उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय,गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-02 श्री बलविन्दर कुमार , सदस्य i शिकायत Ho शिकायतकर्ता | रिमार्क यूनिट संख्या- ao धर ॥| t | एन.सी.आर 445 /040607 / 2079 अमित कुमार उपस्थित [9-]722 2 एन.सी.आर 445 /05,/0027 /20:9 | गोपाल चे रथ उपस्थित | E20 6B | 3 | एन.सी.आर 445 /05 /0840 /20:9 | aaa गोयल एवं | उपस्थित | L027 विकास गोयल 4 | एन.सी.आर 445 /05 /4357 /2049. | अशोक अरोड़ा उपस्थित | 4/I35 5 | एन.सी.आर 745 /06 / 0063 / 2049 | अशोक अरोड़ा उपस्थित | A-I22 बनाम सनसिटी हाई-टेक इंफास्ट्रक्चर्स प्रा0 लि0 अधि-निर्णय उपरोक्त सूचीबद्ध मामलों में समस्त शिकायतकर्तागण द्वारा प्रतिवादी के विरूद्ध बुक की गयी यूनिट के सम्बन्ध में जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने हेतु शिकायतें संस्थित की गई है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें परियोजना sHIPL Royal Castle Floors से सम्बंधित है। अतः उक्त सभी शिकायतों को सूचीबद्ध करते हुये एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। संक्षिप्त में शिकायतकर्तागण द्वारा कथन किया गया है कि प्रतिवादी की परियोजना SHIPL Royal Castle Floors 3 यूनिट बुक की गयी है, जिसके एवज में शिकायतकर्तागण ने प्रतिवादी को धनराशि का भुगतान किया AWA Page lof2

है। दोनों पक्षों के मध्य अनुबंधपत्र हस्ताक्षरित किये गये है, जिसके अनुसार कव्जा 36 माह + 6 माह अनुग्रह अवधि तक समस्त निर्माण कार्य पूर्ण कर कव्जा उपलब्ध कराया जाना था जो कि अभी तक प्राप्त नहीं कराया गया है और परियोजना में समस्त निर्माण कार्य स्थगित है। अतः शिकायतकर्तागण द्वारा प्रतिवादी के विरूद्ध बुक की गयी यूनिट के सम्बन्ध में जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने की याचना की गयी हैं। शिकायतकर्तागण द्वारा वादपत्र के समर्थन में अनुबंध-पत्र, जमा की गयी धनराशि की रसीदे, ई-मेल संवाद, फोटोग्राफ ,प्रतिउत्तर की छायाप्रति दाखिल किये गये। प्राधिकरण की ओर से प्रतिवादी को नोटिस जारी किये गये और जिसकी तामीला प्रतिवादी पर सम्यक रूप से की गयी। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया कि- "That it is submitted that even otherwise, if it is examined as to why the project has been delayed or reorganize, it reflects not only on the Developer alone. There have been a number of circumstances which have resulted in the delay of the project in the hands of the Developer (e.g. court stay due to of land acquisition, Dharna Pradarshan by farmers on the project site, discontinuance threats by the farmers, other court cases." "The Developer is a registered Developer under the UP RERA vide Registration No. UPRERAAPRM7335." " We are trying to give possession in six months, if we do not give possession in six months, then we will refund accordingly.”

प्रतिवादी द्वारा समस्त शिकायतकर्तागण को कब्जा प्राप्त कराये जाने हेतु समय चाहा गया है। अतः उपरोक्त कथन के अनुसार समस्त शिकायतों का निस्तारण किये जाने की याचना की गयी है। Page 2 ०44 दोनों पक्षों द्वारा प्रस्तुत तर्कों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पत्रावली अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्तागण को कब्जा अभी तक उपलब्ध नहीं कराया गया है तथा प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है। जहाँ तक केता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा i ()) में प्राविधान है कि :- Section 78 (7) “If the promoter Jails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw Jrom the project, without Prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ " to ensure compliance of the 00] igations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" का भी उल्लेख 2 | इसी प्रकार धारा 32 में रियल see सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “32. The Authority shall in order to facilitate the growth and Promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— Page 3 0474 (@)protection of interest Of the allottees, promoter and real estate agent,....... @any other issue that the A uthority may think necessary for the Promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल wee सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी स्टेक होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है।

इस कम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल रियलटर्स जवेअरबन प्रा.लि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया, जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया — #|24, The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allotiees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given Jact situation of the case. The courts have been Passing orders by moulding reliefs by &ranting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and sé forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 7] refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 72, 74, 76 and 79 4 Promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work,”

उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में anit का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर “by moulding reliefs by granting interest, moulding reliefs by grantin interest, compensation to the allottees, to the allottees and issuing directions for timely completion of issuing directions for timely completion ० project, transit” हरा काका during completion of project, so on and so during completion ० project, so on and 5० forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। एलोटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में सन्तुलन के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन Page 4 044 ऑफ इण्डिया” (744 /20:7) & निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ..............- Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “wea dese”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित water डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। । चूंकि विपक्षी द्वारा एक निश्चित अवधि का समय देते हुए कहा गया है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट पूर्ण कर कब्जा दे देगें। ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता फ्लैट का कब्जा लेने पर विचार करें। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में निवेश फ्लैट के कब्जे हेतु किया गया है। Page 5 ०44 2 निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। यह निर्विवादित है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में फ्लैट बुक कराया गया था। SY तथ्य पर भी कोई विवाद नहीं है कि विपक्षी अनुबंधित अवधि में कब्जा प्रदान करने में असमर्थ रहा है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :--

| Section | 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of Suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the Possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व da के बीच किद्ये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्‍त धनराशि का उपभोग किया गया है। Page 6 of

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार है। जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the Provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 76, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक .5.2046) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 4.5.206 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40. 2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय ,/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय »/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Page 7 044 427 aaa (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +I% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी TER o(iii) ¥ निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+] प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि विलंम्बित है, तो विपक्षी भी ५८ रक] प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील सं0 6649-50 ,/ 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" the period of Interest should close on April 20!6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant ~Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over Possession. The Respondent - Purchaser ought not to be 0५५ Page 8 of Ae allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्तागण विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्तागण ओ.सी. मिलने एवं कब्जा दिये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें | इस स्टेज पर रियल एस्टेट सेक्टर की वर्तमान वित्तीय स्थिति को दृष्टिगत रखते हुए धनराशि वापस किये जाने से उन आवंटियों के हित प्रतिकूलतः प्रभावित होने संभावित है, जो कि यूनिट का कब्जा लेना चाहते हैं। साथ ही विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि 6 माह तक कब्जा दे दिया जाएगा, यदि शिकायतकर्ता को विलम्ब के लिए धनराशि ब्याज के साथ कब्जा मिल जाता है तो इससे सभी आवंटियों के हित साध्य et wat |

पीठ द्वारा दोनों पक्षों की ओर से प्रस्तुत det एवं पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का गहन परिशीलन तथा विश्लेषण किया गया। विश्लेषण से स्पष्ट है कि शिकायतकर्तागण को अभी भी यूनिट का अधिग्रहण प्राप्त नहीं कराया गया है। यह भी स्पष्ट है कि प्रमोटर द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य कराये जाने का आश्वासन दिया गया है, जिससे यह प्रतीत होता है कि शिकायतकर्तागण को यूनिट का कब्जा दिये जाने की पूर्ण संभावना है, क्योंकि स्वयं प्रमोटर के प्रतिनिधि ने यह लिखित रूप से अपने प्रतिवादपत्र में अंकित किया है कि शिकायतकर्तागण को आवंटित यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए कब्जा 6 माह के अंत तक प्राप्त करा दिया जाएगा। आदेश 4-प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि परियोजना में निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए सम्बन्धित प्राधिकरण से occupation certificate ort करके शिकायतकर्तागण को 45 अप्रैल 2020 के अन्त तक बुक की गई यूनिट के संबंध में सहमति से कब्जा (physical possession) उपलब्ध कराये। Page 9 044 2-प्रतिवादी को यह भी आदेशित किया जाता है कि शिकायतकर्ता व प्रमोटर के बीच हुये हस्ताक्षरित Builders Buyers Agreement (BBA) के अनुसार विलम्बित sraft/delayed period के सम्बंध में दिनांक 30. | 04.20i6 तक BBA में उल्लिखित दण्ड / ५ के अनुसार तथा दिनांक 07.05.206 (Real Estate Regulation & Development, Act 2046 के लागू होने की तिथि) से MCLR + 4% की दर से occupation certificate ur et at far तक प्रमोटर ERT दण्ड ब्याज / penal interest अदा किया जाएगा। ब्याज / दण्ड की इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जाएगी।

3-यदि शिकायतकर्तागण की ओर से कोई धनराशि प्रमोटर » प्रतिवादी को देय रहती है तो धारा 2 (29)() के प्राविधानों के अनुरूप | प्रमोटर » प्रतिवादी, एम.सी.एल.आर.+4 प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर से ही ब्याज ले सकेंगे। 4- प्रतिवादी को यह भी आदेशित किया जाता है कि यदि शिकायतकर्तागण को 45 अप्रैल 2020 के अन्त तक कब्जा देने में असफल रहा तो प्रतिवादी द्वारा शिकायतकर्तागण को समस्त धनराशि जमा करने की तिथि से मय (0९7 ॥२+]) प्रतिशत ब्याज प्रतिवर्ष की दर से भुगतान करने की तिथि तक अदा करना सुनिश्चित करें। 5-प्रश्नगत परियोजना के संबंध में यह भी आदेशित किया जाता है कि दिसम्बर 2049 के अंत में रेरा तकनीकी दल की निरीक्षण टीम के द्वारा निर्माण कार्य का निरीक्षण » मूल्यांकन किया जाएगा तथा यदि यह पाया जाता है कि प्रमोटर निर्माण कार्यो को निर्धारित समय सीमा अर्थात्‌ अप्रैल 2020 में पूर्ण नहीं कर पायेगा, तब उस दशा में होम aris शिकायतकर्तागण को यह विकल्प होगा कि वह समस्त जमा धनराशि मय ब्याज धटाक+] प्रतिशत प्रतिवर्ष की दर से जमा करने की तिथि से भुगतान करने की तिथि तक प्रतिवादी से प्राप्त कर सकेगें | Page 40 044 प्रतिवादी प्रमोटर द्वारा आदेश का अनुपालन न किये जाने पर शिकायतकर्ता /आवंटी को यह अधिकार होगा कि 3उ0.प्र0. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सके। | इस आदेश का उल्लघंन उ0्प्र/भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक : 45/ 40 / 2049 (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 44 of 74

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय,गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-02 श्री बलविन्दर कुमार , सदस्य i शिकायत Ho शिकायतकर्ता | रिमार्क यूनिट संख्या- ao धर ॥| t | एन.सी.आर 445 /040607 / 2079 अमित कुमार उपस्थित [9-]722 2 एन.सी.आर 445 /05,/0027 /20:9 | गोपाल चे रथ उपस्थित | E20 6B | 3 | एन.सी.आर 445 /05 /0840 /20:9 | aaa गोयल एवं | उपस्थित | L027 विकास गोयल 4 | एन.सी.आर 445 /05 /4357 /2049. | अशोक अरोड़ा उपस्थित | 4/I35 5 | एन.सी.आर 745 /06 / 0063 / 2049 | अशोक अरोड़ा उपस्थित | A-I22 बनाम सनसिटी हाई-टेक इंफास्ट्रक्चर्स प्रा0 लि0 अधि-निर्णय उपरोक्त सूचीबद्ध मामलों में समस्त शिकायतकर्तागण द्वारा प्रतिवादी के विरूद्ध बुक की गयी यूनिट के सम्बन्ध में जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने हेतु शिकायतें संस्थित की गई है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें परियोजना sHIPL Royal Castle Floors से सम्बंधित है। अतः उक्त सभी शिकायतों को सूचीबद्ध करते हुये एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। संक्षिप्त में शिकायतकर्तागण द्वारा कथन किया गया है कि प्रतिवादी की परियोजना SHIPL Royal Castle Floors 3 यूनिट बुक की गयी है, जिसके एवज में शिकायतकर्तागण ने प्रतिवादी को धनराशि का भुगतान किया AWA Page lof2

है। दोनों पक्षों के मध्य अनुबंधपत्र हस्ताक्षरित किये गये है, जिसके अनुसार कव्जा 36 माह + 6 माह अनुग्रह अवधि तक समस्त निर्माण कार्य पूर्ण कर कव्जा उपलब्ध कराया जाना था जो कि अभी तक प्राप्त नहीं कराया गया है और परियोजना में समस्त निर्माण कार्य स्थगित है। अतः शिकायतकर्तागण द्वारा प्रतिवादी के विरूद्ध बुक की गयी यूनिट के सम्बन्ध में जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने की याचना की गयी हैं। शिकायतकर्तागण द्वारा वादपत्र के समर्थन में अनुबंध-पत्र, जमा की गयी धनराशि की रसीदे, ई-मेल संवाद, फोटोग्राफ ,प्रतिउत्तर की छायाप्रति दाखिल किये गये। प्राधिकरण की ओर से प्रतिवादी को नोटिस जारी किये गये और जिसकी तामीला प्रतिवादी पर सम्यक रूप से की गयी। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया कि- "That it is submitted that even otherwise, if it is examined as to why the project has been delayed or reorganize, it reflects not only on the Developer alone. There have been a number of circumstances which have resulted in the delay of the project in the hands of the Developer (e.g. court stay due to of land acquisition, Dharna Pradarshan by farmers on the project site, discontinuance threats by the farmers, other court cases." "The Developer is a registered Developer under the UP RERA vide Registration No. UPRERAAPRM7335." " We are trying to give possession in six months, if we do not give possession in six months, then we will refund accordingly.”

प्रतिवादी द्वारा समस्त शिकायतकर्तागण को कब्जा प्राप्त कराये जाने हेतु समय चाहा गया है। अतः उपरोक्त कथन के अनुसार समस्त शिकायतों का निस्तारण किये जाने की याचना की गयी है। Page 2 ०44 दोनों पक्षों द्वारा प्रस्तुत तर्कों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पत्रावली अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्तागण को कब्जा अभी तक उपलब्ध नहीं कराया गया है तथा प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है। जहाँ तक केता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा i ()) में प्राविधान है कि :- Section 78 (7) “If the promoter Jails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw Jrom the project, without Prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ " to ensure compliance of the 00] igations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" का भी उल्लेख 2 | इसी प्रकार धारा 32 में रियल see सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “32. The Authority shall in order to facilitate the growth and Promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— Page 3 0474 (@)protection of interest Of the allottees, promoter and real estate agent,....... @any other issue that the A uthority may think necessary for the Promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल wee सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी स्टेक होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है।

इस कम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल रियलटर्स जवेअरबन प्रा.लि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया, जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया — #|24, The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allotiees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given Jact situation of the case. The courts have been Passing orders by moulding reliefs by &ranting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and sé forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 7] refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 72, 74, 76 and 79 4 Promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work,”

उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में anit का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर “by moulding reliefs by granting interest, moulding reliefs by grantin interest, compensation to the allottees, to the allottees and issuing directions for timely completion of issuing directions for timely completion ० project, transit” हरा काका during completion of project, so on and so during completion ० project, so on and 5० forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। एलोटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में सन्तुलन के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन Page 4 044 ऑफ इण्डिया” (744 /20:7) & निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ..............- Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “wea dese”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित water डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। । चूंकि विपक्षी द्वारा एक निश्चित अवधि का समय देते हुए कहा गया है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट पूर्ण कर कब्जा दे देगें। ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता फ्लैट का कब्जा लेने पर विचार करें। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में निवेश फ्लैट के कब्जे हेतु किया गया है। Page 5 ०44 2 निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। यह निर्विवादित है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में फ्लैट बुक कराया गया था। SY तथ्य पर भी कोई विवाद नहीं है कि विपक्षी अनुबंधित अवधि में कब्जा प्रदान करने में असमर्थ रहा है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :--

| Section | 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of Suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the Possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व da के बीच किद्ये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्‍त धनराशि का उपभोग किया गया है। Page 6 of

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार है। जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the Provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 76, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक .5.2046) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 4.5.206 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40. 2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय ,/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय »/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Page 7 044 427 aaa (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +I% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी TER o(iii) ¥ निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+] प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि विलंम्बित है, तो विपक्षी भी ५८ रक] प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील सं0 6649-50 ,/ 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" the period of Interest should close on April 20!6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant ~Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over Possession. The Respondent - Purchaser ought not to be 0५५ Page 8 of Ae allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्तागण विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्तागण ओ.सी. मिलने एवं कब्जा दिये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें | इस स्टेज पर रियल एस्टेट सेक्टर की वर्तमान वित्तीय स्थिति को दृष्टिगत रखते हुए धनराशि वापस किये जाने से उन आवंटियों के हित प्रतिकूलतः प्रभावित होने संभावित है, जो कि यूनिट का कब्जा लेना चाहते हैं। साथ ही विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि 6 माह तक कब्जा दे दिया जाएगा, यदि शिकायतकर्ता को विलम्ब के लिए धनराशि ब्याज के साथ कब्जा मिल जाता है तो इससे सभी आवंटियों के हित साध्य et wat |

पीठ द्वारा दोनों पक्षों की ओर से प्रस्तुत det एवं पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का गहन परिशीलन तथा विश्लेषण किया गया। विश्लेषण से स्पष्ट है कि शिकायतकर्तागण को अभी भी यूनिट का अधिग्रहण प्राप्त नहीं कराया गया है। यह भी स्पष्ट है कि प्रमोटर द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य कराये जाने का आश्वासन दिया गया है, जिससे यह प्रतीत होता है कि शिकायतकर्तागण को यूनिट का कब्जा दिये जाने की पूर्ण संभावना है, क्योंकि स्वयं प्रमोटर के प्रतिनिधि ने यह लिखित रूप से अपने प्रतिवादपत्र में अंकित किया है कि शिकायतकर्तागण को आवंटित यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए कब्जा 6 माह के अंत तक प्राप्त करा दिया जाएगा। आदेश 4-प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि परियोजना में निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए सम्बन्धित प्राधिकरण से occupation certificate ort करके शिकायतकर्तागण को 45 अप्रैल 2020 के अन्त तक बुक की गई यूनिट के संबंध में सहमति से कब्जा (physical possession) उपलब्ध कराये। Page 9 044 2-प्रतिवादी को यह भी आदेशित किया जाता है कि शिकायतकर्ता व प्रमोटर के बीच हुये हस्ताक्षरित Builders Buyers Agreement (BBA) के अनुसार विलम्बित sraft/delayed period के सम्बंध में दिनांक 30. | 04.20i6 तक BBA में उल्लिखित दण्ड / ५ के अनुसार तथा दिनांक 07.05.206 (Real Estate Regulation & Development, Act 2046 के लागू होने की तिथि) से MCLR + 4% की दर से occupation certificate ur et at far तक प्रमोटर ERT दण्ड ब्याज / penal interest अदा किया जाएगा। ब्याज / दण्ड की इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जाएगी।

3-यदि शिकायतकर्तागण की ओर से कोई धनराशि प्रमोटर » प्रतिवादी को देय रहती है तो धारा 2 (29)() के प्राविधानों के अनुरूप | प्रमोटर » प्रतिवादी, एम.सी.एल.आर.+4 प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर से ही ब्याज ले सकेंगे। 4- प्रतिवादी को यह भी आदेशित किया जाता है कि यदि शिकायतकर्तागण को 45 अप्रैल 2020 के अन्त तक कब्जा देने में असफल रहा तो प्रतिवादी द्वारा शिकायतकर्तागण को समस्त धनराशि जमा करने की तिथि से मय (0९7 ॥२+]) प्रतिशत ब्याज प्रतिवर्ष की दर से भुगतान करने की तिथि तक अदा करना सुनिश्चित करें। 5-प्रश्नगत परियोजना के संबंध में यह भी आदेशित किया जाता है कि दिसम्बर 2049 के अंत में रेरा तकनीकी दल की निरीक्षण टीम के द्वारा निर्माण कार्य का निरीक्षण » मूल्यांकन किया जाएगा तथा यदि यह पाया जाता है कि प्रमोटर निर्माण कार्यो को निर्धारित समय सीमा अर्थात्‌ अप्रैल 2020 में पूर्ण नहीं कर पायेगा, तब उस दशा में होम aris शिकायतकर्तागण को यह विकल्प होगा कि वह समस्त जमा धनराशि मय ब्याज धटाक+] प्रतिशत प्रतिवर्ष की दर से जमा करने की तिथि से भुगतान करने की तिथि तक प्रतिवादी से प्राप्त कर सकेगें | Page 40 044 प्रतिवादी प्रमोटर द्वारा आदेश का अनुपालन न किये जाने पर शिकायतकर्ता /आवंटी को यह अधिकार होगा कि 3उ0.प्र0. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सके। | इस आदेश का उल्लघंन उ0्प्र/भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक : 45/ 40 / 2049 (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 44 of 74