उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:- Slo दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या शिकायतकर्ता | यूनिट न0 | जमा धनराशि vo | अनुबंध पत्र | अनुबंधानुसार वांछित io की तिथि कब्जा दिये अनुतोष जाने की तिथि l. | रट२45/04/9055/2024 | निर्दाष पी-405 रु0 29,50,540/ | 27.07.20i9°| 24 माह तथा यूनिट का मलिक ह 06 माह कब्जा व अनुग्रह अवधि | विलम्बित के साथ अवधि का अर्थात ब्याज अक्टूबर 2024 | दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। बनाम पवित्रा कॉनबिल्ड- प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वाराशविपक्षी के बविरुंद्ध-यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु ae शिकायत संस्थित की गयी है।

संक्षेप में शिकायतकर्तो का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना The Sapphire में यूनिट>संख्या-पी-अ05--बुक--करायी गयी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि So 29,50,5.0/—hT भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा लिखित कथन दाखिल करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी की परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी जिसके सापेक्ष दिनांक 24.07.2049 को अनुबंधपत्र निष्पादित हुआ। आवंटित यूनिट की कुल कीमत रु0 33,94,690/ थी जिसके सापेक्ष विपक्षी को धनराशि रु० 29,50,50/h भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा अप्रैल 202 में दिया जाना था। विपक्षी द्वारा दिनांक 48.03.2024 को ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया गया परन्तु विपक्षी द्वारा विलम्बित अवधि का ब्याज मांग -पत्र समायोजन नहीं किया गया। विपक्षी द्वारा परियोजना के सापेक्ष ओ.सी/सी.सी हेतु आवेदन नहीं कियां गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। | OOS शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत के समर्थन में लिखित कथन, प्रतिउत्तर, मांग पत्र, ऑफर ऑफ पजेशन, अनुबंध पत्र व रसीदों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- | क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि संख्या ($0) 4 विपक्ष द्वारा जारी . स्टेटमेंट-डिमांड लेटर 48.03.2024 BO 29,50,50 /

विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति दाखिल करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 2:.42.205 को आवेदन फार्म के माध्यम से यूनिट संख्या पी-405 बुक करायी गयी थी। विपक्षी व शिकायतकर्ता के मध्य दिनांक 24.07.2049 को Witic फॉर सेल निष्पादित हुआ। आवंटित यूनिट की सेल कंसीडेरेसन Go 33,94,690 / थी। अनुबंध के क्लाज 43 के अनुसार यूनिट का कब्जा 24 माह अर्थात अप्रैल 2024 - तथा-06 माह. फोर्स मैज्योर के अधीन दिया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा कन्सट्रक्शन लिंक पेमेंट प्लान का विकल्प चुना गया था। विपक्षी द्वारा दिनांक 44:08.2024%25.0.2024 व 44.04.2022 को पेमेंट प्लान के अनुसार मांग पत्र भेजे गये परन्तु शिकायतकर्ता धनराशि का भुगतान करने में असफल रहा है। विपक्षी द्वारा दिनांक 43.03.2022, 24.04.2022, 42.05.2022 को शिकायतकर्ता को देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु अनुस्मरण पत्र तथा अंतिम अनुस्मरण पत्र दिनांक 09.09.2022 को प्रेषित किया गया परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। विपक्षी द्वारा दिनांक 03.7.2022 को शिकायतकर्ता द्वारा देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु कंसीलेशन नोटिस भेजा गया। तत्पश्चात विपक्षी द्वारा दिनांक 43.02.2023 को शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त कर दी गयी। विपक्षी को दिनांक 20.24.2004 को सीःसी प्राप्त हो चुका है। विपक्षी की परियोजना कब्जा दिये जाने हेतु पूर्ण है। विपक्षी द्वारा दिनांक 78.03. 2024 को डीम्ड ओ.सी के आधार पर शिकायतकर्ता के पक्ष में मांग पत्र जारी किया गया। उसके पश्चात विपक्षी द्वारा दिनांक 26.03.2024 को ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया गया। विपक्षी द्वारा दिनांक 22.4.2024 को अंतिम नोटिस मांग पत्र

जारी किया गया फिर भी शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। विपक्षी द्वारा दिनांक 07.02.2025 को कब्जा व मांग पत्र हेतु अनुस्मरण पत्र जारी किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को अवशेष देय धनराशि wo 7,35,24./el भुगतान किया जाना है। विपक्षी द्वारा नील कमल रियलटर्स सुबरबन प्रा.लि. बनामय यूनियन ऑफ इण्डिया व पायनियर अर्बन लैण्ड एण्ड yore बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया का संदर्भ अंकित किया गया है। अतः विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत निरस्त किये जाने, शिकायतकर्ता को अवशेष देय धनराशि का भुगतान करके यूनिट का कब्जा लिये जाने तथा अवशेष देय धनराशि न किये जाने पर यूनिट निरस्त किये जाने हेतु अनुमति दिये जाने का अनुरोध किया गया है। ह | शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के लिखित जवाब पर प्रतिउत्तर दाखिल करते हुए विपक्षी द्वारा दाखिल लिखित जवाब के प्रत्येक प्रस्तर का खण्डन करते हुए यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज fart जाने का अनुरोध किया गया विपक्षी द्वारा लिखित-बहस दाखिल की गयी जिसमें लिखित जवाब की पुनवृत्ति की गयी है। - : ; उभयपफक्षों के cet को सुना गया। उभयपक्ष के अभिवचनों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये जाते हैं :- 4. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न संख्या i: प्रश्न Ve- इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या परियोजना फोर्स मैज्योर seca होने के कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के WER 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :-

' प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर Witte में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा. अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा |” .. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, ‘M:C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04-44-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये हैः- “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy.Zonal.Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They.have to act in furtherance of the Court’s’ order and to ensure that no such activity takes place. ” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029 ,/985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049- में. निम्नलिखित निर्देश दिये. है:- “in the affidavit dated 05.42.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"I2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be. imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "४ Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक o4-7:-20:9 से दिनांक 44--02--2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-209 में पूर्ण 4 OSs & & Q & a Xa 2 3 \A डे y *

प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-4-2049 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 fes(66+2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक Was 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि var अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। ह इसके अतिरिक्त कोविड-49 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09:2020 _.तक-की-अवंधि-दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर see कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक: 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। TEAR ETT सख्या 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2--: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है

कि क्‍या शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? ॥ शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य दिनांक 24.07.2049 को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ। अनुबंध पत्र के अनुसार यूनिट 5 —_— छ का कब्जा 24. माह तथा 06 माह अनुग्रह अवधि के साथ दिया जाना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि विपक्षी को अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा अक्टूबर 2024 में प्राप्त होना था। विपक्षी को गाजियाबाद विकास प्राधिकरण द्वारा दिनांक 28.44.2024 को जारी आंशिक पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त हो चुका है जो पत्रावली पर उपलब्ध है। पत्रावली के अवलोकन से यह भी विदित है कि विपक्षी ने लिखित जवाब में यह तर्क प्रस्तुत किया है कि शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट दिनांक 43.02.2023 को निरस्त कर दी गयी है परन्तु यह भी उल्लेखनीय है कि विपक्षी द्वारा यूनिट निरस्त किये जाने के उपरांत भी दिनांक 07.02.2025 को शिकायतकर्ता के पक्ष में ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया गया है और इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा लिखित जवाब में यह भी उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता अवशेष देय धनराशि का भुगतान करके आवंटित यूनिट का कब्जा प्राप्त. कर सकता है। इससे स्पष्ट है कि विपक्षी आवंटित यूनिट निरस्त-किये जाने पर कोई बल नहीं देना चाहता है और वह शिकायतकर्ता से अवशेष देय धन्नराशिं प्राप्त करके शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिये जाने के लिए dae है।

उपरोक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में 03 वर्ष से अधिक का विलम्ब किया गया है। चूंकि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील tio 6649-50 ,/2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, I @ wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the x Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay 6 SS in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। | जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा. “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः: उपरोक्त निर्णय-के आलोक-में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों. के अन्तर्गत प्रमोटर व Sar बीच/किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा,. क्योंकि. wed द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का. प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2oie के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(॥) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में. आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- | "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise ae a under the Rules. within forty-five days of receiving the termination . aw notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wea 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ॥४८टा,९+।प्रतिशत की ब्याज दर-पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी McLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। है।

उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता * आदेश विपक्षी को आदेशित*किया जाता है fe ae आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, | शिकायतकर्ता की यूनिट>आओवंटन>पत्र/अनुबंध--के- अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04..2024 से ओ.सी,/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि BO 29,5050/ पर MCLR+] प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यंह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली . धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। ब्याज की : धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 4 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल 8 बनाओ.

अपील संख्या 43029,//4985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 . से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा zai) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर, भी आवंटी को दिया जायैगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MciaH प्रतिशत की ब्याज दर से . ब्याज देय erm यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का veo भू-सम्पंदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की TMs TM GP YMA MI के अन्तर्गत दंडनीय होगा। ; , | विपक्षी द्वारा यदि-इस-आऑदेश-का अनुपालन-45-दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। | आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। a ३०-+००० >> बुक एल नया बला O4-.4Q2-282> (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर