उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 (पूर्व पीठ-2) भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:- डा०दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या शिकायतकर्ता यूनिट न0 पत्रावली पर आवंटन की | अनुबंधानुसार | वांछित अनुतोष | xo उपलब्ध तिथि कब्जा दिये रसीद /साक्ष्य के जाने की तिथि अनुसार जमा धनराशि FO l. | ए्टलरा45/0492837/2022 | संदीप कुमार व. | MI-7/704 | Wo 27,26,528/ | 07.08.20:7 | दिसम्बर 209 यूनिट का अन्य तथा 6 माह Rete अवधि अनुग्रह अवधि | का ब्याज 2020 गया है। बनाम प्रतीक रियलटर्स इंडिया प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज fear जाने हेतु यह परिवाद संस्थित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Grand Carnesia At Prateek Grand City 4 यूनिट GeI-C-/704 बुक की गई थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि Go 27,26,528 /— भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता की ओर से लिखित कथन प्रस्तुत किया गया जिसमें यह उल्लिखित है कि जुलाई 2047 में यूनिट बुक कराई गई थी। आवंटित यूनिट के सम्बंध में दिनांक 04.08.2047 को आवंटन पत्र निष्पादित किया गया। आवंटन पत्र के क्लॉज-49 के अनुसार यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2049 में प्राप्त होना था। विपक्षी दिसम्बर 2049 में व Fo

यूनिट का कब्जा देने में असफल रहा है। बिल्डर की ओर से मांग पत्र व ईमेल प्राप्त हुआ है। यह कि शिकायतकर्ता की माँ काफी वृद्ध महिला है जो केंसर से पीड़ित है। शिकायतकर्ता ने विपक्षी कम्पनी से यूनिट का कब्जा दिये जाने हेतु कई बार सम्पर्क किया परन्तु कोई जवाब नहीं दिया गया। अतः शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा, विलम्बित अवधि का ब्याज is प्रतिशत की दर से, मानसिक उत्पीडन हेतु क्षतिपूर्ति vo 3,50,000/ व विधिक खर्च रु0 45,000/ दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपनी परिवाद के समर्थन में लिखित कथन, आवंटन पत्र, वेलकम लेटर व एप्लिकेंट लेजर दिनांक 43.09.2024 की छायाप्रति दाखिल की गई है। विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ हैः क्रम pm | दिनांक भुगतान की गई धनराशि [संख्या (रु0) | एप्लिकेंट लेजर 43.09.2024 BO 27,26,528 / | विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति दाखिल की गई है जिसमें यह उल्लिखित है कि परियोजना तैयार है तथा विपक्षी को चारों वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र टॉवर vi से सी ॥6 में से M0 का प्राप्त नहीं है परन्तु शेष टॉवर का अनापत्ति प्रमाण पत्र तक प्राप्त हो चुके है। शिकायतकर्ता की यूनिट टावर- ci में है। विपक्षी और शिकायतकर्ता के मध्य अनुबन्ध पत्र दिनांक 04.08.2047 को निष्पादित किया गया था, जिसके अनुसार यूनिट का कब्जा जून 2020 तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ दिया जाना था। अनुबंध के क्लाज 49 के अनुसार यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2049 तक दिया जाना था परन्तु अनुबंध के क्लाज 56 के अनुसार कब्जा की तिथि फोर्स मैज्योर की स्थिति में बढ़ायी जा सकती है।

माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा दिल्‍ली एनसीआर में प्रदूषण होने के कारण निर्माण कार्य दिनांक 04.4.2049 से 09.42.2049 तक बंद किये जाने का आदेश पारित किया गया। इसके उपरांत माननीय न्यायालय द्वारा फरवरी 2020 तक निर्माण कार्य बंद किये जाने का आदेश पारित किया गया। तत्पश्चात्‌ aifis—i9 महामारी के कारण निर्माण कार्य बाधित हुआ। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित प्रश्न विरचित किया गया है :- 4. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न संख्या 4-: प्रश्न eT इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या परियोजना फोर्स awk होने के कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में यह उल्लेख किया गया है कि दिल्‍ली एनसीआर में प्रदूषण के कारण एन.जी.टी, माननीय सर्वोच्च न्‍्यायालय' के आदेश व कोविड-49 महामारी के कारण निर्माण बंद था। उक्त के संदर्भ में यह उल्लेख करना आवश्यक है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 ,/ 2047 “feet चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य“ के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्स मैज्योर की परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्राकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में कोविड-49 महामारी के अतिरिक्त अन्य ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई है। कोविड-49 FEAR के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 3 —_— न्क.- तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये विपक्षी कोविड-49 के अतिरिक्त अन्य किसी आधार पर फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तदनुसार प्रश्न संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2--: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गई तालिका में अंकित धनराशि पर विपक्षी की ओर से कोई आपत्ति नहीं की गई है।

उक्त यूनिट के सापेक्ष शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य दिनांक 04.08.2047 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ। शिकायतकर्ता को आवंटन पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2049 तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात जून 2020 तक कब्जा प्राप्त होना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी ने यह तर्क प्रस्तुत किया है कि विपक्षी को वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र टॉवर MH से सी 46 में से Me का प्राप्त नहीं है परन्तु शेष टॉवरों का अनापत्ति प्रमाण पत्र तक प्राप्त हो चुके है। पत्रावली का अवलोकन किया जिससे यह विदित है कि विपक्षी की ओर से शिकायतकर्ता के पक्ष में आवंटित यूनिट टॉवर सी-44 का वाछित अनापत्ति प्रमाण पत्र प्रस्तुत नहीं की गयी है। इससे स्पष्ट है कि विपक्षी को टॉवर सी-44 का अनापत्ति प्रमाण पत्र या अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं है। उपरोक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ जून 2020 में प्राप्त होना था परन्तु अभी तक प्राप्त नहीं हुआ है। इस प्रकार परियोजना करीब 3 वर्ष से अधिक विलम्बित है। चूंकि शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है जिस —_——— 4 कारण शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo e649-50/20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल/'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन wife. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every 5 ~-~—_— Ss

month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय ,//पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9. 20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +!% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+IUftet की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट

किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी बनना aS 6 भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(29)(0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं न्याय नजीरों को दृष्टिगत रखते हुए शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-2 Peake किया जाता है। . शिकायतकर्ता द्वारा जो क्षतिपूर्ति (Compensation) दिलाये जाने सम्बंधी याचना की गयी है। इस सम्बंध में क्षतिपूर्ति (compensation) के प्रकरण पर सुनवाई का aafier wt अधिनियम की धारा 7 के अन्तर्गत न्यायानिर्णायक अधिकारी (Adjudicating Officer) को है। अतः पीठ द्वारा इस सम्बंध में आदेश पारित नहीं किया जा सकता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का अनुबन्ध के अनुसार wed सुविधाओं को पूर्ण कराकर ard 2024 तक ओ. सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय KT शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

2. विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.2020 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि GO 27,26,528 / (So सत्ताइस लाख छब्बीस हजार पांच सौ अटठाइस)-. पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09. 2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ OO 7 ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2०)() के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर ada के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी | इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। —_L\,—~ eS 3\. o\-20e2%

(डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर