उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर पीठ--3 परिवाद संख्या : एनसीआर445 / 04 // 73089 / 2024 ओमबीर सिंह निवासी-- ए-44, गेट a7 बागपत रोड, रिषिनगर, मेरठ ५५००० मे सनक परिवादी बनाम शौर्यपुरम-एसटीपीएल पता- बी-444, सेक्टर-5 नोएडा a प्रतिवादी पीठासीन - भानु प्रताप सिंह, (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादी :- wa प्रतिवादी :- श्री प्रांजल मिश्रा, अधिवक्ता परिवाद : परिवादी ओमबीर सिंह निवासी- w74, गेट a4 बागपत रोड, रिषिनगर, मेरठ के द्वारा शौर्यपुरम-एसटीपीएल के विरूद्ध रेरा अधिनियम की धारा- 34 के अन्तर्गत प्रस्तुत परिवाद संख्या- एनसीआर+45 / 04 // 73089 // 2024 संस्थित की गयी है। अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. आवंटन पत्र दिनांक 05.03.2007 2. जमा की गयी धनराशि की wie DE eget Page 3. प्रतिउत्तर पत्र प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- . प्रतिवाद-पत्र पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:-- (क) संक्षेप में परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित द्वारा परियोजना Shouryapuram Residential Plots एा गाजियाबाद में इकाई संख्या ई-4623 बुक कराया था जिसके एवज में परिवादी ने प्रतिवादी को रु0 5,24,894,/- भुगतान किया। परिवादी ने इकाई का अधिपतय व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है।

प्रतिवादी ने अपने लिखित प्रतिवाद-पत्र में यह अंकित किया है कि / The complainant has not paid the entire cost of the booked plot and has paid only of Rs 5,24,894/- needless to mention here that the possession of plots have only been handed over to the allottees who have paid the entire cost of the booked plots. That the complainant has made the last payment of Rs 73,587/- on 26-04-2007 and thereafter has not paid a single penny to the respondent towards the remaining cost of the booked plot. That after registration of more than 450 sale deeds in favour of concerned allottees of the plots they have Page 2 been residing in their respective plots in Shouryapuram project, where the booked plot in the name of the complainant situates but the complainant rather making the balance payment towards the cost of the booked plot filed the present complainant only to harass the respondent, therefore the present complaint is liable to dismissed. That the respondent is ready to handover the plot of same size and on the same location to the complainant if the complainant makes the balance payment along with interest as per RERA rates. (ग) परिवादी ने प्रस्तुत प्रतिउत्तर में प्रतिवादपत्र के प्रत्येक WR का खण्डन करते हुये यह अंकित किया है कि प्रतिवादी ने जून 2072 में इकाई का अधिपत्य लिये जाने का प्रस्ताव नहीं दिया। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विरचित किये गये :- बिन्दु संख्या 4: क्या परियोजना विलम्बित है ?

बिन्दु संख्या 2 : कया परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? on fag संख्या 4 पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन WA के अवलोकन से विदित है कि दोनो पक्षों के मध्य दिनांक 05.03.200 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ, आवंटन पत्र के अनुसार इकाई का अधिपत्य es Page 3 जून 2009 में दिया जाना था परन्तु अभी तक परिवादी को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ। प्रतिवादी द्वारा परियोजना विलम्ब के सम्बंध में कोई तथ्य अंकित नहीं किया गया मात्र यह अंकित किया गया कि परिवादी द्वारा धनराशि भुगतान नहीं किया गया। परिवादी धनराशि भुगतान करके इकाई का अधिपत्य प्राप्त कर सकता है। sat तथ्यों से स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्ब है। Taga वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 2 : पत्रावली पर उपलब्ध प्रोविजनल एलाटमेंट के अवलोकन से विदित है कि दोनो पक्षों के मध्य दिनांक 05.03.2007 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार इकाई का अधिपत्य जून 2009 में प्राप्त होना था। इससे प्रतीत होता है कि परियोजना विलम्बित है और परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है।

इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 780) (0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw Jrom the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of Page 4 interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोट्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

इस सम्बंध में सिविल अपील eo 6649-50 / 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2046, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. a उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व अधिपत्य ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता मात्र ओ.सी./ सी. अथवा अधिपत्य किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के गांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें । Page 5 जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20:6 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9. 20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर o.3(i) F निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+l प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है| qa है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: 0- ]7024/230/208-प्रणपरथ्ा8-00/978-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 के Page 6 प्रस्तर-6 में कोविड-49. (Corona Virus Disease) को प्राकृतिक आपदा / मंहामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है। विंदित है कि भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार

माना गया हैं। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक /विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ है। अतः दिनांक 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने पंजीकरण अवधि को 6 माह बढायें जानें की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक /विकासकर्ता आवंठी से vat अवधि अर्थात 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक का कोई विलम्बं ब्याज नहीं प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेंगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। विश्लेषण :-पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र के अवलोकन से विदित है कि दोनो पक्षों के मध्य दिनांक 05.03.2000 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ, आवंटन पत्र के अनुसार इकाई का अधिपत्य जून 2009 में दिया जाना था परन्तु अभी तक परिवादी को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ। प्रतिवादी द्वारा परियोजना विलम्ब के सम्बंध में कोई तथ्य अंकित नहीं किया गया मात्र यह अंकित किया गया कि परिवादी द्वारा धनराशि भुगतान नहीं किया गया। परिवादी धनराशि भुगतान करके इकाई का अधिपत्य प्राप्त कर सकता है। सुनवाई के दौरान परिवादी द्वारा इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये १4 कु अनुरोध किया गया। Page 7 नैसर्गिक न्याय के सिद्धान्तों के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादी को इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। (क) (ख) आदेश प्रतिवादी परिवादी से बकाया धनराशि प्राप्त करके, परिवादी को आवंटित इकाई का afar ओ.सी /सी.सी के साथ जून 2022 तक उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें।

प्रतिवादी विलम्बित अवधि / delayed period के सम्बंध में 04.07.2009 से दिनांक 30.04.206 तक Allotment Letter में अंकित ब्याज देय होगा। उसके पश्चात्‌ दिनांक 04.05.20I6 से ओ.सी/सी. सी प्राप्त होने या ऑफर ऑफ पोजेशन जो बाद में हो की तिथि तक McLR+i% की दर से ब्याज प्रतिवादी द्वारा परिवादी को भुगतान किया जाएगा। यह धनराशि अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जाएगी तथा अवशेष बची धनराशि प्रतिवादी द्वारा परिवादी को भुगतान की जाएगी। परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। परिवादी द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में ww अधिनियम की धारा 2(29)0) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा ब्याज MCLR+% की दर से अधिक देय नहीं होगा | Page 8 (a) alfas—i9 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुये लॉकडाउन को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09. 2020 तक परिथोजन। मैं हुये विलम्ब के लिए प्रंतिवादी द्वारा देय ब्याज की tert व परिपरिवादी की ओर से समय से भुगतान 4 किये जाने के सम्बंध में विलम्ब ब्याज की गणना उक्त अवधि में नहीं की जाएगी। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। शत |! ॥ 9077 — ( भानु प्रताप ) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 9