उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष शिकायत सं0:-एन.सी.आर445 / 05 / 4474 / 2049 धर्मेन्द्र राना बनाम यू0पी0 आवास एवं विकास परिषद प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा, सर्विस टैक्स के रूप में ली गयी 2787:8/- रूपये वापस दिलाये जाने 'एवं विलम्ब अर्थदंड दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Ganga, Yamuna & Hindon Enclave में यूनिट सं०-जी-4 /703 बुक कराया गया और उक्त यूनिट के सापेक्ष 86,70,205 /- रूपये की धनराशि जमा करायी गयी थी, किन्तु आज तक कब्जा नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि आवंटन होने से 30 माह में ब्रोशर के अनुसार निर्माण कार्य पूर्ण कराये जाने थे। मूलभूति सुविधायें उपलब्ध नहीं करायी गयी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा, सर्विस टैक्स के रूप में ली गयी 2787(8/—- रूपये वापस दिलाये जाने एवं विलम्ब अर्थदंड दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रदेशन पत्र, पत्र दिनांक 0१.04.2045, चैक, विकय विलेख, ब्रोशर, पत्र दिनांक 40.07.2049 आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी। विपक्षी की ओर से प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 9.20.20i2 को गंगा, यमुना एवं हिंडन, सिद्धार्थ विहार योजना, गाजियाबाद में 4बी.एच.के + स्टडीरूम फ्लैट हेतु 9 2

4.54,000/- रूपये जमा करते हुए पंजीकरण विपक्षी के यहाँ कराया था। पंजीकरण संख्या-एस-648 पर शिकायतकर्ता को फ्लैट संख्या-जी-4/703 आवंटित किया गया था, जिसका अनुमानित मूल्य 90,20,000/- रूपये था, जिसके अन्तर्गत सेवाकर अलग से देय था। फ्लैट की अनुमानित लागत 90,20,000 /- रूपये पर 2,78,7i8/— रूपये सेवाकर देय है। प्रश्नगत सम्पत्ति का विकय विलेख परिवादी के हक में दिनांक 29.42.2042 को निष्पादित किया जा चुका है। पंजीकरण पुस्तिका के अनुसार भवन का कब्जा 30 ATE में दिया जाना प्रस्तावित था, तय नहीं था। फ्लैटों का 30 माह में पूर्ण न किये जाने का कारण है वह अपरिहार्य है। स्थानीय किसानों द्वारा व्यवधान उत्पन्न किया गया था, इसके अलावा भी शिकायतकर्ता को दिनांक 30.03.2047 को भौतिक कब्जा प्रमाण पत्र प्रेषित किया जा चुका है, जिसका अध्यन करने के उपरान्त शिकायतकर्ता ने अपने हस्ताक्षर करने के बाद भौतिक कब्जा प्रमाण पत्र के जारिये कब्जा प्राप्त कर लिया। उनके द्वारा सारी मूल सुविधायें पूर्ण करने के पश्चात्‌ शिकायतकर्ता को भौतिक कब्जा प्रमाण पत्र निर्गत किया गया। उनके द्वारा विद्युत मीटर, गंगा जल, स्वीमिंग पुल, जिम आदि समस्त सुविधायें व अन्य आवश्यकतायें पूर्ण कर दिनांक 28.02.2049 को पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त किया जा चुका है। पंजीकरण पुस्तिका में स्पष्ट है कि पाकिंग चार्जेज् अलग से देय होगा।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में विकय विलेख दिनांक 29.2.2046, भौतिक कब्जा प्रमाण पत्र दिनांक 30.03.20:7, फ्लैट का विवरण, पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक 28.02.2049, प्रदेशन पत्र दिनांक 02.08.2046, ब्रोशर, पत्र दिनांक 44.42.2047, पत्र दिनांक 24.04.2047, अग्नि एवं जीवन सुरक्षा प्रमाण पत्र दिनांक 02.02.2049, पत्र दिनांक 42.02.2047 आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। यह निर्विवादित है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट के लिए आवेदन किया गया था, जिस पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट आवंटित की गयी, परन्तु सुविधायें और ओ.सी/सी.सी प्राप्त न होने के कारण शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा नहीं लिया गया। शिकायतकर्ता की शिकायत को दृष्टिगत रखते हुए निम्न बिन्दु विचारणीय है। co o> 3 4 क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? निस्तारण बिन्दु Weat—t विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता के फ्लैट का विकय विलेख दिनांक 29.:2.20I6 को निष्पादित कराया गया और भौतिक कब्जे हेतु दिनांक 30.03.20:7 को पत्र प्रेषित किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा नहीं लिया गया। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता के फ्लैट का विकय विलेख दिनांक 29:220I6 को निष्पादित कराया गया और भौतिक कब्जा दिये जाने के सम्बन्ध में दिनांक 30.03.2047 को पत्र प्रेषित किया गया। पत्रावली पर दाखिल पंजीकरण पुस्तिका के फ्लैटस्‌ के कब्जे वाले weI- में उल्लेखित है कि:- 4... फ्लैटस्‌ का निर्माण मांग पत्र निर्गमन तिथि से 30 माह की अवधि में पूर्ण किया जाना प्रस्तावित है।

प्रश्नगत प्रकरण में मांग पत्र दिनांक 02.08.206 को जारी किया गया और उपरोकतानुसार कब्जे की प्रस्तावित तिथि 0202.20:9 होती है। यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को भौतिक कब्जा दिये जाने हेतु दिनांक 30.03.2047 को पत्र प्रेषित किया गया, weg फ्लैट की सुविधायें एवं ओ.सी/सी.सी प्राप्त न होने के कारण शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा नहीं प्राप्त किया गया। ऐसे में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 30.03.20:7 को जारी किये गये कब्जा पत्र के अनुसार यह प्रतीत होता है कि उस दौरान परियोजना अपूर्ण थी। विपक्षी द्वारा समस्त औपचारिकतायें पूर्ण कर ओ.सी दिनांक 28.02.2049 को प्राप्त किया गया है। ऐसे में उपरोक्तानुसार परियोजना को विलम्ब की श्रेणी में नहीं कहा जा सकता। विपक्षी, शिकायतकर्ता के फ्लैट की समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर संशोधित कब्जा पत्र जारी करना सुनिश्चित करें। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता दिनांक 03.02.2049 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। Sj इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

Section 48()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-मम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2076 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली coors अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2 (9) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the / ने rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज सहित विलम्ब के लिए विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी McLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है।

जहाँ तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बन्ध में राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग द्वारा सी.सी 739/2047 विकास गर्ग बनाम एम.आर.एम.जी.एफ os लिमिटेड एवं अन्य में निम्नवत निर्णित किया गया है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लेखित है कि:-

The contention of the learned counsel is that having taken possession of the plot and got the conveyance deed executed in his favour, the complainant is estopped from raising any claim against the opposite party. I however, find no merit in the contention, as far as the compensation for the delay in delivery of possession of the plot is concerned. While, taking possession, the complainant inter-alia stated that he had no claim with respect to the size, dimension, area, location and legal status of the plot. He did not say that he had no claim with respect to the delay in delivery of possession of the plot to him. While executing the conveyance deed, he recorded his satisfaction about the plot, area, dimension, boundaries etc. and stated that he had no claim of any nature regarding the same, meaning thereby that he had no claim with respect to the plot, area, dimension, boundaries etc. He did not say that he did not have claims of any nature whatsoever. Use of the words “regarding the same” qualified the claim, which he confirmed having not been left against the vendor. Therefore, neither the possession letter nor the conveyance deed would come in way of the complainant claiming possession for the delay in delivery of the plot to him. उपरोक्त माननीय राष्ट्रीय satan विवाद निवारण आयोग के आब्जर्वेशन से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता कब्जा दिये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि के af ब्याज की धनराशि पाने का अधिकारी है। dager बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है।

इसके अतिरिक्त विलम्बित अवधि के प्रश्न के सम्बन्ध में सिविल अपील सं0 6649-50 ,//2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant - Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20i6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने या कब्जा ऑफर होने, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर होने, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के फ्लैट की समस्त सुविधाओं को पूर्ण कर ओ.सी /सी.सी सहित दिनांक 34.42.20:9 कब्जा देना सुनिश्चित करें | 2... विपक्षी दिनांक 03.02.2049 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलम्ब के लिए शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर ४टा,२+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें।

3... शिकायतकर्ता से सर्विस टैक्स के मद में ली गयी धनराशि के सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा किये गये भुगतान के साक्ष्य सहित शिकायतकर्ता का der sie सूचित कर समायोजन किया जाये। यदि यह टैक्स सक्षम a6 7 विभाग को अदा नहीं की गयी है, तो शिकायतकर्ता को नियमानुसार वापस की जाये। 4. यह भी स्पष्ट किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (2०)() के अन्तर्गत परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद, यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। ब्याज की दर MCLR+I प्रतिशत होनी चाहिए। 5 इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र०भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधांनों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक)| /% /2049 mn eee न (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण