उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी, कार्यवाही अन्तर्गत धारा-38 /40 /63 सपठित नियम-24 45--शिकायत WeAE—NCR45/04/74205/202] जितिन कुमार बनाम महालक्ष्मी रियलटेक प्राइवेट लिमिटेड आदेश-पत्र दिनांक: 42.06.2025 शिकायतकर्ता का वाद वीडियो कॉन्फेंसिंग के माध्यम से प्रस्तुत किया गया। पत्रावली पेश हुई। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री कीर्ति उपस्थित हुए। विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री श्वेता तिवारी उपस्थित हुए। उभयपक्षों को सुना गया। शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया है कि विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है और न ही eee face निष्पादित एवं पंजीकृत कराया गया है। perma शिकायत में माननीय feo द्वारा नियमानुसार सुनवाई के उपरान्त दिनांक 25.05.2022 को निम्नवत आदेश पारित किये गये हैं:- (क) विपक्षी, शिकायतकर्तागण को दिनांक 34.07.2022 तक yey का कब्जा दें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें।

(ख) विपक्षी, शिकायतकर्ता (गौरव आनन्द) को दिनांक 09.03.2020 से ओ.सी/सी. सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLRH प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की urn) कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर पीरियड को दृ ष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजन। में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्तानुसार विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी। oe 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2८४)() के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है. तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया -जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी secu प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि यह शिकायतकर्तागण को यूनिटस्‌ का कब्जा देते समय सभी actor अनुबन्ध में दिए प्राविधानों की सीमा तक ही प्राप्त करने के अधिकारी हैं।

5. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता (जतिन कुमार, यमुना प्रसाद) के प्रकरणों में त्रिपक्षीय अनुबन्ध,/ एम.ओ.यू. के अनुसार प्री-ई.एम. आई. का भुगतान करें तथा यदि पूर्व में किसी किश्त का भुगतान नहीं किया गया है अथवा विपक्षी का विधिक उत्तरदायित्व होने के बाद भी शिकायतकर्तागण द्वारा वित्तीय संस्था को किया गया हो, तो उसका समायोजन यूनिट का वास्तविक कब्जा देते समय करना सुनिश्चित करें | 6. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि शिकायतकर्ता (यमुना प्रसाद) के प्रकरण में यूनिट के बाबत उनके द्वारा जी.एस.टी के मद में धनराशि किस दर से ली गयी है, इनपुट क्रेडिट क्लेम लिया गया है अथवा नहीं तथा प्रो-रेटा आधार पर शिकायतकर्ता का क्‍या देय अंश था. इन्हें चार्टड अकाउप्टेंट से 45 दिनों में प्रमाणित कराकर शिकायतकर्ता को उक्त स्थिति स्पष्ट करें व तदनुसार यदि कोई इनपुट क्रेडिट इस इकाई के सम्बन्ध में ada किया गया हो, तो तद्नुसार अपेक्षित समायोजन करें। 7. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। 8... इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 25.05.2022 का अनुपालन नहीं किया गया, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत vat आदेश के क्रियान्वयन हेतु प्रार्थना-पत्र दाखिल किया गया। उपरोक्त शिकायत में मा. ter (पूर्व पीठ-04ए) द्वारा दिनांक 03.07.2025 को धारा-63 के अन्तर्गत निम्न आदेश पारित किया गया है कि:-

अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा asi के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 25.05. 2022 के प्रस्तर-02 (क) के अनुसार प्रश्नगत फ्लैट के भौतिक कब्जे एवं उक्त आदेश के प्रस्तर-05 के अनुसार प्री-ई.एम.आई. के भुगतान की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 25-02-2025 को संदर्भित की जाती है। सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 25.05.2025 के प्रस्तर-02 के अनुसार दिनांक 20-02-2025 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 25.05.2022 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं।

तदोपरान्त अन्तर्गत धारा-38 /40 /63 के कार्यवाही के दौरान शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध न कराये जाने एवं रजिस्ट्री निष्पादित न कराये जाने के कारण मा. पीठ-04 (पूर्व पीठ-0॥ए) द्वारा पारित आदेश दिनांक 03.04.2025 के अनुसार पत्रावली नियम-24 की कार्यवाही हेतु इस पीठ को संदर्भित की गई। पत्रावली दिनांक 25.02.2025 को इस पीठ को उपलब्ध नहीं थी, क्योंकि पत्रावली श्रीमान सचिव, रेरा द्वारा वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु तलब की गई थी। पत्रावली आज नियम-24 की सुनवाई हेतु प्रथम बार इस न्यायालय के समक्ष पेश हुई। विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह माननीय रेरा पीठ के आदेश के अनुपालन में कब्जा प्रस्ताव-पत्र वैध ओ.सी.,/सी.सी. सहित बकाया eal की मांग सहित (यदि कोई हो तो) शिकायतकर्ता को 45 दिनों के अन्दर प्रेषित करना सुनिश्चित करें तथा रेरा पोर्टल पर भी अपलोड करना सुनिश्चित करें। शिकायतकर्ता द्वारा बकाया देयों के अदा करने पर विपक्षी शिकायतकर्ता को यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध कराते हुए आवंटित यूनिट की रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें| शिकायतकर्ता को यदि कोई आपत्ति हो, तो वह अपनी आपत्ति दाखिल कर सकता है। उभयपक्ष अपना-अपना लिखित जवाब एवं गणना शीट दाखिल कर सकते हैं। पत्रावली अग्रिम सुनवाई हेतु दिनांक 20.08.2025 को पेश हो। आर वो सिंह (न्यायनिर्णायक अधिकारी) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण