उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-3॥ श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या:- NCR45/04/73582/202I अशोक कुमार बनाम उप्पल AES हाई-टेक डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में फ्लैट संख्या Unit no. 934/FF बुक किया गया, जिसकी कुल कीमत 44,25,000 /- जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 39,9,622,/- रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। शिकायतकर्ता का कहना है कि परियोजना विगत वर्ष 20i5 से विलंबित है तथा परियोजना का निर्माण कार्य प्लान के अनुसार पूर्ण नहीं किया गया है। परियोजना का संबंधित विकास प्राधिकरण से वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं हुए हैं जिससे स्पष्ट है कि परियोजना विलंबित है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में प्राधिकरण द्वारा स्वीकृत तलपट मानचित्र दिनांक 20.03.2047, मूल्यांकन रिपोर्ट, एन्डॉर्समेन्ट पत्र दिनांक 28.04. 2044, एन्डॉर्समेन्ट आवंटन पत्र दिनांक 05.02.2074, जमा धनराशि की रसीदें, अनुबंध पत्र दिनांक 47.04.2043, चैक प्रति, प्रत्युत्तर पत्र, अनुतोष संशोधन प्रार्थना पत्र, कब्जे का प्रस्ताव, पीठ द्वारा पूर्व मे पारित आदेश की प्रति, पेमेंट प्लान, लिखित बहस आदि की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता ERT Sector-4 में प्लॉट संख्या-934,॥फ Springwood Enclave बुक किया गया, जिसमें ले-आऊट unforeseen circumstances के कारणों से परिवर्तित कर दिया u 2

गया। शिकायतकर्ता को पुनः वही यूनिट आवंटित कर दी गयी। शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रश्नगत प्लॉट दिनांक 47.0:.20:3 को आवंटित किया गया। प्लॉट का कुल मूल्य (बिना कर) 42,08,367/- रूपये है और शिकायतकर्ता द्वारा 39,9,622 /— रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका deat-2737 /20:7 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में पारित निर्णय का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि रेरा के प्राविधान प्रोस्पेक्टिव हैं, परन्तु रेश अधिनियम की धारा-4(2)0)(0) के अनुसार वे कब्जा प्रदान किये जाने की एक नयी समय-सीमा निर्धारित कर सकते हैं और यदि निर्धारित समय-सीमा में यूनिट का कब्जा प्रदान करने में असफल रहते हैं, तो उसके लिए उन्हें उत्तरदायी नहीं ठहराया जा सकता। परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। स्थानीय किसानों द्वारा धरना प्रदर्शन के कारण कार्य कराये जाने में बाधा उत्पन्न हुई। दिल्‍ली NCR में बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अक्टूबर 2049 से जनवरी 2020 तक निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी oft) कोविड-49 के कारण भी परियोजना स्थल पर मार्च 2020 से सितम्बर 2020 तक किसी प्रकार का निर्माण नहीं हो सका। इसके अतिरिक्त ura 6 बजे से प्रातः 6 बजे तक के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी, जिसके कारण भी परियोजना में निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। बिल्डर बायर wit के प्रावधानों के अनुसार, जो इस प्राधिकरण का विषय नहीं है, शिकायतकर्ता को Arbitration का आह्वान करना होगा या शिकायतों के निवारण के लिए अन्य फोरम में जाना होगा। शिकायतकर्ता को ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 28.42.2020 को जारी किया जा चुका है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता को प्लॉट का कब्जा लिये जाने के लिए निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में कब्जे का प्रस्ताव दिनांक 28.42.2020, खाता विवरण, मांग पत्र, राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा पारित आदेश की प्रति, माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनाक 30.04.2042 की प्रति, उ0प्र0 शासन का कार्यालय आदेश दिनांक i0.03.20:7 की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- 4... क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्या प्रश्नगत प्रकरण में “बैंगलोर डेवलपमेंट अथॉरिटी बनाम सिंडिकेट बैंक” की नजीर लागू होगी अथवा नहीं ? 3, क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 4. क्या अनुबन्ध में आरबिट्रैशन aie होने के कारण वाद की सुनवाई का क्षेत्राधिकार इस पीठ को नही है? 5 क्‍या शिकायतकर्तागण के पक्ष में यूनिटस्‌ स्थानांतरित किये जाने की तिथि से विलम्बित अवधि के ब्याज की गणना किया जाना उचित है ? 6. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जा सकता है ? 7. क्‍या विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र में अंकित शुल्क से अतिरिक्त शुल्क की मांग वैधानिक है अथवा नहीं ? निस्तारण बिन्दु de बिन्दु संख्या 4 इस तथ्य पर विचरित है कि क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ?

इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 ,// 2024 “मैसर्स wea प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- "54, From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting हर! the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि wz पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा wera परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोइईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें |तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि प्रश्नगत प्रकरण में “बैंगलोर डेवलपमेंट अथॉरिटी बनाम सिंडिकेट बैंक” की नजीर लागू होगी अथवा नहीं? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में “बैंगलोर डेवलपमेंट अथॉरिटी बनाम सिंडिकेट बैंक” में दिनांक 7.05.2007 को पारित आदेश उद्धरत करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता को आवंटित प्लॉट के दर में काफी बढ़ोत्तरी हो जाने के कारण विलम्ब ब्याज एवं क्षतिपूर्ति का कोई औचित्य नहीं है।

विपक्षी द्वारा उल्‍ललेखित नज़ीर “बैंगलोर डेवलपमेंट अथॉरिटी बनाम सिंडिकेट बैंक” रेरा लागू होने से पूर्व की है तथा वर्तमान प्रकरण में मूल इकाई उपलब्ध न हो सकने के कारण वैकल्पिक इकाई का कब्जा ऑफर करने का मामला न होने के कारण दोनो के तथ्यों में भिन्‍नता है। अत: इनका कोई प्रभाव नहीं होगा और रेरा अधिनियम में यह प्राविधान है कि यदि परियोजना विलम्बित है, तो अधिनियम की धारा-48 के अन्तर्गत क्रेता को यह अधिकार है कि वह अपनी जमा धनराशि को है ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रह सकते हैं। ऐसे में विपक्षी का तर्क स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि स्थानीय किसानों द्वारा धरना प्रदर्शन के कारण कार्यों में बाधा उत्पन्न हुई, माननीय न्यायालयों के भूमि अधिग्रहण के स्थगन आदेश के कारण परियोजना विलम्बित हुई। दिल्ली NCR F बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अक्टूबर 2049 से जनवरी 2020 तक निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी। इसके अतिरिक्त wa 6 बजे से प्रात: 6 बजे तक के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी, जिसके कारण भी परियोजना में निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। afas—i9 के कारण भी परियोजना स्थल पर मार्च 2020 से सितम्बर 2020 तक किसी प्रकार का निर्माण नहीं हो सका।

5. No. Reason Time Period ] Stay on project by Hon'ble January 202-January 207 Supreme Court of India 2 As per NGT order Ban णा | November 207- January 20i8 Construction Activity in Delhi NCR to curb pollution. 3 As per NGT order Ban on] October 20l8- December 20l8 Construction Activity in Delhi NCR to curb pollution. 4 As per NGT order Ban on| October 20/9- January 2020 Construction Activity in Delhi NCR to curb pollution. 5 Ban on Construction due to the | March 2020-September 2020 Pandemic (Covid-9) 92 माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिए गये स्थगनादेश सम्बन्धी अपने दावे के समर्थन में विपक्षी द्वारा कोई साक्ष्य/अभिलेख प्रस्तुत नहीं किये गये हैं। अतः यह आधार wea नहीं है। मूल अनुबन्ध का प्रस्तर-25 में निम्नलिखित उललेखित है :- 25. FORCE MAJEURE

The ALLOTTEE agrees that the Allotment of the "RESIDENTIAL FLOOR' is subject to force majeure clause which inter-alia include delay on account of non- availability of steel, cement or any other building materials or water supply or electric power or slow down strike or due to a dispute with the construction agency employed by the DEVELOPER, civil commotion or by reason of war, or enemy action or earthquake or any act of God, delay in certain decisions/clearances from statutory body(ies), or if non-delivery of possession is as a result of any notice, order, rules or notification of the Government and /or any other public or Competant Authority or for any other reason(s) beyond the control of the DEVELOPER and for any of the aforesaid event, the DEVELOPER shall be entitled to a reasonable corresponding extention of the time of delivery of possession of the said "RESIDENTIAL FLOOR' on account of force majeure circumatances and in such eventually the ALLOTTEE(S) will not claim any amount of money by way of refund/damages/compensation/ interest, etc. from the DEVELOPER. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 /985 “एम, सी. मेहता बनाम भारत सरकार“ में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities wedirect that no demolition and construction activities take place inDelhi and NCR region. In case it is found that such activity isdone, the local administration as well as the municipalauthoritiesincluding the Zonal Commissioners, है Deputy Zonal Commissionersshallbe personally held responsible for all such activities. They haveto act in furtherance of the Court’s order and to ensure that nosuch activity takes place. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील Wea-—i3029/i985 में पारित आदेश fete 09.42.2049 में निम्गलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"|2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severet+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.20i9 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक जगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.::.20I9 से दिनांक 09.42.20:9) एवं 33 दिन 66+2) (दिनांक 40.2.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक Ua 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि ps 8 के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया।विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 wr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 विपक्षी की ओर से यह भी तर्क प्रस्तुत किया गया है कि अनुबन्ध में आरबिट्रेशन का geo है, जिस कारण शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य किसी भी विवाद को केवल आर्डिट्रिटर के माध्यम से ही निस्तारित किया जा सकता है और इस पीठ को इस शिकायत को सुने जाने की क्षेत्राधिकारिता प्राप्त नही है।

इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा “Aad Waa एम.जी.एफ. लैन्ड लिमिटेड बनाम आफताब सिंह” 208 SCC Online SC 277 में अभिनिर्धारित किया गया है कि कुछ विवादों का निराकरण आरबिट्रेटर द्वारा आरबिट्रेशन अनुबन्ध के पश्चात्‌ भी नहीं की जा सकती है। विशेष रूप रो गठित प्राधिकरणों का क्षेत्राधिकार मात्र आरबिट्रेशन क्लॉज के आवरण से बेदखल नही किया जा सकता है। ऐसे सभी विवाद जिसके लिए विधि द्वारा विशेष निकाय बनाये गये है और इसका क्षेत्राधिकार दिया गया है, इस प्रकार विवाद को निस्तारित करने के लिए आरबिट्रेटर सक्षम नहीं है। उपरोक्त विधि व्यवस्थाओं के प्रकाश में यह स्पष्ट है कि yeaa विनियामक एवं विकास प्राधिकरण अधिनियम 20:6 की धारा 79, आरबिट्रेशन एक्ट पर अभिभूत होगा। माननीय एन.सी.डी.आर.सी. ने “ए.अय्यास्वामी बनाम पारमाशिवम एवं अन्य”, (206) 0 SCC 386 में दिए तर्क को लागू करने के लिए यह निष्कर्ष निकाला है कि यही सिद्धान्त, रियल एस्टेट अधिनियम के तहत उक्त मामलों में भी लागू होता है, क्योंकि यह अधिनियम गृहकेताओं एवं बिल्डरों के बीच विवादों के समाधान के लिए एक विशेष तंत्र प्रदान करता है। उपरोक्त प्रतिपादित सिद्धांतों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा आरबिट्रेटर को संदर्भित Os करने का प्रश्न स्वतः समाप्त हो जाता है। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-5 बिन्दु संख्या-5 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण के पक्ष में यूनिटस्‌ स्थानांतरित किये जाने की तिथि से विलम्बित अवधि के ब्याज की गणना किया जाना उचित है ?

शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल एन्डॉर्समन्ट पत्र दिनांकित 28.04.2044 से स्पष्ट है कि प्रशनगत यूनिट रि-सेल के माध्यम से सुश्री रवीना एवं श्री अनु सिरोही से उनकी नामित परियोजना Wave City के सेक्टर-4 SPRINGWOOD ENCLACE में “इन्ट्रस्ट फ्री कन्स्‍्ट्रक्शन flrs इन्स्टॉलमेन्ट प्लॉन” के अन्तर्गत यूनिट संख्या-934#7 खरीदा गया और शिकायतकर्ता के पक्ष में wed यूनिट का एन्डॉस्मेन्ट दिनांक 05.02.20:4 को हुआ। प्रकरण में प्रश्नगत यूनिट संख्या-934/फ पूर्व आवंटी सुश्री रवीना एवं श्री अनु सिरोही को आवंटित की गई थी, जिसको बाद में दिनांक 05.02.2004 को welere के कम में शिकायकर्ता (अशोक कुमार) के पक्ष में स्थानांतरित कर दी गयी। इस सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या-3409// 2003 "हरियाणा ada डेवलपमेन्ट अथॉरिटी बनाम दीवान सिंह" में पारित आदेश दिनांक 23.40.2048 के प्रस्तर-8 में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"One signifact aspect to be noticed is that the respendent is not the allottee who was allotted the plot in 990, but a re-allottee who was re-allotted the plot in April 998. When he was offered possesion of the plot in May 998, he found that a part of it was used for purpose of road. Thereafter, the applicant even offered a alternative plot. The respondent however rushed to the District Forum in 999, hardly within a year of re-allotment. The allegations of inordiante delay, negligence, harassment on the part of the appellant in a complaint filed by a re-allottee, within one year of re-allotment, appears to be hallow and without merit. In this factual background, having regard to the principles laid down in GDA v. Balbir Singh (2004) 5 SCC 65, HUDA v. Darsh Kumar (2005) 9 SCC 449 and By 0 Bangalore Development Authority v. Syndicate Bank (2007) 6 SCC 7ll, the award of interest was not warranted. A re-allottee in 998 cannot obviously be awarded interest from 992 on the amounts paid by the original allottee in 990 on the ground that the original allottee was not offered delivery in 990. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-2384 / 2003 (सिविल अपील संख्या-2382 / 2003 एवं सिविल अपील संख्या-3443 / 2003 सहित) "हरियाणा अर्बन डेवलपमेन्ट अथॉरिटी बनाम राजे राम" में पारित आदेश दिनांक 23.0.2008 के प्रस्तर-7 में अभिनिर्धारित किया गया है कि —

"Respondents in the three appeals are not the original allottees. They are re-allottees to whom re-allotment was made by the appellant in the years 994, 997 and 996 resepctively. They were aware, when the plots were re- alloted to them, that there was delay (either in forming the layout itself or delay in delivering the allotted the plot on account of encroachment etc.). In spite of it, they took re-allotment. Their cases cannot be compared to cases of original allottees who were made to wait for a decade or more for delivery and thus put to mental agony and harassment. They were aware that time for performance was not stipulated as the essence of the allotment of contract and the original allottees had accepted the delay. The appellant offered posession to respondents (re-allottee) and they took possession of the respective plots on 27.6.2002, 2.3.2000 and 3.9.999 respectively. They aproached the District Forum in 997, within a short period from the dates of re-allotment in their favour. They had not paid the full price when they approached the District Forum. In the circumstances, having regard to the priniciples laid down by this Court in Ghaziabad Development Authority v. Balbir Singh- 2004 (5) SCC 65, Darsh Kumar (supra) and Bangalore Development Authority v. Syndicate Bank - 2007 (6) SCC 7, we are of the view that the award of the interest was neither warranted nor justified. Ss i2

इसके अतिरिक्त माननीय NCDRC द्वारा उपभोक्ता वाद संख्या- 4702 /20i6 "शलभ निगम बनाम ऑरिस इंफ्रास्ट्रक्चर प्राणलि0" में पारित आदेश दिनांक 23.40.2008 के प्रस्तर-7 में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- 24, It is seen that the present complainant is a susequent allottee, who purchased the apartment from the original buyer on 3.08.202 and cndoresement in the allotment letter was made on 05.09.20I2. In the case of refund, the complaiant shall be entitiled only to get interest from the date when his name was endorsed on the allotment i.e. from 5.9.20I2 as observed by Hon'ble Supreme Court in Haryana’ Urban Development Authority vs. Diwas Singh, (200) 4 SCC 770. It has been observed that :- — the award of interest was not warranted. A re-allottee in 7996 cannot obviously be awarded interest from 7992 on the amounts paid by the original allottee in 7990 on the ground that the original allottee was not offered delivery 49909, / उक्त नजीरों के परिपेक्ष्य F endorsement की तिथि से ही विलम्ब राशि की गणना होगी। तद्नुसार बिन्दु संख्या-5 Paka किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-6 बिन्दु संख्या-6 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि परियोजना विगत वर्ष 2045 से विलंबित है तथा परियोजना का निर्माण कार्य प्लान के अनुसार पूर्ण नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा परियोजना के सापेक्ष संबंधित प्राधिकरण से प्रमाण पत्र प्राप्त करने मे विफल रहा है तथा मूल भूत सुविधाओं का निर्माण कार्य भी पूर्ण नहीं है। विपक्षी द्वारा दिनांक 28.42.2020 को कब्जे का प्रस्ताव निर्गत करते हुए अवैधानिक धनराशि अधिरोपित की गई जो अनुबंध के अनुसार देय नहीं है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रत्युत्तर पत्र दाखिल करते हुए विपक्षी के कथनों का खंडन किया गया तथा कथनों कि पुनरावृत्ति किया गया है। अतः: शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का gh 2 ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता को ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 28.42.2020 को जारी किया जा चुका है तथा अंतिम मांग पत्र निर्गत करते हुए शिकायतकर्ता को कब्जा प्राप्त करने का तथा निबन्धीकरण निष्पादित करने का प्रस्ताव जारी किया गया है, जिसकी प्रति संलग्नक के रूप में उपलब्ध है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रश्नगत परियोजना का वांछित प्रमाण पत्र दाखिल किया गया है। प्रस्तुत अभिलेखों से स्पष्ट है कि प्रश्नगत परियोजना पूर्ण है तथा शिकायतकर्ता की यूनिट कब्जा प्राप्त करने योग्य है। रेरा एक्ट की, धारा 48 (4) F प्राविधान है कि :- Section 76 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or

(b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, (ill the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। > 5) प्रश्नगत प्रकरणों में शिकायतकर्ता गण द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया हें

पत्रावली पर पूर्व आवंटी के पक्ष में निष्पादित रेसीडेन्सियल फ्लोर एलॉटी अरेन्जमेन्ट दिनांक 47.04.2043 की छायाप्रति दाखिल है, जिसके प्रस्तर-4.4 में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अनुबन्ध निष्पादित करने से 30 माह में कब्जा दिया जाना था। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता के पक्ष में दिनांक 05.02.20i4 को यूनिट wert की गयी है। पत्रावली पर ऐसा कोई साक्ष्य उपलब्ध नहीं है, जिससे स्पष्ट हो कि enodorsement के साथ विपक्षी द्वारा यह कमिटमेन्ट दिया गया है कि विलम्ब सम्बन्धी अनुबन्ध के प्रस्तर पूर्ण तिथियों के अनुरूप रहेंगे। अतः शिकायतकर्ता को दिनांक 05.02.2044 से 30 माह में अर्थात्‌ दिनांक 05.08.2046 तक कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है।) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 /208 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयलण्में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार seh. / सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा | ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को अनुबन्ध के अनुसार 05.08.20i6 + 68 दिन अर्थात दिनांक 44.40.206 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। ) 4 जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबशर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment duc to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Gor के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलग्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि wares द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के प्रस्तर-4(9) के अनुसार परियोजना के विलंब की अवधि में 5,/- रूपये प्रतिवर्ग we प्रतिमाह की दर से धनराशि का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। भू सम्पदा (विनियगन एवं विकास) अधिनियम, 20r6 की eme—is दिनांक 07.05.20:7 को अधिसूचित हुई, जिसके सम्बन्ध में उ0प्र० आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना दिनांक 03.05.2047 से उ0फप्र0 में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप में कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 04.05.2047 से प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 04. Y 45 05.2047 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 लागू हुआ है। इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अतः दिनांक 04.05.2047 से पूर्व की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अनुबन्ध के प्राविधानों के अन्तर्गत की जायेगी और fesiaot.05.20i78 आगे की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अधिनियम के प्रावधानों के अधीन की जायेगी | रेरा एक्ट की धारा 2(29)में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee,as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause—

(0) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in caseof default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liableto pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from thedate the promoter received the amount or any part thereof till the date the amountor part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment tothe promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2oi6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय ,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें wer 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of )) 6 India +[% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी were 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+I प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2०)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। इसके अतिरिक्त माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “wal बिल्डवेल कंस्ट्रक्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्लेखित किया गया है कि:-

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+l) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.l had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Rcal Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 208. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 20i8 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. Y 7 तत्पश्चात्‌ रिट याचिका dea-vi-9i20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है किः-

On 2.09.20l9 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued ON 07.02.2020................ ००००७ «० व ०*"«« and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208.....sccssseeerereeeeeee Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR+% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः उपरोक्‍तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह sana किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR+ प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी tort गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विंकय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 208 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से i प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तदनुसार बिन्दु संख्या-6 निस्तारित किया जाता है। Xx 48 निस्तारण बिन्दु संख्या-7 बिन्दु संख्या-7? इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा ई.डी.सी.,/ आई.डी.सी. एवं मेंटेनेन्स चार्जेज अनुबन्धानुसार देय हैं ? शिकायतकर्ता का कहना है कि आवंटन के अनुसार कोई भी अतिरिक्त शुल्क की धनराशि भुगतान नहीं की जानी थी, परन्तु विपक्षी द्वारा अवैधानिक धनराशि जैसे- अग्रिम 02 वर्ष का मेंटेन्स शुल्क धनराशि i,79,3:3/- रुपए, बाह्य विद्युत शुल्क 4,36,803 /- रुपए Ft जी.एस.टी कर 75,000/— रुपए की माँग की जा रही है। विपक्षी द्वारा अवशेष धनराशि के सम्बन्ध में अंतिम मांग पत्र दाखिल किया गया है, जिसमें अग्रिम 02 वर्ष का मेंटेन्स शुल्क, इलेक्ट्रिक कनेक्शन शुल्क, इलेक्ट्रिक मीटर शुल्क, सर्विस टैक्स एवं जी.एस.टी. धनराशि एवं अन्य शुल्क की मांग की गयी है। पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र के पेमेंट प्लान के पृष्ठ में अंकित है कि यूनिट के सापेक्ष मूल धनराशि में सर्विस टैक्स एवं जी.एस.टी. कार पार्किंग, पावर बैकप तथा अन्य मूलभूत सुविधाओं की धनराशि समायोजित है। Fey शुल्क के सम्बन्ध में आवंटन पत्र के प्रस्तर-7 में यह प्रविधानित है कि:-

The Allottee(s) gives its consent to enter into a separate Maintenance Agreement with the Developer or its nominated maintenance agency at the time of taking over/handing over possession of the “Residential Floor” and/or as and when demanded by the developer or its nominated agency and the Allottee(s) agrees to abide by the terms and conditions as may be laid down in the maintenance agreement. उपर्युक्त शर्तों के अनुसार मेंटेनेंस अनुबन्ध निष्पादित होना आवश्यक है तथा यह भी स्पष्ट है कि मेंटेनेन्स शुक्ल भौतिक कब्जा प्रदान करने की दिनांक से भुगतान करने का दायित्व आवंटी का है। जहाँ तक अन्य शुल्क एवं कर धनराशि भुगतान करने का प्रश्न है तो इस सम्बन्ध में आवंटन के प्रस्तर सी-4.4 में यह प्राविधानित है किः- The BSP excludes Conversion Charges and any other charges, statutory levies/taxes mentioned elsewhere in this Arrangement along with applicable interest if any etc. ) Y i9 which shall be over and above the BSP and shall be Payable by the Allottee(s) to the developer immediately upon demand as and when raised by the DEVELOPER. इस सम्बन्ध में शिकायतकर्ता अन्य शुल्क एवं कर धनराशि आवंटन पत्र A निहित शर्तों एवं नियमों के अनुसार आवंटित यूनिट के सुपर एरिया के अनुसार भुगतान करने की दायी होंगे। जहाँ तक शिकायतकर्ता से इलेक्ट्रिक कनेक्शन शुल्क, इलेक्ट्रिक मीटर शुल्क चार्जेज़ की माँग किये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बन्ध में विपक्षी बिल्डर बायर Wire के अनुसार अन्य मदों में उक्त मूल भूत सुविधा को पूर्ण करते हुए धनराशि की माँग कर सकता है। तदनुसार बिन्दु संख्या-7 निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश . विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर कब्जा दिनाक 34.07.2022 तक ओ.सी /सी. सी. सहित देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक t4.t0.20i6 से दिनांक 30.04.2047 तक 5,/- रूपये प्रति वर्ग फूट प्रतिमाह की दर से व दिनांक 04.05.2047 से ओ. G/M प्राप्त किये जाने की तिथि तथा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक, शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। 3, विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2४)0)के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई “ आवंटी के 20

डिफ़ॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. विपक्षी भौतिक कब्जा प्रदान करने के बाद से मेंटेनेन्स शुल्क अधिरोपित करेंगे तथा अन्य चार्जेज़ के मद में आवंटन पत्र मे निहित नियमों के अनुसार धनराशि प्रो-रेटा आधार पर शिकायतकर्ता का अंश देय होगा। 5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 6. इस आदेश का veda भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक Wor १०० y— Qa अत we oS UE (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण