उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, te—o4 उपस्थिति :-- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत संख्या:-- [९टा२45/04/92430/2022 विवेक कुमार सेठ बनाम आर.एम.एस बिल्डर्स प्रा0 लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "Magnum Oasis Green" में यूनिट संख्या- B-605 बुक किया गया था, जिसकी कुल कीमत 38,48,590/— रूपये है, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 27,97,279/- रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा नवम्बर 2049 से निर्माण कार्य नहीं किया जा रहा है और उनके द्वारा यह भी नहीं बताया जा रहा है कि परियोजना का निर्माण कार्य कब तक पूर्ण कर लिया जायेगा। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है| शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में मांग पत्र, फ्लैट बायर अनुबन्ध दिनांक 25.4.205, जमा धनराशि की wie, गृह ऋण स्वीकृति पत्र आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है।

विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनकी परियोजना रेरा के अन्तर्गत पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण संख्या- एशरछार5एर76767 है। शिकायतकर्ता को cae में यूनिट संख्या-605 आवंटित की गयी, जिसके सापेक्ष फ्लैट बायर अनुबन्ध दिनांक 25.44.2045 को निष्पादित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष 27,97,279 / -रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। अनुबन्ध के wae के अनुसार टावर का निर्माण कार्य किये जाने की तिथि से यूनिट का कब्जा 48 माह एवं 42 माह की अनुग्रह अवधि में दिया जाना था। परियोजना का निर्माण कार्य फोर्स मैज्योर के कारण बाधित रहा है। विपक्षी द्वारा टावर-ए एवं बी का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने हेतु शीघ्र ही आवंटियों से सहमति प्राप्त रेश अधिनियम की धारा-8 के अन्तर्गत आवेदन किया जायेगा। उक्त टावरों में विपक्षी द्वारा 09 टी Page l eS & 4 फ्लोर तक निर्माण कार्य किया गया है। विपक्षी द्वारा दिनांक 09.02.202 स्वामी फण्ड परियोजना का निर्माण कार्य किये जाने हेतु धनराशि प्राप्त की जा चुकी है। विपक्षी शिकायतकर्ता को उनकी यूनिट का कब्जा शीघ्र ही उपलब्ध करा देंगे। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में स्वामी wos के सम्बन्ध में पत्र, खाता विवरण आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- 4... क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या-4

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा नवम्बर 2049 से निर्माण कार्य नहीं किया जा रहा है और उनके द्वारा यह भी नहीं बताया जा रहा है कि परियोजना का निर्माण कार्य कब तक पूर्ण कर लिया जायेगा। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। दूसरी ओर विपक्षी द्वारा कहा गया है कि परियोजना का निर्माण कार्य फोर्स मैज्योर के कारण बाधित रहा है। विपक्षी द्वारा टावर-ए एवं बी का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने हेतु शीघ्र ही आवंटियों से सहमति प्राप्त रेश अधिनियम की धारा-8 के अन्तर्गत आवेदन किया जायेगा। उक्त टावरों में विपक्षी द्वारा 09 फ्लोर तक निर्माण कार्य किया गया है। विपक्षी द्वारा दिनांक 09.02.2024 स्वामी फण्ड परियोजना का निर्माण कार्य किये जाने हेतु धनराशि प्राप्त की जा चुकी है। विपक्षी शिकायतकर्ता को उनकी यूनिट का कब्जा शीघ्र ही उपलब्ध करा देंगे। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में फ्लैट बायर अनुबन्ध पत्र दिनांक 25.44.2045 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके प्रस्तर-9.4 के अवलोकन से विदित है कि यूनिट का निर्माण कार्य प्रारम्भ किये जाने की तिथि से 48 माह में यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु अनुबन्ध में यूनिट का निर्माण कार्य प्रारम्भ किये जाने की तिथि का उल्लेख नहीं है। ऐसी स्थिति में अनुबन्ध निष्पादन की तिथि से var अवधि की गणना किया जाना उचित होगा। ऐसे में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि 25.44.2049 होती है। Page 2 यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 26.44.209 से ओी /सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है।

इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession, The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व oat के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा wat धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील सं0 6649-50 / 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि — " The period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " \ a ~ Page 3 उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. / सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होगें।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 206 के अधीन दिनांक 77.:0.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(i) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +i% unless provided otherwise under the Rules. Within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.0.2048 को उठप्र० शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /8-3-8-65 विविध / १6 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न veers किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on if ee ee Page 4 unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के qe Goto रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को aifas—i9 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु wea Prema किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं:- आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के यूनिट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध पत्र के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.03.2023 तक ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 26.42.20i9 से ओ.सी»सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर ४टाए+ प्रतिशत की दर से _ विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी Page 5

3. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (zai) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत है। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक :- 49/42, 2022 a yr te (कल्पना मिश्रा) (सदस्य) | उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण | Page 6