U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddha Nagar. Hearing Bench-01A Order under Section-31 Shri Rajeev Kumar, Hon'ble Chairman Complaint No. — NCRI45/04/74269/2024 Siddharth Tomar Versus Uppal Chadha Hi-Tech Developers Pvt. Ltd. The present complaint application has been instituted by the complainant for grant of possession and interest for the delayed period. In brief, the complainant states that plot number-958 was booked by him in the respondent's project UCHDPL Sector-4 Plots, total cost of which is Rs. 90,24,547/- against which an amount of Rs. 93,87,062/- has been paid by the complainant. The respondent had an obligation to hand over possession to the complainant upon completing the project, but possession has not been given till date and there is a delay of more than 5 years in handing over possession. OC / CC and other NOCs in respect of the project in question have not been obtained by the respondent and any development work has been done in the project, whereas payment of all dues was made on time by the complainant. Demand is being made by the respondent under various heads such as: social club, data cabling, rain water harvesting, EEC, open car parking charges, GST, advance maintenance charges, etc., which are not part of the agreement. Therefore, request has been made by the complainant for grant of possession and interest for the delayed period, and for refund of amounts imposed by the respondent under various heads.

In support of his statement, copy of Plot Allottee Arrangement Agreement dated 03.05.20:3, copy of statement of account, copies of cheques were filed on behalf of the complainant.

Filing a written statement, it was stated by the respondent that plot number-958 in Sector-4 of their named project Wave City was booked by the complainant under "Development Linked Payment Plan", layout of which was changed due to unforeseen circumstances. The same unit was re-allotted to the complainant. Agreement was executed on 03.05.20:3. Total price of the unit (without tax) is Rs. 92,49,240/- and payment of Rs. 92,24,20/- was made by the complainant. Referring to the judgment passed by the Hon'ble Bombay High Court in Writ Petition No.-2737 / 2047 "Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. and others versus Union of India", it was stated by the respondent that provisions of RERA are prospective, but under Section-4(2)(l)(c) of the RERA Act, they can fix a new timeline for handing over possession and if they fail to hand over possession of the unit within the fixed timeline, they cannot be held liable for that. The project was delayed due to force majeure events, which was not in their control. Work was obstructed due to dharna/demonstrations by local farmers. Keeping in view rising pollution in Delhi NCR, construction work was stayed by the Hon'ble Supreme Court from October 209 to January 2020. Due to Covid-19 also, no construction could take place at the project site from March 2020 to September 2020. In addition, construction work was stayed from 6:00 pm to 6:00 am, due to which construction work in the project was delayed. As per provisions of Builder Buyer Agreement, which is not the subject matter of this Authority, the complainant must invoke Arbitration or approach other forums for redressal of grievances. The project in question is registered with RERA. As per the agreement, possession was to be given by the respondent within 36 months, i.e., by June 20i6, but after 2 years, issuing intimation for possession letter dated 32.0.20:8 / 34.40.2048 to the complainant, he was asked to take possession of the plot upon completing formalities in respect of the plot in question, but possession of the plot was not taken by the complainant. Partial Completion Certificate / OC / CC of the sector in question has already been obtained on 20.03.2047. On the basis of the above facts, request was made by the respondent to direct the complainant to take possession of the plot.

हु उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत ARI-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या —NCRI45/04/74269/2024 Seed तोमर बनाम उप्पल चड्ढा हाई-टेक डेवलपर्स प्रा0 लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संपेक्ष में शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना UCHDPL Sector-4 Plots # प्लॉट संख्या-958 बुक किया गया था, जिसकी कुल कीमत 90,24,547/- रूपये है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता giet 93,87,062 /— रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है और कब्जा दिये जाने में 5 वर्ष से अधिक विलम्ब है। विपक्षी द्वारा प्रश्नगतत परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी.//सी.सी. एवं अन्य एन.ओ.सी. प्राप्त नहीं की गयी है और परियोजना में कोई विकास कार्य किया गया है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा समस्त देयों का भुगतान समय पर किया गया है। विपक्षी द्वारा विभिन्‍न At में जैसे कि :- सोशल क्लब, डाटा STAG, रेन वाटर हार्वेस्टिंग, ई.ई. सी., wae चार्जेज़, जी.एस.टी., एडवांस मेंटेनेन्स चार्जेज आदि की माँग की जा रही है. जो कि अनुबन्ध का भाग नहीं है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने, विपक्षी द्वारा विभिन्‍न मदों में अधिरोपित की गयी धनराशि को वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में प्लॉट एलॉटी अरेन्जमेन्ट एग्रीमेन्ट दिनांक 03.05.20:3 की प्रति, खाता विवरण की प्रति, चेक की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। VW

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी नामित परियोजना Wave City के Sector-4 में प्लॉट संख्या-958 “डेवलपमेंट लिंक पेमेंट प्लान” के aetna बुक किया गया, जिसमें came unforeseen circumstances के कारणों से परिवर्तित कर दिया गया। शिकायतकर्ता को पुनः वही यूनिट आवंटित कर दी गयी। दिनांक 03.05.20:3 को अनुबन्ध निष्पादित किया गया। यूनिट का कुल मूल्य (बिना कर) 92,49,240,/- रूपये है और शिकायतकर्ता द्वारा 92,24,20,//- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या-2737/2047 “नीलकमल Raced सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में पारित निर्णय का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि रेरा के प्राविधान प्रोस्पेक्टिव हैं, परन्तु tr अधिनियम की धारा-4(2)0)(०) के अनुसार वे कब्जा प्रदान किये जाने की एक नयी समय-सीमा निर्धारित कर सकते हैं और यदि निर्धारित समय-सीमा में यूनिट का कब्जा प्रदान करने में असफल रहते हैं, तो उसके लिए उन्हें उत्तरदायी नहीं ठहराया जा सकता। परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। स्थानीय किसानों द्वारा धरना प्रदर्शन के कारण कार्य कराये जाने में बाधा उत्पन्न हुई। दिल्ली NCR में बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अक्टूबर 209 से जनवरी 2020 तक निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी। कोविड-49 के कारण भी परियोजना स्थल पर मार्च 2020 से सितम्बर 2020 तक किसी प्रकार का निर्माण नहीं हो सका। इसके अतिरिक्त wae बजे से प्रात: 6 बजे तक के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी, जिसके कारण भी परियोजना में निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट के प्रावधानों के अनुसार, जो इस प्राधिकरण का विषय नहीं है, शिकायतकर्ता को Arbitration का आह्वान करना होगा या शिकायतों के निवारण के लिए अन्य फोरम में जाना होगा। प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है। विपक्षी द्वारा अनुबन्ध के अनुसार 36 माह अर्थात्‌ जून 20i6 तक कब्जा दिया जाना था, परन्तु 2 वर्ष उपरान्त शिकायतकर्ता को इन्टीमेशन फॉर पोजेशन पत्र दिनांक 32.0.20:8 को जारी करते हुए, प्रश्नगत प्लॉट के सम्बन्ध में औपचारिकतायें पूर्ण कर प्लॉट का कब्जा लेने हेतु कहा गया, परन्तु शिकायतकर्ता प्लॉट का कब्जा प्राप्त नहीं किया गया। प्रश्ननत सेक्टर का ओ.सी.,/सी.सी. दिनांक 20.03.2047 को ही प्राप्त किया जा चुका है। उपरोक्त तथ्यों के आधार पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्लॉट का कब्जा लिये जाने के लिए निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश की प्रति, सेक्टर-4 से सम्बन्धित आंशिक पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक 20.03.2047 की प्रति, इन्टीमेशन फॉर पोजेशन पत्र दिनांक 34.40.2048 की प्रति, एनेग्जर-«, 8, ८, 0, 8, माँग पत्र की प्रति, शिकायतकर्ता द्वारा प्रेषित पत्र दिनांक 48.04.2020 की प्रति, ऊँ 3 रेसीडेन्सियल प्लॉट एलॉटी अरेन्जमेन्ट 03.05.2043 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- 4... क्या परियोजना के रेरा में पंजीकरण से पूर्व उत्पन्न हुई शिकायतें रेरा के क्षेत्राधिकार से बाहर हैं ? 2... क्या force majeure events यथा मा. न्यायालय के CHATS, मा. एन.जी.टी. आदि के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध आदि के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 3. क्या अनुबन्ध में आरबिट्रैशन aif होने के कारण वाद की सुनवाई का क्षेत्राधिकार इस पीठ को नही है? 4. “रेसीडेन्सियल प्लॉट एलॉटी arte” दिनांक 03.05.203 के अनुसार किस-किस मद में धनराशि बिल्डर द्वारा माँगी जा सकती है ? 5... परिभाषा के अनुसार क्‍या “इन्टरनल डवलपमेन्ट” शिकायतकर्ता के प्लॉट के पॉकेट तक सीमित होगा अथवा क्या “एक्सटरनल व पेरिफरल sac” सिटी लेवल पर ही परिभाषित होगी ? 6. क्या विपक्षी द्वारा विभिन्‍न मदों में माँग की गयी चार्जेज उचित है ? 7. aq शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4

बिन्दु der इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या परियोजना के रेरा में पंजीकरण से पूर्व उत्पन्न हुई शिकायतें रेरा के क्षेत्राधिकार से बाहर हैं ? विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा रिट याचिका संख्या-2737,/2047 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ में पारित निर्णय का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि रेरा के प्राविधान प्रोस्पेक्टिव हैं, परन्तु रेश अधिनियम की धारा-4(2)0)(0) के अनुसार वे कब्जा प्रदान किये जाने की एक नयी समय-सीमा निर्धारित कर सकते हैं और ns यदि निर्धारित समय-सीमा में यूनिट का कब्जा प्रदान करने में असफल रहते हैं, तो उसके लिए उन्हें उत्तरदायी नहीं ठहराया जा सकता। इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल - अपील संख्या-6745-6749 /202 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स vio feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- 54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यहं भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु dea Prema किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या force majeure events यथा मा. न्यायालय के स्थगनादेश, मा. एन.जी.टी. आदि के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध आदि के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? है यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। fam क्षी की ओर से कथन किया गया है कि स्थानीय किसानों द्वारा धरना

प्रदर्शन के कारण कार्यों में बाधा उत्पन्न हुई, माननीय न्यायालयों के भूमि अधिग्रहण के we आदेश के कारण परियोजना विलम्बित हुई। दिल्ली NCR में बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अक्टूबर 20I9 से जनवरी 2020 तक निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी। इसके अतिरिक्त सांय 6 बजे से प्रातः 6 बजे तक के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी, जिसके कारण भी परियोजना में निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। कोविड-49 के कारण भी परियोजना स्थल पर मार्च 2020 से सितम्बर 2020 तक किसी प्रकार का निर्माण नहीं हो सका। 5. No. Reason Time Period Stay on project by Hon'ble January 202-January 207 Supreme Court of India [2 As per NGT order Ban on| November 207- January 208 Construction Activity in Delhi NCR to curb pollution. 3 As per NGT order Ban on| October 20I8- December 208 Construction Activity in Delhi NCR to curb pollution. —t 4 As per NGT order Ban on} October 209- January 2020 Construction Activity in Delhi NCR to curb pollution. 5 Ban on Construction due to the| March 2020-September 2020 Pandemic (Covid-9) माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिए गये स्थगनादेश सम्बन्धी अपने दावे के समर्थन में विपक्षी द्वारा कोई साक्ष्य,/अभिलेख प्रस्तुत नहीं किये गये हैं। अतः यह SIR Wea नहीं है। उभय पक्ष के मध्य हस्ताक्षरित अनुबन्ध का प्रस्तर-24 निम्नलिखित उलल्‍लेखित e+ U 2. FORCE MAJEURE

The ALLOTTEE agrees that the Allotment of the 'PLOT' is subject to force majeure clause which inter-alia include delay on account of non-availability of steel, cement or any other materials for developing the area and implementation of the Scheme, or water supply or electric power or slow down strike or due to a dispute with the construction agency employed by the DEVELOPER, civil commotion or by reason of war, or enemy action or earthquake or any act of God, delay in certain decisions/clearances from statutory body(ies), or if non- delivery of possession is as a result of any notice, order, rules or notification of the Government and /or any other public or Compatant Authority or for any other reason(s) beyond the control of the DEVELOPER and for any of the aforesaid evet, the DEVELOPER shall be entitled to a reasonable corresponding extension of the time of delivery of possession of the said 'Plot' on account of force majeure circumatances and in such eventually the ALLOTTEE(S) will not claim any amount of money by way of refund/damages/compensation/interest, etc. from the DEVELOPER. In case of DEVELOPER abandoning the scheme for any reason beyond its control then the DEVELOPER'S liability shall be limitd to the refund of the amount paid by the ALLOTTEE(S) as per the terms of Allotment Letter. It is further categorically understood by the Applicant(s) that the Developer as a result of any contingency including force majeure reserves its right to alter, add or vary the terms and conditions of the of the allotment or if the circumstances beyond Developer's control so warrant, the Developer may suspend the scheme for such period as it may consider expedient and no compensation of any nature whatsoever can be claimed by the Applicant for the period of delay/suspension of scheme.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील WeM—73029 / 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश. दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- है | With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with Rs.l Lac for such activity. For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and besides liable for violation of the order passed by this Court to be dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील WeT-73029 / 985 में पारित आदेश दिनांक 09.2.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (20l8) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.:.20i9 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.209 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन (56+2) (दिनांक 40.2.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण आंशिक रूप से लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर gree के कारण मानी जायेगी।. इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 विपक्षी की ओर से यह भी तर्क प्रस्तुत किया गया है कि अनुबन्ध में आरबिट्रेशन का क्लाज है, जिस कारण शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य किसी भी विवाद को केवल आर्बिट्रिटर के माध्यम से ही निस्तारित किया जा सकता है और इस पीठ को इस शिकायत को सुने जाने की क्षेत्राधिकारिता प्राप्त नही है। »

इस सम्बंध में उल्लेखनीय है माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा “मैसर्स एमआर एम.जी.एफ. aes लिमिटेड बनाम आफताब सिंह" 20I8 SCC Online SC 277 में अभिनिर्धारित किया गया है कि कुछ विवादों का निराकरण आरबिट्रेटर द्वारा आरबिट्रेशन अनुबन्ध के पश्चात्‌ भी नहीं की जा सकती है। विशेष रूप से गठित प्राधिकरणों का क्षेत्राधिकार मात्र आरबिट्रेशन क्लॉज के आवरण से बेदखल नही किया जा सकता है। ऐसे सभी विवाद जिसके लिए विधि द्वारा विशेष निकाय बनाये गये है और इसका क्षेत्राधिकार दिया गया है, इस प्रकार विवाद को निस्तारित करने के लिए आरबिट्रेटर सक्षम नही है। उपरोक्त विधि व्यवस्थाओं के प्रकाश में यह स्पष्ट है कि भू-सम्पदा विनियामक एवं विकास प्राधिकरण अधिनियम 2076 की धारा 79, आरबिट्रेशन एक्ट पर अभिभूत होगा। माननीय एन.सी.डी.आर.सी. ने “ए.अय्यास्वामी बनाम पारमाशिवम एवं अन्य”, (20I6) 0 SCC 386 में दिए तर्क को लागू करने के लिए यह निष्कर्ष निकाला है कि यही सिद्धान्त, रियल एस्टेट अधिनियम के तहत उक्त मामलों में भी लागू होता है, क्योंकि यह अधिनियम गृहकेताओं एवं बिल्डरों के बीच विवादों के समाधान के लिए एक विशेष तंत्र प्रदान करता है। उपरोक्त प्रतिपादित सिद्धांतों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा आरबिट्रेटर को संदर्भित करने का प्रश्न स्वतः समाप्त हो जांता है। तदनुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 किये गये “रेसीडेन्सियल प्लॉट एलॉटी अरेन्जमेन्ट” दिनांक 03.05.2043 के अनुसार किस-किस मद में धनराशि बिल्डर द्वारा मांगी जा सकती है ?

प्रकरण में उठायें गये feet का परीक्षण करने के कम में प्लॉट एलॉटीज़ apa में विभिन्‍न मदों में धनराशि लिए जाने के प्राविधानों, एक्सटरनल व इन्टरनल डवलपमेन्ट चार्जेज के सम्बन्ध में दोनों पक्षों की स्थिति व “इन्टरप्रटेशन”, चार्जेज का ब्रेकअप आदि के सम्बन्ध में दोनों पक्षों के दावे एवं न्‍्यायोचित धनराशि अथवा सिद्धान्त की विवेचना अपेक्षित है। “रेसीडेन्सियल प्लॉट एलॉटी ature” दिनांक 03.05.20i3 के अनुसार विभिन्‍न went में परियोजना एवं उसके नियम एवं शर्तों का उल्लेख किया गया, जो कि निम्नवत हैः- (b) The Developer is developing Hi-Tech Townshiip located on NH-24 near the town Ghaziabad in Uttar Pradesh. by the name of "WAVE CITY". comprising of various, 'PLOT's of different sizes, Row Houses/F lats, ०2 40 Bungalows, High-rise Apartments. schools/Eductional Institutions, Hospitals/Health Centres, Corporate Parks, Commercial and Retail Centres, Hotels/Clubs and Leisure Areas etc. apart from all such areas that would be required for the development of a modern township on the Scheduled Property ("Said Project") in accordance with sanctioned plans and approvals and as envisaged for a Hi-Tech Township Scheme of the Government .

उपरोक्त अनुबन्ध के प्रस्तर के अनुसार विकासकर्ता एक हाई-टेक टाऊनशिप "WAVE CITY" नामक परियोजना का विकास कर रहा है, जो कि गाजियाबाद में स्थित और इसमें विभिन्‍न क्षेत्रफल के प्लॉट, भवन,“ फ्लैट, बंगला, अपार्टमेन्ट, स्कूल, शिक्षण wea, अस्पताल /स्वाथ्य केन्द्र, कार्पोट पार्क, व्यावसयिक एवं फुटकर He, होटल आदि विभिनन क्षेत्रों में विकास कर एक उच्च टाऊनशिप स्वीकृत प्लॉन एवं संस्तुति के आधार पर बनायी जायेगी। l.l SALE PRICE (a) The agreed Basic Sale Prioe for the 'Plot' is Rs. 8288280 (Rupees Eighty Two Lakth Eighty-Eight Thousand Two Hundred Eighty Only ) (for short "BSP") calculated @ Rs 27627.6 per sq. meter (Rs 2300 per sq yard) of Plot size of 300 sq. mtrs. (358.8 Sq. Yds.), subject to applicable taxes, payable by the Alottee(s) in the mode and manner detailed in payment plan marked as Annexure-l; annexed herewith. The Preferential Location Charges (whenever applicable forms part of the "BSP"). The Allotte(s) has Seen, reviewed and accepted the payment plan provided in Annexure -].

(b) The Allotte(s) shall strictly follow the paymant plan and pay the requisite anount by way of upfront or other payment plan opted by it/him/her/them. The Allottee(s) agrees to pay all interim payments, charges, fees, taxet etc as atated elsewhere in this Allottee(s) arrangement and the full sale Consideration in favour of the Developer in the manner stated hereunder and ensure issuance of a proper receipt by the Developer or by ts autliorited representative. The Allottee(s) for such purpose should be guided by written notices of change of earlier mandate issued by the Developer from time to timo. The Developer will record » 44 the details of all payments received by it from the Allottee(s) In its records/system as well as in the Developer's copy of this Allottee(s) Arrangement. The Allottet(s) is required to keep the Developer's acknowledgement receipts In safe custody for future references. (c) That the cost of electric, sewer and water connection Is not Included in the aforesaid "BSP" of the 'Plot' Further, the Allottee(s) shall pay on demand to the Developer the amount to be determined at the time of providing electric, sewer and water connection and any other connection of a service which the Developer may provide from the main lane along the road serving the 'Plot’.

उपरोक्‍तानुसार प्लॉट की विकय धनराशि पर दी गयी सहमति और अधिकारों के बारे में बताया गया जो कि यह है कि प्लॉट की कुल सहमत कीमत 82,88,280 ,/- रूपये थी और उक्त के प्रस्तर-(७) में यह उल्लेख किया गया है कि प्लॉट की कीमत में बिजली, सीवर और पानी आदि कनेक्शन की धनराशि सम्मिलित नहीं है और यह विकासकर्ता की मांग पर कनेक्शन देते समय निर्धारित धनराशि देय होगी। _.2 PREFERENTIAL LOCATION The ALLOTTEE(S) agrees to pay the preferential location charges @ Rs 35.6/- per sq. mt (approx. RS 00/- per sq, yd)is payable by the Allottee(s), If the 'Plot’ subject matter of this Allottoe(s) Arrangernent is preferentially located, such preferential location charge forms part of the BSP (wherever/whenever applicable). However, the Allottee(s) has specifically agreed that due to any change in the layout plans, In case said 'Plot ceases tu be in a preferential location, the Developer shall be liable to refund only the amount of preferential location charges paid by the Allottee(s) and such refund shall be adjusted in the installment(s) to be paid by the Allotteo{s) as stated in the payment plan. If due to any change in the layout plan, the 'Plot' becomes preferentially located, then the Allottee(s) shall be liable and agrees to pay as 42 demanded by Developer such preferential location charges as stated In the payment plan which shall be over and above the 'BSP’.

उक्तानुसार Wes स्थल के लिए i35.6/- per sq. mt (approx. RS |00/- per sq, yd) की दर से निर्धारित की गयी है, जो कि var प्लॉट की कीमत 82,88,280/— रूपये में सम्मिलित है। इससे यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रेफरड़ लोकेशन के सम्बन्ध कोई अतिरिक्त धनराशि देय नहीं होगी। इस विषय में विवाद नहीं है। .3 INTERNAL DEVELOPMENT That the above agreed price of the residential 'Plot' covers development of internal services such as laying of roads. development of parks and landscapes, laying of water lines, laying of sewer lines, laying of internal electrical lines, laying of storm water drain lines and erection of electrical sub-station and to develop necessary civic services essential for a convenient living . vat से यह we है कि अंदरूनी विकास कार्य (UNTERNAL DEVELOPMENT) के सम्बन्ध उक्त प्लॉट की धनराशि (82,88,280 /— waa) में विकास की अंदरूनी सुविधायें जैसे कि रोड का निर्माण करना, पार्कों के विकास, पानी को संचलित करने हेतु लाईन बिछाया जाना, सीवर लाईन, बिजली के अन्दरूनी Aga, वाटर ड्रेन लाईन और बिजली सब-स्टेशन एवं मूल भूत सुविधायें जो कि सुविधाजनक जीवन यापन करने के लिए आवश्यक विकास कार्य कराये जाने हेतु सुविधायें sar धनराशि में समाविष्ट एवं सम्मिलित है। .4 CONVERSION CHARGES

As per prevaling practice, the developed plots allotted by the Government agencies are generally on lease hold basis and in situation where the land is acquired by the government, and transferred to the Developer, the same is transferred on leased hold basis. The leasehold rights may be converted into freehold by the government after receiving the conversion charges, which is presently prevalent at [22% conversion charges as may be calculated and charged by the Concerned Authority of the consideration amount Simlarly, in the instant project some part of the Land is acquired by the government and 2) 43 transferred to the Developer on leasehold basis however, the major portion project land has been directly bought by the Devoloper from the farmers. The land directly purchased by the Developer is freehold land and the developer has paid requisite stamp duty on purchase of such land. अनुबन्ध के प्रस्तर-4.4 में कन्वर्जन चार्ज के सम्बन्ध में यह बताया गया कि विकसित प्लॉट जो कि सरकारी संस्थाओं द्वारा आवंटित किए जाते हैं वह समान्यतः लीज gles के आधार पर हैं और उन प्रकरणों में सरकार द्वारा भूमि अधिग्रहण करके हाई-टेक टाऊनशिप नीति के अन्तर्गत करके विकासकर्ता कम्पनी को लीज़ पर देती है। यदि आवंटी उस भूमि पर लीज ees अधिकार को फी-होल्ड में परिवर्तित कराते हैं, तो परिवर्तन शुल्क सरकार को देय होगा।

विकासकर्ता द्वारा बताया गया है कि उनके द्वारा क्‍योंकि भूमि किसानों से सीधे मार्केट दर पर ली गयी है व भूमि very डयूटी, पंजीयन शुल्क एवं अन्य चार्ज के उपरान्त ही ली गयी है, ऐसे में विकासकर्ता विकय धनराशि की 42 प्रतिशत की कन्वर्जन चार्ज आवंटी से मांग कर सकता है और प्लॉट का कब्जा उपरोक्त निर्धारित शुल्क प्राप्त किये जाने के बाद दिया जायेगा। इस विषय में कोई विवाद नहीं है। .6 PERIPHERAL/ INFRASTRUCTURAL DEVELOPMENT CHARGES The ALLOTTEE(S) agrees to pay Peripheral/Infrastructural development charges @ Rs 06.6/-per sq. meter (Rs 850/- per Sq. Yds.). which are not included in the aforementioned sale price . Further, ALLOTTEE(S) specifically agrees and understands that in case of any increase_in Peripheral/ Infrastructural development charges or levy of any other charges by the Government or other Statutory Authority(ies) in future, the same shall be paid on pro-rata basis by the ALLOTTEE(S). Allottee(s) herein also agrees to pay the proportionate External Electrification charges including but not limited to lying of cables, security deposits and /or any ancillary cost/charges for making the provision for transmission of electricity from the main station to sub station. These charges shall be paid by the Allottee(s) to the Developer on demand. oy 44

उक्तानुसार आवंटी द्वारा यह सहमति दी गयी है कि पेरिफेरल,अवस्थापना विकास कार्यों के चार्जेज़ (शुल्क) t066/—w7e प्रति वर्ग मीटर (850 प्रति वर्ग गज़) उपरोक्त विकय धनराशि (82,88,280/— रुपये) में सम्मिलित नहीं है और विशेष रूप से यह स्वीकारा एवं समझा जाता है कि :- (क) यह कि पेरिफेरल /अवस्थापना के चार्जेज़ बढ़ने या (ख) सरकार अथवा अन्य किसी वैधानिक प्राधिकरण द्वारा भविष्य में अतिरिक्त चार्जेज़ लिये जाने पर वह प्रो-रेटा,/अनुपातिक दर पर आवंटियों द्वारा देय होगा। आवंटी द्वारा यह भी सहमति दी गयी है कि अनुपातिक तौर पर बाहरी बिजली कार्य छाक्ा॥। Electrification charges) जिसमें बिजली के संचालन हेतु मेन स्टेशन से सब-स्टेशन में उपयोग किये जाने वाले केवल्स, सिक्योरिटी डिपोजिट आदि की धनराशि सम्मिलित है देय होगी, और यह चार्जेज़ विकासकर्ता की मांग पर देय होगी। ऐसे में यह स्पष्ट है कि पेरिफेरल/अवस्थापना विकास हेतु 4046.6,/- रूपये प्रति वर्ग मीटर (850 प्रति वर्ग गज़) आवंटियों द्वारा देय होगी, जो कि उक्त विकय धनराशि में सम्मिलित नहीं है और यदि इन चार्जेज़ में अथवा सरकार या किसी वैद्यानिक प्राधिकरण द्वारा अतिरिक्त धनराशि की मांग की जाती है, तो अनुपातिक दरों पर देय होगी। .7 OTHER CHARGES AS PER_ HI-TECH TOWNSHIP POLICY

The terms and conditions contained in the MOU entered between the DEVELOPER and the Government of UP and other terms and conditions of Hi-Tech Township Scheme will be applicable on the 'PLOT" of land allotted to the ALLOTTEE(S) and it will be the responsibility of the DEVELOPER to develop this Hi-Tech Township and to hand over the developed land to the ALLOTTEE(S). However, in case of any charges which are chargeable as per the Hi-Tech Township Policy (if any) in the future for infrastructure or any other purpose, if any, then the same shall be proportionately charged to the ALLOTTEE(S) at the rates as may be decided by the Government. The ALLOTTEE(S) shall pay directly, or if paid by the DEVELOPER. then reimburse the DEVELOPER on demand the Government rates, taxes or Ni § N gd ह

cesses, taxes or cesses, taxes of all and any kind by whatever name called, levy of proportionate development charges with regard to, but not limited to state/national highvays, transport, irrigation facilities and power facilities, electricity facilities/requirement, electricity distribution network/system, metro cess etc., whether levied or leviable now or in future on the 'PLOT' forming a part of the overall development or the built up residential Complex/s and/or the Project(s) constructed within the "Wave City" and/or the said 'PLOT' in isolation, as the case may be, as assessable/applicable from the date of application of the ALLOTTEE(S) and the same shall be borne and paid by the ALLOTTEE(S). BRITT यह है कि उत्तर प्रदेश सरकार और विपक्षी के मध्य हुए एम. ay एवं हाई-टेक टाऊनशिप स्कीम के नियम एवं शर्तें जो कि आवंटी को आवंटित प्लॉट पर vat के अधीन नियमों के अनुसार विकसित की जायेगी। यदि हाई-टेक टाऊनशिप पॉलिसी के अनुसार भविष्य में आधारभूत ढाँचे अथवा अन्य प्रयोजनो के चार्जेज लगाये जाते हैं, तो आवंटियों द्वारा सरकार द्वारा निर्धारित दर पर अनुपातिक रूप से देय होगा।

इस सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा कोई ऐसे अतिरिक्त एवं अन्य afar का विवरण नहीं प्रस्तुत किया गया है, जिससे कि विदित हो कि सरकार द्वारा कोई इस प्राविधान के अधीन कोई चार्जेज निर्धारित किये गये हों और वह धनराशि विकासकर्ता द्वारा अभी तक भुगतान की गयी हो। अतः इस सम्बन्ध में विपक्षी अभी कोई अतिरिक्त धनराशि पाने का अधिकारी नहीं है। यदि विपक्षी भविष्य में इस मद कोई अन्य चार्ज सरकार या प्राधिकरण को देता है, तो प्रेंफ ऑफ पेमेन्ट व प्रो-रेटा शेयर बताकर Ga से प्राप्त कर सकते हैं। .9 PAYMENT OF TAXES, CESSES BY THE PLOT OWNER That the stamp duty and the registretion fee incurred in the registration process which is to be paid to the revenue authorities is to be borne by the ALLOTTEE(S) as according to the prevalent law on the date of registration. Further the ALLOTTEE(S) shall be liable to pay from the date of his/her application the house tax, water tax and sewerage tax and other such taxes or any other future tax DK 46 or any other fees, cess or taxes of all any kind by whatever name called, levy of proportionate development charges as and when levied by the Local Authority/Body under the then prevailling law and rules of the land, when such maintenance services will be transferred to the Local Authority/Body. These taxes, fees, cesses etc., shall be paid by the ALLOTTEE(S) irrespective of the fact whether the maintenance is carried out by the DEVELOPER or its nominees or any other body or association of all or the ALLOTTEE(S) whether levied retrospective or prospective.

उपरोक्‍तानुसार tata, सेस के बारे में यह उल्लेख किया गया है कि <r ड्यूटी और पंजीयन शुल्क जो कि पंजीकरण की प्रकिया में राजस्व विभाग / प्राधिकरण को दी जायेगी। वह आवंटियों द्वारा विधि के अनुसार वहन किया जायेगा। इसी कम में आवंटियों द्वारा आवेदन की तिथि से गृहकर, पानीकर, सीवेज कर एवं अन्य date जो कि स्थनीय निकाय द्वारा लागू विधि के अनुसार देय होगा वह आवंटियों द्वारा अनुपातिक दर पर दिया जायेगा। इस विषय में भी कोई विवाद नहीं उठाया गया है। 4. MAINTENANCE CHARGES a. The Allottee(s) gives its consent to enter into a separate Maintenance Agreement with the DEVELOPER or its nominated maintenance agency as and when demanded by the DEVELOPER or its nominated agency and the ALLOTTEE(S) agrees to abide by all the terms and conditions as laid down in the said Maintenance Agreement. b. That the ALLOTTEE(S) of the ‘Plot’ unconditionally agrees and undertakes to pay necessary charges, from the date when possession is offered to him/her/them, as determined by the DEVELOPER or its nominated Maintenance Agency towards maintenance of water supply, electricity, parks, open spaces, roads, cleaning and sweeping, street lights, sewer, storm drain etc. and for maintaining various value added services until the services are handed over to the respective government agency(ies) local body. The ALLOTTEE(S) shall deposit with the DEVELOPER a sum as decided by the OS 47

DEVELOPER by way of interest free security to ensure timely payment of maintenance charges. The said amount shall be payable by the ALLOTTEE(S) and will be paid at the time when possession is offered or sale deed is executed, whichever is earlier. However the maintenance charges shall become payable from the date of offer of possession. ९. In terms of Hi-Tech Township Policy of Uttar Pradesh Government, the. Installation of Solid Waste Management Plant [SWMP], Sewer Treatment Plant (STP) and 220 KVA power plants and destribution systems and other mechanical plants and machinery related to external services are being built and maintained by the DEVELOPER or its nominated agency. The ALLOTTEE(s) hereby agrees to pay the upkeep/running maintenance charges for these services and also if at some point of time these installations require replacement, the cost of the same will be proportionately paid by the ALLOTTEE(s) along with other allottees/ occupants with in the WAVE HITECH CITY township.

उपरोक्‍तानुसार मेटेनेन्स शुल्क के बारे में यह कहा गया है कि आवंटी, विकासकर्ता या उसके नामित मेटेनेन्स एजेन्सी से एक अलग मेटेनेन्स अनुबन्ध निष्पादित करेगें और नियम एवं शर्तों का पालन करेगें। आवंटी प्रोसेशन ऑफर करते समय से ही मेटेनेन्स एजेन्सी को पानी सप्लाई, बिजली, पार्क आदि के रखरखाव कार्य हेतु भुगतान करेगा, जब तक वह किसी सरकारी निकाय अथवा wets निकाय को मेटेनेन्स हस्तांतरित न कर दें। इसी के अतिरिक्त हाई-टेक टाऊनशिप पॉलिसी के अधीन सौलिड वेस्ट मेनेजमेन्ट प्लॉन्ट, सीवर dete प्लॉन्ट 220 के.वी.ए पावर स्टेशन है के निर्माण व रखरखाव का उत्तरदायित्व बिल्डर को दिया गया है | उसके भी रखरखाव कार्य हेतु वेव हाई-टेक सिटी टाऊनशिप में निवास कर रहे आवंटियों द्वारा अनुपातिक दर पर देय होगी तथा यदि कभी उनके रिप्लेसमेन्ट की आवश्यकता हुई तो प्रो-रेटा शेयर आवंटियो द्वारा देय होगा। इस विषय में भी कोई विवाद नहीं उठाया गया है। 0. RIGHTS OF DEVELOPER TO RECOVER INCREASED AMOUNT OF COMPENSATION AND /OR CHARGES LEVIED BY THE GOVERNMENT. 48

0.] The DEVELOPER has acquired land directly from the farmers by paying the market price. However there might be certain pieces and parcel of land which may not have been bought by the DEVELOPER. In terms of the policy of the Government for the development of Hi-Tech Township, such piece or parcel of land falling with the approved Detailed Project Report and the sancitioned Detalled Layout Plan is to be acquired by the Government for the DEVELOPER and to be handed over to the DEVELOPER for the development of Hi-Tech Township. Allottee(s) however specifically understands and agrees that in case such land is not acquired for any reason whatsoevr either by negotiations or by State Government as stated above, DEVELOPER shall not be held liable on any account. DEVELOPER as such makes no commitment in respect of acquiring such land and ALLOTTEE(S) being fully aware has applied for alotment of the freehold Plot. उक्त प्रस्तर के सम्बन्ध में यह स्पष्ट किया गया है कि यह सम्भव है कि कुछ भूमि राज्य सरकार द्वारा अधिग्रहण की जाये तथा क्षतिपूर्ति के बढ़े हुए दर और अन्य चार्ज जो कि सरकार द्वारा लिये जायेगें, तो वे विकासकर्ता द्वारा अनुपातिक रूप से आवंटियों से प्राप्त किया जायेगा। डी.पी.आर के अनुसार अधिकृत यदि कोई भूमि किसी कारण वश अधिग्रहण नहीं की जा सकी, तो उसके लिए विकासकर्ता जिम्मेदार नहीं होगा। adage बिन्दु संख्या-4 frente किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-5

5. परिभाषा के अनुसार क्‍या “इन्टरनल डवलपमेन्ट” शिकायतकर्ता के प्लॉट के पॉकेट तक सीमित होगा अथवा “एक्सटरनल»इन्फास्ट्रक्चरल व पेरिफरल डवलपमेन्ट” सिटी लेवल पर ही परिभाषित होगी ? इस सम्बन्ध में प्राधिकरण द्वारा शिकायत संख्या-6204842444, एम.एल.गुप्ता बनाम मैसर्स उप्पल deer डेवलपर्स प्राणलि0 में विस्तृत रूप से स्पष्टीकरण सहित निर्णीत किया गया है, जिसमें कि इन्टरनल डवलपमेन्ट और एक्सटरनल डवलपमेन्ट के मध्य अन्तर स्पष्ट किया गया है। हा \ ‘\. है ०

अंदरूनी विकास कार्य की विपक्षी की परिभाषा, शिकायतकर्ता का जहाँ प्लॉट है उसी पॉकेट तक सीमित है, किन्तु न तो प्लॉट आवंटी अरेन्‍्जमेन्ट में (पी.ए.ए), न हाई-टेक पॉलिसी में, न उन सब परिभाषा सम्बन्धी उद्धरणों में जो विपक्षी द्वारा दिये गये है, व न ही रेरा अधिनियम में, कहीं भी “पॉकेट”“ परिभाषित नहीं है एवं स्पष्टयता यह एक “ऑफटर थॉट” है जो विपक्षी द्वारा अपने अंतिम उत्तर में “sre” किया है। स्वयं विपक्षी द्वारा vert की गयी परिभाषाओं में दो ही स्तर पर विकास परिभाषित है- “बाहय व पेरिफेरल” तथा “आन्तरिक विकास कार्य |” विकसित प्लॉट की परिभाषा स्पष्टयता they में दी गयी है तथा वहाँ सभी सिविक एमेनिटीज़ दी जानी हैं ये उसके मूल प्लॉट की कीमत में सम्मिलित है। राज्य सरकार द्वारा हाई-टेक सिटी का लाईसेन्स दिया गया व उन्हीं सुविधाओं पर विचार कर शिकायतकर्ता द्वारा प्लॉट कय किया गया। यदि रेरा आ जाने के बाद विपक्षी द्वारा फेज़वार विकास के सम्बन्ध में परियोजना के अलग-अलग भागों को पंजीकृत भी कराया गया हो, तो वह हाई-टेक सिटी के बाहय एवं आन्तरिक विकास की परिभाषाओं को प्रभावित नहीं करती। स्वयं विपक्षी का यह कहना है कि क्लब सिटी लेवल फेसिलिटी है तथा प्रत्येक सेक्टर (या पॉकेट) में नहीं दी जा सकती, इस बात की स्वीकारोक्ति है कि सेक्टर या पॉकेट को यूनिट मानकर बाहय व आन्तरिक विकास परिभाषित नहीं किया जा सकता।

अत: यह स्पष्ट है कि विपक्षी का यह दावा अनुचित है कि ude या सेक्टर के बाहर का विकास, अवस्थापना,बाहय विकास मद में सम्मिलित है। अतः अवस्थापना/ पेरिफेरल विकास में वही मद सम्मिलित होगें, जो सिटी के ake विकास मदों के अलावा होगें। स्पष्टयता यदि वेवसिटी की asst को जोड़ने की बाहय,/पेरिफफल सड़क बनायी जाती है, मेन पावर स्टेशन से सिटी लेवल सब-स्टेशन तक पावर ase आदि पर व्यय किया जाता है, तो वह पेरिफेरल / अवस्थापना मद में होगा। यहाँ यह भी विचारणीय है कि अन्य राज्यों कि व्यवस्था में सामान्यतः RY लेवल डवलपमेन्ट के बाहर मेन सब-स्टेशन, सीवर ट्रीटमेन्ट, वाटर सप्लाई आदि की व्यवस्था लोकल अथॉरिटीज़ करती है एवं उसके लिए चार्जेज़ लेते है। वर्तमान पी.ए.ए के weRi6 में भी यह प्राविधान है तथा यदि उक्त प्रस्तरानुसार कोई धनराशि शासन या किसी एजेन्सी को बाद में दी जाती है, तो yw ate We व शिकायतकर्ता का प्रो-रेटा शेयर उसके द्वारा देय होगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-5 निस्तारित किया जाता है। \¢ 20 निस्तारण बिन्दु संख्या-6 बिन्दु संख्या-8 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा विभिन्‍न मदों में मांग की गयी ata उचित है? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में कोई स्पष्टीकरण नहीं दिया गया है।

एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-4.3 के अनुसार आन्तरिक विकास कार्यों की परिभाषा में अन्दरूनी लाईन्स तथा सब-स्टेशन सम्मिलित हैं। यह सब-स्टेशन स्थानीय अर्थात्‌ सिटी लेवल के आन्तरिक सब-स्टेशन हैं, किन्तु “एक्सटरनल इलैक्ट्रिफिकेशन” से सम्बन्धित सब-स्टेशन नहीं है। वर्तमान लोड की स्थिति देखते हुए व यह देखते हुए कि हाई-टेक टाऊनशिप के भविष्य के सम्बन्ध में प्रकरण अभी शासन स्तर पर विचाराधीन है व कई वर्ष अनुबन्ध के बाद बीत चुके हैं। वर्तमान समय में उचित होगा यदि 220८५ के केवल एक सब-स्टेशन व मेन सब-स्टेशन से सिटी लेवल सब-स्टेशन की ट्रानमिशन लाईन व सिक्‍यूरिटी डिपोजिट का व्यय प्रोरेटा धनराशि शिकायतकर्ता से ली जाये व इस धनराशि की पृथक एकाउक्टिंग की जाये ताकि यदि इस मद में कोई धनराशि शेष रहती है, तो प्रो-रेटा आधार पर वापिस की जा सके। इलैक्ट्रिसिटी मीटर कनेक्शन चार्जेज़, गैस कनेक्शन चार्जेज़, सीवर wd Kr वाटर कनेक्शन चार्जेज़, वाटर कनेक्शन चार्जेज, डाटा एवं वॉइस कनेक्शन चार्जेज के सम्बन्ध में स्पष्ट किया जाता है कि ये कनेक्शन लेते समय वास्तविक व्यय पर आधारित होगी व उक्त धनराशि किसी सक्षम प्राधिकरण या विभाग द्वारा लिये जाने पर उसका साक्ष्य आवंटियों को उपलब्ध कराने के उपरान्त यह धनराशि देय होगी और इसका एडमिन चार्जेज़/सुपरविजन चार्ज माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या-940 / 2047 में एन.बी.सी.सी के लिए निर्धारित की गयी 8 प्रतिशत की दर से अधिक नहीं होगा। साथ ही प्रत्येक कनेक्शन का एस्टिमेट अलॉटी को उपलब्ध कराया जायेगा।

मेटेनेन्स के सम्बन्ध में विपक्षी को स्पष्ट किया जाता है कि शिकायतकर्ता द्वारा ली गयी मेटेनेन्स चार्ज कब्जा ऑफर की तिथि से लागू होगी। वाटर हारवेस्टिंग SER के सम्बन्ध में होने वाले व्यय व केता के प्रो-रेटा शेयर की सूचना उपलब्ध कराते हुए यह धनराशि ली जायेगी व सुपरविज़न,/ एडमिनिस्ट्रेडिव चार्जेज़ 8 प्रतिशत से अधिक नहीं होगा। ona डीड रजिस्ट्रेशन खर्च की धनराशि विधि के अनुरूप स्टाम्प ड्यूटी एवं रजिस्ट्रेशन Yow के अनुसार देय होगा। ०८ पर्दा 24 क्लब क्‍योंकि सिटी लेवल फेसिलिटी है। अतः उसकी कैपिटल वैल्यू का भुगतान शिकायतकर्ता करेगें व “सबस्किपशन” क्लब प्रारम्भ होने की तिथि से लागू होगा। विपक्षी द्वारा किये जा रहे समस्त माँगों का निस्तारण उपरोक्तानुसार किया जाता है। इस सम्बन्ध में विपक्षी संशोधित माँग पत्र जारी करेगें। Ta बिन्दु संख्या-6 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-7 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है और कब्जा दिये जाने में 5 वर्ष से अधिक विलम्ब है। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी.,/सी.सी. एवं अन्य एन.ओ.सी. प्राप्त नहीं की गयी है और परियोजना में कोई विकास कार्य किया गया है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा समस्त देयों का भुगतान समय पर किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध के अनुसार 36 माह अर्थात्‌ जून 20I6 तक कब्जा दिया जाना था, परन्तु 2 वर्ष उपरान्त शिकायतकर्ता को ete फॉर पोजेशन पत्र दिनांक 34.0.2048 को जारी करते हुए, प्रश्नगत प्लॉट के सम्बन्ध में औपचारिकतायें पूर्ण कर प्लॉट का कब्जा लेने हेतु कहा गया, परन्तु शिकायतकर्ता प्लॉट का कब्जा प्राप्त नहीं किया गया। प्रश्नगत सेक्टर का ओ.सी.,/सी.सी. दिनांक 20.03.2047 को ही प्राप्त किया जा चुका है। उपरोक्त तथ्यों के आधार पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्लॉट का कब्जा लिये जाने के लिए निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-48(4) में निम्नलिखित प्राविधान दिये गये eas Section 78 (0) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement jor sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or ०9४६ 22 (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर उभय पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित रेसीडेन्सियल प्लॉट एलॉटी अरेन्जमेन्ट दिनांक 03.05.2043 की प्रति दाखिल की गयी है, जिसमें निर्माण एवं कब्जे के प्रस्तर-3.4 के अनुसार शिकायतकर्ता को अपने आवंटित प्लॉट पर भवन का निर्माण कार्य हेतु, सक्षम प्राधिकरण से प्लॉन स्वीकृत कराकर, विपक्षी से कब्जे हेतु सूचना प्राप्त करने की तिथि से 3 वर्ष में निर्माण कराया जाना था एवं प्रस्तर-3.3 के अनुसार विपक्षी द्वारा कब्जे हेतु सूचना भेजे जानें के 30 दिनों में शिकायतकर्ता को कब्जा प्राप्त करना था, परन्तु अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी द्वारा कब्जे हेतु सूचना दिनांक 34.020I8 दी जा चुकी है। ऐसे में यह कहना उचित नहीं होगा कि विपक्षी स्वेच्छानुसार कब्जा देगें और कब्जे की तिथि अंतहीन होगी। इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533-3534 / 2047 “मैसर्स फार्च्यून इन्फास्ट्रक्चर्स एवं अन्य बनाम ट्रेवर डेलिमा एवं अन्य” के प्रस्तर 45 में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि :-

"Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, 23 along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract ie., the possession was required to be given by last quarter of 204. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an_ irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered.

उपरोक्त माननीय उच्चतम न्यायालय के आर्ब्जेवेशन एवं विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं करा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष का समयावधि इस कार्य को पूर्ण कराये जाने हेतु उचित समय माना है। प्रस्तुत प्रकरण में रेसीडेन्सियल प्लॉट एलॉटी अरेन्जमेन्ट का निष्पादन दिनांक 03.05.20i3 को किया गया है। समस्त वर्णित तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष में शिकायतकर्ता को प्लॉट का कब्जा दिया जाना उचित समयावधि था। ऐसे में शिकायतकर्ता उपरोक्‍्तानुसार अपने प्लॉट का कब्जा दिनांक 03.05.20i6 तक प्राप्त करने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित समयावधि में कब्जा नहीं दिया गया। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है|) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील wo e649-50/208 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. of

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का 24 The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 03.05206 + 68 दिन अर्थात्‌ दिनांक 4.0720I6 से ओ.सी /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 ww के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " रेरा एक्ट की धारा 2(za) में प्राविधान है कि हे 25 (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause— (0) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default;

(ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to, the promoter till the date it is paid; यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य अनुबन्ध निष्पादित किया गया है, जिसके प्रस्तर-42.2 के अनुसार परियोजना में हो रहे विलम्ब के लिए 5/- रूपये प्रतिवर्ग गज प्रतिदिन की दर से धनराशि दिये जाने का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-48 दिनांक 04.05. 20i7 को अधिसूचित हुई, जिसके सम्बन्ध में उ0प्र० आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना दिनांक 03.05.2047 से उ0प्र0 में Week अथॉरिटी के रूप मे कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 0.05.2047 से प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 07.05.20i7 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 लागू हुआ है। इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अतः दिनांक 04.05. 20i7 B पूर्व की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अनुबन्ध के प्रावधानों के अन्तर्गत की जायेगी और दिनांक 02.05.207 से आगे की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अधिनियम के प्रावधानों के अधीन की जायेगी।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2076 के अधीन दिनांक 7.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/ पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये flea // पटटा विलेख के प्रारूप के WER 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, 2) 26 जिसमें WER 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRHI प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2०)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-7 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश

l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के प्लॉट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.04.2022 तक ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 44.0720I6 से दिनांक 30.04.2047 तक 5/— रूपये प्रतिवर्ग गज़ प्रतिदिन की दर से व दिनांक 04.05.2047 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा -कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। QF, (5 27 फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25. 09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। . विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20I6 की धारा 2(2०)0) के अनुसार यदि Way होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी।

- विपक्षी द्वारा अनुबन्धानुसार यदि कोई धनराशि भविष्य में शासन या किसी weet एजेन्सी को दी जाती है, तो प्रूफ ऑफ पेमेन्ट व शिकायतकर्ता का प्रो-रेटा शेयर उसके द्वारा देय होगा। . पेरीफेरल /इन्फास्ट्रक्चरल डवलपमेन्ट ae 850,/- रूपये प्रति वर्ग गज़ के अनुसार गणना की जायेगी। . oat चार्ज अनुबन्ध के wee i4 में दी गयी है, जो कि भूमि की विकय धनराशि का १2 प्रतिशत होगी और उसी के अनुसार देय होगी। . TRA के अनुसार बिजली/वाटर,/सीवर आदि के मेन लाईन से कनेक्शन देते समय निर्धारित किये गये चार्जेज़ का भुगतान शिकायतकर्ता करेगा। इस विषय में शिकायतकर्ता को कनेक्शन देते समय विशिष्ट (Specific Estimate) के साथ धनराशि विपक्षी मांग सकते हैं तथा शिकायतकर्ताग उसके सापेक्ष कार्य पूरा होने के बाद ऑडिटिड अकाउन्टस्‌ मांग सकते है। इन हाउस सुपरविजन / एडिमिनिस्ट्रेडिव oer की धनराशि माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा एन.बी.सी.सी को Re याचिका संख्या-940 /207 “बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में अनुमन्‍्य करायी है (अर्थात्‌ 8 प्रतिशत) उससे अधिक धनराशि नहीं ot) यदि भविष्य में अन्य 220 KVA या अधिक के WRI बनाने की आवश्यकता होती है, तो उसकी प्रो-रेटा धनराशि शिकायतकर्ता से प्राप्त करने का अधिकार विपक्षी को होगा तथा यह प्रस्तर-4.7 al 28 में भी प्राविधानित है। इसकी भी पूर्ववत पृथक अकाउटिंग होगी व इन हाऊस एडमिन्सिट्रेटिव या सुपर विजन चार्जेज 8 प्रतिशत से अधिक नहीं होंगें। 8. वाटर हार्वेस्टिंग के सम्बन्ध में होने वाले व्यय के सम्बन्ध में यह we किया जाता है कि केता के प्रो-रेटा शेयर की सूचना उपलब्ध कराते हुए यह धनराशि ली जायेगी।

9. क्लब का एस्टिमेट व प्रो-रेटा शेयर बताते हुए धनराशि मांगी जा सकती है। क्लब की रिकरिंग चार्जेज, क्लब प्रारम्भ होने या प्लॉट का कब्जा ऑफर होने, जो भी बाद में हो, तभी से प्रारम्भ होगा। l0. विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह उपरोक्‍तानुसार कब्जा दिये जाने के समय संशोधित माँग पत्र जारी करना सुनिश्चित करें। . परियोजना में शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट के रखरखाव का शुल्क कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि से ही देय होगा। 2. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 3. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :- 8)../22,/2022 se (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddha Nagar. Hearing Bench-01A Order under Section-31 Shri Rajeev Kumar, Hon'ble Chairman Complaint No. — NCRI45/04/74269/2024 Siddharth Tomar Versus Uppal Chadha Hi-Tech Developers Pvt. Ltd. The present complaint application has been instituted by the complainant for grant of possession and interest for the delayed period. In brief, the complainant states that plot number-958 was booked by him in the respondent's project UCHDPL Sector-4 Plots, total cost of which is Rs. 90,24,547/- against which an amount of Rs. 93,87,062/- has been paid by the complainant. The respondent had an obligation to hand over possession to the complainant upon completing the project, but possession has not been given till date and there is a delay of more than 5 years in handing over possession. OC / CC and other NOCs in respect of the project in question have not been obtained by the respondent and any development work has been done in the project, whereas payment of all dues was made on time by the complainant. Demand is being made by the respondent under various heads such as: social club, data cabling, rain water harvesting, EEC, open car parking charges, GST, advance maintenance charges, etc., which are not part of the agreement. Therefore, request has been made by the complainant for grant of possession and interest for the delayed period, and for refund of amounts imposed by the respondent under various heads.

In support of his statement, copy of Plot Allottee Arrangement Agreement dated 03.05.20:3, copy of statement of account, copies of cheques were filed on behalf of the complainant.

Filing a written statement, it was stated by the respondent that plot number-958 in Sector-4 of their named project Wave City was booked by the complainant under "Development Linked Payment Plan", layout of which was changed due to unforeseen circumstances. The same unit was re-allotted to the complainant. Agreement was executed on 03.05.20:3. Total price of the unit (without tax) is Rs. 92,49,240/- and payment of Rs. 92,24,20/- was made by the complainant. Referring to the judgment passed by the Hon'ble Bombay High Court in Writ Petition No.-2737 / 2047 "Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. and others versus Union of India", it was stated by the respondent that provisions of RERA are prospective, but under Section-4(2)(l)(c) of the RERA Act, they can fix a new timeline for handing over possession and if they fail to hand over possession of the unit within the fixed timeline, they cannot be held liable for that. The project was delayed due to force majeure events, which was not in their control. Work was obstructed due to dharna/demonstrations by local farmers. Keeping in view rising pollution in Delhi NCR, construction work was stayed by the Hon'ble Supreme Court from October 209 to January 2020. Due to Covid-19 also, no construction could take place at the project site from March 2020 to September 2020. In addition, construction work was stayed from 6:00 pm to 6:00 am, due to which construction work in the project was delayed. As per provisions of Builder Buyer Agreement, which is not the subject matter of this Authority, the complainant must invoke Arbitration or approach other forums for redressal of grievances. The project in question is registered with RERA. As per the agreement, possession was to be given by the respondent within 36 months, i.e., by June 20i6, but after 2 years, issuing intimation for possession letter dated 32.0.20:8 / 34.40.2048 to the complainant, he was asked to take possession of the plot upon completing formalities in respect of the plot in question, but possession of the plot was not taken by the complainant. Partial Completion Certificate / OC / CC of the sector in question has already been obtained on 20.03.2047. On the basis of the above facts, request was made by the respondent to direct the complainant to take possession of the plot.

हु उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत ARI-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या —NCRI45/04/74269/2024 Seed तोमर बनाम उप्पल चड्ढा हाई-टेक डेवलपर्स प्रा0 लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संपेक्ष में शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना UCHDPL Sector-4 Plots # प्लॉट संख्या-958 बुक किया गया था, जिसकी कुल कीमत 90,24,547/- रूपये है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता giet 93,87,062 /— रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है और कब्जा दिये जाने में 5 वर्ष से अधिक विलम्ब है। विपक्षी द्वारा प्रश्नगतत परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी.//सी.सी. एवं अन्य एन.ओ.सी. प्राप्त नहीं की गयी है और परियोजना में कोई विकास कार्य किया गया है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा समस्त देयों का भुगतान समय पर किया गया है। विपक्षी द्वारा विभिन्‍न At में जैसे कि :- सोशल क्लब, डाटा STAG, रेन वाटर हार्वेस्टिंग, ई.ई. सी., wae चार्जेज़, जी.एस.टी., एडवांस मेंटेनेन्स चार्जेज आदि की माँग की जा रही है. जो कि अनुबन्ध का भाग नहीं है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने, विपक्षी द्वारा विभिन्‍न मदों में अधिरोपित की गयी धनराशि को वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में प्लॉट एलॉटी अरेन्जमेन्ट एग्रीमेन्ट दिनांक 03.05.20:3 की प्रति, खाता विवरण की प्रति, चेक की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। VW

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी नामित परियोजना Wave City के Sector-4 में प्लॉट संख्या-958 “डेवलपमेंट लिंक पेमेंट प्लान” के aetna बुक किया गया, जिसमें came unforeseen circumstances के कारणों से परिवर्तित कर दिया गया। शिकायतकर्ता को पुनः वही यूनिट आवंटित कर दी गयी। दिनांक 03.05.20:3 को अनुबन्ध निष्पादित किया गया। यूनिट का कुल मूल्य (बिना कर) 92,49,240,/- रूपये है और शिकायतकर्ता द्वारा 92,24,20,//- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या-2737/2047 “नीलकमल Raced सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में पारित निर्णय का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि रेरा के प्राविधान प्रोस्पेक्टिव हैं, परन्तु tr अधिनियम की धारा-4(2)0)(०) के अनुसार वे कब्जा प्रदान किये जाने की एक नयी समय-सीमा निर्धारित कर सकते हैं और यदि निर्धारित समय-सीमा में यूनिट का कब्जा प्रदान करने में असफल रहते हैं, तो उसके लिए उन्हें उत्तरदायी नहीं ठहराया जा सकता। परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। स्थानीय किसानों द्वारा धरना प्रदर्शन के कारण कार्य कराये जाने में बाधा उत्पन्न हुई। दिल्ली NCR में बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अक्टूबर 209 से जनवरी 2020 तक निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी। कोविड-49 के कारण भी परियोजना स्थल पर मार्च 2020 से सितम्बर 2020 तक किसी प्रकार का निर्माण नहीं हो सका। इसके अतिरिक्त wae बजे से प्रात: 6 बजे तक के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी, जिसके कारण भी परियोजना में निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट के प्रावधानों के अनुसार, जो इस प्राधिकरण का विषय नहीं है, शिकायतकर्ता को Arbitration का आह्वान करना होगा या शिकायतों के निवारण के लिए अन्य फोरम में जाना होगा। प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है। विपक्षी द्वारा अनुबन्ध के अनुसार 36 माह अर्थात्‌ जून 20i6 तक कब्जा दिया जाना था, परन्तु 2 वर्ष उपरान्त शिकायतकर्ता को इन्टीमेशन फॉर पोजेशन पत्र दिनांक 32.0.20:8 को जारी करते हुए, प्रश्नगत प्लॉट के सम्बन्ध में औपचारिकतायें पूर्ण कर प्लॉट का कब्जा लेने हेतु कहा गया, परन्तु शिकायतकर्ता प्लॉट का कब्जा प्राप्त नहीं किया गया। प्रश्ननत सेक्टर का ओ.सी.,/सी.सी. दिनांक 20.03.2047 को ही प्राप्त किया जा चुका है। उपरोक्त तथ्यों के आधार पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्लॉट का कब्जा लिये जाने के लिए निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश की प्रति, सेक्टर-4 से सम्बन्धित आंशिक पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक 20.03.2047 की प्रति, इन्टीमेशन फॉर पोजेशन पत्र दिनांक 34.40.2048 की प्रति, एनेग्जर-«, 8, ८, 0, 8, माँग पत्र की प्रति, शिकायतकर्ता द्वारा प्रेषित पत्र दिनांक 48.04.2020 की प्रति, ऊँ 3 रेसीडेन्सियल प्लॉट एलॉटी अरेन्जमेन्ट 03.05.2043 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- 4... क्या परियोजना के रेरा में पंजीकरण से पूर्व उत्पन्न हुई शिकायतें रेरा के क्षेत्राधिकार से बाहर हैं ? 2... क्या force majeure events यथा मा. न्यायालय के CHATS, मा. एन.जी.टी. आदि के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध आदि के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 3. क्या अनुबन्ध में आरबिट्रैशन aif होने के कारण वाद की सुनवाई का क्षेत्राधिकार इस पीठ को नही है? 4. “रेसीडेन्सियल प्लॉट एलॉटी arte” दिनांक 03.05.203 के अनुसार किस-किस मद में धनराशि बिल्डर द्वारा माँगी जा सकती है ? 5... परिभाषा के अनुसार क्‍या “इन्टरनल डवलपमेन्ट” शिकायतकर्ता के प्लॉट के पॉकेट तक सीमित होगा अथवा क्या “एक्सटरनल व पेरिफरल sac” सिटी लेवल पर ही परिभाषित होगी ? 6. क्या विपक्षी द्वारा विभिन्‍न मदों में माँग की गयी चार्जेज उचित है ? 7. aq शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4

बिन्दु der इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या परियोजना के रेरा में पंजीकरण से पूर्व उत्पन्न हुई शिकायतें रेरा के क्षेत्राधिकार से बाहर हैं ? विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा रिट याचिका संख्या-2737,/2047 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ में पारित निर्णय का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि रेरा के प्राविधान प्रोस्पेक्टिव हैं, परन्तु रेश अधिनियम की धारा-4(2)0)(0) के अनुसार वे कब्जा प्रदान किये जाने की एक नयी समय-सीमा निर्धारित कर सकते हैं और ns यदि निर्धारित समय-सीमा में यूनिट का कब्जा प्रदान करने में असफल रहते हैं, तो उसके लिए उन्हें उत्तरदायी नहीं ठहराया जा सकता। इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल - अपील संख्या-6745-6749 /202 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स vio feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- 54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यहं भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु dea Prema किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या force majeure events यथा मा. न्यायालय के स्थगनादेश, मा. एन.जी.टी. आदि के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध आदि के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? है यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। fam क्षी की ओर से कथन किया गया है कि स्थानीय किसानों द्वारा धरना

प्रदर्शन के कारण कार्यों में बाधा उत्पन्न हुई, माननीय न्यायालयों के भूमि अधिग्रहण के we आदेश के कारण परियोजना विलम्बित हुई। दिल्ली NCR में बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अक्टूबर 20I9 से जनवरी 2020 तक निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी। इसके अतिरिक्त सांय 6 बजे से प्रातः 6 बजे तक के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी, जिसके कारण भी परियोजना में निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। कोविड-49 के कारण भी परियोजना स्थल पर मार्च 2020 से सितम्बर 2020 तक किसी प्रकार का निर्माण नहीं हो सका। 5. No. Reason Time Period Stay on project by Hon'ble January 202-January 207 Supreme Court of India [2 As per NGT order Ban on| November 207- January 208 Construction Activity in Delhi NCR to curb pollution. 3 As per NGT order Ban on| October 20I8- December 208 Construction Activity in Delhi NCR to curb pollution. —t 4 As per NGT order Ban on} October 209- January 2020 Construction Activity in Delhi NCR to curb pollution. 5 Ban on Construction due to the| March 2020-September 2020 Pandemic (Covid-9) माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिए गये स्थगनादेश सम्बन्धी अपने दावे के समर्थन में विपक्षी द्वारा कोई साक्ष्य,/अभिलेख प्रस्तुत नहीं किये गये हैं। अतः यह SIR Wea नहीं है। उभय पक्ष के मध्य हस्ताक्षरित अनुबन्ध का प्रस्तर-24 निम्नलिखित उलल्‍लेखित e+ U 2. FORCE MAJEURE

The ALLOTTEE agrees that the Allotment of the 'PLOT' is subject to force majeure clause which inter-alia include delay on account of non-availability of steel, cement or any other materials for developing the area and implementation of the Scheme, or water supply or electric power or slow down strike or due to a dispute with the construction agency employed by the DEVELOPER, civil commotion or by reason of war, or enemy action or earthquake or any act of God, delay in certain decisions/clearances from statutory body(ies), or if non- delivery of possession is as a result of any notice, order, rules or notification of the Government and /or any other public or Compatant Authority or for any other reason(s) beyond the control of the DEVELOPER and for any of the aforesaid evet, the DEVELOPER shall be entitled to a reasonable corresponding extension of the time of delivery of possession of the said 'Plot' on account of force majeure circumatances and in such eventually the ALLOTTEE(S) will not claim any amount of money by way of refund/damages/compensation/interest, etc. from the DEVELOPER. In case of DEVELOPER abandoning the scheme for any reason beyond its control then the DEVELOPER'S liability shall be limitd to the refund of the amount paid by the ALLOTTEE(S) as per the terms of Allotment Letter. It is further categorically understood by the Applicant(s) that the Developer as a result of any contingency including force majeure reserves its right to alter, add or vary the terms and conditions of the of the allotment or if the circumstances beyond Developer's control so warrant, the Developer may suspend the scheme for such period as it may consider expedient and no compensation of any nature whatsoever can be claimed by the Applicant for the period of delay/suspension of scheme.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील WeM—73029 / 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश. दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- है | With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with Rs.l Lac for such activity. For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and besides liable for violation of the order passed by this Court to be dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील WeT-73029 / 985 में पारित आदेश दिनांक 09.2.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (20l8) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.:.20i9 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.209 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन (56+2) (दिनांक 40.2.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण आंशिक रूप से लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर gree के कारण मानी जायेगी।. इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 विपक्षी की ओर से यह भी तर्क प्रस्तुत किया गया है कि अनुबन्ध में आरबिट्रेशन का क्लाज है, जिस कारण शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य किसी भी विवाद को केवल आर्बिट्रिटर के माध्यम से ही निस्तारित किया जा सकता है और इस पीठ को इस शिकायत को सुने जाने की क्षेत्राधिकारिता प्राप्त नही है। »

इस सम्बंध में उल्लेखनीय है माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा “मैसर्स एमआर एम.जी.एफ. aes लिमिटेड बनाम आफताब सिंह" 20I8 SCC Online SC 277 में अभिनिर्धारित किया गया है कि कुछ विवादों का निराकरण आरबिट्रेटर द्वारा आरबिट्रेशन अनुबन्ध के पश्चात्‌ भी नहीं की जा सकती है। विशेष रूप से गठित प्राधिकरणों का क्षेत्राधिकार मात्र आरबिट्रेशन क्लॉज के आवरण से बेदखल नही किया जा सकता है। ऐसे सभी विवाद जिसके लिए विधि द्वारा विशेष निकाय बनाये गये है और इसका क्षेत्राधिकार दिया गया है, इस प्रकार विवाद को निस्तारित करने के लिए आरबिट्रेटर सक्षम नही है। उपरोक्त विधि व्यवस्थाओं के प्रकाश में यह स्पष्ट है कि भू-सम्पदा विनियामक एवं विकास प्राधिकरण अधिनियम 2076 की धारा 79, आरबिट्रेशन एक्ट पर अभिभूत होगा। माननीय एन.सी.डी.आर.सी. ने “ए.अय्यास्वामी बनाम पारमाशिवम एवं अन्य”, (20I6) 0 SCC 386 में दिए तर्क को लागू करने के लिए यह निष्कर्ष निकाला है कि यही सिद्धान्त, रियल एस्टेट अधिनियम के तहत उक्त मामलों में भी लागू होता है, क्योंकि यह अधिनियम गृहकेताओं एवं बिल्डरों के बीच विवादों के समाधान के लिए एक विशेष तंत्र प्रदान करता है। उपरोक्त प्रतिपादित सिद्धांतों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा आरबिट्रेटर को संदर्भित करने का प्रश्न स्वतः समाप्त हो जांता है। तदनुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 किये गये “रेसीडेन्सियल प्लॉट एलॉटी अरेन्जमेन्ट” दिनांक 03.05.2043 के अनुसार किस-किस मद में धनराशि बिल्डर द्वारा मांगी जा सकती है ?

प्रकरण में उठायें गये feet का परीक्षण करने के कम में प्लॉट एलॉटीज़ apa में विभिन्‍न मदों में धनराशि लिए जाने के प्राविधानों, एक्सटरनल व इन्टरनल डवलपमेन्ट चार्जेज के सम्बन्ध में दोनों पक्षों की स्थिति व “इन्टरप्रटेशन”, चार्जेज का ब्रेकअप आदि के सम्बन्ध में दोनों पक्षों के दावे एवं न्‍्यायोचित धनराशि अथवा सिद्धान्त की विवेचना अपेक्षित है। “रेसीडेन्सियल प्लॉट एलॉटी ature” दिनांक 03.05.20i3 के अनुसार विभिन्‍न went में परियोजना एवं उसके नियम एवं शर्तों का उल्लेख किया गया, जो कि निम्नवत हैः- (b) The Developer is developing Hi-Tech Townshiip located on NH-24 near the town Ghaziabad in Uttar Pradesh. by the name of "WAVE CITY". comprising of various, 'PLOT's of different sizes, Row Houses/F lats, ०2 40 Bungalows, High-rise Apartments. schools/Eductional Institutions, Hospitals/Health Centres, Corporate Parks, Commercial and Retail Centres, Hotels/Clubs and Leisure Areas etc. apart from all such areas that would be required for the development of a modern township on the Scheduled Property ("Said Project") in accordance with sanctioned plans and approvals and as envisaged for a Hi-Tech Township Scheme of the Government .

उपरोक्त अनुबन्ध के प्रस्तर के अनुसार विकासकर्ता एक हाई-टेक टाऊनशिप "WAVE CITY" नामक परियोजना का विकास कर रहा है, जो कि गाजियाबाद में स्थित और इसमें विभिन्‍न क्षेत्रफल के प्लॉट, भवन,“ फ्लैट, बंगला, अपार्टमेन्ट, स्कूल, शिक्षण wea, अस्पताल /स्वाथ्य केन्द्र, कार्पोट पार्क, व्यावसयिक एवं फुटकर He, होटल आदि विभिनन क्षेत्रों में विकास कर एक उच्च टाऊनशिप स्वीकृत प्लॉन एवं संस्तुति के आधार पर बनायी जायेगी। l.l SALE PRICE (a) The agreed Basic Sale Prioe for the 'Plot' is Rs. 8288280 (Rupees Eighty Two Lakth Eighty-Eight Thousand Two Hundred Eighty Only ) (for short "BSP") calculated @ Rs 27627.6 per sq. meter (Rs 2300 per sq yard) of Plot size of 300 sq. mtrs. (358.8 Sq. Yds.), subject to applicable taxes, payable by the Alottee(s) in the mode and manner detailed in payment plan marked as Annexure-l; annexed herewith. The Preferential Location Charges (whenever applicable forms part of the "BSP"). The Allotte(s) has Seen, reviewed and accepted the payment plan provided in Annexure -].

(b) The Allotte(s) shall strictly follow the paymant plan and pay the requisite anount by way of upfront or other payment plan opted by it/him/her/them. The Allottee(s) agrees to pay all interim payments, charges, fees, taxet etc as atated elsewhere in this Allottee(s) arrangement and the full sale Consideration in favour of the Developer in the manner stated hereunder and ensure issuance of a proper receipt by the Developer or by ts autliorited representative. The Allottee(s) for such purpose should be guided by written notices of change of earlier mandate issued by the Developer from time to timo. The Developer will record » 44 the details of all payments received by it from the Allottee(s) In its records/system as well as in the Developer's copy of this Allottee(s) Arrangement. The Allottet(s) is required to keep the Developer's acknowledgement receipts In safe custody for future references. (c) That the cost of electric, sewer and water connection Is not Included in the aforesaid "BSP" of the 'Plot' Further, the Allottee(s) shall pay on demand to the Developer the amount to be determined at the time of providing electric, sewer and water connection and any other connection of a service which the Developer may provide from the main lane along the road serving the 'Plot’.

उपरोक्‍तानुसार प्लॉट की विकय धनराशि पर दी गयी सहमति और अधिकारों के बारे में बताया गया जो कि यह है कि प्लॉट की कुल सहमत कीमत 82,88,280 ,/- रूपये थी और उक्त के प्रस्तर-(७) में यह उल्लेख किया गया है कि प्लॉट की कीमत में बिजली, सीवर और पानी आदि कनेक्शन की धनराशि सम्मिलित नहीं है और यह विकासकर्ता की मांग पर कनेक्शन देते समय निर्धारित धनराशि देय होगी। _.2 PREFERENTIAL LOCATION The ALLOTTEE(S) agrees to pay the preferential location charges @ Rs 35.6/- per sq. mt (approx. RS 00/- per sq, yd)is payable by the Allottee(s), If the 'Plot’ subject matter of this Allottoe(s) Arrangernent is preferentially located, such preferential location charge forms part of the BSP (wherever/whenever applicable). However, the Allottee(s) has specifically agreed that due to any change in the layout plans, In case said 'Plot ceases tu be in a preferential location, the Developer shall be liable to refund only the amount of preferential location charges paid by the Allottee(s) and such refund shall be adjusted in the installment(s) to be paid by the Allotteo{s) as stated in the payment plan. If due to any change in the layout plan, the 'Plot' becomes preferentially located, then the Allottee(s) shall be liable and agrees to pay as 42 demanded by Developer such preferential location charges as stated In the payment plan which shall be over and above the 'BSP’.

उक्तानुसार Wes स्थल के लिए i35.6/- per sq. mt (approx. RS |00/- per sq, yd) की दर से निर्धारित की गयी है, जो कि var प्लॉट की कीमत 82,88,280/— रूपये में सम्मिलित है। इससे यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रेफरड़ लोकेशन के सम्बन्ध कोई अतिरिक्त धनराशि देय नहीं होगी। इस विषय में विवाद नहीं है। .3 INTERNAL DEVELOPMENT That the above agreed price of the residential 'Plot' covers development of internal services such as laying of roads. development of parks and landscapes, laying of water lines, laying of sewer lines, laying of internal electrical lines, laying of storm water drain lines and erection of electrical sub-station and to develop necessary civic services essential for a convenient living . vat से यह we है कि अंदरूनी विकास कार्य (UNTERNAL DEVELOPMENT) के सम्बन्ध उक्त प्लॉट की धनराशि (82,88,280 /— waa) में विकास की अंदरूनी सुविधायें जैसे कि रोड का निर्माण करना, पार्कों के विकास, पानी को संचलित करने हेतु लाईन बिछाया जाना, सीवर लाईन, बिजली के अन्दरूनी Aga, वाटर ड्रेन लाईन और बिजली सब-स्टेशन एवं मूल भूत सुविधायें जो कि सुविधाजनक जीवन यापन करने के लिए आवश्यक विकास कार्य कराये जाने हेतु सुविधायें sar धनराशि में समाविष्ट एवं सम्मिलित है। .4 CONVERSION CHARGES

As per prevaling practice, the developed plots allotted by the Government agencies are generally on lease hold basis and in situation where the land is acquired by the government, and transferred to the Developer, the same is transferred on leased hold basis. The leasehold rights may be converted into freehold by the government after receiving the conversion charges, which is presently prevalent at [22% conversion charges as may be calculated and charged by the Concerned Authority of the consideration amount Simlarly, in the instant project some part of the Land is acquired by the government and 2) 43 transferred to the Developer on leasehold basis however, the major portion project land has been directly bought by the Devoloper from the farmers. The land directly purchased by the Developer is freehold land and the developer has paid requisite stamp duty on purchase of such land. अनुबन्ध के प्रस्तर-4.4 में कन्वर्जन चार्ज के सम्बन्ध में यह बताया गया कि विकसित प्लॉट जो कि सरकारी संस्थाओं द्वारा आवंटित किए जाते हैं वह समान्यतः लीज gles के आधार पर हैं और उन प्रकरणों में सरकार द्वारा भूमि अधिग्रहण करके हाई-टेक टाऊनशिप नीति के अन्तर्गत करके विकासकर्ता कम्पनी को लीज़ पर देती है। यदि आवंटी उस भूमि पर लीज ees अधिकार को फी-होल्ड में परिवर्तित कराते हैं, तो परिवर्तन शुल्क सरकार को देय होगा।

विकासकर्ता द्वारा बताया गया है कि उनके द्वारा क्‍योंकि भूमि किसानों से सीधे मार्केट दर पर ली गयी है व भूमि very डयूटी, पंजीयन शुल्क एवं अन्य चार्ज के उपरान्त ही ली गयी है, ऐसे में विकासकर्ता विकय धनराशि की 42 प्रतिशत की कन्वर्जन चार्ज आवंटी से मांग कर सकता है और प्लॉट का कब्जा उपरोक्त निर्धारित शुल्क प्राप्त किये जाने के बाद दिया जायेगा। इस विषय में कोई विवाद नहीं है। .6 PERIPHERAL/ INFRASTRUCTURAL DEVELOPMENT CHARGES The ALLOTTEE(S) agrees to pay Peripheral/Infrastructural development charges @ Rs 06.6/-per sq. meter (Rs 850/- per Sq. Yds.). which are not included in the aforementioned sale price . Further, ALLOTTEE(S) specifically agrees and understands that in case of any increase_in Peripheral/ Infrastructural development charges or levy of any other charges by the Government or other Statutory Authority(ies) in future, the same shall be paid on pro-rata basis by the ALLOTTEE(S). Allottee(s) herein also agrees to pay the proportionate External Electrification charges including but not limited to lying of cables, security deposits and /or any ancillary cost/charges for making the provision for transmission of electricity from the main station to sub station. These charges shall be paid by the Allottee(s) to the Developer on demand. oy 44

उक्तानुसार आवंटी द्वारा यह सहमति दी गयी है कि पेरिफेरल,अवस्थापना विकास कार्यों के चार्जेज़ (शुल्क) t066/—w7e प्रति वर्ग मीटर (850 प्रति वर्ग गज़) उपरोक्त विकय धनराशि (82,88,280/— रुपये) में सम्मिलित नहीं है और विशेष रूप से यह स्वीकारा एवं समझा जाता है कि :- (क) यह कि पेरिफेरल /अवस्थापना के चार्जेज़ बढ़ने या (ख) सरकार अथवा अन्य किसी वैधानिक प्राधिकरण द्वारा भविष्य में अतिरिक्त चार्जेज़ लिये जाने पर वह प्रो-रेटा,/अनुपातिक दर पर आवंटियों द्वारा देय होगा। आवंटी द्वारा यह भी सहमति दी गयी है कि अनुपातिक तौर पर बाहरी बिजली कार्य छाक्ा॥। Electrification charges) जिसमें बिजली के संचालन हेतु मेन स्टेशन से सब-स्टेशन में उपयोग किये जाने वाले केवल्स, सिक्योरिटी डिपोजिट आदि की धनराशि सम्मिलित है देय होगी, और यह चार्जेज़ विकासकर्ता की मांग पर देय होगी। ऐसे में यह स्पष्ट है कि पेरिफेरल/अवस्थापना विकास हेतु 4046.6,/- रूपये प्रति वर्ग मीटर (850 प्रति वर्ग गज़) आवंटियों द्वारा देय होगी, जो कि उक्त विकय धनराशि में सम्मिलित नहीं है और यदि इन चार्जेज़ में अथवा सरकार या किसी वैद्यानिक प्राधिकरण द्वारा अतिरिक्त धनराशि की मांग की जाती है, तो अनुपातिक दरों पर देय होगी। .7 OTHER CHARGES AS PER_ HI-TECH TOWNSHIP POLICY

The terms and conditions contained in the MOU entered between the DEVELOPER and the Government of UP and other terms and conditions of Hi-Tech Township Scheme will be applicable on the 'PLOT" of land allotted to the ALLOTTEE(S) and it will be the responsibility of the DEVELOPER to develop this Hi-Tech Township and to hand over the developed land to the ALLOTTEE(S). However, in case of any charges which are chargeable as per the Hi-Tech Township Policy (if any) in the future for infrastructure or any other purpose, if any, then the same shall be proportionately charged to the ALLOTTEE(S) at the rates as may be decided by the Government. The ALLOTTEE(S) shall pay directly, or if paid by the DEVELOPER. then reimburse the DEVELOPER on demand the Government rates, taxes or Ni § N gd ह

cesses, taxes or cesses, taxes of all and any kind by whatever name called, levy of proportionate development charges with regard to, but not limited to state/national highvays, transport, irrigation facilities and power facilities, electricity facilities/requirement, electricity distribution network/system, metro cess etc., whether levied or leviable now or in future on the 'PLOT' forming a part of the overall development or the built up residential Complex/s and/or the Project(s) constructed within the "Wave City" and/or the said 'PLOT' in isolation, as the case may be, as assessable/applicable from the date of application of the ALLOTTEE(S) and the same shall be borne and paid by the ALLOTTEE(S). BRITT यह है कि उत्तर प्रदेश सरकार और विपक्षी के मध्य हुए एम. ay एवं हाई-टेक टाऊनशिप स्कीम के नियम एवं शर्तें जो कि आवंटी को आवंटित प्लॉट पर vat के अधीन नियमों के अनुसार विकसित की जायेगी। यदि हाई-टेक टाऊनशिप पॉलिसी के अनुसार भविष्य में आधारभूत ढाँचे अथवा अन्य प्रयोजनो के चार्जेज लगाये जाते हैं, तो आवंटियों द्वारा सरकार द्वारा निर्धारित दर पर अनुपातिक रूप से देय होगा।

इस सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा कोई ऐसे अतिरिक्त एवं अन्य afar का विवरण नहीं प्रस्तुत किया गया है, जिससे कि विदित हो कि सरकार द्वारा कोई इस प्राविधान के अधीन कोई चार्जेज निर्धारित किये गये हों और वह धनराशि विकासकर्ता द्वारा अभी तक भुगतान की गयी हो। अतः इस सम्बन्ध में विपक्षी अभी कोई अतिरिक्त धनराशि पाने का अधिकारी नहीं है। यदि विपक्षी भविष्य में इस मद कोई अन्य चार्ज सरकार या प्राधिकरण को देता है, तो प्रेंफ ऑफ पेमेन्ट व प्रो-रेटा शेयर बताकर Ga से प्राप्त कर सकते हैं। .9 PAYMENT OF TAXES, CESSES BY THE PLOT OWNER That the stamp duty and the registretion fee incurred in the registration process which is to be paid to the revenue authorities is to be borne by the ALLOTTEE(S) as according to the prevalent law on the date of registration. Further the ALLOTTEE(S) shall be liable to pay from the date of his/her application the house tax, water tax and sewerage tax and other such taxes or any other future tax DK 46 or any other fees, cess or taxes of all any kind by whatever name called, levy of proportionate development charges as and when levied by the Local Authority/Body under the then prevailling law and rules of the land, when such maintenance services will be transferred to the Local Authority/Body. These taxes, fees, cesses etc., shall be paid by the ALLOTTEE(S) irrespective of the fact whether the maintenance is carried out by the DEVELOPER or its nominees or any other body or association of all or the ALLOTTEE(S) whether levied retrospective or prospective.

उपरोक्‍तानुसार tata, सेस के बारे में यह उल्लेख किया गया है कि <r ड्यूटी और पंजीयन शुल्क जो कि पंजीकरण की प्रकिया में राजस्व विभाग / प्राधिकरण को दी जायेगी। वह आवंटियों द्वारा विधि के अनुसार वहन किया जायेगा। इसी कम में आवंटियों द्वारा आवेदन की तिथि से गृहकर, पानीकर, सीवेज कर एवं अन्य date जो कि स्थनीय निकाय द्वारा लागू विधि के अनुसार देय होगा वह आवंटियों द्वारा अनुपातिक दर पर दिया जायेगा। इस विषय में भी कोई विवाद नहीं उठाया गया है। 4. MAINTENANCE CHARGES a. The Allottee(s) gives its consent to enter into a separate Maintenance Agreement with the DEVELOPER or its nominated maintenance agency as and when demanded by the DEVELOPER or its nominated agency and the ALLOTTEE(S) agrees to abide by all the terms and conditions as laid down in the said Maintenance Agreement. b. That the ALLOTTEE(S) of the ‘Plot’ unconditionally agrees and undertakes to pay necessary charges, from the date when possession is offered to him/her/them, as determined by the DEVELOPER or its nominated Maintenance Agency towards maintenance of water supply, electricity, parks, open spaces, roads, cleaning and sweeping, street lights, sewer, storm drain etc. and for maintaining various value added services until the services are handed over to the respective government agency(ies) local body. The ALLOTTEE(S) shall deposit with the DEVELOPER a sum as decided by the OS 47

DEVELOPER by way of interest free security to ensure timely payment of maintenance charges. The said amount shall be payable by the ALLOTTEE(S) and will be paid at the time when possession is offered or sale deed is executed, whichever is earlier. However the maintenance charges shall become payable from the date of offer of possession. ९. In terms of Hi-Tech Township Policy of Uttar Pradesh Government, the. Installation of Solid Waste Management Plant [SWMP], Sewer Treatment Plant (STP) and 220 KVA power plants and destribution systems and other mechanical plants and machinery related to external services are being built and maintained by the DEVELOPER or its nominated agency. The ALLOTTEE(s) hereby agrees to pay the upkeep/running maintenance charges for these services and also if at some point of time these installations require replacement, the cost of the same will be proportionately paid by the ALLOTTEE(s) along with other allottees/ occupants with in the WAVE HITECH CITY township.

उपरोक्‍तानुसार मेटेनेन्स शुल्क के बारे में यह कहा गया है कि आवंटी, विकासकर्ता या उसके नामित मेटेनेन्स एजेन्सी से एक अलग मेटेनेन्स अनुबन्ध निष्पादित करेगें और नियम एवं शर्तों का पालन करेगें। आवंटी प्रोसेशन ऑफर करते समय से ही मेटेनेन्स एजेन्सी को पानी सप्लाई, बिजली, पार्क आदि के रखरखाव कार्य हेतु भुगतान करेगा, जब तक वह किसी सरकारी निकाय अथवा wets निकाय को मेटेनेन्स हस्तांतरित न कर दें। इसी के अतिरिक्त हाई-टेक टाऊनशिप पॉलिसी के अधीन सौलिड वेस्ट मेनेजमेन्ट प्लॉन्ट, सीवर dete प्लॉन्ट 220 के.वी.ए पावर स्टेशन है के निर्माण व रखरखाव का उत्तरदायित्व बिल्डर को दिया गया है | उसके भी रखरखाव कार्य हेतु वेव हाई-टेक सिटी टाऊनशिप में निवास कर रहे आवंटियों द्वारा अनुपातिक दर पर देय होगी तथा यदि कभी उनके रिप्लेसमेन्ट की आवश्यकता हुई तो प्रो-रेटा शेयर आवंटियो द्वारा देय होगा। इस विषय में भी कोई विवाद नहीं उठाया गया है। 0. RIGHTS OF DEVELOPER TO RECOVER INCREASED AMOUNT OF COMPENSATION AND /OR CHARGES LEVIED BY THE GOVERNMENT. 48

0.] The DEVELOPER has acquired land directly from the farmers by paying the market price. However there might be certain pieces and parcel of land which may not have been bought by the DEVELOPER. In terms of the policy of the Government for the development of Hi-Tech Township, such piece or parcel of land falling with the approved Detailed Project Report and the sancitioned Detalled Layout Plan is to be acquired by the Government for the DEVELOPER and to be handed over to the DEVELOPER for the development of Hi-Tech Township. Allottee(s) however specifically understands and agrees that in case such land is not acquired for any reason whatsoevr either by negotiations or by State Government as stated above, DEVELOPER shall not be held liable on any account. DEVELOPER as such makes no commitment in respect of acquiring such land and ALLOTTEE(S) being fully aware has applied for alotment of the freehold Plot. उक्त प्रस्तर के सम्बन्ध में यह स्पष्ट किया गया है कि यह सम्भव है कि कुछ भूमि राज्य सरकार द्वारा अधिग्रहण की जाये तथा क्षतिपूर्ति के बढ़े हुए दर और अन्य चार्ज जो कि सरकार द्वारा लिये जायेगें, तो वे विकासकर्ता द्वारा अनुपातिक रूप से आवंटियों से प्राप्त किया जायेगा। डी.पी.आर के अनुसार अधिकृत यदि कोई भूमि किसी कारण वश अधिग्रहण नहीं की जा सकी, तो उसके लिए विकासकर्ता जिम्मेदार नहीं होगा। adage बिन्दु संख्या-4 frente किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-5

5. परिभाषा के अनुसार क्‍या “इन्टरनल डवलपमेन्ट” शिकायतकर्ता के प्लॉट के पॉकेट तक सीमित होगा अथवा “एक्सटरनल»इन्फास्ट्रक्चरल व पेरिफरल डवलपमेन्ट” सिटी लेवल पर ही परिभाषित होगी ? इस सम्बन्ध में प्राधिकरण द्वारा शिकायत संख्या-6204842444, एम.एल.गुप्ता बनाम मैसर्स उप्पल deer डेवलपर्स प्राणलि0 में विस्तृत रूप से स्पष्टीकरण सहित निर्णीत किया गया है, जिसमें कि इन्टरनल डवलपमेन्ट और एक्सटरनल डवलपमेन्ट के मध्य अन्तर स्पष्ट किया गया है। हा \ ‘\. है ०

अंदरूनी विकास कार्य की विपक्षी की परिभाषा, शिकायतकर्ता का जहाँ प्लॉट है उसी पॉकेट तक सीमित है, किन्तु न तो प्लॉट आवंटी अरेन्‍्जमेन्ट में (पी.ए.ए), न हाई-टेक पॉलिसी में, न उन सब परिभाषा सम्बन्धी उद्धरणों में जो विपक्षी द्वारा दिये गये है, व न ही रेरा अधिनियम में, कहीं भी “पॉकेट”“ परिभाषित नहीं है एवं स्पष्टयता यह एक “ऑफटर थॉट” है जो विपक्षी द्वारा अपने अंतिम उत्तर में “sre” किया है। स्वयं विपक्षी द्वारा vert की गयी परिभाषाओं में दो ही स्तर पर विकास परिभाषित है- “बाहय व पेरिफेरल” तथा “आन्तरिक विकास कार्य |” विकसित प्लॉट की परिभाषा स्पष्टयता they में दी गयी है तथा वहाँ सभी सिविक एमेनिटीज़ दी जानी हैं ये उसके मूल प्लॉट की कीमत में सम्मिलित है। राज्य सरकार द्वारा हाई-टेक सिटी का लाईसेन्स दिया गया व उन्हीं सुविधाओं पर विचार कर शिकायतकर्ता द्वारा प्लॉट कय किया गया। यदि रेरा आ जाने के बाद विपक्षी द्वारा फेज़वार विकास के सम्बन्ध में परियोजना के अलग-अलग भागों को पंजीकृत भी कराया गया हो, तो वह हाई-टेक सिटी के बाहय एवं आन्तरिक विकास की परिभाषाओं को प्रभावित नहीं करती। स्वयं विपक्षी का यह कहना है कि क्लब सिटी लेवल फेसिलिटी है तथा प्रत्येक सेक्टर (या पॉकेट) में नहीं दी जा सकती, इस बात की स्वीकारोक्ति है कि सेक्टर या पॉकेट को यूनिट मानकर बाहय व आन्तरिक विकास परिभाषित नहीं किया जा सकता।

अत: यह स्पष्ट है कि विपक्षी का यह दावा अनुचित है कि ude या सेक्टर के बाहर का विकास, अवस्थापना,बाहय विकास मद में सम्मिलित है। अतः अवस्थापना/ पेरिफेरल विकास में वही मद सम्मिलित होगें, जो सिटी के ake विकास मदों के अलावा होगें। स्पष्टयता यदि वेवसिटी की asst को जोड़ने की बाहय,/पेरिफफल सड़क बनायी जाती है, मेन पावर स्टेशन से सिटी लेवल सब-स्टेशन तक पावर ase आदि पर व्यय किया जाता है, तो वह पेरिफेरल / अवस्थापना मद में होगा। यहाँ यह भी विचारणीय है कि अन्य राज्यों कि व्यवस्था में सामान्यतः RY लेवल डवलपमेन्ट के बाहर मेन सब-स्टेशन, सीवर ट्रीटमेन्ट, वाटर सप्लाई आदि की व्यवस्था लोकल अथॉरिटीज़ करती है एवं उसके लिए चार्जेज़ लेते है। वर्तमान पी.ए.ए के weRi6 में भी यह प्राविधान है तथा यदि उक्त प्रस्तरानुसार कोई धनराशि शासन या किसी एजेन्सी को बाद में दी जाती है, तो yw ate We व शिकायतकर्ता का प्रो-रेटा शेयर उसके द्वारा देय होगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-5 निस्तारित किया जाता है। \¢ 20 निस्तारण बिन्दु संख्या-6 बिन्दु संख्या-8 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा विभिन्‍न मदों में मांग की गयी ata उचित है? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में कोई स्पष्टीकरण नहीं दिया गया है।

एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-4.3 के अनुसार आन्तरिक विकास कार्यों की परिभाषा में अन्दरूनी लाईन्स तथा सब-स्टेशन सम्मिलित हैं। यह सब-स्टेशन स्थानीय अर्थात्‌ सिटी लेवल के आन्तरिक सब-स्टेशन हैं, किन्तु “एक्सटरनल इलैक्ट्रिफिकेशन” से सम्बन्धित सब-स्टेशन नहीं है। वर्तमान लोड की स्थिति देखते हुए व यह देखते हुए कि हाई-टेक टाऊनशिप के भविष्य के सम्बन्ध में प्रकरण अभी शासन स्तर पर विचाराधीन है व कई वर्ष अनुबन्ध के बाद बीत चुके हैं। वर्तमान समय में उचित होगा यदि 220८५ के केवल एक सब-स्टेशन व मेन सब-स्टेशन से सिटी लेवल सब-स्टेशन की ट्रानमिशन लाईन व सिक्‍यूरिटी डिपोजिट का व्यय प्रोरेटा धनराशि शिकायतकर्ता से ली जाये व इस धनराशि की पृथक एकाउक्टिंग की जाये ताकि यदि इस मद में कोई धनराशि शेष रहती है, तो प्रो-रेटा आधार पर वापिस की जा सके। इलैक्ट्रिसिटी मीटर कनेक्शन चार्जेज़, गैस कनेक्शन चार्जेज़, सीवर wd Kr वाटर कनेक्शन चार्जेज़, वाटर कनेक्शन चार्जेज, डाटा एवं वॉइस कनेक्शन चार्जेज के सम्बन्ध में स्पष्ट किया जाता है कि ये कनेक्शन लेते समय वास्तविक व्यय पर आधारित होगी व उक्त धनराशि किसी सक्षम प्राधिकरण या विभाग द्वारा लिये जाने पर उसका साक्ष्य आवंटियों को उपलब्ध कराने के उपरान्त यह धनराशि देय होगी और इसका एडमिन चार्जेज़/सुपरविजन चार्ज माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या-940 / 2047 में एन.बी.सी.सी के लिए निर्धारित की गयी 8 प्रतिशत की दर से अधिक नहीं होगा। साथ ही प्रत्येक कनेक्शन का एस्टिमेट अलॉटी को उपलब्ध कराया जायेगा।

मेटेनेन्स के सम्बन्ध में विपक्षी को स्पष्ट किया जाता है कि शिकायतकर्ता द्वारा ली गयी मेटेनेन्स चार्ज कब्जा ऑफर की तिथि से लागू होगी। वाटर हारवेस्टिंग SER के सम्बन्ध में होने वाले व्यय व केता के प्रो-रेटा शेयर की सूचना उपलब्ध कराते हुए यह धनराशि ली जायेगी व सुपरविज़न,/ एडमिनिस्ट्रेडिव चार्जेज़ 8 प्रतिशत से अधिक नहीं होगा। ona डीड रजिस्ट्रेशन खर्च की धनराशि विधि के अनुरूप स्टाम्प ड्यूटी एवं रजिस्ट्रेशन Yow के अनुसार देय होगा। ०८ पर्दा 24 क्लब क्‍योंकि सिटी लेवल फेसिलिटी है। अतः उसकी कैपिटल वैल्यू का भुगतान शिकायतकर्ता करेगें व “सबस्किपशन” क्लब प्रारम्भ होने की तिथि से लागू होगा। विपक्षी द्वारा किये जा रहे समस्त माँगों का निस्तारण उपरोक्तानुसार किया जाता है। इस सम्बन्ध में विपक्षी संशोधित माँग पत्र जारी करेगें। Ta बिन्दु संख्या-6 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-7 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है और कब्जा दिये जाने में 5 वर्ष से अधिक विलम्ब है। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी.,/सी.सी. एवं अन्य एन.ओ.सी. प्राप्त नहीं की गयी है और परियोजना में कोई विकास कार्य किया गया है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा समस्त देयों का भुगतान समय पर किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध के अनुसार 36 माह अर्थात्‌ जून 20I6 तक कब्जा दिया जाना था, परन्तु 2 वर्ष उपरान्त शिकायतकर्ता को ete फॉर पोजेशन पत्र दिनांक 34.0.2048 को जारी करते हुए, प्रश्नगत प्लॉट के सम्बन्ध में औपचारिकतायें पूर्ण कर प्लॉट का कब्जा लेने हेतु कहा गया, परन्तु शिकायतकर्ता प्लॉट का कब्जा प्राप्त नहीं किया गया। प्रश्नगत सेक्टर का ओ.सी.,/सी.सी. दिनांक 20.03.2047 को ही प्राप्त किया जा चुका है। उपरोक्त तथ्यों के आधार पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्लॉट का कब्जा लिये जाने के लिए निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-48(4) में निम्नलिखित प्राविधान दिये गये eas Section 78 (0) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement jor sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or ०9४६ 22 (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर उभय पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित रेसीडेन्सियल प्लॉट एलॉटी अरेन्जमेन्ट दिनांक 03.05.2043 की प्रति दाखिल की गयी है, जिसमें निर्माण एवं कब्जे के प्रस्तर-3.4 के अनुसार शिकायतकर्ता को अपने आवंटित प्लॉट पर भवन का निर्माण कार्य हेतु, सक्षम प्राधिकरण से प्लॉन स्वीकृत कराकर, विपक्षी से कब्जे हेतु सूचना प्राप्त करने की तिथि से 3 वर्ष में निर्माण कराया जाना था एवं प्रस्तर-3.3 के अनुसार विपक्षी द्वारा कब्जे हेतु सूचना भेजे जानें के 30 दिनों में शिकायतकर्ता को कब्जा प्राप्त करना था, परन्तु अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी द्वारा कब्जे हेतु सूचना दिनांक 34.020I8 दी जा चुकी है। ऐसे में यह कहना उचित नहीं होगा कि विपक्षी स्वेच्छानुसार कब्जा देगें और कब्जे की तिथि अंतहीन होगी। इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533-3534 / 2047 “मैसर्स फार्च्यून इन्फास्ट्रक्चर्स एवं अन्य बनाम ट्रेवर डेलिमा एवं अन्य” के प्रस्तर 45 में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि :-

"Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, 23 along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract ie., the possession was required to be given by last quarter of 204. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an_ irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered.

उपरोक्त माननीय उच्चतम न्यायालय के आर्ब्जेवेशन एवं विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं करा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष का समयावधि इस कार्य को पूर्ण कराये जाने हेतु उचित समय माना है। प्रस्तुत प्रकरण में रेसीडेन्सियल प्लॉट एलॉटी अरेन्जमेन्ट का निष्पादन दिनांक 03.05.20i3 को किया गया है। समस्त वर्णित तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष में शिकायतकर्ता को प्लॉट का कब्जा दिया जाना उचित समयावधि था। ऐसे में शिकायतकर्ता उपरोक्‍्तानुसार अपने प्लॉट का कब्जा दिनांक 03.05.20i6 तक प्राप्त करने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित समयावधि में कब्जा नहीं दिया गया। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है|) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील wo e649-50/208 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. of

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का 24 The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 03.05206 + 68 दिन अर्थात्‌ दिनांक 4.0720I6 से ओ.सी /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 ww के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " रेरा एक्ट की धारा 2(za) में प्राविधान है कि हे 25 (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause— (0) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default;

(ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to, the promoter till the date it is paid; यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य अनुबन्ध निष्पादित किया गया है, जिसके प्रस्तर-42.2 के अनुसार परियोजना में हो रहे विलम्ब के लिए 5/- रूपये प्रतिवर्ग गज प्रतिदिन की दर से धनराशि दिये जाने का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-48 दिनांक 04.05. 20i7 को अधिसूचित हुई, जिसके सम्बन्ध में उ0प्र० आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना दिनांक 03.05.2047 से उ0प्र0 में Week अथॉरिटी के रूप मे कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 0.05.2047 से प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 07.05.20i7 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 लागू हुआ है। इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अतः दिनांक 04.05. 20i7 B पूर्व की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अनुबन्ध के प्रावधानों के अन्तर्गत की जायेगी और दिनांक 02.05.207 से आगे की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अधिनियम के प्रावधानों के अधीन की जायेगी।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2076 के अधीन दिनांक 7.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/ पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये flea // पटटा विलेख के प्रारूप के WER 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, 2) 26 जिसमें WER 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRHI प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2०)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-7 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश

l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के प्लॉट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.04.2022 तक ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 44.0720I6 से दिनांक 30.04.2047 तक 5/— रूपये प्रतिवर्ग गज़ प्रतिदिन की दर से व दिनांक 04.05.2047 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा -कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। QF, (5 27 फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25. 09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। . विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20I6 की धारा 2(2०)0) के अनुसार यदि Way होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी।

- विपक्षी द्वारा अनुबन्धानुसार यदि कोई धनराशि भविष्य में शासन या किसी weet एजेन्सी को दी जाती है, तो प्रूफ ऑफ पेमेन्ट व शिकायतकर्ता का प्रो-रेटा शेयर उसके द्वारा देय होगा। . पेरीफेरल /इन्फास्ट्रक्चरल डवलपमेन्ट ae 850,/- रूपये प्रति वर्ग गज़ के अनुसार गणना की जायेगी। . oat चार्ज अनुबन्ध के wee i4 में दी गयी है, जो कि भूमि की विकय धनराशि का १2 प्रतिशत होगी और उसी के अनुसार देय होगी। . TRA के अनुसार बिजली/वाटर,/सीवर आदि के मेन लाईन से कनेक्शन देते समय निर्धारित किये गये चार्जेज़ का भुगतान शिकायतकर्ता करेगा। इस विषय में शिकायतकर्ता को कनेक्शन देते समय विशिष्ट (Specific Estimate) के साथ धनराशि विपक्षी मांग सकते हैं तथा शिकायतकर्ताग उसके सापेक्ष कार्य पूरा होने के बाद ऑडिटिड अकाउन्टस्‌ मांग सकते है। इन हाउस सुपरविजन / एडिमिनिस्ट्रेडिव oer की धनराशि माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा एन.बी.सी.सी को Re याचिका संख्या-940 /207 “बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में अनुमन्‍्य करायी है (अर्थात्‌ 8 प्रतिशत) उससे अधिक धनराशि नहीं ot) यदि भविष्य में अन्य 220 KVA या अधिक के WRI बनाने की आवश्यकता होती है, तो उसकी प्रो-रेटा धनराशि शिकायतकर्ता से प्राप्त करने का अधिकार विपक्षी को होगा तथा यह प्रस्तर-4.7 al 28 में भी प्राविधानित है। इसकी भी पूर्ववत पृथक अकाउटिंग होगी व इन हाऊस एडमिन्सिट्रेटिव या सुपर विजन चार्जेज 8 प्रतिशत से अधिक नहीं होंगें। 8. वाटर हार्वेस्टिंग के सम्बन्ध में होने वाले व्यय के सम्बन्ध में यह we किया जाता है कि केता के प्रो-रेटा शेयर की सूचना उपलब्ध कराते हुए यह धनराशि ली जायेगी।

9. क्लब का एस्टिमेट व प्रो-रेटा शेयर बताते हुए धनराशि मांगी जा सकती है। क्लब की रिकरिंग चार्जेज, क्लब प्रारम्भ होने या प्लॉट का कब्जा ऑफर होने, जो भी बाद में हो, तभी से प्रारम्भ होगा। l0. विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह उपरोक्‍तानुसार कब्जा दिये जाने के समय संशोधित माँग पत्र जारी करना सुनिश्चित करें। . परियोजना में शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट के रखरखाव का शुल्क कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि से ही देय होगा। 2. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 3. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :- 8)../22,/2022 se (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण