उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। ure—04 आदेश अन्तर्गत aRIK-34 उपस्थिति:- टी० वेंकटेश, सदस्य शिकायत PeAT:—NCRI45/04/93478/2022 प्रज्ञा सक्सेना बनाम स्टार ए.एम.डी रियलकॉन प्रा.लि प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजनां "Star Rameshwaram Phase" में यूनिट WeI-E-502 बुक किया गया था, जिसकी कुल कीमत 30,74,003/- रुपये के सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 26,02,750,/- रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि प्रश्नगत यूनिट का कब्जा विपक्षी द्वारा दिनांक 30.03.2020 तक दिया जाना था, परन्तु वर्तमान समय तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। विपक्षी द्वारा सक्षम प्राधिकरण से परियोजना से सम्बंधित चारों आवश्यक प्रमाण पत्र भी प्राप्त नहीं किये गये है। उभयपक्षों के मध्य दिनांक 04.06.2048 को एम.ओ.यू निष्पादित हुआ था, जिसमें विपक्षी द्वारा 7700,/-रूपये की धनराशि का विपक्षी द्वारा किया जाना था। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित का ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में वकालतनामा, आवंटन / अनुबंध पत्र दिनांकित 25.05.20:8, जमा धनराशि की रसीदों आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विधि का दुरूपयोग करते हुए गलत तथ्यों के आधार पर शिकायत योजित की गई है। विपक्षी का कहना है कि प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है जिसका पंजीकृत क्रमांक PN-UPRERAPRI3233 है, प्रश्नगत परियोजना में कुल 6 टॉवर्स हैं जिसमें टॉवर संख्या-«,8,0,0 का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है। और टावर संख्या- EF का निर्माण कार्य पूर्णता की ओर है। शिकायतकर्ता की यूनिट को पूर्ण करते हुए अनुग्रह अवधि के साथ दिसम्बर 2023 तक प्रदान कर दिया जायेगा। Page l be शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना Star Rameshwaram के aE में यूनिट dear-i502 बुक किया गया, जिसके सम्बन्ध में उभयपक्षों के मध्य आवंटन, अनुबंध पत्र दिनांक 25.05.208 को निष्पादित किया गया, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा मार्च 2020 तक प्रदान किया जाना था | अनुबन्ध के अनुसार यूनिट का कुल मूल्य 29,00,000,/- रूपये है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा कुल 26,02,750/— रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया। उपरोक्त कथन के आधार पर शिकायतकर्ता द्वारा योजित शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के cet को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- 4. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु ver-i इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ?

शिकायतकर्ता का कहना है कि प्रश्नगत यूनिट का कब्जा विपक्षी द्वारा दिनांक 30.03.2020 तक दिया जाना था, परन्तु वर्तमान समय तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। विपक्षी द्वारा सक्षम प्राधिकरण से परियोजना से सम्बंधित चारों आवश्यक प्रमाण पत्र भी प्राप्त नहीं किये गये है। उभयपक्षों के मध्य दिनांक 04.06. 20i8 को एम.ओ.यू निष्पादित हुआ था, जिसमें विपक्षी द्वारा 7700 /-रूपये की धनराशि का विपक्षी द्वारा किया जाना था। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित का ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। दूसरी ओर विपक्षी द्वारा अपने जवाब में अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता की यूनिट का कब्जा अनुग्रह अवधि के साथ दिसम्बर 2023 तक प्रदान कर दिया जायेगा। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल आवंटन पत्र दिनांक 25.05.2048 के पृष्ठ संख्या-08 के wes) A प्राविधान दिये गये है, जिसके अनुसार दिनांक 3.03.2020 तक कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है| जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील to 6649-50 /2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- Page 2 Gu

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.//सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 04.04.2020 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ gard वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल Page 3 Oe धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी mea 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(०४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है।

प्रश्नगत प्रकरण में शिकयतकर्ता द्वारा दर्ज करायी गयी मूल शिकायत में अंकित विपक्षी को अदा की गयी धनराशि के सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में कोई उललेख,आपत्ति दर्ज नहीं की गयी है। वर्णित स्थिति में शिकायतकर्ता द्वारा अपनी मूल शिकायत में अंकित विपक्षी को अदा की गयी धनराशि 26,02,750/— रुपये माना जाना उचित होगा। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है:-- IEEE Page 4 आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के फ्लैट को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.0.2023 तक ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय wero शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.04.2020 से ओ.सी/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 के बीच यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा aS अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का sed भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। ८५०८ [०१ Joa टी० वेकटेश (सदस्य) उ0प्र0 भू--सम्पदा विनियामक प्राधिकरण