U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddha Nagar | Hearing Bench- 04A Order under Section-38 / 40 / 63 Mr. Rajive Kumar, Hon'ble Chairman Complaint Number:-NCR45/04/74269/2021 Snehlata Tomar versus Uppal Chadha Hi-Tech Developers Pvt. Ltd. In the matter in question, hearing the arguments of both parties, the file was reserved for orders on 24.4.2022 by the Bench, and the respondent was directed to ensure uploading its compliance report/reply on the RERA complaint page by 40.42.2022 fully complying with the order previously passed under Section-34 by the Bench, and in pursuance thereof written reply has been filed by the respondent. The main objective of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046 is to protect the interests of consumers in the real estate sector and to ensure speedy disposal of disputes. For fulfilling this objective, duties and powers have been conferred on the Authority under the RERA Act. Section-34(g) of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046 mentions the functions of the Authority. Section-34(g) contains the following provision:- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;"

According to the provision of Section-38 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, the Authority has been given the power that if the promoter violates the obligations cast upon it, the Authority may impose penalty or interest under this Act and the rules and regulations made thereunder. Section-38 of the RERA Act is as follows:- "38. (I) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." Section-40 of the RERA Act is as follows:-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. In Section-63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, the Authority has been empowered that if the promoter fails to comply with the order of the Authority, the Authority may impose penalty of up to 5 percent of the estimated cost of the real estate project against the promoter. Section-63 is as follows:-

“63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” Here it is noteworthy that Section-40 falls under Chapter-5 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, which relates to the Real Estate Regulatory Authority, and Section-63 falls under Chapter-8 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6, which relates to offences, penalties and adjudication. From the above provisions it is clear that under the RERA Act the Authority has been given the power to get its orders executed under Section-40 upon non-compliance of orders by the promoter and impose financial penalty on the promoter under Section-63. The Authority can take both actions simultaneously.

Due to the effect of the first wave of COVID-19 (Corona Virus Disease), construction work of projects was adversely affected, pursuant to which, as per instructions issued by the Central Government, after considering relevant facts, U.P. Real Estate Regulatory Authority passed an order on 06.06.2020 granting an additional period of 6 months from 25.03.2020, that is up to 25.09.2020, for completing projects due to the effect of COVID-19 (Corona Virus Disease), whereafter due to the second wave of COVID-19 (Corona Virus Disease) being effective from April 2024, construction work of projects was also adversely affected. In addition, the third wave of COVID-19 (Corona Virus Disease) is presently effective, due to which hindrance is also arising in completing projects, which comes within the definition of circumstances of force majeure. The arguments of both parties were heard and the file was perused. In the matter in question, application was made by the complainant through the RERA portal for getting the order executed, whereupon notice was issued by the Authority to the respondent directing it to comply with the said order by 45.06.2022 and submit compliance report, but compliance report was not made available by the respondent. Show cause notice was issued by the Authority on 24.06.2022 directing the respondent to comply with the said order by 40.07.2022 and submit compliance report, but no compliance report/reply has been filed by the respondent.

Notice was issued by the Authority under Section-63, in course of which hearings were conducted by the Bench on 43.09.2022 and 24.44.2022. Filing written reply, it was stated by the respondent that appeal has already been instituted by them in the RERA Appellate Tribunal in respect of the matter in question, but no such evidence has been filed by the respondent from which it could be known that their appeal has been admitted by the RERA Appellate Tribunal. In the described situation, the argument of the respondent is not acceptable. Even after granting adequate opportunity to the respondent in the matter, compliance report has not been made available by the respondent complying with the order dated 02.03.2022 previously passed by the Bench under Section-34. In such situation, it would be appropriate that the respondent ensure executing registry while giving possession of the plot to the complainant in accordance with the order dated 02.03.2022 passed by the Bench.

In view of the described facts and all circumstances, if the information of giving possession is not uploaded on the "RERA Portal" by 34.04.2023 settling final accounts in accordance with the order dated 02.03.2022 by the respondent, then after 34.04.2023, Secretary, RERA shall get recovery certificate issued for the amount of delay period interest as per order dated 02.03.2022 in the matter, whereafter the file be referred before the Adjudicating Officer for proceedings of possession of the plot under the powers vested in Rule-24 of the Real Estate Regulatory Authority. After completion of proceedings by the Adjudicating Officer, the file will be placed before the Authority for imposing appropriate penalty against the respondent under Section-63 of the RERA Act, 2046. Order be uploaded on the portal. Date : 19.12.2022 (Rajive Kumar) (Chairman) U.P. Real Estate Regulatory Authority

vo प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ- 04ए आदेश अन्तर्गत धारा-38 / 40 / 63 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या:-+रटारा45/04/74269/202] स्नेहलता तोमर बनाम उप्पल चड्ढा हाई-टेक डेवलपर्स wo feo werd प्रकरण में पीठ द्वारा उभय पक्ष के caf को सुनते हुए दिनांक 24.4.2022 को पत्रावली आदेश हेतु सुरक्षित की गयी और विपक्षी को दिनांक 40.42.2022 तक पीठ द्वारा पूर्व में धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश का पूर्ण रूप से अनुपालन करते हुए, अपनी अनुपालन आख्या,जवाब रेरा कम्पलेन्ट पेज पर अपलोड करने हेतु आदेशित किया गया और उक्त के क्रम में विपक्षी द्वारा लिखित जवाब दाखिल किया गया है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा- 34(g) में निम्नलिखित प्राविधान हैः- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी है] बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन erect या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत है--

"38. (I) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत ss 40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. Ss

(2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक dared} लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.”

यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन wd विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। कोविड-49 (Corona Virus Disease) की प्रथम वेव के प्रभाव के कारण परियोजनाओं के निर्माण कार्य पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ा, जिसके क्रम में केन्द्र सरकार द्वारा जारी निर्देशानुसार vowo भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण द्वारा सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त दिनांक 06.06.2020 को आदेश पारित करते हुए कोविड--49 (Corona Virus Disease) & प्रभाव के कारण परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि प्रदान की गयी, जिसके उपरान्त कोविड--49 (Corona Virus Disease) की द्वितीय ada अप्रैल 2024 से 3S 4 प्रभावी होने के कारण भी परियोजनाओं के निर्माण कार्य पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ा। इसके अतिरिक्त कोविड-49 (Corona Virus Disease) की तृतीय वेव वर्तमान में प्रभावी है, जिससे भी परियोजनाओं को पूर्ण करने में बाधा उत्पन्न हो रही है, जो कि फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों की परिभाषा में आती है। उभय पक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली को अवलोकन किया गया।

yer प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश कियान्वयन कराये जाने हेतु आवदेन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी का नोटिस जारी करते हुए दिनांक 45.06.2022 तक VAT आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अंनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। प्राधिकरण द्वारा PRT दर्शाओ नोटिस दिनांक 24.06.2022 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 40.07.2022 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या/जवाब दाखिल नहीं किया गया है। प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई दिनांक 43.09.2022 एवं दिनांक 24.44.2022 को की गयी। विपक्षी द्वारा लिखित जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा प्रश्नगत प्रकरण के सम्बन्ध में रेश अपीलीय अधिकरण में अपील योजित की जा चुकी है, परन्तु विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि रेरा अपीलीय अधिकरण द्वारा उनकी अपील स्वीकृत की गयी et) वर्णित स्थिति में विपक्षी का तर्क स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है। प्रकरण में विपक्षी को समुचित अवसर देने के बाद भी पीठ द्वारा पूर्व में धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 02.03.2022 का अनुपालन करते हुए, विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी है। ऐसे में उचित होगा कि विपक्षी, शिकायतकर्ता को पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 02.03.2022 के अनुसार प्लॉट का कब्जा देते हुए रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें।

वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए यदि विपक्षी द्वारा दिनांक 34.04.2023 तक कब्जा दिये जाने की सूचना, आदेश दिनांक 02.03.2022 के अनुसार अंतिम अकाउन्टस्‌ सैटेल कर “रेरा पोर्टल” पर अपलोड नहीं की जाती है, तो दिनांक 34.04.2023 के बाद सचिव, रेरा प्रकरण में आदेश दिनांक 02.03.2022 के »s 5 अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी करायें, जिसके उपरान्त पत्रावली भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत प्लॉट के कब्जे की कार्यवाही हेतु न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष संदर्भित की जाये।. न्यायनिर्णायक अधिकारी के द्वारा कार्रवाई सम्पन्न करने के उपरान्त पत्रावली रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-63 के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्द यथोचित अर्थदण्ड अधिरोपित किये जाने हेतु प्राधिकरण के समक्ष पेश की जायेगी। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक :-(१,/ (२४ /2022 | (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण