त उ0प्र0 were विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-0#ए श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष शिकायत संख्या-एन सी-आर।45 / 040572 /2079 अजय BAR श्रीवास्तव बनाग उप्पल चढढां हाई-टेक डेवलपर्स प्राईवेट लिमिटेड प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा घनराशि मय ब्याज वापस करने व मानसिक पीड़ा के लिए क्षतिपूर्ति विलाये जाने हेतु संस्थित किया गया हैं। संक्षेप में शिकायतंकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में फ्लैट qo-ioivGr बुक किया गया, जिसके लिए शिकायत्तकर्ता द्वारा संमय-समय पर frei के आधार पर 47,83864/-8T9 का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 28.09.20i5 तक पूर्ण ae कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया। अतः शिकायत्तकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि aa ब्याज वापस, क्षतिपूर्ति दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की और से अपने कथन के समर्थन में अनुबच्ध पंत्र, जमा धनशणशि की रसीदे, मांग नोटिस आदि की छायाप्रत्ियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी err प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि रेरा में परियोजना की पूर्णता की तिथि at.r02009 दी गयी है। शिकायलकर्ता कौ उनकी नामित परियोजना Wave Floor के सेक्टर-2 में यूनिट Ho-l0ivGF आवंडित की गयी। परियोजना फोर्स मैज्योर events के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। स्थानीय किसानों द्वारा धरना प्रर्दशन के कारण कार्यों में बाघा उत्पन्न हुई। इसके अंतिरिक्‍त पीठ के समक्ष दिनांक 2607.20:9 को कहा गया कि परियोजना को पूर्ण कर दिनांक 3t.20.20i9 त्तक कब्जा दे दिया GENT | है 2

विपक्षी की और से अपने कथन कं समर्थन में रैश मैं परियोजना की पंजीकरण प्रमाण पत्र की छायाप्रति दाखिल की गयी है। उमयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये - ग 2. क्या रेरा से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते ? क्या force majeure होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? क्या अनुबन्ध में आरबीट्रैशन क्लॉज होने के कारण वाद की सुनवाई का क्षेत्राधिकार इस पीठ कौ है ? क्या शिंकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि वापस दिलायें जाने की मांग करना उचित ह# ? क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु ae बिन्दु सं? 4 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या रेस से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते? यह बिन्दु विपक्षी के after पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। इस सम्बंध में मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा Rte याचिका संख्या- o737 /20i7 नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन molto एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया में दिया गया आब्जर्वेशन महत्त्वपूर्ण है। जिसमें स्पष्ट रूप a उल्लिखित किया गया है कि-: The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale, Section 4(2)(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to Ps 3

prescribe fresh time line under Section 4(2)(]KC) he is not absolved of the liability under the agreement for sale. उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि te के प्राविधान के अनुसार अनुवच्ध में दिये गये पूर्णता एवं wet देने के प्रस्तर का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता। धारा ॥2)0(सी) के अन्तर्गत wer एक नई समय सीमा दे सकता है, जो कि अनुवन्ध पर निर्भर नहीं होगा किन्तु उक्त समय सीमा रेश में दिये गये "पीनल कन्सीक्वेसिज़" से बचा सकता है किन्तु उससे वह अनुबन्ध में दिये गये उत्तरदायित्वों से मुक्त नहीं होगा। इससे अंवधारित feat जा सकता है कि प्रोमोटर अनुबन्ध में दिये गये कब्जे की तिथि के लिए उत्तरदायित्व है एवं विलम्ब की गणना अनुबन्ध की तिथि के अनुसार की जायेगी वैसे भी ऑनगोईंग परियोजना रेश की परिधि में art है। तदनुसार बिन्दु संख्या 4 Prenfta किया जाता है। निस्तारण बिन्दु Ho 2 बिन्दु vo 2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार पिपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (force majeure events) (जैसे दंगा, आंदोलन, हडताल, औद्योगिक विवाद, परियेजना पर सेवाओं एवं आपूर्ति का बाधित होना, सरकार का नीति परिवर्तन, न्यायिक err आदेश, निर्णय व fee से कार्य बाधित होना, अनुज्ञप्ति व संस्तुतियों में होने वाला विलंब आदि) के कारण परियोजना विलंबित हुई, साथ ही यह भी कहा गया कि परियोजना किसानों के उप्र प्र्दशन, राष्ट्रीय हरित अधिकरण, नोट बंदी, के कारण परियोजना प्रभावित हुई | विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर की बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही फोर्स मैज्योर की बाबते कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल किया गया है जिससे की विदित हो कि परियोजना की भूमि पर कार्य बाधित था | इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20:7 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं 4 अन्य में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर tio में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिमाषित किया &— Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature. उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति हैं, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकंम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तदनुसार बिन्दु सं0 2 frenfta किया जाता है। निस्तारण बिन्दु सं! 3

विपक्षी की ओर से यह भी तर्क प्रस्तुत किया गया है कि अनुबन्ध में आर्वीट्रेशन का aera है, जिस कारण शिकायत्तकर्ता व॑ विपक्षी के मध्य किसी भी विवाद को केवल आर्बीट्रेटर के माध्यम से ही Prenfta किया जा सकता है और इस पीठ को इस शिकायत को सुने जाने की क्षेत्राधिकारिता प्राप्त नहीं है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है माननीय उच्चतम न्यायालय ERT एमआर एम,जी.एफ. बनाम आफताब सिंह में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- (i) the disputes whach are to be adjudicated and governed by statdory enactments, established for specific public purpose to subserve a paricular public policy are not arbitrable; (@) there are vast domaing of the legal Universe that are non-arbitrable and kept al a distance from private dispute resolution, (ii) the subject amendment was meant for a completely different purpose, Ieawing आजा quo ante unaltered and subsequently realfamed and reatsted by the Hon'ble Supreme Court, माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित उपरोक्त विधि व्यवस्थाओं के आलोक में यह ere है कि कुछ विवादों का निराकरण आई्बिट्रेटर द्वारा आबिट्रिशन अनुबन्ध के पश्चात्‌ भी नहीं की जा सकती है। विशेष रूप से गठित प्राधिकरणों का क्षेत्राधिकार मात्र आर्बिट्रेशन क्लॉज के आवरण से बेदखल नहीं किया जा सकता है। ऐसे सभी विवाद जिसके लिए विधि द्वारा विशेष निकाय बनाये गये है और इसका क्षेत्राधिकार दिया गया है, इस प्रकार विवाद को निस्तारित करने के लिए oP tam

आर्बट्रेटर सक्षम नहीं है। उपरोक्त विधि व्यवस्थाओं के प्रकाश में यह स्पष्ट है कि भू-सम्पदा विनियामक एवं विकास प्राधिकरण अधिनियम 20i6 की धारा 79, आर्थिट्रेशन एक्ट पर अभिभूत होगा। एन.सी.डी.आर,सी. ने ए.अय्यास्वामी में दिए तर्क को लागू करने के लिए यह निष्कर्ष निकाला है कि एक ही fain रियल एस्टेट अधिनियम के तहत उक्त मामलों में लागू हो सकता है, जो कि गृहकेताओं एवं faecal के dra विवादों के समाधान के लिए एक विशेष तंत्र प्रदान करता हैं। उपरोक्त प्रतिपादित सिद्धांतों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी grr आई्बिट्रेटर को संदर्भित करने का प्रश्न स्वतः समाप्त हो जाता है। तदनुसार बिन्दु सं0 3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु Ho 4 शिकायतकर्ता द्वारा ast गया हैं कि विपक्षी द्वारा 28.00.20i5 तक कब्जा दिया जाना था, किन्तु आज तक कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण जमा घनराशि मय ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, जिस पर विपक्षी का कहना है कि रेश में दी गयी तिथि siio208 तक पूर्ण कर कब्जा दे दिया जायेगा। जहाँ तक केता द्वारा Rare के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में हेरा अधिनियम के प्राविधानों को समंग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत्त को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। wl एक्ट की धारा ia (4) A प्राविधान है कि — Section £8 (2) “Ifthe promoter fatls to complete or is unable fo five possession of an apartment, plot or building,

in accordance with the terms af the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due ta discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes fo withdraw from the praject, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: a 6 Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month af delay, tilt the handing over of the. possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस मौंग सकते हैं अथवा मासिक दर से व्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। रेरा अधिनियम की धारा 3 में रेरा के अन्य “फंग्शान्स” के साथ-साथ " te ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder " का भी उल्लेख हैं। इसी प्रकार धारा 32 में रियल gece सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदारित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :-

“32 The Authority shall in order to facilitate tie growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (ajprotection of interest of the allottees, promoter and real estite agent;....... (any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector. “ उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी Ke होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस कम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल Raced सबअरबन wif बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया, जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय fear गया था, के प्रस्तर 724 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :- ४24, The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. it is already submitted during the course of hearing that in mary cases helpless allettees had approached consumer forum, High Courts, Apex D

Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation fo the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies fo the igh Court. Under one wmbretla, under ane regulation and ene ifaw all the issues are tried to be resolved. Provisions af Section 7! refers ta power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power io adjudicate compensation under Sections i 2, ॥ब4, (ले and (9, A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprekension thai mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure te complete the development work.” उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation to the altottees, the allottees, and_issuing directions for_tmety issuing directions for_fintel completion of project, fransit_ sit accommodation during completion of during completion 0 project, so on and so forth’ अनुरूप आदैया पारित किए जा झकते हैं।

एलोटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियौजना में बने रहने वाले एलोटीज के fect में सन्तुलन के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया" (7a4,/20i7) & निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के mer 40 में निम्न ऑबजरपैशन किया है :- 40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined te accede to it for more than one reason. Firstly... Secondly, the figures which have been made available presently, following. the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer & possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores {together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत "ऑबजरवेशनस्‌" एवं ter एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि fare के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” cen “स्कीम” के अनुकृप न sem) र्फिण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकर्नेंस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन" की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन", प्रौमौटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के "कंमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य "स्टेक होल्डर्स", विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले "एलॉटीज' पर प्रभाव, प्रस्तावित wae डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। चूंकि विपक्षी द्वारा कहा गया कि परियोजना को दिनांक sit0209 तक पूर्ण कर कब्जा दे दिया जायेगा। जो कि निकट की तिथि है। अतः न्यायहित में उचित होगा कि शिकायत्ञकर्ता अपनी इकाई का कब्जा दिनांक 3t402000 तक प्राप्त करें। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय arm) निस्तारण बिन्दु सं0-4 निस्‍्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु Wo 5 शिकायतकर्ता का कहना हैं कि परियाजना 20.0920I5 तक पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी की परियोजना अभी तक पूर्ण नहीं है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन कै समर्थन में अनुबन्ध पत्र की प्रति दाखिल की गयी है, जिसके were 4. के अनुसार यूनिट का कब्जा निर्माण शुरू होने के 30 माह में कब्जा दिये जाने की बात कही है। यद्यपि रेरा में परियोजना की शुरू होने की तिथि 27.07.20I2 दी गयी है, किन्तु निर्माण कार्य प्रारम्भ करने की तिथि अंकित नहीं है एवं न हीं बिल्डर द्वारा सूचित की गयी है। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता द्वारा कथित्त पूर्णता तिथि 28.09.20:5 उचित्त प्रतीत होती है। इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533--9534 /20i7 fed फार्च्यून इन्फास्ट्रक्चर्स एवं अन्य बनाम ट्रेवर डेलिमा एवं अन्य के प्रस्तर १5 में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि- हा L5.Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract Le., the possession was required to be given by last quarter of 204. Further there is no dispute as te the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence. in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered.

उपरोक्त माननीय उच्चतम न्यायालय के आब्जैंवेशन एवं विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं करा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयीं है वहाँ तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष का समयावधि इस कार्य को पूर्ण कराये जाने हेतु उंचित समय माना है। ऐसे में शिकायतकर्ता की कथित पूर्णता तिथि 28.09. 20i5 दी गयी है, जिसका माना उचित है और यह तिथि eer में दी गयी तिथि की गणना के अनुसार 3 वर्ष के बराबर है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता विनांक 29.09.205 से औसी ,”सी.सी सहित कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीजल़कमल रियलटर्स सबर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया हैं fee :- Section 78(4}(b) lays down that if the promoter fais to complete or is unable to give os £५॥।

possession of an apriment due to discontinuance of his business a5 a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has nat received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment ig handed over to him is not unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णम के आलोक में यह स्पष्ट है कि wowo er के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप fora तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त घनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्तें स्त्रीकार हैं। अनुबन्ध के प्रस्तर 4i के उप-भाग ॥४ के अनुसार परियोजना के. विलम्ब के लिए 5,/- रूपये प्रति वर्ग फूट प्रतिमाह की दर से धनराशि का प्राधिधान है. जिसके अनुसार शिकायत्तकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी हैं, रैरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयीं है उसी दर से घनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For tha reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. | have already indicated that the provisions of RERA are prospective jr nature. The penalty under Sections 78, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of an है है ।॥ contravention of provisions of RERA, prospactively and not retrospectively. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vow ta के

प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नहीं, बल्कि मविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक t52006) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 45206 से ta के प्राविधानों के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायत्तकर्ता to के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न हैं, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 208 के अधीन दिनांक 47.:0.20:8 को भू-सम्पदा (Peer और विकास) ([विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली zoe अधिसूचित की गयीं हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /ucer विलेख के प्रारूप के wee 9 में प्रमोटर्स के डिफ़ाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) A प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आयंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allutice shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allotte: under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR {Marginal Coat of Lending Rate) on home loan of State Bank of India का uniess provided otherwise under the Roles, within forty-five days of receiving the termination matice:

यहीं दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर ofiii) में fetta है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विल्लम्ब के व्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता हैं। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायत्रकर्ता की कोई देय घनराशि विलंबित है, तो विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से हीं ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां ap किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। | a है कै. इस सम्बंध में सिविल अपील to es49~50,/2078 gues लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- # the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession, " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने अथवां कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हों की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होंगें। तदुनुसार विन्दु सं0-5 निस्तारित किया जाता है।

जहाँ तक मानसिक पीड़ा हेतु क्षतिपूर्ति का प्रश्न है, तो रेरा अधिनियम की धारा-74 क॑ अनुसार aTeI-72,4,78 व १9 में क्षतिपूर्ति के आधार दिये गये है, जिनमें मानसिक पीड़ा सम्मिलित नहीं है। अरे: क्षतिपूर्ति निर्धारण हेतु प्रकरण को एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर को सन्दर्भित करने का कोई औचित्य नहीं है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश 4 facet को आदेशित किया जाता है कि वह दिनांक 37.0.209 तक अनुबन्ध के अनुसार फ्लैट की समस्त सुविधओ को पूर्ण कर ओ. सी /सीसी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। > 73 2... विपक्षी, शिकायत्तकर्ता को दिनांक 29.09.20i5 से दिनांक 30.04.2046 तक 5,/- रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से व॑ दिनांक 07.05. aoe से ओसी,“सीसी सहित कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक MCLR+ प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करे। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगीं और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक हैं; तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। 3. इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र/मू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, zoe की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा।| आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक (9 /७९ /2009 Ww, (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

त उ0प्र0 were विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-0#ए श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष शिकायत संख्या-एन सी-आर।45 / 040572 /2079 अजय BAR श्रीवास्तव बनाग उप्पल चढढां हाई-टेक डेवलपर्स प्राईवेट लिमिटेड प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा घनराशि मय ब्याज वापस करने व मानसिक पीड़ा के लिए क्षतिपूर्ति विलाये जाने हेतु संस्थित किया गया हैं। संक्षेप में शिकायतंकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में फ्लैट qo-ioivGr बुक किया गया, जिसके लिए शिकायत्तकर्ता द्वारा संमय-समय पर frei के आधार पर 47,83864/-8T9 का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 28.09.20i5 तक पूर्ण ae कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया। अतः शिकायत्तकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि aa ब्याज वापस, क्षतिपूर्ति दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की और से अपने कथन के समर्थन में अनुबच्ध पंत्र, जमा धनशणशि की रसीदे, मांग नोटिस आदि की छायाप्रत्ियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी err प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि रेरा में परियोजना की पूर्णता की तिथि at.r02009 दी गयी है। शिकायलकर्ता कौ उनकी नामित परियोजना Wave Floor के सेक्टर-2 में यूनिट Ho-l0ivGF आवंडित की गयी। परियोजना फोर्स मैज्योर events के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। स्थानीय किसानों द्वारा धरना प्रर्दशन के कारण कार्यों में बाघा उत्पन्न हुई। इसके अंतिरिक्‍त पीठ के समक्ष दिनांक 2607.20:9 को कहा गया कि परियोजना को पूर्ण कर दिनांक 3t.20.20i9 त्तक कब्जा दे दिया GENT | है 2

विपक्षी की और से अपने कथन कं समर्थन में रैश मैं परियोजना की पंजीकरण प्रमाण पत्र की छायाप्रति दाखिल की गयी है। उमयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये - ग 2. क्या रेरा से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते ? क्या force majeure होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? क्या अनुबन्ध में आरबीट्रैशन क्लॉज होने के कारण वाद की सुनवाई का क्षेत्राधिकार इस पीठ कौ है ? क्या शिंकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि वापस दिलायें जाने की मांग करना उचित ह# ? क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु ae बिन्दु सं? 4 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या रेस से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते? यह बिन्दु विपक्षी के after पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। इस सम्बंध में मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा Rte याचिका संख्या- o737 /20i7 नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन molto एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया में दिया गया आब्जर्वेशन महत्त्वपूर्ण है। जिसमें स्पष्ट रूप a उल्लिखित किया गया है कि-: The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale, Section 4(2)(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to Ps 3

prescribe fresh time line under Section 4(2)(]KC) he is not absolved of the liability under the agreement for sale. उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि te के प्राविधान के अनुसार अनुवच्ध में दिये गये पूर्णता एवं wet देने के प्रस्तर का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता। धारा ॥2)0(सी) के अन्तर्गत wer एक नई समय सीमा दे सकता है, जो कि अनुवन्ध पर निर्भर नहीं होगा किन्तु उक्त समय सीमा रेश में दिये गये "पीनल कन्सीक्वेसिज़" से बचा सकता है किन्तु उससे वह अनुबन्ध में दिये गये उत्तरदायित्वों से मुक्त नहीं होगा। इससे अंवधारित feat जा सकता है कि प्रोमोटर अनुबन्ध में दिये गये कब्जे की तिथि के लिए उत्तरदायित्व है एवं विलम्ब की गणना अनुबन्ध की तिथि के अनुसार की जायेगी वैसे भी ऑनगोईंग परियोजना रेश की परिधि में art है। तदनुसार बिन्दु संख्या 4 Prenfta किया जाता है। निस्तारण बिन्दु Ho 2 बिन्दु vo 2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार पिपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (force majeure events) (जैसे दंगा, आंदोलन, हडताल, औद्योगिक विवाद, परियेजना पर सेवाओं एवं आपूर्ति का बाधित होना, सरकार का नीति परिवर्तन, न्यायिक err आदेश, निर्णय व fee से कार्य बाधित होना, अनुज्ञप्ति व संस्तुतियों में होने वाला विलंब आदि) के कारण परियोजना विलंबित हुई, साथ ही यह भी कहा गया कि परियोजना किसानों के उप्र प्र्दशन, राष्ट्रीय हरित अधिकरण, नोट बंदी, के कारण परियोजना प्रभावित हुई | विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर की बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही फोर्स मैज्योर की बाबते कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल किया गया है जिससे की विदित हो कि परियोजना की भूमि पर कार्य बाधित था | इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20:7 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं 4 अन्य में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर tio में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिमाषित किया &— Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature. उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति हैं, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकंम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तदनुसार बिन्दु सं0 2 frenfta किया जाता है। निस्तारण बिन्दु सं! 3

विपक्षी की ओर से यह भी तर्क प्रस्तुत किया गया है कि अनुबन्ध में आर्वीट्रेशन का aera है, जिस कारण शिकायत्तकर्ता व॑ विपक्षी के मध्य किसी भी विवाद को केवल आर्बीट्रेटर के माध्यम से ही Prenfta किया जा सकता है और इस पीठ को इस शिकायत को सुने जाने की क्षेत्राधिकारिता प्राप्त नहीं है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है माननीय उच्चतम न्यायालय ERT एमआर एम,जी.एफ. बनाम आफताब सिंह में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- (i) the disputes whach are to be adjudicated and governed by statdory enactments, established for specific public purpose to subserve a paricular public policy are not arbitrable; (@) there are vast domaing of the legal Universe that are non-arbitrable and kept al a distance from private dispute resolution, (ii) the subject amendment was meant for a completely different purpose, Ieawing आजा quo ante unaltered and subsequently realfamed and reatsted by the Hon'ble Supreme Court, माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित उपरोक्त विधि व्यवस्थाओं के आलोक में यह ere है कि कुछ विवादों का निराकरण आई्बिट्रेटर द्वारा आबिट्रिशन अनुबन्ध के पश्चात्‌ भी नहीं की जा सकती है। विशेष रूप से गठित प्राधिकरणों का क्षेत्राधिकार मात्र आर्बिट्रेशन क्लॉज के आवरण से बेदखल नहीं किया जा सकता है। ऐसे सभी विवाद जिसके लिए विधि द्वारा विशेष निकाय बनाये गये है और इसका क्षेत्राधिकार दिया गया है, इस प्रकार विवाद को निस्तारित करने के लिए oP tam

आर्बट्रेटर सक्षम नहीं है। उपरोक्त विधि व्यवस्थाओं के प्रकाश में यह स्पष्ट है कि भू-सम्पदा विनियामक एवं विकास प्राधिकरण अधिनियम 20i6 की धारा 79, आर्थिट्रेशन एक्ट पर अभिभूत होगा। एन.सी.डी.आर,सी. ने ए.अय्यास्वामी में दिए तर्क को लागू करने के लिए यह निष्कर्ष निकाला है कि एक ही fain रियल एस्टेट अधिनियम के तहत उक्त मामलों में लागू हो सकता है, जो कि गृहकेताओं एवं faecal के dra विवादों के समाधान के लिए एक विशेष तंत्र प्रदान करता हैं। उपरोक्त प्रतिपादित सिद्धांतों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी grr आई्बिट्रेटर को संदर्भित करने का प्रश्न स्वतः समाप्त हो जाता है। तदनुसार बिन्दु सं0 3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु Ho 4 शिकायतकर्ता द्वारा ast गया हैं कि विपक्षी द्वारा 28.00.20i5 तक कब्जा दिया जाना था, किन्तु आज तक कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण जमा घनराशि मय ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, जिस पर विपक्षी का कहना है कि रेश में दी गयी तिथि siio208 तक पूर्ण कर कब्जा दे दिया जायेगा। जहाँ तक केता द्वारा Rare के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में हेरा अधिनियम के प्राविधानों को समंग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत्त को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। wl एक्ट की धारा ia (4) A प्राविधान है कि — Section £8 (2) “Ifthe promoter fatls to complete or is unable fo five possession of an apartment, plot or building,

in accordance with the terms af the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due ta discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes fo withdraw from the praject, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: a 6 Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month af delay, tilt the handing over of the. possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस मौंग सकते हैं अथवा मासिक दर से व्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। रेरा अधिनियम की धारा 3 में रेरा के अन्य “फंग्शान्स” के साथ-साथ " te ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder " का भी उल्लेख हैं। इसी प्रकार धारा 32 में रियल gece सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदारित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :-

“32 The Authority shall in order to facilitate tie growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (ajprotection of interest of the allottees, promoter and real estite agent;....... (any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector. “ उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी Ke होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस कम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल Raced सबअरबन wif बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया, जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय fear गया था, के प्रस्तर 724 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :- ४24, The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. it is already submitted during the course of hearing that in mary cases helpless allettees had approached consumer forum, High Courts, Apex D

Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation fo the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies fo the igh Court. Under one wmbretla, under ane regulation and ene ifaw all the issues are tried to be resolved. Provisions af Section 7! refers ta power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power io adjudicate compensation under Sections i 2, ॥ब4, (ले and (9, A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprekension thai mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure te complete the development work.” उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation to the altottees, the allottees, and_issuing directions for_tmety issuing directions for_fintel completion of project, fransit_ sit accommodation during completion of during completion 0 project, so on and so forth’ अनुरूप आदैया पारित किए जा झकते हैं।

एलोटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियौजना में बने रहने वाले एलोटीज के fect में सन्तुलन के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया" (7a4,/20i7) & निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के mer 40 में निम्न ऑबजरपैशन किया है :- 40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined te accede to it for more than one reason. Firstly... Secondly, the figures which have been made available presently, following. the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer & possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores {together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत "ऑबजरवेशनस्‌" एवं ter एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि fare के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” cen “स्कीम” के अनुकृप न sem) र्फिण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकर्नेंस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन" की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन", प्रौमौटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के "कंमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य "स्टेक होल्डर्स", विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले "एलॉटीज' पर प्रभाव, प्रस्तावित wae डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। चूंकि विपक्षी द्वारा कहा गया कि परियोजना को दिनांक sit0209 तक पूर्ण कर कब्जा दे दिया जायेगा। जो कि निकट की तिथि है। अतः न्यायहित में उचित होगा कि शिकायत्ञकर्ता अपनी इकाई का कब्जा दिनांक 3t402000 तक प्राप्त करें। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय arm) निस्तारण बिन्दु सं0-4 निस्‍्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु Wo 5 शिकायतकर्ता का कहना हैं कि परियाजना 20.0920I5 तक पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी की परियोजना अभी तक पूर्ण नहीं है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन कै समर्थन में अनुबन्ध पत्र की प्रति दाखिल की गयी है, जिसके were 4. के अनुसार यूनिट का कब्जा निर्माण शुरू होने के 30 माह में कब्जा दिये जाने की बात कही है। यद्यपि रेरा में परियोजना की शुरू होने की तिथि 27.07.20I2 दी गयी है, किन्तु निर्माण कार्य प्रारम्भ करने की तिथि अंकित नहीं है एवं न हीं बिल्डर द्वारा सूचित की गयी है। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता द्वारा कथित्त पूर्णता तिथि 28.09.20:5 उचित्त प्रतीत होती है। इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533--9534 /20i7 fed फार्च्यून इन्फास्ट्रक्चर्स एवं अन्य बनाम ट्रेवर डेलिमा एवं अन्य के प्रस्तर १5 में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि- हा L5.Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract Le., the possession was required to be given by last quarter of 204. Further there is no dispute as te the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence. in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered.

उपरोक्त माननीय उच्चतम न्यायालय के आब्जैंवेशन एवं विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं करा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयीं है वहाँ तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष का समयावधि इस कार्य को पूर्ण कराये जाने हेतु उंचित समय माना है। ऐसे में शिकायतकर्ता की कथित पूर्णता तिथि 28.09. 20i5 दी गयी है, जिसका माना उचित है और यह तिथि eer में दी गयी तिथि की गणना के अनुसार 3 वर्ष के बराबर है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता विनांक 29.09.205 से औसी ,”सी.सी सहित कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीजल़कमल रियलटर्स सबर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया हैं fee :- Section 78(4}(b) lays down that if the promoter fais to complete or is unable to give os £५॥।

possession of an apriment due to discontinuance of his business a5 a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has nat received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment ig handed over to him is not unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णम के आलोक में यह स्पष्ट है कि wowo er के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप fora तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त घनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्तें स्त्रीकार हैं। अनुबन्ध के प्रस्तर 4i के उप-भाग ॥४ के अनुसार परियोजना के. विलम्ब के लिए 5,/- रूपये प्रति वर्ग फूट प्रतिमाह की दर से धनराशि का प्राधिधान है. जिसके अनुसार शिकायत्तकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी हैं, रैरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयीं है उसी दर से घनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For tha reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. | have already indicated that the provisions of RERA are prospective jr nature. The penalty under Sections 78, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of an है है ।॥ contravention of provisions of RERA, prospactively and not retrospectively. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vow ta के

प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नहीं, बल्कि मविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक t52006) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 45206 से ta के प्राविधानों के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायत्तकर्ता to के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न हैं, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 208 के अधीन दिनांक 47.:0.20:8 को भू-सम्पदा (Peer और विकास) ([विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली zoe अधिसूचित की गयीं हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /ucer विलेख के प्रारूप के wee 9 में प्रमोटर्स के डिफ़ाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) A प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आयंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allutice shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allotte: under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR {Marginal Coat of Lending Rate) on home loan of State Bank of India का uniess provided otherwise under the Roles, within forty-five days of receiving the termination matice:

यहीं दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर ofiii) में fetta है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विल्लम्ब के व्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता हैं। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायत्रकर्ता की कोई देय घनराशि विलंबित है, तो विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से हीं ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां ap किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। | a है कै. इस सम्बंध में सिविल अपील to es49~50,/2078 gues लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- # the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession, " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने अथवां कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हों की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होंगें। तदुनुसार विन्दु सं0-5 निस्तारित किया जाता है।

जहाँ तक मानसिक पीड़ा हेतु क्षतिपूर्ति का प्रश्न है, तो रेरा अधिनियम की धारा-74 क॑ अनुसार aTeI-72,4,78 व १9 में क्षतिपूर्ति के आधार दिये गये है, जिनमें मानसिक पीड़ा सम्मिलित नहीं है। अरे: क्षतिपूर्ति निर्धारण हेतु प्रकरण को एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर को सन्दर्भित करने का कोई औचित्य नहीं है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश 4 facet को आदेशित किया जाता है कि वह दिनांक 37.0.209 तक अनुबन्ध के अनुसार फ्लैट की समस्त सुविधओ को पूर्ण कर ओ. सी /सीसी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। > 73 2... विपक्षी, शिकायत्तकर्ता को दिनांक 29.09.20i5 से दिनांक 30.04.2046 तक 5,/- रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से व॑ दिनांक 07.05. aoe से ओसी,“सीसी सहित कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक MCLR+ प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करे। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगीं और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक हैं; तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। 3. इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र/मू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, zoe की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा।| आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक (9 /७९ /2009 Ww, (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण