sono भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, We—04 उपस्थिति:- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत PMA—NCR45/04/73976/202 आनन्द सिंह बनाम अधिराज avs एण्ड प्रोमोटर्स प्रा० लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के freq जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Aman Heights में यूनिट Wear-p-i3/808 बुक की गयी थी, जिसकी कुल कीमत 44,00,000/- रूपये है, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 24,66,959 /— रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अनुबंध पत्र निष्पादित किये जाने की तिथि से 36 माह में यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है। अत: शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवेदन पत्र दिनांकित 05.02.2043, अनुबंध पत्र दिनांकित 28.03.206, जमा धनराशि की रसीदें, खाता विवरण आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गई हैं।

प्राधिकरण की ओर से विपक्षी को दिनांक 26.0.2024 को नोटिस जारी करते हुए सूचित किया गया था कि सुनवाई हेतु तिथि 03.2.2024 नियत हैं, जिसमें विपक्षी अपना पक्ष रख सकते हैं। प्रथम सुनवाई दिनांक 03.2.2024 को की गयी, जिसमें विपक्षी को उपस्थिति हेतु नोटिस जारी करने हेतु निर्देशित किया गया और अग्रिम नियत तिथि से पूर्व अपना जवाब रेरा पोर्टल पर अपलोड करने हेतु निर्देशित किया गया। द्वितीय सुनवाई दिनांक 29.03.2022 को की गयी जिसमें विपक्षी पुनः अनुपस्थित रहे। तृतीय सुनवाई 06.05.2022, जिसमें विपक्षी पुनः अनुपस्थित रहे, जिसके अनुकम में पीठ द्वारा विपक्षी को उपस्थिति हेतु पब्लिक नोटिस जारी करने हेतु निर्देशित किया गया और विपक्षी को अंतिम अवसर देते हुए आदेशित किया गया कि वह अग्रिम नियत तिथि से पूर्व अपना जवाब रेरा पोर्टल पर अपलोड करना सुनिश्चित करें, जिसके अनुक्रम में 44.07.2022 को पब्लिक नोटिस जारी किया गया। चतुर्थ एवं we अन्तिम सुनवाई दिनांक 24.07.2022 को की गई जिसमें यह पाया गया कि विपक्षी को उपस्थिति हेतु कई अवसर प्रदान किये गये, veg विपक्षी के पीठ के समक्ष उपस्थित नहीं हुए और न ही कोई जवाब दाखिल किया गया। उपरोक्त तथ्य ऑर्डरशीट पर अंकित हैं और कम्पलेन्ट पेज पर अपलोडेड है। ऐसी स्थिति में विपक्षी के विरूद्ध अग्रिम कार्यवाही किये जाने के अतिरिक्त अन्य कोई विकल्प नहीं है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं :- 4... क्‍या उपरोक्त शिकायत रेरा अधिनियम के अधीन ग्राहय हैं अथवा नहीं ? यदि हाँ, तो क्या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? निस्तारण बिन्दु संख्या-4

बिन्दु dem इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या उपरोक्त शिकायत रेरा अधिनियम के अधीन ग्राह्य हैं अथवा नहीं ? यंदि हाँ, तो क्‍या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथन के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अनुबंध पत्र निष्पादित किये जाने की तिथि से 36 माह में यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है। अत: शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। प्रथम दृष्टया रेरा पोर्टल पर जाँच के उपरान्त यह पाया गया कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना Aman Heights BT में पंजीकृत नहीं है। इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /202 “tent zee प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स प्रा० लिए बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया हि कि :- 33. Under Chapter II of the Act 206, registration of real estate 206, registration of real estate

projects became mandatory and to make the statute applicable make the statute applicable and to take its place under subSection (I) of Section 3. to take its place under subSection (4) of Section 3, it was made statutory that without registering the real estate project with a real estate regulatory authority established under the Act, no promoter shall advertise, market, book, sell or offer for sale, or invite persons to purchase in any manner a plot, apartment or building, as the case may be in any real estate project but with the aid of proviso to Section 3(), it was mandated that such of the projects which are ongoing on the date of commencement of the Act and more specifically the projects to which the completion certificate has not been issued, such f promoters shall be under obligation to make an application to the authority for registration of the said project within a period of three months from the date of commencement of the Act. With certain exemptions being granted to such of the projects covered by sub- section (2) of Section 3 of the Act, as a consequence, all such home buyers agreements which has been executed by the parties inter se has to abide the legislative mandate in completion of their ongoing running projects.

उपरोक्त से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्राविधान तभी लागू होंगे, जब परियोजना रेरा में पंजीकृत करायी गयी हो और परियोजना का पंजीयन कराना अनिवार्य है। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना “Aman Heights” रेरा में पंजीकृत नहीं है। वर्णित स्थिति में wera परियोजना रेरा में पंजीकृत न होने के कारण शिकायतकर्ता की प्रश्नगत शिकायत रेरा अधिनियम के अधीन ग्राह्य नहीं है और शिकायतकर्ता कोई याचित अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है। समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए विपक्षी के विरूद्र रेर अधिनियम की ass के अन्तर्गत वर्तमान समय में कोई आदेश पारित करने का औचित्य नहीं है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश 4. शिकायतकर्ता की शिकायत वर्तमान समय में ग्राहय न होने के कारण वर्तमान # Abeyance में रखी जाती है। 2. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि प्रश्नगत परियोजना का रेरा' में पंजीकरण कराने के सम्बन्ध में जांच कराकर यथोचित कार्यवाही आगामी 3 माह में सुनिश्चित करायें। 3. सचिव, रेरा इस बिन्दु का दोनों पक्षों को नोटिस देकर व अन्य आवश्यक अभिलेखों के आधार पर यह विनिश्चय कर लें कि क्‍या यह परियोजना रेरा में पंजीकृत कराई जानी अपेक्षित थी अथवा नहीं। तदूनुसार अग्रेतर कार्रवाई कराकर यह पत्रावली आगामी 3 माह में पुनः परिणाम सहित प्रस्तुत की जाये। दिनांक :- 0L/|| / 2022 Yar Da (कल्पना मिश्रा) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण