उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 पीठासीन — बलविन्दर कुमार (सदस्य) दिनांक हल शिकायत संख्या | पक्षकार नाम बुकिंग कब्जा दिये जाने [यूनिट | भुगतान की गयी तिथि,//आवंटन | की तिथि 6 माह | संख्या. | धनराशि GO पत्र ग्रेस पीरिएड के साथ (माह) एनसीआर45 / 04 / 4087 / 2049 | अमित बगारिया | 42-04-2046 | 2-04-2020 | T6-305 | रू 30,00,225 / - WARTS I45 / 05 / 0204 / 209 | सचिन अरोड़ा 40-09-2045 | 20-09-2029 | 73- BO 55,62,484 /— 4402 एनसीआर445 /06 // 0048 // 2049 | भोला नाथ गुप्ता | 6-09-20i5 | 76-09-209 | T5-50 | 0 37,48,66 /— बनाम रा परिवाद : राइज प्रोजेक्ट्स प्राइवेट लिमिटेड वादीगण द्वारा यह शिकायतें प्रतिवादी के विरूद्ध योजित की गयी है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। सभी शिकायतें RISE PROJECTS PVT LTD के ORGANIC HOME PHASE | से सम्बंधित है, जिसमें सभी वादीगण ने जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है। वादी-भोला नाथ गुप्ता के प्रार्थना पत्र में यह अंकित है कि दिनांक 46.09.2049 तक इकाई का कब्जा न प्राप्त होने के उपरांत जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। अतः उक्त सभी परिवादों .को सूचीबद्ध करते हुये एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। अभिलेखीय साक्ष्य:- वादीगण द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. फ्लैट बायर्स एग्रीमेंट की छायाप्रति 2. भुगतान की गयी धनराशि की रसीदें की छाया प्रति 3. माग पत्र Jl Page प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये We किये गये है- 4. प्रतिवादपत्र 2. आवेदन फार्म

3. आवंटन कम अपार्टमेंट बायर्स एग्रीमेंट 4. ईमेल सवांद की प्रति पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) (ख) (ग) संक्षेप में वादीगण का कथन है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना RISE PROJECTS- ORGANIC HOME PHASE । में भिन्‍न-भिन्‍न इकाईयॉ बुक कराई गयी थी, जिसके सापेक्ष वादीगण द्वारा उपरोक्त अंकित धनराशि प्रतिवादी को भुगतान की गयी। वादीगण का कथन है कि पिछले 45 वर्ष से कोई निर्माण कार्य नहीं किया जा रहा है। स्ट्रक्चर केवल 4 फ्लोर तक पूर्ण किया गया है तथा ब्रिक वर्क का कार्य नहीं किया गया है। प्रतिवादी की ओर से प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया है कि परियोजना की रेरा में पंजीकृत कराने के दौरान परियोजना पूर्ण करने की समय अवधि 30 सितम्बर 2020 अंकित है। प्रतिवादी द्वारा कथन किया गया कि परियोजना में निर्माण कार्य चल रहा है। परियोजना में कुल जी+49 टॉवर है जिनमें से chi पूर्ण है और Geeta ब्रिक वर्क का कार्य चल रहा है। प्रतिवादी द्वारा आवंटियों के साथ किये गये संवाद के मिनट्स ऑफ मीटिंग संलग्नक किये गये है। वादीगण द्वारा प्रस्तुत प्रतिउत्तर में ae अंकित किया गया है कि मिनट्स ऑफ मीटिंग दिनांक 04.05.2049 व 22.06.049 में प्रतिवादी द्वारा स्वयं यह स्वीकार किया गया कि परियोजना क्षेत्र में निर्माण कार्य लम्बे समय से रूका हुआ है। प्रतिवादी द्वारा कब्जे हेतु आर्फेर अक्टूबर 20/9 में किया जाना था परन्तु परियोजना पूर्ण करने की तिथि 30 सितम्बर 2020 अंकित की गयी है। WY ———i——aa——e Page 2 2 उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विरचित किये गये :- ह बिन्दु dei: क्‍या परियोजना विलम्बित है ?

बिन्दु संख्या 2: क्‍या वादीगण जमा धनराशि मय ब्याज वापस पाने के अधिकारी है? बिन्दु संख्या 3 : क्‍या वादीगण विलम्बित अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु Wei :- पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों से विदित है कि वर्ष 2045 से लेकर 206 के मध्य वादीगण आवंटन पत्र पर हस्ताक्षर किये गये। प्रतिवादी द्वारा अपने प्रतिवादपत्र में परियोजना पूर्ण होने की तिथि सितम्बर 2020 अंकित की गयी है। रेरा पोर्टल पर परियोजना पूर्ण होने की तिथि 30.09.2020 अंकित है तथा कोविड महामारी को दृष्टिगत रखते हुये परियोजना पूर्ण किये जाने की अवधि 29 ard 202 तक विस्तारित किया गया है। आवंटन पत्र के अनुसार इकाई का कब्जा सितम्बर 20:9 व अप्रैल 2020 में दिया जाना था परन्तु अभी तक वादीगण को इकाई कब्जा प्राप्त नहीं हुआ। सुनवाई के दौरान प्रतिवादी की अधिवक्ता द्वारा यह मौखिक रूप से अवगत कराया गया कि परियोजना पूर्ण करके कब्जा मार्च 2024 तक उपलब्ध करा दिया जाएगा। इससे स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 2 पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य से स्पष्ट है कि वादीगण को उक्त यूनिट का कब्जा सितम्बर 209 व अप्रैल 2020 तक प्राप्त होना था जो अभी तक वादीगण को प्राप्त नहीं हुआ जिस कारण वादी ने जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने हेतु याचना की है। रेरा पोर्टल पर परियोजना पूर्ण होने की तिथि 30.09.2020 अंकित है तथा कोविड महामारी को gerd रखते a hal पूर्ण Page 3

किये जाने की अवधि 29 मार्च 202i तक विस्तारित किया गया है। सुनवाई के दौरान प्रतिवादी की अधिवक्ता द्वारा यह मौखिक रूप से अवगत कराया गया कि परियोजना पूर्ण करके कब्जा मार्च 2020 तक उपलब्ध करा दिया जाएगा। रेरा अधिनियम की धारा 32 में रियल gee सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “३2, The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent.,....... (any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह we है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी ee होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील . संख्या 744/207 चित्रा शर्मा आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि में किया गया आब्जरवेशन महत्वपूर्ण है कि :-

"40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our mv WOUS consideration to the plea and on the balance, we are not inclined(N —S—S]€_€_T_eE»,_—__—_—_—_—[reowv Page 4 4 accede to it for more than one reason. Firstly ............... Secondly, the Sigures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (iogether with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

vat wert में vera “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा we की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। Revs ai निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि ग्रदि वादीगण को उसके द्वारा जमा की गयी धनराशि को वापस कर दिया जाता है तो उस स्थिति में अन्य केताओं के हितों पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ेगा जो यूनिट का कब्जा चाहते है। TEIN वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। निस्तारण वाद बिन्दु संख्या 3 : पपत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों से विदित है कि वर्ष 20i5 से लेकर 20i6 के मध्य वादीगण आवंटन पत्र पर हस्ताक्षर किये गये। प्रतिवादी द्वारा अपने प्रतिवादपत्र में परियोजना पूर्ण होने की तिथि Rey 2020 Page 5

अंकित की गयी है। रेरा पोर्टल पर परियोजना पूर्ण होने की तिथि 30.09.2020 अंकित है तथा कोविड महामारी को दृष्टिगत रखते हुये परियोजना पूर्ण किये जाने की अवधि 29 मार्च 2024 तक विस्तारित किया गया है। आवंटन पत्र के अनुसार इकाई का कब्जा सितम्बर 2049 व अप्रैल 2020 में दिया जाना था परन्तु अभी तक वादीगण को इकाई कब्जा प्राप्त नहीं हुआ। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है और वादीगण विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में सिंविल अपील सं0 6649-50 /20:8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि "The period of Interest should close on April 20/6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2046 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the ” benefits of her own delay in taking possession. उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, ot भी बाद में हो, तक वादी॥०५ विलम्बित ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त ae मात्र ओसी./सी.सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें ।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.0.2078 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 —_—$ —_. $$ ir अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें were o.2(ii) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due."

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। vad wider को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+] प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि वादी की कोई देय धनराशि विलंबित है, तो प्रतिवादी भी MCLR+I प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जैसा कि सभी जन मानस को ज्ञात है कि विश्व के सभी देशों में कोरोना वायरस महामारी का संक्रमण व्यापक स्तर पर फैला हुआ है। ऐसी स्थिति ¥ oifas—i9 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु सम्पूर्ण देश में दिनांक 24.03.2020 को लॉकडाउन की घोषणा क़ी गयी थी, लॉकडाउन की परिस्थिति में सभी कार्यो oe प्रतिबंध लगा दिया गया था; जिससे की सभी क्षेत्र प्रभावित हुए और इसमें Rea इस्टेट AA) गया था, जिससे की सभी क्षेत्र प्रभावित हुए और इसमें रियल इस्टेट Page 7 भी सम्मिलित है। न्‍्यायहित में इसी को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 24.03.2020 से दिनांक..30.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 3 fifa की जाती है। नैसर्गिक न्याय के सिद्धान्तों के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं aot के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए वादीगण को यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी उक्त तालिका में अंकित वादीगणों को मार्च 2024 तक ओ.सी. / सी. सी के साथ यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराना सुनिश्चित He |

(a) प्रतिवादी, sat तालिका में कब्जा दिये जाने की तिथि से ओ.सी/ सी.सी प्राप्त होने की तिथि या ऑफर ऑफ पजेशन जो बाद में हो, तक MCLR+% वार्षिक ब्याज दर से प्रतिवादी द्वारा प्रत्येक वादी को ब्याज भुगतान किया जायेगा। इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) किया जायेगा तथा अवशेष बची धनराशि वादी को भुगतान किया जाएगा। @) वादीगण द्वारा यदि कोई धनशशि का भुगतान करना शेष है तो वादी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। वादी द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में wr अधिनियम की धारा 2(Za)(i) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु वादी द्वारा ब्याज MCLR+% की दर से अधिक देय नहीं होगा। Page 8 (ड) Hsio की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुये लॉकडाउन को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.00.2020 तक वादी की ओर से समय से शुगतांन न किये जानें तथा प्रेंलिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण करने में किये गये विलम्ब के सम्बंध में विलम्ब ब्याज की गणना उक्त अवधि में नहीं की जाएगी। प्रतिवादी द्वारा वादीगण को मार्च 2004 तक इकाई का कब्जा न॒दिये जाने की स्थिति में वादीगण द्वारा उक्त तालिका में अंकित जमा धनराशि मार्च 2024 के उपरांत 45 दिन के अन्दर धनराशि जमा करने की तिथि से भुगतान की तिथि तक मय MCLR+% वार्षिक ब्याज की दर से प्रतिवादी द्वारा वादीगण को भुगतान किया जायेगा। आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं प्रत्येक वाद में पृथक-पृथक रूप से ब्याज गणना की जायेगी।

इस आदेश का उल्लंघन उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- 25/o3/202 2 peer dal कुमार) सदर॒य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 9