E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ--04-ए) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-34 सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष आवंटन-पत्र / बी.बी.ए. महालक्ष्मी रियलटेक प्रा. लि. आवंटन-पत्र / =| शिकायत सं टॉवर / यूनिट के अनुसार ग्रेस यूनिट का कुल | शकायतकर्ता क्र.सं. शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण बी.बी.ए. संख्या: Aas सहित कब्जा मूल्य pail दिये जाने की तिथि ८ अभिनव गुप्ता एवं a yo i" i | ०. | . | रटार45/04/07883/2023 प्रेम लता अग्रवाल 09-06—202 | SUN-04-004 30—2-2022 &.44,87,880 / ®.4,87,880 / | Cc अभिनव गुप्ता एवं — 5 «lla Z _ | | १४८२।45/04/07884/2023 प्रेम लता अग्रवाल 09-06-2024 UN-04-502 30-2—2022 रू.35,08,526 / रू.35,08,526 / ८ अभिनव गुप्ता एवं 5 03. | NCRI45/04/07885/2023 प्रेम लता अग्रवाल 09—06—202 UN-06-704 30—2—2022 रू,40,64,362//- | रू.40,64,362/- विशन सरूप =| NCRI45/04/07887/2023 अग्रवाल एवं राज | 09-06—202 | SUN-06-0606 30-42-2022 %.36,33,744/— | %.36,33,744 /— गुप्ता विशन सरूप fe NCR45/04/07889/2023 अग्रवाल एवं राज | 09—06—202 | “SUN-06-0908 30—2—2022 रू,35,79,565 //- | रू.35,79,565 /- गुप्ता विशन सरूप a NCRI45/04/0789/2023 | अग्रवाल एवं राज | 09-06-202 | SUN-06-70I 30—2—2022 %.42,2,809/— | %.44,27,809/— गुप्ता बनाम निर्णय

उपर्युक्त सारणी में अंकित समस्त शिकायतकर्तागण द्वारा प्रश्नगत यूनिट्स का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के अनुतोष की प्रार्थना के साथ विपक्षी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की aei—3t के अन्तर्गत शिकायतें योजित की गईं हैं। उपर्युक्त सारणी में अंकित समस्त शिकायतकर्तागण की शिकायतों में अन्तिम सुनवाई दिनांक 46-07-2025 को वीडियो aisha के माध्यम से की गई तथा पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री सुभान शंकर गोगोई उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री ज्ञानेन्द्र मिश्रा उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा Page ० 5 E-Court 4 पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cat को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावलियाँ आदेश हेतु दिनांक 46-07-2025 को ही सुरक्षित की गयीं। उपर्युक्त शिकायतें विपक्षी की «miGsuN 7007" परियोजना (पंजीयन संख्या: UPRERAPRJ276I), गाजियाबाद से सम्बन्धित हैं। उपर्युक्त सारणी में अंकित समस्त शिकायतों के तथ्य समरूप हैं एवं अनुतोष भी समान हैं। अतः पुनरावृत्ति से बचने तथा सुगमता की दृष्टि से सभी शिकायतों का एक ही निर्णय द्वारा निस्तारण किया जा रहा है। क्रम संख्या: 04-शिकायत संख्या: NCRI45/04/07883/2023, “अभिनव गुप्ता एवं प्रेम लता अग्रवाल बनाम महालक्ष्मी रियलटेक प्रा. लि.” अग्रणी परिवाद रहेगा।

संक्षेप में शिकायतकर्तागण का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना “MIGSUN ROOF” में आवासीय यूनिट्स के आवंटन हेतु आवेदन प्रस्तुत किये गये, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण के पक्ष में wera acer के सम्बन्ध में आवंटन-पत्र / बी.बी.ए. निष्पादित किये गये। अग्रणी शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी कम्पनी द्वारा दिनांक t0-04-2023 तक ओ.सी. प्राप्त किया गया और शिकायतकर्तागण द्वारा भी समस्त देय धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, फिर भी विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण को प्रश्नगत यूनिट्स का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया जा रहा है। माँग-पत्र, दिनांक 43-04-2024 के अनुसार कब्जा, दिनांक 28-04—202 को दिया जाना था और आवंटन-पत्र / बी.बी.ए. में कब्जा दिये जाने की तिथि जून, 2022 अंकित है। इन आधारों पर शिकायतकर्तागण द्वारा wera यूनिट्स का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। ह

उपर्युक्त के अतिरिक्‍त अग्रणी -शिकायतकर्ता ...द्वारा अपना प्रत्युत्तर, दिनांक 48-07-2024 दाखिल कर, मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति की गयी है और कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रारम्भ में मैसर्स अंसल हाई-टेक टाउनशिप्स्‌ लिमिटेड की परियोजना "Ansal Sushant Megapolis" में आवासीय यूनिट्स को खरीदने के लिए एक एग्रीमेन्ट किया गया था, परन्तु मैसर्स अंसल हाई-टेक टाउनशिप्स्‌ लिमिटेड द्वारा शिकायतकर्ता को सूचित किया गया था कि वे उक्त परियोजना को जारी रखने में असमर्थ हैं और मैसर्स अंसल हाई-टेक टाउनशिप्स्‌ लिमिटेड द्वारा शिकायतकर्तागण को वर्तमान विपक्षी की प्रश्ननत परियोजना “MIGSUN ROOF” में बुकिंग सम्मिलित करने का सुझाव दिया गया, जिसके आधार पर मैसर्स अंसल हाई-टेक टाउनशिप्स्‌ लिमिटेड द्वारा शिकायतकर्तागण को आवंटित यूनिट्स के लिए Settlement Amount के स्थान पर क्रेडिट नोट जारी किया गया, तदोपरान्त शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना में यूनिट्स हेतु निवेश किया गया था। वर्तमान विपक्षी द्वारा माँग-पत्र, दिनांक 43-04-202 को जारी किया गया था कि प्रश्नगत परियोजना दिनांक 28-04-2024 तक पूर्ण हो जाएगी तथा निर्धारित समय-सीमा में कब्जा दे दिया जाएगा। शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी की परियोजना में दिनांक 34-03--2024 को यूनिट्स खरीदने हेतु आवेदन किया गया। मैसर्स अंसल हाई-टेक टाउनशिप्स्‌ लिमिटेड द्वारा जारी क्रेडिट नोट, दिनांक 4-04--2024, Page 2 of 5 E-Court

विपक्षी द्वारा दिनांक 22-04-202: को प्राप्त किया गया था। विपक्षी द्वारा Agger सर्टिफिकेट, दिनांक o4—7:-2022 को जारी किया गया, जो कि दिनांक 03-08--2023 को प्राप्त हुआ। शिकायतकर्तागण ने विपक्षी कम्पनी द्वारा दिनांक 02--08-2022 को जारी कस्टमर लेजर के अनुसार दिनांक 7-06-2024 तक प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में समस्त धनराशि का भुगतान कर दिया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है और न ही शिकायतकर्तागण को कब्जे के लिए कोई औपचारिक प्रस्ताव दिया गया है। यूनिट्स की बुकिंग के बाद कोई नया निर्माण नहीं हुआ है। विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र में किये गये समस्त तथ्यों एवं अभिकथनों का शिकायतकर्तागण द्वारा पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों / अभिकथनों का उल्लेख किया गया है और विपक्षी को आवंटन-पत्र, दिनांक 09--06-202 में वर्णित नियम एवं शर्तों के अनुसार Offer Formal Possession दिये जाने हेतु निर्देशित किये जाने तथा विपक्षी द्वारा Area upgradation milestone के मद में रू.4,64,436,//- की माँग को निरस्त किये जाने एवं विपक्षी को अतिरिक्त भुगतान की गयी धनराशि रू.4,64,436 /— को भुगतान की तिथि ot-07—2022 से वापसी की तिथि तक 45 प्रतिशत प्रतिवर्ष ब्याज दर सहित वापस करने हेतु निर्देशित किये जाने, अनुबन्धानुसार विलम्ब ब्याज दिलाये जाने, मानसिक उत्पीड़न के मद क्षतिपूर्ति दिलाये जाने, आदि अनुतोष दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

अग्रणी शिकायतकर्ता aH ओर से अपने कथन के समर्थन में लिखित बहस, दिनांक 34-07-2025 की प्रति, कस्टमर लेजर Hl प्रति, मॉँग-पत्रों की प्रतियाँ, बुकिंग फार्म, दिनांक 34-03-202 की अपूर्ण प्रति, आवंटन-पत्र। दिनांक 09-06-2024 की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। अग्रणी शिकायतकर्ता के प्रकरण में विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 26-02-2024 दाखिल करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा तथ्यों छिपाते हुए verre शिकायत योजित की गयी है। इसलिए प्रश्नगत शिकायत पोषणीय नहीं है। vera परियोजना "MIGSUN ROOF" रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण +: एशराप्र&ण२०276 है, जिसकी पूर्णता की तिथि 29-42-2022 थी। शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत परियोजना "MIGSUN ROOF" में दिनांक 3-03-2024 को यूनिट संख्या: SUN-4-0l04 बुक करायी गयी थी, जिसके सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य आवंटन-पत्र / बी.बी.ए., दिनांक 09-06-2024 को निष्पादित एवं हस्ताक्षरित कराया गया। शिकायतकर्ता द्वारा 40:90 Ure प्लॉन का चयन किया गया था। प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत ®.4,87,880/— (लागू कर एवं अन्य शुल्क सम्मिलित) थी। बुकिंग के समय प्रश्नगत परियोजना पूर्ण हो चुकी थी | आवंटन-पत्र / बी.बी.ए., दिनांक 09--06-2024 के प्रस्तर-4(6) के अनुसार विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा जून, 2022 + 06 माह ग्रेस पीरियड सहित दिया जाना था, बशर्ते शिकायतकर्ता द्वारा सभी बकाया धनराशि का भुगतान कर दिया जाए | शिकायतकर्ता द्वारा मैसर्स अंसल हाई-टेक टाउनशिप्स्‌ लिमिटेड से चेक / कैश Page 3 of 5 E-Court

तथा क्रेडिट नोट के माध्यम से प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत का भुगतान किया जा चुका है। उक्त क्रेडिट नोट आवंटन-पत्र के साथ अनुलग्नक संख्या: 04 के अनुसार वसूली (Realization) के अधीन है।

विपक्षी का यह भी कहना है कि उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में कम्प्लीशन सर्टिफिकेट प्राप्त करने हेतु आवेदन, दिनांक 0-02--2024 को प्रस्तुत किया गया। रेरा कार्यालय आदेश, दिनांक 46-09-2049 के अनुसार प्रश्नगत परियोजना, दिनांक 48--02--2024 को पूर्ण मानी गयी थी, तदोपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा wea परियोजना के सम्बन्ध में दिनांक 24-42-2024 को आंशिक पूर्णता प्रमाण-पत्र जारी किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को ऑफर ऑफ फिट आऊट /पोजेशन पत्र, दिनांक 42-04--2024 को प्रेषित करते हुए, शिकायतकर्ता से अनुरोध किया गया था कि वह कस्टमर लेजर के अनुसार सभी बकाया देय धनराशि,भुगतान का निस्तारण करें, हालाँकि शिकायतकर्ता द्वारा सहमत पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार देय धनराशि का भुगतान करने में लगातार डिफॉल्ट किया गया, जिसके परिणामस्वरूप रू.5,04,494 ,“- के विलम्ब ब्याज की देयता हुई, जिसे बाद में विपक्षी कम्पनी द्वारा माफ (Waived off कर दिया गया, तदोपरान्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में नो-ड्यूज़ सर्टिफिकेट, दिनांक 04--44-2022 को जारी किया गया, जो कि शिकायतकर्ता ने दिनांक 03-08-2023 को प्राप्त किया। शिकायतकर्ता को वर्तमान wry सभी आवश्यक कब्जे एवं पंजीकरण औपचारिकतायें को पूर्ण किया जाना चाहिए। उपर्युक्त तथ्यों के बावजूद, -शिकायतकर्ता अपने फ्लैट का कब्जा लेने के लिए आगे नहीं आया। परिणामस्वरूप शिकायतकर्ता, आवंटन-पत्र, दिनांक 09-06-202 के प्रस्तर-4७) के अनुसार यूनिट की कुल कीमत 0.4 प्रतिशत प्रतिमाह की दर से होल्डिंग चार्ज / वॉच एवं वार्ड चार्जेज का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी है। शिकायतकर्ता द्वारा मूल शिकायत में प्रस्तुत तथ्यों एवं अभिकथनों का विपक्षी द्वारा पूर्ण रूप से खण्डन किया गया है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख करते हुए, प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने तथा शिकायतकर्ता को वॉच एवं वार्ड चार्जेज तथा पंजीकरण शुल्क एवं अन्य लागू शुल्क का भुगतान करते हुए, प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

उपर्युक्तानुसार अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में भी विपक्षी द्वारा समान तथ्यों एवं अभिकथनों के आधार पर अपने आपपत्त्ति रेरा कप्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल किये गये हैं। अग्रणी शिकायतकर्ता के प्रकरण में विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त करने हेतु प्रस्तुत आवेदन पत्र, दिनांक 40-02-2024 की प्रति, गाजियाबाद विकास प्राधिकरण द्वारा टॉवर-& एवं टॉवर-9 के सम्बन्ध में जारी आंशिक Page 4 of 5 P, E-Court पूर्णता प्रमाण-पत्र, दिनांक 2-2-202: की प्रति, नो-ड्यूज़ सर्टिफिकेट, दिनांक 04--44-2022 की प्रति, वकालतनामा की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। मैंने पक्षकारों के विद्वान अधिवक्तागण के cpt को विस्तार से सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं अभिलेखों का सम्यूक परिशीलन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दुओं पर विचार कियाः- 4. क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण के पक्ष में बिना ओ.सी. / सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी. / सी.सी. के आधार पर अंतिम माँग / अनुस्मारक-पत्र / कब्जा प्रस्ताव पत्र प्रेषित किये जा सकते हैं? 2... क्या शिकायतकर्तागण को प्रश्नगत यूनिट्स का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी? निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 बिन्दु संख्या: 04, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण के पक्ष में बिना ओ.सी. / सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी. / सी.सी. के आधार पर अंतिम माँग / अनुस्मारक-पत्र / कब्जा प्रस्ताव पत्र प्रेषित किये जा सकते हैं?

प्रश्नगत प्रकरणों विपक्षी द्वारा अपने आपत्ति-पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा yea परियोजना के सम्बन्ध में कम्प्लीशन सर्टिफिकेट प्राप्त करने हेतु आवेदन, दिनांक 40-02--2024 को प्रस्तुत किया गया। रेरा कार्यालय आदेश, दिनांक 46-09-2049 के अनुसार प्रश्नगत परियोजना, दिनांक 48-02-2024 को पूर्ण मानी गयी थी, तदोपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा yeaa परियोजना के सम्बन्ध में दिनांक 24-42--2024 को आंशिक पूर्णता प्रमाण-पत्र जारी किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को ऑफर ऑफ फिट आऊट /पोजेशन पत्र, दिनांक 42-04--2024 को प्रेषित करते हुए, शिकायतकर्ता से अनुरोध किया गया था कि वह कस्टमर लेज़र के अनुसार सभी बकाया देय धनराशि /भुगतान का निस्तारण करें, हालाँकि शिकायतकर्ता द्वारा सहमत पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार देय धनराशि का भुगतान करने में लगातार डिफॉल्ट किया गया, जिसके परिणामस्वरूप रू.5,04,494 /“- के विलम्ब ब्याज की देयता हुई, जिसे बाद में विपक्षी कम्पनी द्वारा माफ (Waived off कर दिया गया, तदोपरान्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में नो-ड्यूज सर्टिफिकेट, दिनांक o4—4:-2022 को जारी किया गया, जो कि शिकायतकर्ता ने दिनांक 03-08--2023 को प्राप्त किया | शिकायतकर्ता को वर्तमान समय में सभी आवश्यक कब्जे एवं पंजीकरण औपचारिकतायें को पूर्ण किया जाना चाहिए। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (afar और विकास) अधिनियम, 206 की RI-(4)(b) FH स्पष्ट रूप से उल्लिखित है कि प्रोमोटर का यह दायित्व होगा कि वे ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त कर उसे आवंटीगण को उपलब्ध Ged | उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय ,// पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के प्रस्तर-7.2 में कब्जा Page 5 of 5 E-Court

ऑफर किये जाने के सम्बन्ध में यह उल्लिखित है कि ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने के उपरान्त प्रोमोटर, शिकायतकर्तागण (आवंटीगण) को लिखित में इकाई का कब्जा ऑफर करेंगे। प्रश्नगत प्रकरणों में विपक्षी कम्पनी के कथनानुसार उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना / टॉवर्स के सम्बन्ध में आंशिक पूर्णता प्रमाण-पत्र, दिनांक 2(-42-2024 को प्राप्त किया जा चुका है और शिकायतकर्तागण के पक्ष में ऑफर ऑफ फिट आऊट,/ पोजेशन पत्र, दिनांक 42-04-2024 को प्रेषित किये गये, परन्तु विपक्षी कम्पनी द्वारा न तो अपने उपर्युक्त कथनानुसार ऑफर ऑफ फिट आऊट,/पोजेशन पत्र, दिनांक 42-04-2024 की प्रति रेरा कम्प्लेन्ट to पर अपलोड एवं दाखिल की गयी है और न ही उपर्युक्त ऑफर ऑफ फिट आऊट / पोजेशन पत्र, दिनांक 2-04-202, रेरा अधिनियम, 2046 के प्राविधानों के अनुसार विधिसम्मत है। अतः विपक्षी कम्पनी द्वारा शिकायतकर्तागण के पक्ष में प्रेषित ऑफर ऑफ फिट आऊट /पोजेशन पत्र, दिनांक ।2-04-2024 विधि विरूद्ध हैं और उपर्युक्तानुसार स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20I6 की ERI-ayy में प्रोमोटर्स का निम्न उत्तरदायित्व अंकित है:- "execute a registered conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of allottees or competent authority, as the case may be, as provided under section 77 of this Act; साथ ही भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-960) एवं ai में एलॉटीज के निम्न उत्तरदायित्व अंकित हैं:-

"(70) Every allottee shall take physical possession of the apartment, plot or building as the case may be, within a period of two months of the occupancy certificate issued for the said apartment, plot or building, as the case may be. (27) Every allottee shall participate towards registration of the conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, as provided under sub-section (7) of section 7 of this Act." भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की emRI—-77 निम्नवत्‌ हैः- #ए7, (7) The promoter shall execute a registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, ina real estate project, and the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws: Page 6 of 5 : a E-Court Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate.

(2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical possession to the allottees in terms of sub-section (7), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws: Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate." उपर्युक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रजिस्टर्ड लीज़/सेल डीड एवं कब्जा दिये जाने से पूर्व बिल्डिंग / अपार्टमेन्ट / प्लॉट आदि का “steel सर्टिफिकेट” अपेक्षित है। बिना उक्त सर्टिफिकेट के न तो विधिपूर्वक कब्जा दिया जा सकता है एवं न ही “टाईटल rao” नियमानुसार सम्भव है। अतः विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना टॉवर्स के सम्बन्ध में ओ.सी.,/ सी.सी. प्राप्त करने से पूर्व ही शिकायतकर्तागण-को -प्रेषित ऑफर ऑफ फिट आऊट,/पोजेशन पत्र, दिनांक 42-04-2024 वैधानिक एवं विधिसम्मत न होने के कारण खारिज किये जाते हैं। अतः समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में शिकायतकर्तागण, विपक्षी से ओ.सी., सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा ओ.सी.,/ सी.सी. सहित पुनः विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक, प्रश्नगत यूनिट्स का कब्जा देने में हुए विलम्ब के आधार पर विलम्बित अवधि के ब्याज पाने के अधिकारीगण हैं। तदनुसार बिन्दु संख्या: 04 Pena किया जाता है।

निस्तारण बिन्दु संख्या: 02 बिन्दु संख्या: 02, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण ©: प्रश्नगत यूनिटस्‌ का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्तागण के अभिकथनों पर विचरित | किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्तागण पर है? अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया है कि विपक्षी कम्पनी द्वारा दिनांक 40—04—2023 तक sitet. ura far गया और शिकायतकर्तागण द्वारा भी समस्त देय Page 7 of I5 E-Court धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, फिर भी विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण को प्रश्नगत यूनिट्स का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया जा रहा है। मॉग-पत्र, दिनांक 43-04-2024 के अनुसार कब्जा, दिनांक 28-04-2024 को दिया जाना था और आवंटन-पत्र / बी.बी.ए. में कब्जा दिये जाने की तिथि जून, 2022 अंकित है। इन आधारों पर शिकायतकर्तागण द्वारा प्रश्नगत यूनिट्स का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

उपर्युक्त के अतिरिक्त अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा अपना प्रत्युत्तर, दिनांक 48—07—2024 दाखिल कर, मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति की गयी है और कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रारम्भ में मैसर्स अंसल हाई-टेक टाउनशिप्स्‌ लिमिटेड की परियोजना "Ansal Sushant Megapolis" में आवासीय यूनिट्स को खरीदने के लिए एक एग्रीमेन्ट किया गया था, परन्तु मैसर्स अंसल हाई-टेक टाउनशिप्स्‌ लिमिटेड द्वारा शिकायतकर्ता को सूचित किया गया था कि वे उक्त परियोजना को जारी रखने में असमर्थ हैं और मैसर्स अंसल हाई-टेक टाउनशिप्स्‌ लिमिटेड द्वारा शिकायतकर्तागण को वर्तमान विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना “MIGSUN ROOF” में बुकिंग सम्मिलित करने का सुझाव दिया गया, जिसके आधार पर ated अंसल हाई-टेक टाउनशिप्स्‌ लिमिटेड द्वारा शिकायतकर्तागण को आवंटित यूनिट्स के लिए settlement Amount के स्थान पर क्रेडिट नोट जारी किया गया, तदोपरान्त्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना में यूनिट्स हेतु निवेश किया गया-था | वर्तमान विपक्षी द्वारा माँग-पत्र, दिनांक 43-04-2024 को जारी किया गया था कि प्रश्नगत परियोजना दिनांक 28-04-202 तक पूर्ण हो जाएगी तथा निर्धारित समय-सीमा में कब्जा दे दिया जाएगा। शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी की परियोजना में दिनांक 3:-03-202 को यूनिंट्स खरीदने हेतु आवेदन किया गया। मैसर्स अंसल हाई-टेक टाउनशिपष्स्‌ लिमिटेड द्वारा जारी क्रेडिट नोट, दिनांक 44--04--2024, विपक्षी द्वारा दिनांक 22--04-2024 को प्राप्त किया गया था। विपक्षी द्वारा नो-ड्यूज सर्टिफिकेट, दिनांक 04-44-2022 को जारी किया गया, जो कि दिनांक 03-08-2023 को प्राप्त हुआ। शिकायतकर्तागण ने विपक्षी कम्पनी द्वारा दिनांक 02-08-2022 को जारी कस्टमर लेजर के अनुसार दिनांक 47-06-2024 तक प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में समस्त धनराशि का भुगतान कर दिया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है और न ही शिकायतकर्तागण को कब्जे के लिए कोई औपचारिक प्रस्ताव दिया गया है। यूनिट्स की बुकिंग के बाद कोई नया निर्माण नहीं हुआ है। विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र में किये गये समस्त तथ्यों एवं अभिकथनों का शिकायतकर्तागण द्वारा पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों / अभिकथनों का उल्लेख किया गया है और विपक्षी को आवंटन-पत्र, दिनांक 09--06-2024 में वर्णित नियम एवं शर्तों के अनुसार Offer Formal Possession दिये जाने हेतु निर्देशित किये जाने तथा विपक्षी द्वारा Area upgradation milestone मद में रू.4,64,436,/- की माँग को

को निरस्त किये जाने एवं विपक्षी को अतिरिक्त भुगतान की गयी धनराशि रू.4,64,436 ,/-- को Page 8 of 5 E-Court भुगतान की तिथि ot-07—-2022 से वापसी की तिथि तक i5 प्रतिशत प्रतिवर्ष ब्याज दर सहित वापस करने हेतु निर्देशित किये जाने, अनुबन्धानुसार विलम्ब ब्याज दिलाये जाने, मानसिक उत्पीड़न के मद क्षतिपूर्ति दिलाये जाने, आदि अनुतोष दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर अग्रणी शिकायतकर्ता के प्रकरण में विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 26-02-2024 दाखिल करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा ged परियोजना "MIGSUN ROOF" में दिनांक 3-03-2024 को यूनिट संख्या: SUN-4-0i04 बुक करायी गयी थी, जिसके सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य आवंटन-पत्र / बी.बी.ए., दिनांक 09--06-2024 को निष्पादित एवं हस्ताक्षरित कराया गया। शिकायतकर्ता द्वारा 0:90 पेमेन्ट प्लॉन का चयन किया गया था। प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत ®.4,87,880/— (लागू कर एवं अन्य शुल्क सम्मिलित) थी। बुकिंग के समय प्रश्नगत परियोजना पूर्ण हो gat eft | आवंटन-पत्र / बी.बी.ए., दिनांक 09--06-2024 के प्रस्तर-4(6) के अनुसार विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा जून, 2022 + 06 माह ग्रेस पीरियड सहित दिया जाना था, बशर्ते शिकायतकर्ता द्वारा सभी बकाया धनराशि का भुगतान कर दिया जाए। शिकायतकर्ता द्वारा मैसर्स अंसल हाई-टेक टाउनशिप्स्‌ लिमिटेड से tH / कैश तथा क्रेडिट नोट के माध्यम से प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत का भुगतान किया जा चुका है। उक्त क्रेडिट नोट आवंटन>"पत्र के साथ -अनुलग्नक-संख्या: 04 के अनुसार वसूली (Realization के अधीन है |शिकायतैकर्ता-को ऑफर ऑफ fhe आऊट /पोजेशन पत्र, दिनांक 42-04-2024 को प्रेषित करते-हुए, शिकायतकर्ता से अनुरोध किया गया था कि वह कस्टमर लेजर के अनुसार सभी बकाया देय धनराशि/भुगतान का निस्तारण करें, हालाँकि शिकायतकर्ता द्वारा सहमत पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार देय धनराशि का भुगतान करने में लगातार डिफॉल्ट किया गया, जिसके परिणामस्वरूप रू.5,04,494 //- के विलम्ब ब्याज की देयता हुई, जिसे बाद में विपक्षी कम्पनी द्वारा माफ (Waived off) कर दिया गया, Tart विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में नो-ड्यूज़ सर्टिफिकेट, दिनांक 04--4-2022 को जारी किया गया, जो कि शिकायतकर्ता ने दिनांक 03-08-2023 को प्राप्त किया। शिकायतकर्ता को वर्तमान समय में सभी आवश्यक कब्जे एवं पंजीकरण औपचारिकतायें को पूर्ण किया जाना चाहिए। उपर्युक्त तथ्यों के बावजूद, शिकायतकर्ता अपने फ्लैट का कब्जा लेने के लिए आगे नहीं आया। परिणामस्वरूप शिकायतकर्ता, आवंटन-पत्र, दिनांक 09-06-2024 के प्रस्तर-4(9) के अनुसार यूनिट की कुल कीमत के 0.4 प्रतिशत प्रतिमाह की दर से होल्डिंग चार्ज /वॉच एवं वार्ड चार्जेज़ का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी है। शिकायतकर्ता द्वारा मूल शिकायत में प्रस्तुत तथ्यों एवं अभिकथनों का विपक्षी द्वारा पूर्ण रूप से खण्डन किया गया है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख करते हुए, wera शिकायत को खारिज किये जाने तथा शिकायतकर्ता को वॉच एवं वार्ड चार्जेज तथा पंजीकरण

Page 9 045 E-Court एवं अन्य लागू Yow का भुगतान करते हुए, प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। उपर्युक्तानुसार अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में भी विपक्षी द्वारा समान तथ्यों एवं अभिकथनों के आधार पर अपने आपत्ति रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल किये गये हैं। भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-48() में प्राविधान है कि:- "Section 76, Return of Amount and Compensation- (7) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building: - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed."

इस प्रकार adel को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता है, तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरणों में शिकायतकर्तागण की मूल शिकायतों में मुख्य अनुतोष प्रश्नगत यूनिट्स का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के सम्बन्ध में है। प्रकरण में अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा पत्रावली पर उपलब्ध उभय पक्षों के मध्य निष्पादित एवं हस्ताक्षरित आवंटन-पत्र / अनुबन्ध, दिनांक 09--06--202 के प्रस्तर-04(6) के अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी द्वारा अग्रणी शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा, जून, 2022 अर्थात्‌ दिनांक 30-06-2022 एवं 06 माह ग्रेस पीरियड सहित दिनांक 30-42-2022 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अग्रणी शिकायतकर्ता को उक्त निर्धारित अवधि में एवं अभी तक प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। Page 0 of 5 E-Court उपर्युक्तानुसार सारणी में अंकित अन्य शिकायतकर्तागण को भी विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट्स का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है इस, सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या: 6649-50 /208, “M/s. Supertech Ltd. Versus Rajni Goyal” में मा. उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that

the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपर्युक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्तागण विलम्ब ब्याज पाने के अधिकारीगण हैं। aa: ऐसी स्थिति में अग्रणी शिकायत्कर्ता को विपक्षी से दिनांक 34-72-2022 से ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त किये जाने-की तिथि sera ओ.सी. / सी.सी. सहित पुनः विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित होगा। इसी प्रकार अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में विलम्ब ब्याज की गणना उपर्युक्तानुसार आवंटन-पत्र / अनुबन्ध के अनुसार कब्जा दिये जाने की तिथि तथा उनके द्वारा जमा की गयी धनराशि के अनुसार की जाएगी। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. Versus Union of India & Ors.” में अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"Section 78(7) (8) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay Page I] of 5 E-Court interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money." अतः उपर्युक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर एवं आवंटी के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अधीन दिनांक 42-0-2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 अधिसूचित की गयी हैं, जिसमें देय ब्याज दर भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित were प्रतिशत निर्धारित की गयी है, जिसे मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या: सी: 9420 / 2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित एवं विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि eee बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर Gof ज्यादा है, उचित्न एवं-सही है। तदनुसार बिन्दु संख्या: 02 निस्तारित किया जाता है। इसके अतिरिक्त विपक्षी /प्रमोटर को जो धनराशि शिकायतकर्तागण को अदा की जानी है, उसमें से आयकर अधिनियम का आधार लेकर टी.डी.एस. की कटौती नहीं कर सकता है, क्योंकि sar धनराशि को डिक्रिटल (Decreta) धनराशि के रूप में रेरा द्वारा शिकायतकर्तागण के हक में प्रदान किया गया है। इस सम्बन्ध में मा. उच्च न्यायालय, हिमाचल प्रदेश द्वारास्रीआर्ड टी बनाम (हिमाचल ver आवास विकास परिषद 2007 SCC OnLine HP 5204 के मामले में निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:- “The following interesting questions arise for decision in the present case:

2. Whether, on the facts and in the circumstances of the case, the hon'ble Tribunal was right in holding that the interest paid or credited by the Housing Board to its allottees (payees) was of capital nature and thus not subject to deduction of tax at source when as per law it is the recipient (payee) who can decide if a particular receipt (interest in this case) is of revenue or capital in nature 27 Page 2 of 5 9. While taking this view we are relying upon the judgment of the apex court in Bikram Singh ए. Land Acquisition Collector (7997) 224 ITR 55 (SC). In the case before the apex court, the question was whether the interest paid to the persons whose land had been compulsorily acquired under sections 28 and उ7 of the Land Acquisition Act was a revenue receipt or a capital receipt. The apex court held that though it was termed as interest on delayed payment, it was actually a revenue receipt and, therefore, the provisions of section 7944 of the Income tax Act would have no application. It would be pertinent to mention that the National Consumer Disputes Redressal Commission in Revision Petition No. 2244 of 7999 titled as Ghaziabad Development Authority v. Dr. N. K.Gupta (2002) 258 ITR 337 (NCDRO) under similar situation held that when the State Commission directed payment of interest to the allottees for delayed completion of flats the same did not fall within the purview of section 7944 of the Income-tax Act.

40, In the present case, the allottees had not given the money to the Board by way of deposit nor had the Board borrowed the amount from the allottees. The amount was paid under a self-financing scheme for construction of the flat and the interest was paid on account of damages suffered by the claimant for delay in completion of the flats. उबर view of the above discussion, we answer both the questions in favour of the assessee and against the Revenue. The appeal is accordingly dismissed with no order as to costs.” इसी प्रकार मा. राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग द्वारा भी एस्टेट ऑफीसर ग्रेटर मोहाली क्षेत्रीय विकास प्राधिकरण व अन्य बनाम यौरव YET, 2020 SCC OnLine NCDRC 278 के मामले में समान न्यायिक सिद्धान्त प्रतिपादित किया गया है। उपर्युक्त वर्णित दोनों मामलों में प्रतिपादित न्यायिक सिद्धान्त को पुनः मा. उच्च न्यायालय, बम्बई द्वारा भी we राजकुमार सरोड़े व अन्य बनाम स्टेट ऑफ महाराष्ट्र व अन्य 2627 SCC OnLine Bom 2798 के मामले में दोहराया गया है | निर्णय के सुसंगत प्रस्तर निम्नवत्‌ हैः-

28. Coming to the admitted facts of the present case we hold that the amounts payable being in effect a refund of the amounts paid by the petitioners to Respondents 4 to 7, along with compensatory interest thereon, such a relationship does not spell out a debtor-creditor relationship nor is the payment made by Respondents 4 to 7 to the petitioners one in discharge of any pre-existing obligation, so as to attract Section 2(28-A) of the IT Act. We are in respectful agreement with the judgment of the Kerala High Court in Beacon Projects (P) Ltd. V. CIT [Beacon Projects (P) Ltd. V. CIT, 205 SCC OnLine Ker 78597 which takes the same view, in facts similar to those that we are dealing with in the present matter. Page 3 of 5 E-Court 29. In view of the above, we hold that the compliance of Respondents 4 to 7 with the schedule of payments under the consent terms dated 4-3-2027 and our order dated 4-3-2027, is to be made without making any deduction of tax at source. Respondents 4 to 7 are directed to pay to the petitioners the balance sum of Rs 5,05,989 deducted from the 5" instalment which became due on 20-7-2027, in compliance with the consent terms, within a period of one week from today. जहाँ तक शिकायतकर्तागण द्वारा मानसिक उत्पीड़न आदि मदों में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, तो उसका क्षेत्राधिकार रेरा प्राधिकरण की पीठ को प्राप्त नहीं है। अतः शिकायतकर्तागण क्षतिपूर्ति के लिए अपना वाद,परिवाद सक्षम प्राधिकारी / न्यायालय के समक्ष प्रस्तुत करने के लिए wats हैं।

उपर्युक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है:- आदेश i, विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की यूनिट्स की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र,/ अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. भौतिक कब्जा उपलब्ध कराते हुए, शिकायतकर्तागण से देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्तागण के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें | 2. विपक्षी, अग्रणी शिकायतकर्त्ता को दिनांक 33-42-2022 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा ओ.सी./ सी.सी. सहित पुनः विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि के लिए, अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLRH प्रतिशत की दर से विलम्ब ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें। इसी प्रकार अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में विलम्ब ब्याज की गणना उपर्युक्तानुसार आवंटन-पत्र / अनुबन्ध के अनुसार कब्जा दिये जाने की तिथि तथा उनके द्वारा जमा की गयी धनराशि के अनुसार की जाएगी | 3. विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण को ओ.सी./ सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट्स का भौतिक कब्जा दिये जाते समय सभी चार्जेज आवंटन-पत्र/ अनुबन्ध में उल्लिखित सहमत पेमेन्ट wits तथा वर्णित नियम एवं शर्तों के अनुसार ही प्राप्त करना सुनिश्चित करेंगे और विपक्षी, शिकायतकर्तागण से आवंटन-पत्र/ अनुबन्ध में उल्लिखित सहमत पेमेन्ट प्लॉन तथा वर्णित नियम एवं शर्तों के विपरीत किसी भी अनावश्यक अतिरिक्त चार्जेज़//अतिरिक्‍त धनराशि की माँग नहीं करेंगे, अन्यथा विपक्षी कम्पनी के विरूद्ध विधिनुसार कार्यवाही सुनिश्चित की जायेगी। Page 4 of 5

4. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर संलग्न की जायें एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि एवं विलम्ब ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। 5. विपक्षी आदेश अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर आदेश का अनुपालन करना सुनिश्चित करें। 6. उपर्युक्त सारणी में अंकित समस्त शिकायतकर्तागण के पक्ष में विपक्षी कम्पनी जारी आवंटन-पत्र / अनुबन्ध, दिनांक 09-06-2024 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा उक्त समस्त आवंटन-पत्र /अनुबन्ध, उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या: 4740 // 8--3--48-65 विविध ,/ 46, दिनांक 47-40-2048 के प्रारूप पर निष्पादित, हस्ताक्षरित एवं पंजीकृत नहीं कराये गये हैं। अतः विपक्षी (प्रमोटर) द्वारा उपर्युक्त प्रकरणों में kr अधिनियम की a3 के प्राविधानों का उल्लंघन किया गया है, जिसके लिए रेरा अधिनियम, 2046 की eRT-64 के अधीन शास्ति का प्राविधान किया गया है। अतः सचिव, उ.प्र. रेरा विपक्षी (प्रमोटर) के विरूद्ध उपर्युक्त शिकायतों में पृथक-पृथक रूप से शास्ति अधिरोपित करने की कार्यवाही हेतु, उपर्युक्त प्रकरणों को प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत करें। 7. इस आदेश की प्रति सचिव, उ.प्र. रेरा को अग्रेतर कार्यवाही हेतु प्रेषित की जाये। 8. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा।

9. शिकायतकर्तागण को यह भी निर्देशित किया जाता है कि यदि 45 दिनों के अन्दर विपक्षी द्वारा उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्तागण “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करेगें। 0. पक्षकार अपना-अपना वाद व्यय स्वयं वहन करेंगे। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तदनुसार पत्रावलियाँ दाखिल-दफ्तर हों। दिनांक: 24-44-2025. (संजय और. न HAA BU. WI Page 5 of 5