उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:- sto दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या heel यूनिट qo | पत्रावली पर उपलब्ध | आवंटन की | कब्जा दिये वांछित सं० Rete के अनुसार तिथि जाने की अनुतोष जमा घनराशि Go तिथि | ए़लराउञआठऊ 8205 कुमार | पी 7-704 | Go 43,60,48 / — | 04.09.2025 | मार्च 20%9 यूनिट का गुप्ता एवं तथा 6 माह | कब्जा व अनुज कुमार अनुग्रह अवधि | विलम्बित गुप्ता न अर्थात अवधि का a) सितम्बर 2049 | ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। बनाम प्रतीक रियलटर्स इंडिया प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह परिवाद संस्थित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Grand Paeonia At Prateek Grand City 4 यूनिट संख्या-?-7-704 बुक कराई गयी थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि रु0 43,60,48 ,//-का भुगतान किया गया। ॥

शिकायतकर्ता द्वारा लिखित कथन में यह उल्लिखित किया गया है कि परियोजना में निर्माण कार्य da गति से चल रहा है और परियोजना मार्च 20:9 तक तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ सितम्बर 2049 तक पूर्ण हो जाएगी। शिकायतकर्ता ने निर्माणाधीन परियोजना में दिनांक 47.08.20:5 को आवेदन किया, जो waar बी है। शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य दिनांक 04.09.2045 को यूनिट संख्या पीए-704 के लिए आवंटन पत्र निष्पादित हुआ, जो Wee सी है। शिकायतकर्ता ने पेमेंट प्लान विकल्प चुना था। आवंटित यूनिट की कुल कीमत wo 45,54,650,/ है जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा BO 43,60,448/ का भुगतान किया जा चुका है जो wee डी है। दिनांक 05.09.2045 को विपक्षी, शिकायतकर्ता व इण्डिया बुल्स हाउसिंग फाइनेंस लिमिटेड के मध्य यूनिट के सापेक्ष अवशेष देय ्ः अल स्व

धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु रु० 37,00,000,/ के लिए त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ जो एनेक्चर-एफ है। विपक्षी द्वारा दिनांक 05.0.20i5 को संवेंशन पत्र जारी किया गया जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा दिनांक 32.07.20i8 तक ईएमआई का भुगतान किये जाने का वादा किया गया था। संवेंशन पत्र एनेक्चर-जी है। विपक्षी द्वारा कब्जा लिये जाने हेतु अंतिम मांग पत्र बिना ओ.सी प्राप्त किये अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु जारी किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा बैंक को ब्याज की किश्तों का भुगतान किया जा रहा है जो भुगतान विपक्षी द्वारा बैंक को किया जाना था। कब्जे हेतु अंतिम मांग पत्र एनेक्चर-ई है। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि रेरा तकनीकी विभाग की आख्या दिनांकित 03.02.2022 के अनुसार विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने की तिथि बीत चुकी है। विपक्षी द्वारा पूर्व में परियोजना पूर्ण किये जाने की तिथि दिनांक 34. 42.2020 निर्धारित की गयी थी। रेरा प्राधिकरण की वेबसाइट के अनुसार विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने हेतु विस्तारित तिथि दिनांक 26.03.2023 थी, जो एनेक्चर-जे है। शिकायतकर्ता द्वारा Rr अधिनियम की धारा 42, 44 (4)(ए), 28(4), 2जेडए व रेरा प्राधिकरण द्वारा जारी विक्रय विलेख के नियम 20:8 में उल्लिखित प्राविधानों के आधार पर वर्तमान शिकायत योजित की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से वैधानिक व अनुबंध अनुसार कब्जा उपलब्ध कराये जाने, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने, संवेंशन धनराशि का भुगतान कराये जाने, लेबर सेस के मद में धनराशि न लिये जाने तथा ओ-सी प्राप्त किये बिना जारी कब्जा हेतु फाइनल मांग पत्र निरस्त किये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने परिवाद के समर्थन में लिखित कथन, आवेदन फार्म, आवंटन पत्र, त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र, प्रतिउत्तर व रसीदों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गई है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ हैः- भुगतान की गई घनराशि विपक्षी द्वारा जारी रसीद संख्या 0394 रसीद संख्या 04i9 रसीद संख्या 4679 25,08.2046 3.08.206 24.09.206 2 रु0 3,55,657 / रसीद संख्या 674 24.09.206 BO 73,27,454 / रसीद संख्या 0677 47.05.2047 BO 3,79,964/ रसीद संख्या 0678 47.05.2047 BO 28,029/ रसीद संख्या 0478 46.09.2047 BO 4,56,256 / रसीद संख्या 0808 07.4.2047 रु0 I75:7/ रसीद संख्या 2962 06.03.2048 रु0 5,88,483 / रसीद संख्या 7883 47.08.2048 रु0 5,00,808 / रसीद संख्या 4035 42.02.2049 रु0 2,08,890 / रसीद संख्या 0035 34.0.2049 रु0 22,400/ कुल योग —: रु०43,6039/_ विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति दाखिल की गई जिसमें यह उल्लिखित है कि शिकायतकर्ता को परियोजना ग्राण्ड पियोनिया में यूनिट संख्या पी-7 /704 आवंटित की गई थी। विपक्षी को चारों वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त हैं। विपक्षी ने दिनांक 28.04.2023 को ओ.सी /सी.सी हेतु आवेदन कर दिया है। इसके उपरांत विपक्षी द्वारा दिनांक 08.05.2023 को डीम्ड ओ.सी के आधार पर ऑफर ऑफ पजेशन पत्र जारी किया गया है। विपक्षी की परियोजना अप्रत्याशित घटनाओं के कारण विलम्बित हुई, जो विपक्षी की नियत्रंण से बाहर थी। आवंटन / अनुबंध दिनांक 04.09.20i5 के अनुसार शिकायतकर्ता को सितम्बर 209 तक यूनिट का कब्जा दिया जाना था।

विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर के सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अपील संख्या 940 /20:7 विक्रम चटर्जी व अन्य बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया व अन्य में पारित आदेश के प्रस्तर संख्या to व यूपी रेरा पीठ-। द्वारा शिकायत संख्या waetione4s /44 / 85434 / 202 में पारित आदेश का संदर्भ अंकित किया गया है। परियोजना में हुये विलम्ब के लिए यह कारण दर्शाये गये है कि परियोजना में अगस्त-सितम्बर 2044 में निर्माण कार्य प्रारम्भ होने के बाद माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा रिट संख्या सी-9857 /20i5 उत्तर रेलवे दूर संचार व 43 अन्य बनाम स्टेट ऑफ यूपी a अन्य में आदेश दिंनांक t9.02205 F Status 00० होने का संदर्भ अंकित किया गया है। इस प्रकार परियोजना में निर्माण कार्य 44.07.206 तक बंद था। माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा दिल्‍ली एनसीआर में प्रदूषण होने के कारण निर्माण कार्य दिनांक 04.47.20i9 से 09.:220:9 तक बंद किये जाने का आदेश पारित किया गया। इसके उपरांत माननीय न्यायालय द्वारा फरवरी 2020 तक 3 Ss निर्माण कार्य बंद किये जाने का आदेश पारित किया गया। तत्पश्चात्‌ wifas—t9 महामारी के कारण निर्माण कार्य बाधित हुआ। विपक्षी ने यह भी उल्लिखित किया है कि शिकायत्कर्ता को अनुबंध के क्लाज-49 के अनुसार सितम्बर 20:9 4 कब्जा परन्तु रिवाइज डेट के अनुसार कब्जा सितम्बर 2049 +6 माह कोविड i9 (फस्ट वेव) + एनजीटी आदेश से परियोजना में निर्माण कार्य 6 दिनों बंद + 3 माह कोविंड-49 सेकेंड ag (अप्रैल-जून 2024) जो 42 माह तथा 48 माह माननीय उच्च न्यायालय के सटे आदेश से निर्माण कार्य बंद था। इस प्रकार शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा जूलाई 2022 में दिया जाना था।

अतः विपक्षी द्वारा परिवाद निरस्त करने तथा वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र के साथ यूनिट का कब्जा दिये जाने के लिए समय प्रदान किये जाने, फोर्स मैज्योर अवधि की गणना व जुलाई 2022 से विलम्बित अवधि का ब्याज गणना किये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से प्रतिउत्तर दाखिल करते हुए विपक्षी द्वारा दाखिल लिखित जवाब में किये गये तर्कों का खण्डन किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा चार वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र के आधार पर बिना अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त किये दिनांक 08.05.2023 को ऑफर ऑफ पजेशन जारीं किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 03.06.2023 को रेरा प्राधिकरण के वेबसाइट पर उपलब्ध परियोजना में हो रहे निर्माण कार्य के सम्बन्ध में जानकारी का विश्लेषण किया गया जिसके अनुसार विपक्षी की परियोजना में विद्युत आपूर्ति 60 प्रतिशत, जला आपूर्ति 90 प्रतिशत, सीवरेज निस्तारण 85 प्रतिशत, जल निकासी 85 प्रतिशत व आन्तरिक मार्गों से सम्बन्धित कार्य 90 प्रतिशत दर्शाया गया है। रेरा प्राधिकरण के वेबसाइट पर उपलब्ध परियोजना के सम्बन्ध में जानकारी WAR आर-+ है। विपक्षी द्वारा कार्यालय आदेश दिनांकित 46.0920:9 के अनुसार चार अनापत्ति पत्र के आधार पर ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया जाना अवैधांनिक है क्‍योंकि रेरा प्राधिकरण द्वारा अपने कार्यालय आदेश दिनांक 746.09.209 को कार्यालय आदेश दिनांक १4.06.2024 से संशोधन किया गया है। रेरा प्राधिकरण 4

द्वारा जारी कार्यालय आदेश दिनांकित 44.06.2024 की प्रति एनेक्चर आर-2 है। WT प्राधिकरण द्वारा दिनांक 29.05.2024 को कार्यालय आदेश जारी किया गया है जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा ओसी,सी.सी प्राप्त किये जाने के पश्चात्‌ ही ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया जा सकता है। विपक्षी द्वारा परियोजना का विलम्बित होना स्वीकार किया गया है परन्तु विलम्ब हेतु दण्ड ब्याज का भुगतान शिकायतकर्ता को नहीं किया गया जिस कारण विपक्षी द्वारा जारी ऑफर ऑफ पजेशन स्वतः अवैध है। शिकायतकर्ता द्वारा माननीय अपीलीय अधिकरण द्वारा अपील संख्या 365 /2024 अरुण चौहान बनाम गौर ae हाईटेक इच्फ्रास्ट्रक्चर प्रा.लि. में पारित आदेश का उल्लेख किया गया है जिसमें माननीय अपीलीय अधिकरण द्वारा उल्लिखित किया गया है कि उत्तर प्रदेश अपार्टमेंट एक्ट 20:0 की धारा 4(5) के अनुसार प्रमोटर द्वारा ओसी /सी.सी प्राप्त किये जाने के उपरांत ही किसी आवंटी को अपार्टमेंट स्थानान्तारित किया जा सकता है। उक्त के क्रम में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 232, 4443-7444/209 आर वी प्रसन्‍ना कुमार व अन्य बनाम मंत्री कैसल ofa. में पारित आदेश दिनांक 44.02.2049 में उल्लिखित किया है कि ओसी प्राप्त किये जाने से पूर्व कब्जा उपलब्ध नहीं कराया जा सकता है, जिस कारण विपक्षी द्वारा दिनांक 08.05.2023 को जारी कब्जे हेतु अंतिम मांग पत्र केवल शिकायतकर्ता को धोखा देने के उद्देश्य से जारी किया गया ताकि शिकायतकर्ता को fied दण्ड के ब्याज का भुगतान न करना पडे जिसका वह अधिकारी है। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा परियोजना की भूमि के सम्बन्ध में पारित wee आदेश वर्तमान प्रकरण में लागू नहीं हो रहा है क्योंकि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट दिनांक 2508.20:8 को बुक की गयी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा उचित आदेश पारित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी की ओर से लिखित बहस दाखिल की गयी जिसमें विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता अनुबंध में उल्लिखित भुगतान की शर्तों का अनुपालन करने में असमर्थ रहे जिस कारण विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को समय से भुगतान किये जाने हेतु कई बार सूचित किया गया। विपक्षी द्वारा 3 _—So

उल्लिखित किया गया कि उ.प्र. रेरा द्वारा जारी एस.ओ.पी. दिनांकित 46.09.2049 के अनुसार उनकी परियोजना डीम्ड अधिभोग प्रमाण पत्र की श्रेणी में है तथा उनके द्वारा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन दिनांक 28.04.2023 को किया गया जिसके पश्चात उनके द्वारा यूनिट पी 7-704 के लिए ऑफर ऑफ पजेशन दिनांक 08.05.2023 को जारी किया गया। विपक्षी द्वारा परियोजना विलम्बित होने के सम्बन्ध में कोविड-49 व माननीय एन.जी.टी. व उच्च न्यायालय द्वारा पारित स्थगन आदेश का उल्लेख किया गया है। अतः विपक्षी द्वारा रेरा द्वारा जारी एस.ओ. पी दिनांक 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 के अनुसार उच्च न्यायालय द्वारा पारित wr आदेश, एन.जी.टी आदेश व arfts—i9 हेतु जीरो पीरिएड दिये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्षो के अभिवचनों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किया गया :- 4. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई हैं? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी /सी.सी अथवा डीम्ड ओ.सी के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है? 3. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न संख्या i: प्रश्न Ge- इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह प्रश्न विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर के सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा

अपील संख्या 940 /20:7 विक्रम चटर्जी व अन्य बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया व अन्य में पारित आदेश का संदर्भ अंकित किया गया है। परियोजना में हुये विलम्ब के लिए यह कारण दर्शाये गये है कि परियोजना में अगस्त-सितम्बर 204 में निर्माण कार्य प्रारम्भ होने के बाद माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re संख्या सी-9857 / 2045 उत्तर रेलवे दूर संचार व 73 अन्य बनाम स्टेट ऑफ यूपी व 4 ——SS 6 अन्य में आदेश दिनांक 9.02.20:5 में 5४5 Quo होने का संदर्भ अंकित किया गया है। इस प्रकार परियोजना में निर्माण कार्य 44.07.2006 तक बंद था। माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा दिल्‍ली एनसीआर में प्रदूषण होने के कारण निर्माण कार्य दिनांक 04.4.20I9 से 09.:2.20I9 तक बंद किये जाने का आदेश पारित किया गया। इसके उपरांत माननीय न्यायालय द्वारा फरवरी 2020 तक निर्माण कार्य बंद किये जाने का आदेश पारित किया गया। तत्पश्चात्‌ Hifars—r9 महामारी के कारण निर्माण कार्य बाधित हुआ। विपक्षी ने यह भी उल्लिखित किया है कि शिकायतकर्ता को अनुबंध के क्लाज-49 के अनुसार सितम्बर 20I9 F कब्जा परन्तु रिवाइज डेट के अनुसार कब्जा सितम्बर 20I9 +6 माह कोविड i9 (HK वेब) + एनजीटी आदेश से परियोजना में निर्माण कार्य ite दिनों बंद + 3 माह कोविड-49 सेकेंड वेव (अप्रैल-जून 2024) जो .2 माह तथा te माह माननीय उच्च न्यायालय के सटे आदेश से निर्माण कार्य बंद था। इस प्रकार शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा जूलाई 2022 में दिया जाना था। पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र दिनांकित 04.09.2045 के प्रस्तर 56 में विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों का उल्लेख किया गया है।

फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :- » प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर एग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा |” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029/985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04-77-20:9 F निम्नलिखित निर्देश दिये है:- / ४-७ “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029 /985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “in the affidavit dated 05.42.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

॥|2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more, "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 44-02—2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33

fe(66+2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक साँय 06 बजे से 8 —— Sas सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि var अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना नन्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगां कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re संख्या सी-9857 ,/“ 2045 उत्तर रेलवे दूर संचार व 3 अन्य बनाम स्टेट ऑफ यूपी au अन्य में परियोजना की भूमि के सम्बन्ध में पारित स्थगन आदेश दिनांकित 49.02.2045 का संदर्भ अंकित किया गया है। विपक्षी का कहना है कि माननीय उच्च न्यायालय इलालाबाद द्वारा पारित wera आदेश के कारण दिनांक t9.02.20:5 से 44.0720I6 तक परियोजना में निर्माण कार्य बंद रहा जिस कारण विपक्षी द्वारा उक्त समय हेतु जीरो पीरिएड दिये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा किये गये कथन के सम्बन्ध में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांकित 49.02.205 का अवलोकन किया गया जिसमें माननीय उच्च न्यायालय द्वारा उल्लिखित किया गया है कि " Till the next date of listing the status quo in respect of nature and possession of the land as exist today shall be maintained by the parties’ उक्त आदेश से स्पष्ट है कि माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अपने आदेश में स्पष्ट किया गया है कि अग्रिम आदेश तक भूमि का कब्जा व भूमि की प्रकृति वही रहेगी जो आज की स्थिति में है। उपरोक्त के सम्बन्ध में यह स्पष्ट किया जाना उचित होगा कि जब माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 49.02.2045 को Bad आदेश पारित किया गया तब भूमि विपक्षी के कब्जे में थी और विपक्षी द्वारा उक्त भूमि पर परियोजना का निर्माण कार्य किया जा रहा था। यहां यह भी स्पष्ट किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है कि माननीय उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 49.02.2045 में परियोजना में किये जा रहे निर्माण को रोके जानें के सम्बन्ध में कोई दिशा निर्देश पारित नहीं किये गये है। उपरोक्तानुसार 9 OSS विपक्षी द्वारा माननीय उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांकित 49.02.2045 के सम्बन्ध में जीरो पीरिएड दिये जाने की याचना संधारणीय नहीं है।

इसके अतिरिक्त aifas—i9 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 wr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-4 Prema किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 -: प्रश्न संख्या-2? इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी/सी.सी अथवा डीम्ड ओसी के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है? पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखों का अवलोकन किया। विपक्षी की ओर से परियोजना पूर्ण होने के सम्बंध में विद्युत अनापत्ति प्रमाण पत्र दिनांक 25.44.209, लिफ्ट प्रमाण पत्र दिनांक 49.04.2023, स्ट्रक्चरल अनापत्तति प्रमाण पत्र व अग्नि सुरक्षा प्रमाण पत्र दिनांक 04.04.2023 की प्रति व दिनांक 28.04.2023 को ओ.सी हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किये जाने का साक्ष्य दाखिल किया गया है, जो पत्रावली पर उपलब्ध है। इस सम्बन्ध में उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 2040 की धारा-4(5)) का उल्लेख किया जाना महत्वपूर्ण होगा। जोकि निम्नवतः है:-

4(5)"An apartment may be transferred by the promoter to any person onlyafter obtaining the completion certificate from the i0 a prescribedsanctioning authority concerned as per building by- laws. Thecompletion certificate shall be obtained by the promoter from the prescribedauthority within the period of two years from the date of sale agreement.Provided that if the construction work is not completed within thestipulated period, with the permission of the prescribed authority: Provided further that if the completion certificate is not issued bythe prescribed sanctioning authority within three months of submissionof the application by the promoter complete with all certificates andother documents required, the same shall be deemed to have been issuedafter the expiry of three months. Explanation: For the purposes of this sub-section "completion" meansthe completion of the construction works of a building as a whole or thecompletion of an independent block of such building, as the case maybe.'

उपर्युक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि (क) बिना पूर्णता प्रमाण-पत्र कब्जा नहीं दिया जा सकता है एवं (ख) यदि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके है और सी.सी प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है परन्तु आवेदन किये जानें की तिथि से 03 माह के भीतर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सीं जारी नहीं किया जाता है तो ऐसी स्थिति में 03 माह की समय अवधि समाप्त हो जाने के उपरांत सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी जारी किया हुआ माना जायेगा। ऐसी स्थिति में रेरा कार्यालय आदेश दिनांक 29.05.2024 का उल्लेख किया जाना भी महत्वपूर्ण होगा, जोकि निम्नवतः हैः- 5-A Completion Certificate:-(/) Every person or body having been granted permission under sub-section (3) of section ३, shall complete the development according to the approved plan and send a notice in writing of such completion to the Authority, and obtain a completion certificate from the Authority in the manner prescribed or provided in the bye-laws of the Authority. Provided that if completion certificate is not granted and refusal to grant it is not intimated within three months afier receipt of the notice of completion, it shall be deemed that the Completion certificate has been granted by the Authority.

(2) No person shall occupy or permit to be occupied any commercial building or use are permit to be used such building or part thereof affected building or work until- completion certificate has been issued by the Authority, or Authority has failed for three months after the receipt of notice of completion to intimate its refusal of grant of the said certificate i = वर्तमान प्रकरण में विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में दिनांक 28.04.2023 को ओ.सी /सी.सी हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है एवं विपक्षी द्वारा ओसी/सी.सी हेतु आवेदन किये जाने के उपरांत aa /सी.सी प्रार्थना पत्र सक्षम प्राधिकरण द्वारा निरस्त किये जाने a उक्त प्रार्थना पत्र कोई आपत्ति लगाये जाने का कोई साक्ष्य उभयपक्षों द्वारा पत्रावली पर पत्रावित नहीं किया गया है। ऐसी स्थिति में उपरोक्त प्राविधानों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा दिनांक 28.04.2023 को आवेदन किये जाने से 03 माह अर्थात दिनांक 28.07.2023 से डीम्ड सी.सी प्रभावी माना जाएगा। इस प्रकार विपक्षी द्वारा दिनांक 08.05.2023 को जारी ऑफर ऑफ पजेशन वैधानिक है। तदनुसार प्रश्न संख्या 2 का निस्तारण किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 3 -: प्रश्न संख्या-3 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जा सकता है? यदि हाँ तो ब्याज दर क्‍या होगी? इसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त उक्त यूनिट के सापेक्ष उमयपक्ष के मध्य आवंटन पत्र दिनांक 04.09.20:5 को निष्पादित हुआ। आवंटन पत्र के अनुसार यूनिट मार्च 2049 तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात सितम्बर 2049 तक प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी द्वारा कहा गया गया कि अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त किये जाने हेतु दिनांक 28.04.2023 को आवेदन किया गया जिसके पश्चात उनके द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट पी 7-704 के लिए ऑफर ऑफ ute दिनांक 08.05. 2023 को जारी किया गया। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य दिनांक 04.09.20:5 को आंवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा मार्च 20i9 तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात सितम्बर 2049 में दिया जाना था। ES aa et 42 वर्तमान प्रकरण में विपक्षी द्वारा yea परियोजना के सम्बन्ध में दिनांक 28.04.2023 को ओ.सी /सी.सी हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका हैं। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा ओसी/सी.सी हेतु आवेदन किये जाने के उपरांत ओ.सी /सी.सी प्रार्थना पत्र सक्षम प्राधिकरण द्वारा निरस्त किये जाने या उक्त प्रार्थना पत्र कोई आपत्ति लगाये जाने का कोई साक्ष्य उभयपफक्षों द्वारा पत्रावली पर पत्रावित नहीं किया गया है। ऐसी स्थिति में रेरा कार्यालय आदेश दिनांक 29.05. 2024 के प्राविधानों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा दिनांक 28.04.2023 को आवेदन किये जाने की तिथि से 03 माह अर्थात दिनांक 28.07.2023 से डीम्ड सी.सी प्रभावी माना जाना न्यायोचित है।

उपरोक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में 4 वर्षों से अधिक का विलम्ब किया गया है परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील xo 6649-50 ,/2048 "'सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 20] 6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " 33 उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section I8()(b) lays down that if the promoter fails to

complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Got के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। 4

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.:0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o2(ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wer 9.30) में निर्धारित है। saa प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I seed की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-3 Prema किया जाता है।

उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश \. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, शिकायतकर्ता की यूनिट आवंटन पत्र,/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं खच्ख्च्पगाजखचखिुि i5 को पूर्ण कराकर कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 0.:0.20i9 से दिनांक 28.07.2023 (डीम्ड सी.सी की तिथि) अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि wo 43,60,448,/ (रु० तैतालिस लाख साठ हजार एक सौ अड्तालिस) पर MCLR+I प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशिं देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 4 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 3029 /985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा 2(za)(i) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा AMCLR+H प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। —_— Sj 36 इस आदेश का versa भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इंस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। _—Pr= —Sa,\8 2024 (डा०दीपक स्वरूप WRT) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर 47