उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामंक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत Rts श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्याः- NCR I45/04/92246/2022 बलविंदर सिंह सग्गु बनाम एम.आर. प्रोव्यू रियलटेक ro feo प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द जमा धनराशि मय ब्याज वापस fear जाने हेतु संस्थित किया गया है। vet प्रकरण में दिनांक 20.09.2022 को पत्रावली आदेश हेतु सुरक्षित करते हुए उभय पक्ष को लिखित बहस दिनांक 30.09.2022 तक दाखिल करने हेतु निर्देश दिये गये थे, परन्तु विपक्षी द्वारा लेखित बहस दाखिल नहीं की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना Delhi 99 में फ्लैट संख्या- 004, Ground Floor बुक किया गया, जिसकी कुल कीमत 65,23,470 /— रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 63,50,488 / - रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी निर्धारित समयावधि के अंतर्गत परियोजना पूर्ण करने मे असमसर्थ रहा है एवं विपक्षी से संवाद करने का प्रयास किया गया परंतु उनके द्वारा निरंतर मिथ्या आश्वासन देते हुये गुमराह किया जा रहा है | अतः शिकायतकर्ता द्वारा कुल जमा धनराशि मय ब्याज एवं 5,00,000/- रुपये मानसिक उत्पीड़न होने के कारण दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 78.2.203, पॉवर ऑफ अटार्नी, विस्तृत कम्प्लेंट एवं अन्य साक्ष्य की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र दिनांक 25.06.2022 में अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विधि का दुरूपयोग करते हुए तथा सुसंगत तथ्यों को wud हुए शिकायत दाखिल की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना DELHI-99 के अन्तर्गत टावर संख्या-, में यूनिट संख्या-004 आवंटन पत्र दिनांक 48.42.2043 के माध्यम से कुल मूल्य 69,99,282 /— रूपये के सापेक्ष 63,59,488 /— रूपये की धनराशि a aN का भुगतान करते हुए आरक्षित करायी गयी है। आवंटन पत्र के अनुसार शिकायतकर्ता को प्रशनगत यूनिट का कब्जा दिनांक 48.06.2047 तक उपलब्ध कराया जाना था प्रशनगत टॉवर के पूर्णता के संबंध मे 03 वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त किए गए हैं शिकायतकर्ता के पक्ष मे दिनांक 40.08.2024 को कब्जा का प्रस्ताव निर्गत किया जा चुका है परंतु शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है पीठ द्वारा शिकायत संख्या:- NCRI44/09/6I244/2020 निखिल सिंघल बनाम गौर संस हाईटेक इन्फ्रास्ट्रक्चर प्राइवेट लिमिटेड मे एन.जी.टी न्यायालय द्वारा पारित आदेश को दृष्टिगत रखते हुये ti6 दिन का लाभ प्रदान किया गया है। शिकायतकर्ता के यूनिट का निर्माण पूर्ण कर तथा वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त कर अकटूबर, 2022 तक कब्जा उपलब्ध करा दिया जाएगा। परियोजना के अन्तर्गत प्रश्नगत टॉवर का निर्माण कार्य तीव्र गति से किया जा रहा है। अतः विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि भुगतान करते हुए प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त करने का आदेश पारित करने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में woe प्रमाण पत्र की प्रति, विद्युत प्रमाण पत्र की प्रति, लिफ्ट वांछित प्रमाण पत्र की प्रति, अनुस्मारक पत्र, कैल्कुलेशन शीट की प्रति, एकाउण्ट लेजर, पीठ द्वारा पूर्व में पारित आदेश की प्रति दाखिल की गयी है। प्रश्नगत परियोजना Delhi 99 रेरा प्राधिकरण के समक्ष पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण क्रमांक UPRERAPRIS845 है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- o- क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2: क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना cia हुई? यदि हां तो प्रभाव? 3. aa शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी./ सी.सी. अथवा Ses कम्पलीशन के आंधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है ? 4. an शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु te-7 इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745--6749 // 2024 “मैसर्स wea प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo लि0 बनाम Soyo राज्य व अन्य“ में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

"54. From the scheme of the Act 20I6, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on- going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑनगोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। है t हर निस्तारण बिन्दु संख्या-2

बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि दिल्ली NcR में बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी। परियोजना में निर्माण कार्य, afis—i9 के फैलने के कारण भी विलम्ब हुआ है। इस सम्बन्ध में फ्लैट Sar अनुबन्ध के प्रस्तर-6 निम्नलिखिल उल्लेखित है:-- 6. The COMPANY agrees and understands that timely delivery of possession is the essence of the Agreement. The COMPANY, based on the approved plans and estimates, assures to hand over possession of the Said Land/ Flat within a period of 3 years from the date of execution of the Agreement entered into by the COMPANY unless there is delay due to Force Majeure conditions or circumstances beyond the control of the COMPANYS, or unforseen circumstances. In case there are any delays, the COMPANYs shall keep the Allottee fully informed and communicate new estimated date of possession. It, however, the completion of the Building is delayed, for any reason whatsoever. (allottee agree that the) COMPANY shall be due to the above said conditions then the Allottee agrees that the COMPANY'S shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of Flat, for a period of 6 months.

The Allottee agrees and confirms that, in the event it becomes impossible for the COMPANYS to implement the project due to Force Majeure conditions, then this allotment shall stand terminated as if it has been terminated with mutual consent. Then the COMPANY shall refund to the Allottee the entire amount received by the COMPANY from the allotment, within 90 days from the date of happening of the Force Majeure conditions. After refund of the money paid by the Allottee, Allottee agrees that he/she shall not have any rights, claims etc. against the COMPANY and that the COMPANY shall be released and discharged from all its obligations and liabilities under this Agreement. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 /985 “एम.सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities wedirect that no demolition and construction activities take place inDelhi and NCR region. In case it is found that such activity isdone, the local administration as well as the municipalauthoritiesincluding the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissionersshallbe personally held responsible for all such activities. They haveto act in furtherance of the Court’s order and to ensure that nosuch activity takes place.

We direct that construction, demolition and activities bestopped forthwith as well as garbage burning. In case, any personis found in construction and demolition activity and garbageburning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Anyperson is doing construction and demolition activity in violationof this order, shall be penalized with Rs.| Lac for such activity.For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- andbesides liable for violation of theorder passed by this Court tobe dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त sored सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है — In the affidavit dated 05.I2.20I9, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- "!2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by-permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 ‘y

pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control! Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.:7.209 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04. 44.2049 से दिनांक 09.2.2049) एवं 33 दिन (6652) (दिनांक 40.42.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया facet ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है।

समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06. 06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर grey के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी. /सी.सी. अथवा Ses कम्पलीशन के आधार पर कब्जा ऑफर किया ने जा सकता है ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा कहा गया है कि प्रशनगत टॉवर के पूर्णता के संबंध मे 03 वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त किए गए हैं। शिकायतकर्ता के पक्ष मे दिनांक 40.08.2024 को कब्जा का प्रस्ताव निर्गत किया जा चुका है परंतु शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है। इस सम्बन्ध में उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 2040 की धारा-4(5) निम्नलिखित उल्लेखित है :-

An apartment may be transferred by the promoter to any person only after obtaining the completion certificate from the prescribed sanctioning authority concerned as per building bye-laws. The completion certificate shall be obtained by promoter from prescribed authority within the period of two years from the date of sale agreement. Provided that if the construction work is not completed within the stipulated period, with the permission of the prescribed authority; Provided further that if the completion certificate is not issued by the prescribed sanctioning authority within three months of submission of the application by the promoter complete with all certificates and other documents required, the same shall be deemed to have been issued after the expiry of three months. Explanation: For the purposes of this sub-section "completion" means the completion of the construction works of a building as a whole or the completion of an independent block of such building, as the case may be.

उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि बिना पूर्णता प्रमाण पत्र कब्जा नहीं दिया जा सकता, व यदि विकासकर्ता द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके है और सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है, परन्तु आवेदन किये जाने की तिथि से 3 माह के भीतर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में 3 माह की समयावधि समाप्त हो जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी किया हुआ माना जायेगा। ०), वहा 8 विपक्षी की ओर से कहा गया है कि शिकायतकर्ता को दिनांक 40.08.2024 को ऑफर ऑफ पोजेशन जारी हुआ। विपक्षी द्वारा wera टॉवर के पूर्णता के सम्बन्ध में 04 आवश्यक वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त किया जाना महत्वपूर्ण है एवं उक्तानुसार ही यूनिट का कब्जा ऑफर कर सकते हैं। प्रकरण में विपक्षी द्वारा परियोजना से सम्बन्धित प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया गया हो ऐसा भी नहीं है तथा वर्तमान में विपक्षी की परियोजना के सापेक्ष यूपी. अपार्टमेंट अधिनियम की धारा-4() लागू नहीं होती है। उक्त से यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 0.08.2024 को कब्जे का प्रस्ताव किस आधार पर निर्गत किया गया है। तद्नुरूप उसके 03 माह बाद ही धारा-4(5) यू पी. अपर्टमेंट एक्ट के अनुसार बायर को कब्जा ऑफर व अंतिम किश्त मांगी जा सकती थी। वर्णित स्थिति में विपक्षी द्वारा जारी किया गया कब्जे का प्रस्ताव अवैधानिक है एवं उचित होगा यदि बिल्डर सम्बन्धित विकास प्राधिकरण के समक्ष पूर्णता हेतु आवेदन के उपरान्त बायर को कब्जे का प्रस्ताव जारी करें।

उपरोक्त अनुबन्ध के पेमेंट प्लान से स्पष्ट है कि भवन निर्माण पूर्ण होने के बाद ही फ्लैट के सापेक्ष अन्तिम 05 प्रतिशत फिनिशिंग की दृष्टि से अंतिम देय धनराशि प्राविधानिक है। निर्माण कार्य की पूर्णता “ओक्यूपेन्सी / कम्पलीशन प्रमाण पत्र" पर आधारित है व रेरा अधिनियम/यू.पी. अपार्टमेंट के प्राविधानों के अनुसार उसके बाद ही कब्जा ऑफर किया जा सकता है तथा "fe आउट” की अवधि उसके बाद ही प्रारम्भ हो सकती है। अनुबन्ध के पेमेंट प्लॉन पर इस फ्लैट से सम्बंधित भुगतान की व्यवस्था निर्धारित है, जिसमें अंतिम भुगतान पोजेशन पत्र /फिट आऊट पर हैं। निश्चय ही यह तिथि ओ.सी.,/सी. सी. के बाद की ही तिथि नियमतः हो सकती है। अतः स्पष्ट रूप से इससे पूर्व भुगतान के लिए न तो शिकायतकर्ता को बाध्य किया जा सकता है एवं न ही इससे पूर्व इस धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज की देयता होगी। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-4 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र दिनांक 8.2.20i3 के अनुसार दिनांक i8.:22006 तक फ्लैट का कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में फ्लैट का कब्जा नहीं दिया गया। विपक्षी निर्धारित समयावधि के अंतर्गत परियोजना पूर्ण करने मे असमर्थ रहा है एवं ्े

विपक्षी से संवाद करने का प्रयास किया गया परंतु उनके द्वारा निरंतर मिथ्या आश्वासन देते हुये गुमराह किया जा रहा है ।शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा निष्पादित आवंटन की शर्तों का पालन नहीं किया जा रहा है, जिसके कारण उन्हें वित्तीय कठिनाईयों का सामना करना पड़ रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा लिखित शिकायत दाखिल करते हुए तथ्यों की पुनरवृत्ति की गयी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कुल जमा धनराशि मय ब्याज एवं 5,00,000 /- रुपये मानसिक उत्पीड़न होने के कारण दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता को आवंटन पत्र के अनुसार शिकायतकर्ता को प्रशनगत यूनिट का कब्जा दिनांक it. 06.20I7 तक उपलब्ध कराया जाना था। प्रशनगत टावर के पूर्णता के संबंध मे 03 वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त किए गए हैं। परियोजना के अन्तर्गत प्रश्नगत टॉवर का निर्माण कार्य तीव्र गति से किया जा रहा है। शिकायतकर्ता के यूनिट का निर्माण पूर्ण कर तथा वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त कर अकटूबर, 2022 तक कब्जा उपलब्ध करा दिया जाएगा। परियोजना के रेरा पंजीकरण के अनुसार निर्माण कार्य दिनांक 29.03.2022 तक पूर्ण किया जाना था, जो समाप्त हो चुका है। जहाँ तक केता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढ़ा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा is () में प्राविधान है कि :- Section 76 (72 “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, -

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the 2/ 0 case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest Jor every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब के लिए ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ सब-क्लॉज ()) में ० ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" का भी उल्लेख है। इसी प्रकार धारा-32 में रियल gee सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :-

“The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी eo deed के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस कम में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या-- 2737 /20:7 “नीलकमल Raced सबअर्बन mofo एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :- के 4

“The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections /2, 74, 78 and /9. A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.”

उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit. accommodation during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। इस सम्बनध में Re याचिका संख्या-2737,/2047 “नीलकमल Raced सबअर्बन wo feo बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के उद्धरत प्रकरण में माननीय बम्बई उच्च न्यायालय द्वारा कहा गया है कि :- "The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)(I)(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal 2 Ds 2 consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(I)(C) he is not absolved of the liability under the agreement for sale."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के प्रस्तर का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता और किसी आवंटी विशेष के प्रकरण में विलम्ब की गणना बी.बी.ए. के प्राविधानानुसार गणना होगी। रेरा पंजीकरण के समय दी गई नई समय--सीमा केवल रेरा अधिनियम के अधीन “पीनल कॉन्सीक्वेसिज” से ही बचा सकता है। स्पष्टतया fas की गणना आवंटन /अनुबन्ध के अधीन होगी एवं वह प्राविधान रेरा में दी गई तिथि से “ओवररिटिन” नहीं होगी। इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43 /209 “पायनियर ada लैन्ड एंड इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 09.08.209 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable."

उक्त आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देखरेख में प्रोमोटर्स द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ दुर्दम्य (Recalcitrant) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके हर 3 मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा vat vel में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा ‘orga की स्थिति, कम्पलीशन की “esa लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “eo होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पजेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। जा) % एलोटीज द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में सन्तुलन के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 /207) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर-40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

"As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ...... Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." Xe व4 रेरा के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20:7 fae चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 23.07.20I9 को परित आदेश के पृष्ठ संख्या-24 के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:-

"It is apparent that RERA intends protection of home- buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that,we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of buildings as the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than 0 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder.The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond | year.” उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया है कि Rr आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहकेताओं को उनका आवास /फ्लैट मिल सके । तत्कमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के प्रस्तर-437 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulatethem from fraudulent action, ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’ interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. Weare notabsolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At thesame time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to unduedelay in completion of theproject."

उक्त आब्जर्वेशन में यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहकेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य रेरा का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी कर 45 लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहकेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके। पत्रावली पर दाखिल आवंटन पत्र दिनांक 48.42.2043 के कब्जे वाले प्रष्ठ के अवलोकन से विदित है कि यूनिट का कब्जा आवंटन पत्र जारी होने की तिथि से 36 माह की अवधि में दिया जाना था। ऐसे में उपरोक्तानुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 8.:2206 तक कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है। इस बात को देखते हुए विगत 02 वर्षों में कोविड एवं पर्यावरण के आधार पर दिये गये आदेशों के कारण निर्माण कार्य बाधित हुए है तो ऐसी स्थिति में परियोजना अत्यधिक विलम्बित श्रेणी में वर्गीकृत नहीं की जायेगी। साथ ही निर्माण अवधि में रिफण्ड के कारण जो बायर्स अपने फ्लैटस्‌ की पूर्णता की प्रतिक्षा कर रहें है। उनके हितों पर भी प्रतिकूल प्रभाव पडेगा। यदि इस अवधि में बायर का कब्जा ऑफर किया जाता है व कब्जा लेना चहते हैं तो किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है इस सम्बंध में सिविल अपील सं0 6649-50 /20i8 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि —

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 48.42.2046 + 68 अर्थात दिनांक 24.02. 2047 से ओ.सी. /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा। शा 6 जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section !8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों वाद में ॥ के अन्तर्गत प्रमोटर व Sor के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप era तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग गया है। किया जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन नियमन और विकास) (विकय ,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी यी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में

प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9. प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan ah} 2(ii) F ‘ ]7 of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" इसके अतिरिक्त माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद ant रिट याचिका संख्या-सी-3289 / 2020 “wal बिल्डवेल कस्ट्रक्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उललेखित किया गया है किः-

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.! (MCLR+]) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.| had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20!8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 20I8 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 20I6, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ Re याचिका wen-wi-i20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उल्लेखित किया है कि:-

On 2.09.20I9 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + |!% from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 2 c 48 07.02.2020................................ and only on complaint under Section I8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + [%, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 720): ere Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः SRR माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR+I प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है। ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय /पट्‌टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+I प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से wes ज्यादा है, उचित एवं सही है।

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी mea 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को |४८,२+। प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है | यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तद्नुसार निस्तारण बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। id : PN I. i9 आदेश प्रस्तुत प्रकरण में यदि दिनांक 34.:2.2022 तक ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त कर प्रश्नगत इकाई का कब्जा ऑफर किया जाता है, तो बायर द्वारा कब्जा लेने की स्थिति a (क) विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 24.0220:7 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने (ख) विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा nN की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

2(2४)(0)के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। यदि दिनांक 34.:2.2022 तक इकाई का नियमानुसार कब्जा नहीं किया जाता है तो शिकायतकर्ता रेरा में प्रार्थना पत्र देकर रिफण्ड के लिए अनुरोध कर सकते है। विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा देते समय संशोधित माँग पत्र जारी करना सुनिश्चित करें | इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमंन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की * धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। कई 20 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण करा सकेगें। चुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता करण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन दिनांक :- 2. / / ४४ 2022 Rene, {2~ Jar ar (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0ग्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण