उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-2 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-38 /40/63 के अन्तर्गत आदेश शिकायत संख्या : एनसीआर445 / 04 // 74288 / 2024 नेहा यादव बनाम प्रतीक रियलटर्स इंण्डिया प्रा.लि. प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली आदेशार्थ सुरक्षित की गई थी। पत्रावली के परिशीलन से यह विदित है कि पीठ द्वारा रेर अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत प्रकरण में दिनांक 30.05.2022 को निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:- (क) प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि परिवादनी को आवंटित मूल इकाई का अधिपत्य (Physical possession) ओ.सी. / सी.सी के साथ आदेश अपलोड होने की तिथि से 45 दिन में उपलब्ध करायें। (ख) प्रतिवादी द्वारा विलम्बित अवधि का ब्याज परिवादनी को दिनांक 04.07.2020 से ओ.सी प्राप्त होने की तिथि या ऑफर ऑफ पजेशन जो भी बाद में हो, तक ४४८।३+ प्रतिशत की दर से ब्याज देय होगा। ब्याज की इस धनराशि को अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) किया जायेगा। (ग) प्रतिवादी हस्ताक्षारित अनुबंध के अनुसार मीटर इन्सटालेशन चार्ज, वाटर व सीवेज चार्ज, आईजीएल, qed, रख-रखाव शुल्क, आई एफएमएस व अन्य अतिरिक्त शुल्क के सम्बंध में सम्बन्धित विभाग को भुगतान की गयी धनराशि की रसीद परिवादी को प्रस्तुत कर धनराशि प्राप्त करने का अधिकारी होगा परन्तु यह धनराशि इकाई का भौतिक अधिपत्य दिये जाने की तिथि से लागू होगा।

यहां यह स्पष्ट किया जाता है कि आई.जी.एल. व फाइबर टू होम परिवादी के सहमति से उपलब्ध कराया जाएगा और समस्त शुल्क आवंटन के अनुसार ही प्राप्त किया जाएगा। (घ) परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादी प्रतिवादी को भुगतान करें। रेरा अधिनियम की धारा 2 (29)6) के अधीन परिवादी द्वारा धनराशि भुगतान करने में किये गये विलम्ब के लिए प्रतिवादी उस विलम्बित व जि: अं अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादनी द्वारा ब्याज MCLR+I प्रतिशत की दर से अधिक देय नहीं होगा। (ड) परिवादी द्वारा भुगतान में किये गये विलम्ब व प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने में किये गये विलम्ब के लिए फोर्स मैज्योर पीरियड दिनांक 25 मार्च 2020 से दिनांक 25.09.2020 की अवधि का ब्याज परिवादी व प्रतिवादी द्वारा भुगतान नहीं किया जायेगा। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। विपक्षी ने पीठ द्वारा रेर अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 30.05.2022 का अनुपालन नहीं किया जिस कारण शिकायतकर्ता ने प्रश्नगत प्रकरण में आदेश कियान्वयन कराये जाने हेतु प्रार्थना पत्र दिनांक 03.08.2022 को दिया गया, जिस पर रेरा उप-सचिव द्वारा दिनांक 20.08.2022 को नोटिस जारी करते हुए विपक्षी को दिनांक 05.09.2022 तक Gat आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देशित किया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्ञा प्रस्तुत नहीं की गयी।

तत्पश्चात्‌ उप-सचिव द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस दिनांक 07.09.2022 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 20.09.2022 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या स्पष्टीकरण के साथ प्रस्तुत करें, परन्तु विपक्षी की ओर से अनुपालन आख्था प्रस्तुत नहीं की गयी। धारा-38 / 40// 63 के अन्तर्गत नोटिस जारी होने के उपरांत पीठ द्वारा दिनांक 23.06.2023, 22.08.2023 एवं 49.09.2023 को सुनवाई की गयी। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता ने दिनांक 48.09. 2023 लिखित में उभयपक्षों के मध्य हुए समझौतानामा दिनांक 26.4.2022 की प्रति दाखिल करते हुए कथन किया है कि विपक्षी द्वारा समझौतानामा में अंकित शर्तों का अनुपालन नहीं किया गया है और न ही समझौतानामा के अनुसार प्रश्नगत इकाई का कब्जा प्रदान किया है। जबकि शिकायतकर्ता ने अनेक तिथियों F222 को विपक्षी से सम्पर्क सथापित कर समझौतानामा एवं पीठ द्वारा दिनांक 30.05.2022 को पारित आदेश का अनुपालन करने के लिए आग्रह किया। विपक्षी की ओर से शिकायतकार्त द्वारा दाखिल आपत्ति दिनांक 48.09.2023 पर कोई लिखित आपत्ति दाखिल नहीं की गयी है और न हीं ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत किया गया है जिससे यह स्पष्ट हो कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 30.05.2022 का अनुपालन कर दिया हो। अतः उक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी की ओर से ऐसा कोई साक्ष्य पत्रावली पर प्रस्तुत नहीं किया गया है जिससे यह स्पष्ट हो कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 30.05.2022 का निर्धारित अवधि में अनुपालन कर दिया हो।

ऐसी स्थिति में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण के कत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान है:- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत है:- #२8 (7) The A uthority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that—

(a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है:- 40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed.

धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनालटी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत हैः- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” 4 So यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्‍्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। उपरोक्त विश्लेषण व तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 30.05.2022 के क्रम संख्या “क व |G" का अनुपालन नहीं किया है।

अत: सचिव रेरा को निर्देशित किया जाता है कि भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-38,/40,/63 के अन्तर्गत पीठ द्वारा दिनांक 30. 05.2022 को धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश के क्रम संख्या “ख” के अनुसार जमा धनराशि पर विलम्बित अवधि का ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी करना सुनिश्चित करें। विपक्षी द्वारा आदेश का अनुपालन न किये जाने के कारण भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 के अन्तर्गत यथोचित अर्थदण्ड अधिरोपित किये जाने हेतु पत्रावली प्राधिकरण के समक्ष पेश की जाए। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। Pro O9-\2. 202% (Sto दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर