उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर ॥ I, | NCR45/05/i08989/2023 | सचिन शम पी-3,/4405 | रु० 54,83,835/ | 40.0220I6 | मार्च 209 | यूनिट का तथा 6 माह कब्जा व अनुग्रह अवधि | विलम्बित । पीठ-3 i i भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत i पारित आदेश i उपस्थित : Sto दीपक स्वरूप WRT, सदस्य | क्रम शिकायत संख्या | | यूनिट न0 पत्रावली पर आवंटन की | अनुबंधानुसार छि \ 0" उपलब्ध रसीद के तिथि कब्जा दिये अनुतोष | अनुसार जमा जाने की \ धनराशि Go तिथि | अर्थात अवधि का i सितम्बर 2049 | ब्याज दिलाये i जाने का | अनुरोध किया गया है। बनाम प्रतीक रियलटर्स इण्डिया प्रा.लि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि | का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह परिवाद संस्थित की गयी है। कार्यालय आख्या दिनांक 49.06.2024 के अनुसार वर्तमान प्रकरण में धारा-8 | अथवा wre फण्ड डिस्बर्समेंट अथवा एनसीएलटी से सम्बन्धित कोई प्रपत्र किसी पक्षकार द्वारा रेरा पोर्टल पर या पत्रावली पर उपलब्ध नहीं कराया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना | Grand Peonia at Prateek Grand City गाजियाबाद में यूनिट 73 —7405 बुक कराई i गयी थी जिसके vat में शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि wo । 54,83,835 /— का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता ने प्रस्तुत लिखित कथन में यह उल्लिखित किया है कि शिकायतकर्ता ने टॉवर पी-3 में यूनिट संख्या 405 जनवरी 20I6 में बुक करायी थी। आवंटित यूनिट के सापेक्ष दिनांक 43.02.2046 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ

जिसके क्लाज-49 के अनुसार मार्च 209 तथा 6 माह aque अवधि के साथ कब्जा प्राप्त होना था। विपक्षी द्वारा डिमांड भेजे जाने पर समय से धनराशि का भुगतान किया गया है। विपक्षी निर्धारित अवधि में यूनिट का कब्जा देने में असफल | —— बछ- | रहा है। शिकायतकर्ता को विपक्षी की ओर से प्रेषित ईमेल प्राप्त हुआ जिसमें मई 2023 में कब्जा दिये जाने का उल्लेख था। विपक्षी चारो वांछित अनापत्ति प्रमाण के साथ कब्जा ऑफर किये जाने में असफल रहा है। विपक्षी की परियोजना विलम्बित है। अत: शिकायतकर्ता ने ओसी /सी.सी के साथ यूनिट का कब्जा व अन्य सुविधाएं तथा अप्रैल 2049 से कब्जा की तिथि तक ब्याज तथा रु0 45,000 #विधिक खर्च दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता की ओर से परिवाद के समर्थन में लिखित कथन, वेलकम लेटर, आवंटन पत्र, कस्टमर लेजर व त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ हैः- क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि संख्या (®o) aa 4 उैपक्षी द्वारा जारी कस्टमर लेजर [29.04.2023 रु0 54,83,835 / | विपक्षी की ओर से दाखिल लिखित snufea/sea में यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी को टॉवर पी 4 से पी 9 का वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त हो चुके है। टॉवर-पी 3 का वांछित अनापत्तति प्रमाण पत्र अभी प्राप्त नहीं हुआ है। दिनांक 24.04.2046 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार यूनिट का कब्जा सितम्बर 2049 तक 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ दिया जाना था। विपक्षी ने फोर्स मैज्योर के सम्बंध में आवंटन पत्र के क्लाज 49,56/59 का उल्लेख किया है।

विपक्षी द्वारा यह भी उल्लिखित किया गया है कि अप्रत्याशित घटनाओं के कारण परियोजना में निर्माण कार्य प्रभावित हुआ है जो विपक्षी के नियत्रंण से बाहर था। इस सम्बंध में विपक्षी ने माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 29.06.2024 को सिविल अपील संख्या 940 /20:7 विक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया व अन्य में पारित आदेश का संदर्भ अंकित किया है। इसके अतिरिक्त रेरा पीठ द्वारा एनसीआर संख्या 445 / 44 / 85434 / 202 व॒ caetianei44 / 09 // 64244 / 2020 का संदर्भ अंकित है। —S- 2 माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश द्वारा दिल्‍ली एनसीआर में प्रदूषण होने के कारण दिनांक 04.4.2049 से 09.42.2049 तक निर्माण कार्य बंद om) उसके उपरांत कोविड-49 महामारी के कारण भी निर्माण कार्य प्रभावित रहा। विपक्षी ने वांछित प्रमाण पत्र के साथ मार्च 2024 तक कब्जा दिये जाने का तथ्य उल्लेख किया है। उभयपक्षों के अभिवचनों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किया जाता है:- प्रश्न Wes: क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? प्रश्न संख्या 2: क्‍या शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है ? निस्तारण प्रश्न संख्या ge आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह प्रश्न विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी ने एक्यूआई, एनजीटी के आदेश , कोविड--49 महामारी के कारण परियोजना विलम्ब होने कारण अंकित किया है।

विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में यह उल्लेख किया गया है कि दिल्‍ली एनसीआर में प्रदूषण के कारण एन.जी.टी, माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश व कोविड-49 महामारी के कारण निर्माण बंद था। विपक्षी द्वारा लिखित जवाब में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 940 /20:7 विक्रम चटर्जी व अन्य बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया व अन्य का तथा यूपी.रेरा पीठ के द्वारा पारित आदेशों का संदर्भ अंकित किया गया है। उक्त के संदर्भ में यह उल्लेख करना आवश्यक है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 // 2047 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य“ के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 0 F फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." 3 उपरोक्त फोर्स मैज्योर की परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्राकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में कोविड-49 महामारी के अतिरिक्त अन्य कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई है।

कोविड-49 HEAR के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06. 2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये विपक्षी कोविड--49 के अतिरिक्त अन्य किसी आधार पर फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-4 Prema किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2:- पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र के अवलोकन से स्पष्ट है कि उभयपक्षों के मध्य दिनांक 002.20:6 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार मार्च 20:9 तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ सितम्बर 209 तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त होना था जो अभी तक प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी ने परियोजना विलम्बित होने का कारण फोर्स मैज्योर होना लिखित आपत्ति में अंकित किया है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को मार्च 2024 में यूनिट का कब्जा दिये जाने का तथ्य लिखित आपत्ति में अंकित किया गया है।

विपक्षी की ओर से जो चारों वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र प्रस्तुत किये गये है वह सम्बन्धित टॉवर पी-3 का नहीं बल्कि अन्य cit से सम्बन्धित है। विपक्षी की ओर से ओ.सी /सी.सी की प्रति उपलब्ध नहीं कराई गई है। इससे स्पष्ट है कि परियोजना करीब 4 वर्ष से अधिक विलम्बित है। चूंकि शिकायतकर्ता ने यूनिट का 4 SS कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है जिस कारण शिकायतकर्ता कब्जे के साथ विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील wo 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है fe:

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ai / WA. sera कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि — "Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid ie

by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 206 के अधीन दिनांक 7.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय/पटटा के लिए करार) नियमावली oor8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये flea / ver विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें ue o2(i) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless

provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I ofc की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता 6S है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+I प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)(0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उक्त तथ्यों एवं न्याय नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना wea होगा। तदनुसार प्रश्न॒संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता से अवशेष देय धनराशि प्राप्त करके, शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का कब्जा ओ.सी »सी. सी के साथ 34 अगस्त 2024 तक उपलब्ध करायें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें। |

2. विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.40.209 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि wo 54,83,835,/ (Go चौवन लाख तिरासी हजार आठ सौ पैतीस) पर विलम्ब ब्याज के रूप में ४८०,२+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान हेतु देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक. 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(20)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर as ह द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी McLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा- लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का versa भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। विपक्षी द्वार यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन करा

सकेगें। \Q.0 6.2024 (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर