उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 20:6 की धारा--34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:- Slo दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम | शिकायत संख्या | | यूनिट न0 पत्रावली पर उपलब्ध | आवंटन की | कब्जा दिये वांछित to Rete के अनुसार तिथि जाने की अनुतोष जमा धनराशि रु0 तिथि T फिलरावह059468/2024 | yar यासमीन | पी 3-7404 | Go 62,42,544 / | 9.02.20i9 | जून 2020 यूनिट का व मौहम्मद तथा 6 माह | कब्जा व शाह अजमल अनुग्रह विलम्बित अवधि अर्थात | अवधि का दिसम्बर ब्याज दिलाये 2020 जाने का अनुरोध किया गया है। बनाम प्रतीक रियलटर्स इंडिया प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह परिवाद संस्थित की गयी है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Grand Paeonia At Prateek Grand City 4 यूनिट संख्या-?-3-404 बुक कराई गयी थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि रु0 62,42,544 ,/-का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत पृष्ठ पर यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा जून 2020 में दिया जाना था परन्तु आज की तिथि तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। विपक्षी को परियोजना के सापेक्ष ओ.सी /सी.सी प्राप्त नहीं है तथा उनके द्वारा सक्षम प्राधिकरण से वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र भी प्राप्त नहीं किये गये है। शिकायतकर्ता द्वारा समय से देय धनराशि का भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 04.03.2024 को अंतिम मांग पत्र प्रेषित कर Go 40,02,850 / का भुगतान किये जाने की मांग की गयी जिसमें विपक्षी द्वारा अनाधिकृत चार्जेस अधिरोपित किये गये है। विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा ऑफर किये जाने बिना ही अंतिम मांग पत्र प्रेषित किया गया है। विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में लगभग 47 of माह का विलम्ब किया गया है। रेरा अधिनियम 2046 के अनुसार यूनिट का कब्जा दिये जाने में हुए विलम्ब के लिए शिकायतकर्ता विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम की धारा 47 व 48 का Beata किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को यूनिट का कब्जा दिये जाने, मांग पत्र में से अनाधिकृत चार्जेस हटाये जाने तथा विलम्बित अवधि का ब्याज उपलब्ध कराये जाने के लिए निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने परिवाद के समर्थन में आवेदन फार्म, आवंटन पत्र, मांग पत्र व कस्टमर लेजर की छायाप्रतियाँ दाखिल की गई है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि संख्या (रु0) + विपक्षी द्वारा जारी एप्लिकेंट लेजर 40.02.2024 BO 62,42,544 / विपक्षी को लिखित जवाब दाखिल किये जाने हेतु पर्याप्त अवसर प्रदान किये गंये परन्तु उनके द्वारा कोई भी लिखित जवाब रेरा पोर्टल पर अपलोड नहीं किया गया जिस कारण पीठ द्वारा दिनांक 42.09.2024 को विपक्षी का लिखित जवाब दाखिल करने का अवसर समाप्त करते हुए उन्हें लिखित बहस दाखिल करने हेतु समय प्रदान किया गया। विपक्षी की ओर से लिखित बहस दाखिल की गई जिसमें यह उल्लिखित है कि शिकायतकर्ता की शिकायत यूनिट संख्या पी-3 ,/4404 से सम्बन्धित है। विपक्षी द्वारा दिनांक 45.02.2024 को ओ.सी हेतु आवेदन किये जाने के आधार पर दिनांक 04.03.2024 को शिकायतकर्ता के पक्ष में फाइनल डिमांड oR पजेशन के लिए जारी किया गया। विपक्षी की परियोजना अप्रत्याशित घटनाओं के कारण विलम्बित हुई, जो विपक्षी की fraser से बाहर .थी। विपक्षी द्वारा परियोजना में हुये विलम्ब के लिए यह कारण दर्शाये गये है कि परियोजना में अगस्त-सितम्बर 2074 में निर्माण कार्य प्रारम्भ होने के बाद माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re संख्या सी-9857 /20i5 उत्तर रेलवे दूर संचार व 3 अन्य बनाम स्टेट ऑफ यूपी a4 अन्य में आदेश दिनांक 49.02.2045 में Status Quo होने का संदर्भ अंकित किया —_—=S 2

गया है। इस प्रकार परियोजना में निर्माण कार्य 44.02.206 तक बंद था। इसके अतिरिक्त wifas—i9 महामारी, माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा दिल्‍ली एनसीआर में प्रदूषण होने के कारण निर्माण कार्य दिनांक 04.4.2049 से 09.42.20I9 तक बंद किये जाने का आदेश पारित किया गया। इसके उपरांत माननीय न्यायालय द्वारा फरवरी 2020 तक निर्माण कार्य बंद किये जाने का आदेश पारित किया गया। विपक्षी ने यह भी उल्लिखित किया है कि शिकायतकर्ता को अनुबंध के क्लाज-49 के अनुसार कब्जा जून 2020 में दिया जाना था परन्तु अनुबंध के Tint 59 के अनुसार विपक्षी कब्जा दिये जाने की तिथि फोर्स मैज्योर के कारण कब्जा दिये जाने की तिथि जून 2023 विस्तारित की गयी है जिस कारण कब्जा दिये जाने की तिथि जून 2023 है। विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर के सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अपील संख्या 940 /207 विक्रम चटर्जी व अन्य बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया व अन्य में पारित आदेश के प्रस्तर संख्या tio व यूपी रेरा पीठ-4 द्वारा शिकायत संख्या waehteres45 / 44 /85434 / 2024 में पारित आदेश का संदर्भ अंकित किया गया है। अतः विपक्षी द्वारा परिवाद निरस्त करने तथा शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष देय धनराशि का भुगतान करके यूनिट का कब्जा लिये जाने जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्षो के अभिवचनों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किया गया :- 4. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होंगी ? निस्तारण प्रश्न संख्या i: प्रश्न We इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या परियोजना फोर्स मैज्योर gece होने के कारण विलम्बित हुई? यह प्रश्न विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर के सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अपील संख्या 940 /207 विक्रम चटर्जी व अन्य बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया व अन्य में पारित आदेश का संदर्भ अंकित किया गया है। परियोजना में हुये विलम्ब के लिए यह कारण दर्शाये गये है कि परियोजना में अगस्त-सितम्बर 2044 में निर्माण कार्य प्रारम्भ होने के बाद माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re संख्या सी-9857 // 205 उत्तर रेलवे दूर संचार व 43 अन्य बनाम स्टेट ऑफ यूपी व 4 अन्य में आदेश दिनांक 49.02.205 4 Status Quo होने का संदर्भ अंकित किया गया है। इस प्रकार परियोजना में निर्माण कार्य 44.02.2046 तक बंद था। माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा दिल्‍ली एनसीआर में प्रदूषण होने के कारण निर्माण कार्य दिनांक 04.:4.20i9 से 09.2.20:9 तक बंद किये जाने का आदेश पारित किया गया। इसके उपरांत माननीय न्यायालय द्वारा फरवरी 2020 तक निर्माण कार्य बंद किये जाने का आदेश पारित किया गया। तत्पश्चात्‌ कोविड-49 महामारी के कारण निर्माण कार्य बाधित हुआ। विपक्षी ने यह भी उल्लिखित किया है कि शिकायतकर्ता को अनुबंध के क्लाज-49 के अनुसार जून 2020 में कब्जा परन्तु रिवाइज डेट के अनुसार शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा जून 2023 में दिया जाना था। फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :-

" प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर एग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा |” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04--4-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- —=sas 4 “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्‍त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: t3029/7985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “In the affidavit dated 05.42,2049, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"42, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (20i8) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severet/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.” माननीय सर्वोच्च ware द्वारा (दिनांक 04-t:-20:9 से दिनांक 44-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा -पारित आदेश,दिनांक 09-42-209 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-74-20:9 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33

fea(66+2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक ara 06 बजे से ~ 5 — सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना waa नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा fe संख्या सी-9857 /205 उत्तर रेलवे दूर संचार व 43 अन्य बनाम स्टेट ऑफ यूपी a अन्य में परियोजना की भूमि के सम्बन्ध में पारित स्थगन आदेश दिनांकित 49.02.2045 का संदर्भ अंकित किया गया है। विपक्षी का कहना है कि माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा पारित स्थगन आदेश के कारण दिनांक 49.02.2045 से 44.02.2046 तक परियोजना में निर्माण कार्य बंद रहा जिस कारण विपक्षी द्वारा उक्त समय हेतु जीरो पीरिएड दिये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा किये गये कथन के सम्बन्ध में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांकित 49.02.2045 का अवलोकन किया गया जिसमें माननीय उच्च न्यायालय द्वारा उल्लिखित किया गया है कि “ Till the next date of listing the status quo in respect of nature and possession of the land as exist today shall be maintained by the parties” उक्त आदेश से स्पष्ट है कि माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अपने आदेश में स्पष्ट किया गया है कि अग्रिम आदेश तक भूमि का कब्जा व भूमि की प्रकृति वही रहेगी जो आज की स्थिति में है। उपरोक्त के सम्बन्ध में यह स्पष्ट किया जाना उचित होगा कि जब माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 49.02.2045 को उक्त आदेश पारित किया गया तब भूमि विपक्षी के कब्जे में थी और विपक्षी द्वारा उक्त भूमि पर परियोजना का निर्माण कार्य किया जा रहा था। यहां यह भी स्पष्ट किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है कि माननीय उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 49.02.2045 में परियोजना में किये जा रहे निर्माण को रोके जाने के सम्बन्ध में कोई दिशा निर्देश पारित नहीं किये गये है। इसके अतिरिक्त यह अब 6 भी स्पष्ट किया जाता है कि शिकायतकर्ता द्वारा वर्ष 2048 में विपक्षी की परियोजना में यूनिट बुक की गयी जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य अनुबंध पत्र दिनांक 49.02. 20i9 को निष्पादित हुआ जो कि माननीय उच्च न्यायालय द्वारा पारित wee आदेश की तिथि 49.02.20:5 से 4 वर्ष उपरान्त का है जिस कारण उपरोक्‍त आदेश का प्रभाव वर्तमान प्रकरण में लागू नहीं है। उपरोक्तानुसार विपक्षी द्वारा उक्त अवधि में जीरो पीरिएड दिये जाने की याचना संधारणीय नहीं है।

इसके अतिरिक्त aifas—t9 महामारी के सम्बंध में उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुएं विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 -: प्रश्न संख्यां-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को विलग्बित अवधि का ब्याज दिलाया जा सकता है? यदि at तो ब्याज दर क्‍या होगी? इसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक. करायी गयी थी, जिसके उपरान्त var यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य आवंटन पत्र दिनांक 49.02.2049 को निष्पादित हुआ। आवंटन पत्र के अनुसार यूनिट जून 2020 तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात दिसम्बर 2020 तक प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी द्वारा कहा गया गया कि अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त किये जाने हेतु दिनांक 45.02.20204 को आवेदन किया गया जिसके पश्चात उनके द्वारा 7 ऋल्‍चचओ-

शिकायतकर्ता को यूनिट tis—404 के लिए ऑफर ऑफ पजेशन दिनांक 04.03. 2024 को जारी किया गया। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य दिनांक 49.02.209 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा जून 2020 तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात दिसम्बर 2020 में दिया जाना था। उपरोक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में लगभग 5 वर्ष का विलम्ब किया गया है परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 /208 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-- "the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent ~ Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay . . . " in taking possession.

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- _ = 8 "Section I 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों

के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के we 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें wea o2(ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ॥४८72+। प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। TAR प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश i. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, शिकायतकर्ता की यूनिट आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं।

2. विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.04.2024 से ओ.सी»सी.सी प्राप्त होने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि Bo 62,42,544,/ (रु० बासठ लाख बयालिस हजार पांच सौ चौलिस) पर ॥४८,7२+] प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 4 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 43029 // 4985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की 40 Ss जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(za)(i) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी४टा,ए++ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का versa भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा।

विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। sess 252s (डा०दीपक स्वरूप WRIA) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर व4