E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-0 (पूर्व में पीठ-04-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCRI45/04/93347/2022 छवि गुप्ता बनाम उप्पल चड्ढा हाई-टेक डेवलपर्स प्रा. लि. आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 प्रार्थी/ शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 23-40-2024 को प्रस्तुत किया गया। पुकार uy well / शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री सुमित शर्मा उपस्थित हुए तथा विपक्षी / बिल्डर की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री अमित कुमार उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 23-40-2024 को ही सुरक्षित कर, उभय पक्षों को आगामी 05 दिनों के अन्दर अपनी-अपनी लिखित बहस रेरा कप्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु उभय पक्षों द्वारा कोई लिखित बहस रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल नहीं की गयी है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण के Hel का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान है:-

"34(g) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन vd विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी Page | of 8 E-Court | बाध्यताओं का उल्लंघन बष्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो | 4 प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन | बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ है:- "38. (0) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ हैः-

40. (7) If a promoter or an allottee ora real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure Ene any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा Page 2 of 8 E-Court 7 अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक पैनाल्‍टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:-

“63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20.6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता अ है प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 30-03-2023 तक पीठ द्वारा धारा-3 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 24-44-2022 का अनुपालन कर, अनुपालन GaN प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी।

प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस, दिनांक 40-04-2023 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 30-04-2023 तक Gat आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन SPN प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं किया गया है। प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई, दिनांक 43-06-2023, दिनांक 04-09-2023, दिनांक 03-44-2023, दिनांक 44-42-2023, दिनांक 07-02-2024, दिनांक t9-04~-2024, दिनांक 05--07-2024, दिनांक 23-08-2024 एवं दिनांक 23-40-2024 को की गयी। विपक्षी द्वारा अपनी लिखित अनुपालन आख्या तिथि रहित दाखिल करते हुए कहा गया है कि पीठ द्वारा धारा-3 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 24-44-2022 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी द्वारा देय विलम्बित अवधि का ब्याज रू,5,339 /— (टी.डी.एस. सहित) की धनराशि का समायोजन, welt / शिकायतकर्ता द्वारा देय धनराशि में किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा प्रार्थी / शिकायतकर्ता के पक्ष में अनुपालन पत्र, दिनांक Page 3 of 8 E-Court 4 [65-05-2023 प्रेषित करते हुए अवशेष धनराशि W.34,92,639/— का भुगतान करने हेतु | कहा गया। इन आधारों पर विपक्षी कम्पनी द्वारा प्रार्थी / शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि सहित मेंटेनेन्स चार्जज एवं होल्डिंग चार्ज का भुगतान करते हुए, प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त कर, कन्वयेन्स डीड निष्पादित कराये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रार्थी/ शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रेषित | अनुपालन पत्र, दिनांक 05-05-2023 की प्रति दाखिल की गयी है।

met / शिकायतकर्ता द्वारा अपना प्रत्युत्तर तिथि रहित एवं लिखित जवाब तिथि रहित रेरा कप्प्लेन्ट पेज़ पर अपलोड करते हुए कहा गया है कि पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 2(-44-2022 का विपक्षी कम्पनी द्वारा अभी तक कोई अनुपालन नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा बिना ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त किये कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किया गया है। विपक्षी कम्पनी द्वारा प्रस्तुत अनुपालन आख्या में किये गये समस्त तथ्यों / अभिकथनों का पूर्ण रूप खण्डन किया गया है और इन आधारों पर प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी कम्पनी से पीठ द्वारा धारा-3 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 2I-7:-2022 का पूर्ण रूप से अनुपालन कराये जाने का अनुरोध किया गया है। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cat को विस्तार से सुना तथा अभिलेख | पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन किया। प्रशनगनत शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा IRs के अन्तर्गत दिनाक 24-44-2022 को निम्न आदेश पारित किये गये :- (विपक्षी को आवेशित किया जाता है कि वह थिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त garnet को अनुबन्ध के अनुत्तार पूर्ण कराकर दिनांक 9॥-42-.2022 तक MAS OR. सहित कब्जा देना छुनिश्वित करें और देय RTT शुल्क ग्राप्त कर नियमाजुसार रजिस्ट्री PP |

विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 25-70-2075 से कब्जा ऑफर किये जाने की विधि 08-09-2079 तक शिकायत्कर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रुप में MCLR+I प्रतिशत ब्याज अदा करना छुनिश्वित करें। ब्याज की यह धनराशि आंतिम थुगतान की देय धनयाथि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराथि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स गैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक पत्यिणना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी/ साथ ही इस arate में शिकायतकर्ता द्वारा ate aig होल्डिय चार्जेज़ अनुबन्धानुसार देय न होगा तथा यदि alg Page 4 of 8 E-Court अतिदेय (Over Dues) & तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होया। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि eer अधिनियम 2076 की धारा 2Azca)(i) के अनुसार यदि WT AT होने के बाद BS ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से ग्रोमोटर द्वारा लिया जाता & तो उसी दर से ब्याज ग्रोमोटर al डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेया/ अतः विलस्बित शुयतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+I ग्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा/ यदि इससे अधिक दर से ais धनराशि RT लायू होने के बाद आवंटी से farsa eg ch ययी & तो विलस्ब्रित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी / विपक्षी को यह थी आदेशित किया जाता है fe वह शिकायतकर्ता को प्रश्गगत यूनिट का कब्जा देते समय सभी MAT अनुबन्ध के अनुरूप ATT करेगें। इस आदेश का उललघंन थ्ू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम 206 की IRI-63 तथा अन्य FATT MAN के अन्तर्गत SEAT SPIT | आदेश पोर्टल पर अपलोड किया TF |

यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेश प्राधिकरण को याध्यम से अपने आदेश का |क्रियानवयन करा Tey |” उपर्युक्त पीठ द्वारा sisi के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 24-44-2022 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी को दिनांक 33-42-2022 तक प्रश्नगत यूनिट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा अपनी अनुपालन आख्या तिथि रहित के साथ ऐसा कोई साक्ष्य /प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज़ पर अपलोड प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा urea के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 24-44-2022 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी, शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देते हुए, अंतिम are सैटेल कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। रेरा नियमावली, 2046 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है। रेरा नियमावली, 2046 का नियम-24 निम्नवत्‌ हैः- Page 5 of 8 E-Court

4 Manner of implementation of order, direction or decisions of the adjudicating officer, the Authority or the Appellate Tribunal.— For the purpose of sub-section (2) of Section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain. ” अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक oi—t4-2022 के प्रस्तर-04 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट के भौतिक कब्जे एवं रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 05-03-2025 को संदर्भित की जाती है।

सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 2I-:-2022 के प्रस्तर-02 के अनुसार दिनांक 25-02-2025 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित | करें। सचिव, उ.प्र. रेरा को यह भी निर्देशित किया जाता है कि ऐसे प्रकरणों में जहाँ पर रेरा द्वारा धारा-34 सपठित धारा-37 रेरा अधिनियम, 2046 के अन्तर्गत आदेश पारित किये जाते हैं, जिसमें शिकायतकर्ता को कब्जा, रजिस्ट्री एवं विलम्ब अवधि का ब्याज अथवा मूल धनराशि मय ब्याज वापसी के आदेश पारित किये जाते हैं, ऐसे प्रकरणों में, जैसा कि इस प्रकरण में भी है, विपक्षी / प्रमोटर को जो धनराशि शिकायतकर्ता को अदा की जानी है, उसमें से आयकर अधिनियम का आधार लेकर टी.डी.एस. की कटौती नहीं कर सकता है, क्योंकि war धनराशि को डिक्रिटल (Decretal) धनराशि के रूप में रेरा द्वारा शिकायतकर्ता के हक में प्रदान किया गया है। इस सम्बन्ध में मा. उच्च न्यायालय, हिमाचल प्रदेश द्वारा सीआर्ड टी: बनाम हिमाचल प्रदेश आवास विकास परिषद 2077 56८ Online HP 5204 के मामले में निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये- Page 6 of 8 E-Court = following interesting questions arise for decision in the present case:

2. Whether, on the facts and in the circumstances of the case, the hon'ble Tribunal was right in holding that the interest paid or credited by the Housing Board to its allottees (payees) was of capital nature and thus not subject to deduction of tax at source when as per law it is the recipient (payee) who can decide if a particular receipt (interest in this case) is of revenue or capital in nature ?" 9. While taking this view we are relying upon the judgment of the apex court in Bikram Singh v. Land Acquisition Collector (2997) 224 ITR 55 (SC). In the case before the apex court, the question was whether the interest paid to the persons whose land had been compulsorily acquired under sections 28 and ३47 of the Land Acquisition Act was a revenue receipt or a capital receipt. The apex court held that though it was termed as interest on delayed payment, it was actually a revenue receipt and, therefore, the provisions of section 4944 of the Income tax Act would have no application. It would be pertinent to mention that the National Consumer Disputes Redressal Commission in Revision Petition No. 2244 of 4999 titled as Ghaziabad Development Authority v. Dr. N. K.Gupta (2002) 258 ITR 337 (NCDRC) under similar situation held that when the State Commission directed payment of interest to the allottees for delayed completion of flats the same did not fall within the purview of section 4944 of the Income-tax Act.

40. In the present case, the allottees had not given the money to the Board by way of deposit nor had the Board borrowed the amount from the allottees. The amount was paid under a self-financing scheme for construction of the flat and the interest was paid on account of damages suffered by the claimant for delay in completion of the flats. 4. In view of the above discussion, we answer both the questions in favour of the assessee and against the Revenue. The appeal is accordingly dismissed with no order as to costs.” इसी प्रकार मा. राष्ट्रीय उपभोक्‍ता विवाद निवारण आयोग द्वारा भी एस्टेट ऑफीसर ग्रेटर मोहाली क्षेत्रीय विकास प्राधिकरण व अन्य बनाम गौरव FEA, 2020 SCC OnLine ४८०४८ 278 के मामले में समान न्यायिक सिद्धान्त प्रतिपादित किया गया है। उपर्युक्त वर्णित दोनों मामलों में प्रतिपादित न्यायिक सिद्धान्त को पुनः मा. उच्च न्यायालय, बम्बई द्वारा भी सारईनाथ राजकुमार WS T अन्य बनाम स्टेट ऑफ महाराष्ट्र Page 7 of 8 E-Court ee HRT 202 SCC Online Bom 2298 के मामले में दोहराया गया है। निर्णय के सुसंगत | प्रस्तर निम्नवत्‌ है-

28. Coming to the admitted facts of the present case we hold that the amounts payable being in effect a refund of the amounts paid by the petitioners to Respondents 4 to 7, along with compensatory interest thereon, such a relationship does not spell out a debtor-creditor relationship nor is the payment made by Respondents 4 to 7 to the petitioners one in discharge of any pre-existing obligation, so as to attract Section 2(28-A) of the IT Act. We are in respectful agreement with the judgment of the Kerala High Court in Beacon Projects (P) Ltd. v. CIT [Beacon Projects (P) Ltd. ५. CIT, 2075 SCC OnLine Ker 48592] which takes the same view, in facts similar to those that we are dealing with in the present matter. | 29. In view of the above, we hold that the compliance of Respondents 4 to 7 with the schedule of payments under the consent terms dated 4-3-202 and our order dated 4-3-2024, is to be made without making any deduction of tax at source. Respondents 4 to 7 are directed to pay to the petitioners the balance sum of Rs 5,05,989 deducted from the 5th instalment which became due on 20- 7-2024, in compliance with the consent terms, within a period of one week from today.

यदि मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 24-7:-2022 का THIS रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्यायनिर्णायक | अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 46-04-2025. आर. YRS!) अध्यक्ष, RT| Page 8 of 8