उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-॥ उपस्थिति :- डॉ० दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य उपस्थिति :-- श्री टी० वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या :-- NCR45/04/93765/2022 सुमिता चड्ढा बनाम मैसर्स राइज प्रोजेक्ट्स wo feo प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध समस्त जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना RISE ORGANIC GHAR PHASE | में यूनिट संख्या-7-6-203 बुक करायी गयी थी। यूनिट की कुल कीमत 24,6,740 //-- रुपये थी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 8,5,364 /— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र निष्पादित किये जाने की तिथि से 42 माह अर्थात 04.09.209 तक यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा आज तक कब्जा नहीं दिया गया है। साथ ही यह भी कहा गया है कि कंस्ट्रक्शन प्लान के अनुसार दिनांक 07.0.2047 (4.5 वर्ष के भीतर) 9 वीं मंजिल और दिनांक 34.03.2022 तक 47 वीं मंजिल तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर लिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत धनराशि वापस दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में मांग पत्र, पेमेंट प्लान, आवेदन फॉर्म, एक्सप्रेशन ऑफ इंटरेस्ट पत्र दिनांक 27.40.2045, आवेदन फॉर्म दिनांक 44.02.2046, फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांक 05.03.2046, जमा धनराशि की रसीदें, त्रिपक्षीय अनुबन्ध आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गई हैं। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र दिनांक 46.44.2022 को दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि रेरा आने के उपरांत | उनके

उनके द्वारा परियोजना ‘Rise Organic Ghar phas-l' को रेरा में पंजीकरण कराया गया है, जिसकी पंजीकृत संख्या-एणशरष्ठा२७एश२4403 है। परियोजना, भूखण्ड संख्या-09-03, ब्लॉक-#&, जयपुरिया dager WRT, एन.एच--24, गाजियाबाद के रूप में क्रमांकित भूमि पर विकसित की जा रही है। परियोजना में 5 टॉवर शामिल हैं, जिसमें मूल रूप से 764 यूनिट्स शामिल हैं। विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता सहित कई अन्य आवंटियों द्वारा समय पर अपनी किस्तों का भुगतान नहीं किया गया, जिस कारण परियोजना की प्रगति पूर्ण रूप से प्रभावित हुई। यह भी प्रस्तुत किया गया है कि शिकायतकर्ता को यह यूनिट वर्ष मार्च, 20i6 में आवंटित की गयी थी और अनुबन्ध के अनुसार 42 माह एवं 6 माह ग्रेस पीरियड के साथ यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, जोकि अप्रत्याशित परिस्थितियों के अधीन था। इसके अलावा, विपक्षी द्वारा कहा गया है कि सितम्बर, 2023 तक यूनिट का फिट आउट प्रदान करने और दिसम्बर, 2023 तक आवश्यक प्रमाण पत्रों और एन.ओ.सी. के साथ यूनिट का भौतिक कब्जा सौंप दिया जाएगा। शिकायतकर्ता को टॉवर-7-6 में यूनिट संख्या-203 आवंटित की गयी थी और दिनांक 05.03.2046 को आवंटन पत्र के माध्यम से बुक किया गया था, जिसकी कुल कीमत 25,23,674,/- रुपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 7,23,754/- रुपये का भुगतान विपक्षी कंपनी के पास उपलब्ध रिकॉर्ड के अनुसार स्वीकार किया गया है। विपक्षी द्वारा क्रेता अनुबन्ध निष्पादन की तिथि से 42 माह एवं 6 माह की अवधि के भीतर कब्जा दिया जाना था। परियोजना में विलम्ब अप्रत्याशित घटनाओं और शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष समय पर भुगतान न करने के कारण हुआ। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि पर्यावरण प्रदूषण के कारण नेशनल ग्रीन ट्रिब्यूनल ने दिल्‍ली एन.सी.आर. में किसी भी प्रकार की निर्माण गतिविधि पर पूर्ण रूप से प्रतिबन्ध लगा दिया था, जिससे परियोजना की प्रगति पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ा। साथ ही यह भी कहा गया है कि भारत सरकार ने कोविड--49 वायरस के प्रसार को रोकने के लिए विश्व में कुछ सबसे कठोर कार्यवाइयों का सहारा लिया और सम्पूर्ण देश में 24 मार्च, 2020 से राष्ट्रव्यापी लॉकडाउन घोषित किया गया, जिसे विभिन्‍न अधिसूचनाओं द्वारा बढ़ाया गया था, जिस कारण निर्माण की सामग्री उपलब्ध न होने के कारण निर्माण गतिविधियां पूर्ण रूप से बाधित रहीं, जिस कारण परियोजना को पूर्ण किये जाने में विलम्ब हुआ। विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत को खारिज करने और दिसम्बर, 2023 तक या उससे पहले परियोजना को पूर्ण करने हेतु समय प्रदान किये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता की शिकायत को दृष्टिगत रखते हुए निम्न बिन्दु विचारणीय है :- — Or 4. an शिकायतकर्ता की जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलायी जा सकती है ? निस्तारण बिन्दु do 4 बिन्दु wer इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलायी जा सकती है ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिवचनों के आधार पर आधारित है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है ? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्धित अवधि के अनुसार कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण वह परियोजना में बने रहना नहीं चाहते हैं। ऐसे में वह अपनी जमा धनराशि ब्याज सहित वापस चाहते हैं। पत्रावली पर दोनों पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित आवंटन पत्र दिनांक 05.03.2046 की छायाप्रति दाखिल है, जिसके पृष्ठ संख्या 08 के कब्जे वाले प्रस्तर के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अनुबन्ध निष्पादित किये जाने की तिथि से 42 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ 48 माह में यूनिट का कब्जा दिया जाना था। ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 04.03.2020 तक यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। यह भी स्पष्ट है कि परियोजना विलम्ब की श्रेणी में है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता की जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। उक्त कब्जे की अवधि तक विपक्षी, शिकायतकर्ता को कब्जा देने में असमर्थ रहा है। इस सम्बन्ध में रेश अधिनियम की aris (4) F स्पष्ट रूप से उललेखित है कि —

"Section 8 (l) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." उपरोकतानुसार यदि प्रोमोटर करार के निबन्धों के अनुसार उसमें fed गये अवधि तक समय से किसी अपार्टपेन्ट, भू-खण्ड या भवन को पूरा करने में असमर्थ रहता है या कब्जा देने में असमर्थ रहता है, तो वह उपलब्ध किसी अन्य उपचार पर प्रतिकूल प्रभाव डाले बिना आवंटी की मांग पर यदि आवंटी परियोजना से बाहर होना चाहता है, तो प्रकरण के अनुसार, उस अपार्टमेन्ट, ees या भवन के सम्बन्ध में उसके प्राप्त धनराशि ब्याज सहित लौटाने का दायी होगा।

यह भी स्पष्ट किया जाता है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 04.03.2020 तक कब्जा दिया जाना था, जिसको विपक्षी द्वारा पूर्ण करने का दायित्व था। शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलायी जाये। स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया और न ही विपक्षी को इस परियोजना का ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त हुआ है। अतः शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम की ai—i8(i)(%) के अन्तर्गत वह परियोजना से बाहर आने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि “माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील Wo 3482,/ 2049 कोलकाता वेस्ट इंटरनेशनल सिटी प्रा.लि. बनाम देवाशीष war’ में अभिनिर्धारित किया गया है कि — "It would be manifestly unreasonable to construe the contract between the parties as requiring the buyer to wait indefinitaly for possession.by 20l6, nearly seven year has elapsed from the date of agreement. Even according to the developer, the completion certificate was received on 29 March 20l6. This was nearly seven years after the extended date for the handing over of possession prescribed by the agreement. A buyer can be expected to wait for possession for a reasonable period. A period of seven years is beyond what is reasonable. Hence, it would have been manifestly unfair to non-suit the buyer merely on the basis of the first prayet in the reliefs sought before the SCDRC. There was in any event a prayer for refund."

साथ ही साथ इसी क्रम में “माननीय सर्वोच्च न्यायालय के सिविल अपील संख्या-42238 / 2048 पायनियर ada ces एवं इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोविन्द राघवन* में भी अभिनिर्धारित किया गया है कि-: "We see no illegality in the Impugned Order dated 23.0.20I8 passed by the National Commission. The Appellant — Builder failed to fulfill his contractual obligation of obtaining the Occupancy Certificate and offering possession of the flat to the Respondent — Purchaser within the time stipulated in the Agreement, or within a reasonable time thereafter. The Respondent — Flat Purchaser could not be compelled to take possession of the flat, even though it was offered almost 2 years after the grace period under the Agreement expired. During this period, the Respondent — Flat Purchaser had to service a loan that he had obtained for purchasing the flat, by paying Interest @0% to the Bank. In the meanwhile, the Respondent — Flat Purchaser also located an alternate property in Gurugram. In these circumstances, the Respondent — Flat Purchaser was entitled to be granted the relief prayed for i.e. refund of the entire amount deposited by him with Interest."

उपरोक्तानुसार दी गयी विधि व्यवस्था में गृहक्रेता को एक उचित समय तक प्रतीक्षा कराया जा सकता है व लम्बे विलम्ब की स्थिति में पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त होने के उपरान्त भी शिकायतकर्ता जमा धनराशि पाने का अधिकारी है, क्‍योंकि अनुबन्ध में दी गयी अवधि के अनुसार शिकायतकर्ता को कब्जा नहीं मिला है व प्रकरण में अत्यधिक विलम्ब हुआ है। चूंकि परियोजना समय से पूर्ण नहीं की गयी है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता जमा धनराशि मय ब्याज पाने ने का अधिकारी है। जहां तक शिकायकतकर्ता को मय ब्याज धनराशि वापस किये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(!)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment 5

& to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि Ww के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा vat धनराशि का उपभोग किया गया है।

इसके अतिरिक्त Re संख्या-८.४० .3289/2020 दिनांक 06.02.2020 "रूद्रा बिल्डवेल कंस्ट्रक्शन्स wo feo बनाम पूनम सूद एवं अन्य“ में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 2048 की प्रस्तर 9.2(i) के Grae प्रोमोटर की ओर से विलम्ब किये जाने की स्थिति में आवंटी के पास अनुबन्ध को समाप्त करने का विकल्प होगा एवं इस स्थिति में प्रोमोटर "भारतीय स्टेट बैंक” के होम लोन दर MCLR+] प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर से 45 दिनों में समस्त जमा धनराशि वापस करने के लिए उत्तरदायी होगा। साथ ही साथ उच्च न्यायालय द्वारा MCLRHI प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर को उचित एवं मान्य माना गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय ,पट्टा के लिए करार) नियमावली 2oi8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें दिये गये विक्रय /पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें WER 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the 6 — On” Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wer 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर धनराशि वापस दिलाये जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। तद्नुसार बिन्दु teri Peake किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि 8,5,364/— रुपये MCLR+i प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित करें। 2. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। 3. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेंगे। Ba, Drow ० वेंकटेश डॉ० दीपक स्वरूप सक्सेना (सदस्य) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Sono भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण