उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर पीठ-3 परिवाद संख्या : WARSI 45 / 04 / 74288 / 2024 नेहा यादव निवासी- 230 / 25सी, रेलवे कॉलोनी, स्ट्रीट न. 9, मण्डावली, ईस्ट दिल्‍ली scasensressesneceneeneneel परिवादनी है बनाम प्रतीक रियलटर्स इण्डिया प्रा.लि पता- के के 42 कवि नगर, गाजियाबाद ऋब-ूआाया प्रतिवादी पीठासीन - भानु प्रताप सिंह, (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादनी :- स्वयं प्रतिवादी :- श्री अमित मिश्रा, अधिवक्ता परिवाद : परिवादनी नेहा यादव निवासी- 230, 25सी, रेलवे कॉलोनी, स्ट्रीट न. 9, मण्डावली, ईस्ट दिल्‍ली के द्वारा प्रतीक रियलटर्स इण्डिया प्रा.लि के विरूद्ध wr अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत परिवाद dee एनसीआर445 / 04 // 74288 // 2024 संस्थित की गयी है। अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. आवंटन पत्र 2. अंतिम मांग पत्र दिनांक 44.02.2024 Page l 6. 7 ईमेल की प्रति आवेदन फार्म 'एप्लीकेंट लेजर त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र प्रतिउत्तर पत्र प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. 2. प्रतिवादपत्र वांछित अनापत्ति पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में परिवादनी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना GRAND CARNESIA गाजियाबाद में Unit No ८३-2- को बुक कराया था जिसके एवज में परिवादनी ने प्रतिवादी को wo 33,92,923,//-भुगतान किया। परिवादनी ने सेल-डीड निष्पादित कराये जाने का अनुरोध किया है। प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह उल्लिखित किया गया कि “It is necessary to bring in notice before this Hon'ble

Authority that the respondent had already offered the possession to the complainant vide final demand for possession letter dated .02.2022 and same was not paid despite repeated reminders. It is pertinent to mention that the respondent had sucessfully obtained the part completion certificate dated 6-06-202 is respect to the present unit and tower. Page 2 (ग) That with regard to fiber, water & sewerage connection ‘charges, it is submitted that the respondent was entitled to charg the same as per clause 85 of BBA and the complainant was under obligation to pay for the service connection viz connection etc. The respondent company most respectfully prays to this Hon'ble Authority to direct the complainant to clear entire outstanding dues in respect of the said flat and other charges as mentioned in the FDL .02.202 and direct the complainant to take over possession of the said flat without causing any further delay.

परिवादी की ओर से प्रतिउत्तर में प्रतिवादपत्र के प्रत्येक प्रस्तर का खण्डन करते हुये यह अंकित किया है कि प्रतिवादी द्वारा बिना ओ.सी /सी.सी के ऑफर आफ पजेशन दिये जाने का प्रस्ताव नहीं जा सकता है। प्रतिवादी ने ऑफर ऑफ पजेशन ओ. सी प्राप्त होने की तिथि 46.06.2024 से पूर्व में जारी किया। परिवादनी ने प्रतिवादी द्वारा प्रेषित मांग पत्र में अंकित शुल्क अवैधानिक बताया है। परिवादनी ने यह भी अंकित किया है कि प्रतिवादी द्वारा मांग पत्र में आई.जी.एल सिक्‍योरिटी धनराशि, फाइबर टू होम शुल्क की मांग किया गया जो परिवादनी को आश्यकता नहीं है जिस कारण इन शुल्क को हटाये जाने की मांग किया है। अतः परिवादनी ने अधिभोग प्रमाण पत्र दिलाये जाने व अवैधानिक Yoo हटाये जाने का अनुरोध किया है। विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते हैः- Page 3 बिन्दु ee: कया परियोजना विलम्बित है? बिन्दु संख्या 2 : क्‍या प्रतिवादी द्वारा अतिरिक्त धनराशि मांग किया जाना वैधानिक है? बिन्दु tens: क्‍या परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है ? निस्तारण बिन्दु संख्या 4:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों से स्पष्ट है कि विचाराधीन इकाई के सम्बंध में परिवादनी व प्रतिवादी के मध्य दिनांक 28.03.2048 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार

इकाई का अधिपत्य दिसम्बर 2049 तथा अतिरिक्त 6 माह के साथ अर्थात जून 2020 तक दिया जाना था परन्तु परिवादी को अधिपत्य अभी तक प्राप्त नहीं हुआ। प्रतिवादी की ओर से परियाजना विलम्ब होने के सम्बंध में कोई तर्क प्रस्तुत नहीं किया गया है। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र मे यह अंकित किया गया है कि प्रतिवादी को जून 202 में अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त हो गया जिसकी प्रति पत्रावली पर उपलब्ध है। जबकि परिवादनी को 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ जून 2020 तक इकाई का अधिपत्य प्राप्त होना था इससे स्पष्ट है कि परियोजना विलम्ब होने का दायित्व प्रतिवादी पर है। cage वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 2 परिवादी द्वारा शिकायत प्रार्थना पत्र में यह अंकित किया गया है कि प्रतिवादी द्वारा अतिरिक्त धनराशि की मांग की गयी है। \ Page 4 पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि प्रतिवादी द्वारा उक्त धनराशि: उस अवधि की मांग की गयी है जिसमें प्रतिवादी द्वारा न तो इकाई का अधिपत्य उपलब्ध कराया गया और न ही ऑफर ऑफ पोजेशन जारी किया गया। यहां यह स्पष्ट किया जाता है कि समस्त अतिरिक्त धनराशि की मांग परिवादी को इकाई का भौतिक अधिपत्य उपलब्ध कराये जाने के उपरांत ही देय होगा। प्रतिवादी द्वारा अतिरिक्त धनराशि मांग किये जाने के सम्बंध में यह स्पष्ट नहीं किया गया कि परिवादी को इकाई से सम्बन्धित समस्त सुविधायें प्रदान करके var धनराशि की मांग की गयी है और न ही उक्त सुविधाओं उपलब्धता के सम्बंध में कोई साक्ष्य उपलब्ध कराया गया

पत्रावली पर उपलब्ध मांग पत्र दिनांक 44.02.2024 के अनुसार प्रतिवादी द्वारा मीटर इन्सटालेशन चार्ज, वाटर व Waa चार्ज, आईजीएल व अन्य अतिरिक्त शुल्क के सम्बंध में सम्बन्धित विभाग को भुगतान की गयी धनराशि की रसीद व अन्य अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत कर परिवादनी से धनराशि प्राप्त करने का अधिकारी होगा। यहां यह स्पष्ट किया जाता है कि आई.जी.एल व फाइबर टू होम की सुविधा परिवादनी के सहमति से उपलब्ध कराया जाएगा। इस प्रकार उक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि प्रतिवादी द्वारा की गयी अतिरिक्त धनराशि की मांग अवैधानिक है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 3:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों से स्पष्ट है कि विचाराधीन इकाई के सम्बंध में Sar संप्रवर्तक के मध्य आवंटन पत्र पर दिनांक 28.03.208 को हस्ताक्षर किया गया था जिसके अनुसार इकाई का अधिपत्य दिसम्बर 2049 तथा अतिरिक्त 6 माह के साथ अर्थात जून 2020 तक दिया जाना था। प्रतिवादी को अधिभोग प्रमाण पत्र जून 2024 Page 5 में प्राप्त हुआ जिस कारण परिवादनी ओ.सी /सी.सी तक ब्याज प्राप्त करने की अधिकारी है। इस सम्बंध में सिविल अपील do 6649-50/20i8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "The period of Interest should close on April 2076 when the Full

Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2 (i) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- Page 6 "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the

Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। vat प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए add को MCLR+] प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। qa है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: 0- 7024/230/208-पञ०ए४॥8-070/878-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 के प्रस्तर-6 में कोविड--49 (Corona Virus Disease) को प्राकृतिक आपंदा,/ महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया: गया है। विदित है कि भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते: हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक / विकासकर्ता अपनी / परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ है। aia: दिनांक 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने / पंजीकरण अवधि Page 7 को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक / विकासकर्ता आवंटी से उक्त अवधि अर्थात्‌ 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक का कोई विलम्ब ब्याज नही प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। तदनुसार वाद बिन्दु संख्या 3 निर्णीत की जाती है।

विश्लेषण -- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों से स्पष्ट है कि विचाराधीन इकाई के सम्बंध में परिवादनी व प्रतिवादी के मध्य दिनांक 28.03.2048 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार इकाई का अधिपत्य दिसम्बर 20:9 तथा अतिरिक्त 6 माह के साथ अर्थात जून 2020 तक दिया जाना था परन्तु परिवादी को अधिपत्य अभी तक प्राप्त नहीं हुआ। प्रतिवादी की ओर से परियाजना विलम्ब होने के सम्बंध में कोई तर्क प्रस्तुत नहीं किया गया है। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र मे यह अंकित किया war है कि प्रतिवादी को जून 2024 में अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त हो गया जिसकी प्रति पत्रावली पर उपलब्ध है। जबकि परिवादनी को 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ जून 2020 तक इकाई का अधिपत्य प्राप्त होना था। पत्रावली पर उपलब्ध मांग पत्र दिनांक 44.02.2024 के अनुसार प्रतिवादी द्वारा मीटर इन्सटालेशन चार्ज, वाटर व सीवेज चार्ज, आईजीएल व अन्य अतिरिक्‍त शुल्क के सम्बंध में सम्बन्धित विभाग को भुगतान की गयी धनराशि की रसीद व अन्य अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत कर परिवादनी से धनराशि प्राप्त करने का अधिकारी होगा। \ Page 8 यहां यह स्पष्ट किया जाता है कि आई.जी.एल व फाइबर टू होम की सुविधा परिवादनी के सहमति से उपलब्ध कराया जाएगा। नैसर्गिक न्याय के सिद्धान्तों के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादनी को इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि परिवादनी को आवंटित मूल इकाई का अधिपत्य (physical possession) ओ.सी / सी.सी के साथ आदेश अपलोड होने की तिथि से 45 दिन में उपलब्ध ar | (ख) नम

प्रतिवादी द्वारा विलम्बित अवधि का ब्याज परिवादनी को दिनांक 04.07.2020 से ओसी प्राप्त होने की तिथि या ऑफर ऑफ पजेशन जो भी बाद मे हो, तक MCLR+% की दर से ब्याज देय होगा। ब्याज की इस धनराशि को अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) किया जायेगा। प्रतिवादी हस्ताक्षारित अनुबंध के अनुसार मीटर इन्सटालेशन चार्ज, वाटर व सीवेज चार्ज, आईजीएल, aera, रख-रखाव शुल्क, आई एफएमएस व अन्य अतिरिक्त शुल्क के सम्बंध में सम्बन्धित विभाग को भुगतान की गयी धनराशि की रसीद परिवादी को प्रस्तुत कर धनराशि प्राप्त करने का अधिकारी होगा परन्तु यह धनराशि इकाई का भौतिक अधिपत्य दिये जाने की तिथि से लागू होगा। Page 9 (घ) दिनांक : D यहां यह स्पष्ट किया जाता है कि आई.जी.एल व फाइबर टू होम परिवादी के सहमति से उपलब्ध कराया जाएगा और समस्त शुल्क आवंटन के अनुसार ही प्राप्त किया जाएगा। परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादी प्रतिवादी को भुगतान करें। रेरा अधिनियम की धारा 2(2०)0) के अधीन परिवादी द्वारा धनराशि भुगतान करने में किये गये विलम्ब के लिए प्रतिवादी उस विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादनी द्वारा ब्याज MCLR+% की दर से अधिक देय नहीं होगा। परिवादी द्वारा भुगतान में किये गये विलम्ब व प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने में हुये विलम्ब के लिए फोर्स मैज्योर पीरियड दिनाक 25 मार्च, 2020 से दिनांक 25.09.2020 की अवधि का ब्याज परिवादी व प्रतिवादी द्वारा. भुगतान नही किया जायेगा। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये।

ye ) ( भानु प्रताप सिंह _ is सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 0