= भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-॥ उपस्थिति :-- श्री टी० वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या :- ॥२८7245/05/08458/2023 निधि वशिष्ठ बनाम मैसर्स wat बिल्डर्स प्रा० लि० प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Diya Greencity, Raj Nagar Extn., Ghaziabad में यूनिट WN-D-0l बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 27,36,500 / -- रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 27,36,500 /— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह है. कहना है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना की शुरुआत दिनांक 45.06. 2046 को किया गया जिसका निर्माण कार्य विपक्षी द्वारा दिनांक 34.42.2049 तक पूर्ण किया जाना था, परंतु प्रश्नगत परियोजना में निर्माण कार्य जरिए तथ। परियोजना वर्तमान समय में पूर्ण नहीं है। विपक्षी द्वारा अभी तक सक्षम विकास प्राधिकरण से प्रश्नगत परियोजना का ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा ओ.सी./सी.सी. के साथ विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है।

= की ओर से अपने कथन के समर्थन में एडवरटाइजिंग पत्र, अनुबंध पत्र दिनांक 5.03.207, आवंटन पत्र दिनांक 44.09.2047, मांग पत्र तथा जमा धनराशि की रसीदें आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना Diya Greencity के टॉवर-) में यूनिट PeN-0l बुक करायी गयी थी, जिसके कम में उभय पक्ष के मध्य अनुबंध पत्र का निष्पादन 45.03.2047 को किया गया। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना में सक्षम प्राधिकरण से समस्त ओ.सी./सी.सी. को प्राप्त करते हुए टावर संख्या A OL तक पूर्णता प्रमाण पत्र हेतु आवेदन दिनांक 44.4.2024 को किया गया था, जिसके क्रम में विपक्षी द्वारा दिनांक 49.44.2024 को आशिक पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को कब्जा हेतु प्रमाण पत्र दिनांक 7.42.2024 को ईमेल के माध्यम से प्रेषित किया गया था तथा कब्जा हेतु प्रमाण पत्र के संबंध में अनुस्मारक पत्र दिनांक 7.07.2022 को भी भेजा गया था परंतु शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा प्राप्त नहीं किया गया। विपक्षी alt शिकायतकर्ता को दिनांक 40.06.2023 को अपनी बकाया GAT धनराशि oI a किए जाने हेतु मांग पत्र भी प्रेषित किया गया था। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में अपना लिखित जवाब पेमेंट प्लान, अनुबंध पत्र दिनांक 45.03.2047, आवंटन पत्र दिनांक 44.09.207, मांग पत्र अनुस्मारक पत्र तथा कब्जा ऑफर पत्र दिनांकित 47.42.2024, परियोजना से सम्बन्धित चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र, ओ.सी. हेतु आवेदन दिनांक 04.42.2024, पूर्व में पारित रेरा आदेश की प्रति, की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। उभयपक्ष के तर्कों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया।

पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- ला ES क्या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई ? यदि हां तो प्रभाव। 2. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाए ? यदि हां तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु सं0 4 बिन्दु vo 4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? यह वाद बिन्दु भी विपक्षी के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (Force Majeure Events) (जैसे दंगा, आंदोलन, हड़ताल, औद्योगिक विवाद, परियोजना पर सेवाओं एवं आपूर्ति का बाधित होना, सरकार का नीति परिवर्तन, न्यायिक wre आदेश, निर्णय व डिक्री से कार्य बाधित होना, अनुज्ञप्ति व संस्तुतियों में होने वाला विलंब आदि) के कारण परियोजना विलंबित हुई, विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्रा गैज्योर इवेन्ट्स की बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स की बाबत कोई राद्ष्य पत्रावली पर दाखिल किया गया CI इसके अतिरिक्त इसी आदेश में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल r पु संख्या-940 /207 ”बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य" के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 40 में फोर्स Ava को निम्नवत्‌ परिभाषित किया हैः- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि माननीय सर्वोच्च न्यायालय, माननीय उच्च न्यायालय एवं एन.जी.टी. द्वारा परियोजना के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगा दिया गया हो। be Ld सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त Goro Rr अथॉरिटी द्वारा दिनांक । 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-॥ निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु सं0 2 बिन्दु dere इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना की शुरुआत दिनांक 45.06.20:6 को किया गया जिसका निर्माण कार्य विपक्षी द्वारा दिनांक 34.42.2049 तक पूर्ण किया जाना था, परंतु प्रश्नगत परियोजना में निर्गाण कार्य जरिए तथा परियोजना वर्तमान waa में पूर्ण नहीं है। विपक्षी द्वारा अभी तक सक्षम विकास प्राधिकरण से प्रश्नगत परियोजना का ओ. सी. / सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा ओ.सी./ सी.सी. — साथ विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा एक्ट की धारा is (4) F प्राविधान है कि — Section 8 () “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he on = shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without । prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में फ्लैट क्रेता ॥ अनुबन्ध दिनांक 45.03.207 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके प्रस्तर-7.4 में उल्लेख किया गया है कि अनुबन्ध निष्पादित किये जाने की तिथि से as माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि (प्रेस पीरियड) के साथ 42 माह में शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्ज। उपलब्ध करा दिया जाएगा। ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 45.09.2020 तक यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था। ro पर दाखिल विपक्षी द्वारा अपने जवाब में कहा गया है कि दिनांक 47.42.2024 को शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा ऑफर किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया और न ही विपक्षी से कभी संपर्क किया गया है।

पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत परियोजना का ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है और ओसी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने से पूर्व शिकायतकर्ता को दिनांक ॥7.42.2024 को यूनिट का कब्जा ऑफर किया गया है, जिससे यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा, शिकायतकर्ता को भेजा गया कब्जा ऑफर पत्र दिनांकित 47.42.2024 अवैधानिक है। Chu चल दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 45.09.2020 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 /20:8 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी alee” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार aii. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल है हे सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in = in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) F प्राविधान है कि —

(za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause— (0) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thercof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; Lal तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20I6 के अधीन दिनांक 7.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,/पट्टा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें were 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal 7 as

f=] MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on | home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत्त होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी '४0,₹+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.0.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /8-3-48--65 विविध / 46 के द्वारा मॉडल wire के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the = authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" Ch = इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद Boro रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई | ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के भीतर शिकायतकर्ता की यूनिट को आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं | 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को ओ.सी.,सी.सी. प्राप्त किये जाने के उपरान्त | वैधानिक पुनरीक्षित कब्जा ऑफर पत्र जारी करना सुनिश्चित करें| । 3. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 45.09.2020 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त हि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdue) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। 4... विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-2(०७)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर ada के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया 9 Ch —$— ee — जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी ४0ा.२+] प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा।

इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा Wat | टी० वेंकटेश (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण