, दिनांक 48-07-2024 की प्रतियाँ, सह-आवंटी का मृत्यु प्रमाण-पत्र एवं विधिक उत्तराधिकारी सार्टिफिकेट की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। शिकायतकर्ता ने दिनांक 08-03-2024 को विपक्षी को यूनिट के कब्जे के लिए ई-मेल द्वारा अनुस्मारक प्रेषित किया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त अनुस्मारक के अनुपालन में अभी तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है, जिसके उपरान्त अंतिम उपाय के रूप में शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के कब्जे लिए लीगल नोटिस, दिनांक 24-04-2024 को प्रेषित किया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त लीगल नोटिस का कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी मूल शिकायत के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख करते हुए, मूल शिकायत में याचित अनुतोष दिलाये जाने तथा मानसिक उत्पीड़न, पीड़ा एवं वित्तीय हानि के मद में रू.20,00,000 / - क्षतिपूर्ति दिलाये जाने, विपक्षी द्वारा प्राप्त की गयी अतिरिक्त धनराशि वापस दिलाये जाने, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने, आदि मदों में अनुतोष दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर अग्रणी शिकायतकर्ता के प्रकरण में विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 20-03-2025 दाखिल करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा तथ्यों छिपाते हुए year शिकायत योजित की गयी है। इसलिए vera शिकायत पोषणीय नहीं है। प्रश्नगत परियोजना "Migsun Kiaan" रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण नं. UPRERAPRJI3634 है। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना " Migsun Kiaan" में “फ्लैक्सी tre प्लॉन” के अन्तर्गत यूनिट संख्या: i0i बुक करायी गयी थी, जिसके सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य आवंटन-पत्र, दिनांक 04--06-2020 को निष्पादित कराया गया, जिसकी कुल कीमत रू.82,04,498.48,/- (सभी करों सहित) थी और विपक्षी के लेज़र, दिनांक 20-03-2025 के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की कुल की कीमत B.82,02,498.48 /- का भुगतान किया जा चुका है। माँग के अनुसार मूल धनराशि का भुगतान करने में विलम्ब Page 2 of 9 024 E-Court

हुआ, जिस कारण &.2,77,633/— की धनराशि विलम्ब दण्ड ब्याज के रूप में अर्जित हुई है, जो समय पर मूल धनराशि का भुगतान न करने के कारण अभी तक अवशेष है। इसके अतिरिक्त क्षेत्र उन्‍नयन (Area Upgradation) के रूप में B.i9,90,444 /— की धनराशि लम्बित है, जिसका भुगतान शिकायतकर्ता द्वारा किया जाना है। आवंटन-पत्र, दिनांक 04-06-2020 के प्रस्तर-4(6) के अनुसार कब्जे की अनुमानित तिथि अक्टूबर, 2022 तक थी और 06 माह का ग्रेस पीरियड अर्थात्‌ अप्रैल, 2023 थी, जो कि शिकायतकर्ता द्वारा सभी बकाया धनराशि के भुगतान के अधीन थी। विपक्षी का यह भी कहना है कि प्रश्नगत परियोजना लगभग पूर्ण हो चुकी है और कब्जे के लिए तैयार है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख करते हुए, प्रश्नगत शिकायत खारिज किये जाने तथा शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि का भुगतान कर, प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने एवं परियोजना की विस्तारित अवधि के लिए विपक्षी कम्पनी पर कोई ब्याज या जुर्माना न लगाये जाने का अनुरोध किया गया है। उपर्युक्तानुसार अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में भी विपक्षी द्वारा समान तथ्यों एवं अभिकथनों के आधार पर अपने आपत्ति रेरा कप्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल किये गये हैं। भू-सम्पदा (fata और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-48() में प्राविधान है कि:- "Section 76, Return of Amount and Compensation- (7) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building: - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or

(b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing | over of the possession, at such rate as may be prescribed." इस प्रकार आवंटी को यह अधिकार है कि यदि उन्हें White के अनुरूप कब्जा नही मिलता है, तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। प्रश्नगत प्रकरणों में Page 3 of 9 A a G / E-Court शिकायतकर्तागण की मूल शिकायतें में मुख्य अनुतोष प्रश्नगत यूनिट्स का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के सम्बन्ध में है।

प्रकरण में अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा पत्रावली पर उपलब्ध उभय पक्षों के मध्य निष्पादित एवं हस्ताक्षरित आवंटन-पत्र / बी.बी.ए., दिनांक 04-06-2020 के प्रस्तर-04(6) के अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी द्वारा अग्रणी शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा, अक्टूबर, 2022 अर्थात्‌ दिनांक 3t-t0-2022 एवं 06 माह ग्रेस पीरियड सहित दिनांक 30-04-2023 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अग्रणी शिकायतकर्ता को उक्त निर्धारित अवधि में एवं अभी तक प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। उपर्युक्तानुसार सारणी में अंकित अन्य शिकायतकर्तागण को भी विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट्स का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है इस, सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या: 6649-50 // 2048, “Ms. Supertech Ltd. Versus Rajni Goyal” में मा. उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession."

उपर्युक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्तागण विलम्ब ब्याज पाने के अधिकारीगण हैं। ऐसी स्थिति में अग्रणी शिकायतकर्ता (आशा रानी) को विपक्षी से दिनांक 30-04-2023 में 68 दिन (निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 के अनुसार) जोड़ने के उपरान्त, अर्थात्‌ दिनांक 08-07-2023 से डीम्ड ओ.सी.,/ सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि 06-09--2024 अथवा पुनः कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित होगा। इसी प्रकार अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में विलम्ब ब्याज की गणना उपर्युक्तानुसार आवंटन-पत्र,/अनुबन्ध के अनुसार कब्जा दिये जाने की तिथि तथा उनके द्वारा जमा की गयी धनराशि के अनुसार की जाएगी। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. Versus Union of India & Ors.” में अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "Section 78(7)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to yy P ४५ give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a Page 4 of 9 POC ८ 4 E-Court

developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money." अतः उपर्युक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर एवं आवंटी के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 के अधीन दिनांक 42-40-2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय ,“ पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20:8 अधिसूचित की गयी हैं, जिसमें देय ब्याज दर भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित moras प्रतिशत निर्धारित की गयी है, जिसे मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या: सी: 9420/2020, “Habitech Infrastructure Ltd, Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित एवं विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20i8 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर ॥४८०/२+/ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से ] प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। इसके अतिरिक्त विपक्षी / प्रमोटर को जो धनराशि शिकायतकर्तागण को अदा की जानी है, उसमें से आयकर अधिनियम का आधार लेकर टी.डी.एस. की कटौती नहीं कर सकता है, क्योंकि उक्त धनराशि को डिक्रिटल (Decretal) धनराशि के रूप में रेरा द्वारा शिकायतकर्तागण के हक में प्रदान किया गया है। इस सम्बन्ध में मा. उच्च न्यायालय, हिमाचल प्रदेश द्वारा सीआई टी. बनाम हिमाचल प्रदेश आवास विकास परिषद 2007 SCC OnLine HP 5204 के मामले में निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:- “The following interesting questions arise for decision in the present case:

2. Whether, on the facts and in the circumstances of the case, the hon'ble Tribunal was right in holding that the interest paid or credited by the Housing Board to its allottees (payees) was of capital nature and thus not subject to deduction of tax at source when as per law it is the recipient (payee) who can decide if a particular receipt (interest in this case) is of revenue or capital in nature?" Page 5 of 9 9. While taking this view we are relying upon the judgment of the apex court in Bikram Singh v. Land Acquisition Collector (2997) 224 ITR 5547 (SC). In the case before the apex court, the question was whether the interest paid to the persons whose land had been compulsorily acquired under sections 28 and 3 of the Land Acquisition Act was a revenue receipt or a capital receipt. The apex court held that though it was termed as interest on delayed payment, it was actually a revenue receipt and, therefore, the provisions of section 7944 of the Income tax Act would have no application. It would be pertinent to mention that the National Consumer Disputes Redressal Commission in Revision Petition No. 2244 of 7999 titled as Ghaziabad Development Authority v. Dr. N. K.Gupta (2002) 258 ITR 337 (NCDRC) under similar situation held that when the State Commission directed payment of interest to the allottees for delayed completion of flats the same did not fall within the purview of section 7944 of the Income-tax Act.

40, In the present case, the allottees had not given the money to the Board by way of deposit nor had the Board borrowed the amount from the allottees. The amount was paid under a self-financing scheme for construction of the flat and the interest was paid on account of damages suffered by the claimant for delay in completion of the flats. 47, In view of the above discussion, we answer both the questions in favour of the assessee and against the Revenue. The appeal is accordingly dismissed with no order as to costs.” इसी प्रकार मा. राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग द्वारा भी एस्टेट ऑफीसर ग्रेटर मोहाली क्षेत्रीय विकास प्राधिकरण व अन्य बनाम गौरव YEA, 2020 SCC OnLine ०८07८ 278 के मामले में समान न्यायिक सिद्धान्त प्रतिपादित किया गया है। उपर्युक्त वर्णित दोनों मामलों में प्रतिपादित न्यायिक सिद्धान्त को पुनः मा. उच्च न्यायालय, बम्बई द्वारा भी सारईनाथ राजकुमार सरोड़े व अन्य बनाम स्टेट ऑफ महाराष्ट्र व अन्य 202I SCC OnLine Bom 2498 के मामले में दोहराया गया है। निर्णय के सुसंगत प्रस्तर निम्नवत्‌ हैः-

28. Coming to the admitted facts of the present case we hold that the amounts payable being in effect a refund of the amounts paid by the petitioners to Respondents 4 to 7, along with compensatory interest thereon, such a relationship does not spell out a debtor-creditor relationship nor is the payment made by Respondents 4 to 7 to the petitioners one in discharge of any pre-existing obligation, so as to attract Section 2(28-A) of the IT Act. We are in respectful agreement with the judgment of the Kerala High Court in Beacon Projects (P) Ltd. V. CIT [Beacon Projects (P) Ltd. V. CIT, 205 SCC OnLine Ker 76597/ which takes the same view, in facts similar to those that we are dealing with in the present matter. 29. In view of the above, we hold that the compliance of Respondents 4 to 7 with the schedule of payments under the consent terms dated 4-3-2024 and our order dated 4-3-2027, is to be made without making any deduction of tax at source. Respondents 4 to 7 are directed to pay to the petitioners the balance sum of Rs 5,05,989 deducted Page 6 of 9 E-Court from the 5" instalment which became due on 20-7-2027, in compliance with the consent terms, within a period of one week from today. तदनुसार बिन्दु संख्या: 03 निस्तारित किया जाता है।

जहाँ तक शिकायतकर्तागण द्वारा वित्तीय हानि एवं मानसिक उत्पीड़न, वाद व्यय आदि मदों में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, तो उसका क्षेत्राधिकार रेरा प्राधिकरण की पीठ को प्राप्त नहीं है। अतः शिकायतकर्तागण क्षतिपूर्ति के लिए अपना वाद,परिवाद सक्षम प्राधिकारी / न्यायालय के समक्ष प्रस्तुत करने के लिए was हैं। उपर्युक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न्‌ आदेश पारित किये जाते हैः- आदेश \. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की यूनिट्स की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र / बी.बी.ए. के अनुसार पूर्ण कराकर डीम्ड ओ.सी./ सी.सी. भौतिक कब्जा उपलब्ध कराते हुए, शिकायतकर्तागण से देय स्टाम्प Yow प्राप्त कर, शिकायतकर्तागण के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। 2. विपक्षी, अग्रणी शिकायतकर्ता (आशा रानी) को दिनांक 30-04-2023 में 68 दिन (निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 के अनुसार) जोड़ने के उपरान्त, अर्थात्‌ दिनांक 08-07-2023 से Ss ओ.सी.//सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि 06-09--2024 अथवा पुनः कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि के लिए, अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर अग्रणी शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। इसी प्रकार अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में विलम्ब ब्याज की गणना उपर्युक्तानुसार आवंटन-पत्र / अनुबन्ध के अनुसार कब्जा दिये जाने की तिथि तथा उनके द्वारा जमा की गयी धनराशि के अनुसार की जाएगी।

3. कोविड-49 के कारण “फोर्स मैज्योर” पीरियड के दृष्टिगत, दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज प्रोमोटर द्वारा शिकायतकर्तागण को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्तागण से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। 4. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-2(«७)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज Page 7 of 9 दर आवंटीगण के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटीगण को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी #८7४+7 प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटीगण से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण को डीम्ड ओ.सी. / सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट्स का भौतिक कब्जा दिये जाते समय सभी चार्जेज आवंटन-पत्र / अनुबन्ध में उल्लिखित सहमत पेमेन्ट प्लॉन अनुसार ही प्राप्त करना सुनिश्चित करेंगे और विपक्षी, शिकायतकर्तागण से आवंटन-पत्र / अनुबन्ध में उल्लिखित सहमत पेमेन्ट प्लॉन के विपरीत किसी भी अनावश्यक अतिरिक्त चार्जेज / अतिरिक्त धनराशि की माँग नहीं करेंगे, अन्यथा विपक्षी के विरूद्ध विधिनुसार कार्यवाही सुनिश्चित की जायेगी।

प्रश्नगत शिकायतों में विपक्षी को जी.एस.टी. के सम्बन्ध में यह स्पष्ट रूप से निर्देशित किया जाता है कि रेरा पोर्टल पर अपलोडेड समस्त प्रमोटर्स (विकासकताओं) द्वारा आवंटियों से जमा कराई जाने वाली जी.एस.टी. के दरों के सम्बन्ध में जारी पत्र संख्या: 242/ यूपी. रेरा,/ 2024-25, दिनांक o8—0i-2025 के संलग्न जी.एस.टी. के तहत रियल wee कराधान के क्रमांक संख्या: 02 के अनुसार एफॉर्डेबल अपार्टमेन्ट / अपार्टमेन्ट की बिक्री के सम्बन्ध में दिनांक 04-04-2049 से पूर्व जी.एस.टी. की दर 08 प्रतिशत तथा दिनांक 04-04-2049 के बाद जी.एस.टी. की दर से 0१ प्रतिशत प्राविधानित / निर्धारित है, के अनुसार ही जी.एस.टी. के मद में धनराशि प्राप्त करना सुनिश्चित करेंगें, अन्यथा विपक्षी के विरूद्ध विधिनुसार कार्यवाही सुनिश्चित की जायेगी। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर संलग्न की जायें एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि एवं विलम्ब ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। विपक्षी आदेश अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर आदेश का अनुपालन करना सुनिश्चित करें। यदि प्रश्नगत शिकायतों में इस पीठ द्वारा यथास्थिति बनाये रखने का कोई आदेश या कोई wr आदेश पारित किये गये हैं, तो उन्हें तद्नुसार समाप्त किया जाता है। उपर्युक्त सारणी में अंकित शिकायतकर्ता (आशा रानी) के पक्ष में जारी आवंटन-पत्र, दिनांक 04--06-2020 एवं शिकायतकर्ता (मुकेश कुमार बरनवाल) के पक्ष में जारी आवंटन-पत्र, दिनांक 25-44-2049 तथा शिकायतकर्ता (मृदुल गुप्ता एवं नेहा गुप्ता) के पक्ष में जारी आवंटन-पत्र, दिनांक 23-42--2049 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि Page 8 09 AN, d ( Z 4. E-Court

विपक्षी ERI उक्त समस्त आवंटन-पत्र /बी.बी.ए. उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या: 4740,// 8-3-48-65 विविध /t6, दिनांक 47-40-208 के प्रारूप पर निष्पादित, हस्ताक्षरित एवं पंजीकृत नहीं कराये गये हैं। अतः विपक्षी (प्रमोटर) द्वारा उपर्युक्त प्रकरणों में रेग अधिनियम की धारा-43 के प्राविधानों का उल्लंघन किया गया है, जिसके लिए रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-64 के अधीन शास्ति का प्राविधान किया गया है। अतः उ.प्र. सचिव, रेरा विपक्षी (प्रमोटर) के विरूद्ध उपर्युक्त शिकायतों में पृथक-पृथक रूप से शास्ति अधिरोपित करने की कार्यवाही हेतु, उपर्युक्त प्रकरणों को प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत करें। इस आदेश की प्रति उ.प्र. सचिव, रेरा को अग्रेतर कार्यवाही हेतु प्रेषित की जाये। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। शिकायतकर्तागण को यह भी निर्देशित किया जाता है कि यदि 45 दिनों के अन्दर विपक्षी द्वारा उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्तागण “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करेगें | पक्षकार अपना-अपना वाद व्यय स्वयं वहन करेंगे। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तद्नुसार पत्रावलियाँ दाखिल-दफ्तर हों। दिनांक: 03--09--2025. ee | मं अध्यक्ष, BU. WI Page 9 of 9