E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-0 (पूर्व में पीठउ--0-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: [ए८२45/04/07856/2023 सुरेन्द्र कुमार गुप्ता बनाम महालक्ष्मी बिल्डटेक कन्सोर्टियम प्रा. लि. आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 प्रार्थी / शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 04-06-2025 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी / शिकायतकर्ता स्वयं एवं उनकी ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री असित कुमार उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री श्वेता तिवारी उपस्थित हुईं। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 04--06-2025 को ही सुरक्षित की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 4 प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान है:- "34(g) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के

अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन Page | of 6 E-Court = बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अछोन Saree) या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ हैः- "38, (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereun der. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ है:-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत्‌ Page 2 of 6 E-Court

“63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent. of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को दिनांक 47-02--2025 को नोटिस अन्तर्गत धारा-40(2) रेरा अधिनियम, 2046 सपठित नियम-24, उ.प्र. tea नियमावली, 20i6 जारी करते हुए आगामी 45 दिनों के अन्दर पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 44-44-2024 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी।

प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई, दिनांक 46-04--2025 एवं दिनांक 04-06-2025 को की गयी। प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा अपना लिखित जवाब, दिनांक oi—o6—2025 दाखिल करते हुए, विपक्षी द्वारा प्रस्तुत अनुपालन आख्या में किये गये समस्त तथ्यों / अभिकथनों का प्रार्थी // शिकायतकर्ता द्वारा पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों /अभिकथनों का उल्लेख कर, पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 44—-44-2024 का पूर्ण रूप से अनुपालन कराये जाने का अनुरोध किया गया है। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का were परिशीलन किया। प्रशनगत शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा ares के अन्तर्गत दिनांक 44--44-2024 को निम्न्‌ आदेश पारित किये गये:- Page 3 of 6 E-Court “4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह थिकायतकर्ता की यूनिट समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र//बीकीए के अनुसार पूर्ण कराते हुए ane सीसी सहित अश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देना सुनिश्चित करें और थिकायतकर्ता से देय स्टाम्पशुल्क IT कर थिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री Frater कराना सुनिश्चित करें।

2 विपक्षी थिकायतकर्ता को दिनांक 8/-05--2029 से ओ सी , सी सी. WT किये जाने की तिथि अथवा विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि. जो भी बाद में हो तक विनग्बित अवधि तक शिकायतकर्ता द्वार जया धनराशि पर MCLR+ ग्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें/ ब्याज की यह धनराधि आंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर थिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। ३ विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेय अधिनियम 2076 की धारा 26०06) के अनुसार यदि WT AL होने के बाद wld ब्याज दर nach के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है; तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर arr डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को fear OPT | अतः Reta erat पर थिकरायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज वर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोर्ड धनराशि रेस लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब ag aft गयी & तो विलस्बित अवधि ag ब्याज की धनराथि की भी Tet दर से गणना की जायेगी। 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह निस्तारण बिन्दु संख्या: 04(i) में किये यये निष्कर्ष के अनुसार शिकायतकर्ता को Maa सहित विधिक ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र जारी करते समय सहमति पत्र दिनांक ॥7-05-2027 के अनुपालन में यूनिट की कुल कीमत में 05 प्रतिशत धनराशि की छूट (Rebate) प्रदान करना चुनिश्वित करेंगे। 5. विपक्षी आवेश अपलोड होने की तिथि से 45 दिन को अन्दर आदेश का अनुपालन करना चुनिश्चित करें।

6. प्रकरण में पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन-पत्र,/ HAG, दिनांक /9-05-2027 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वार उक्त आवंटन-पत्र,/बीबी ए TH. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अचुभाग-3 की अधिसूचना. संख्या: 7740,/9-3-/9-66 विविध, 76... दिनांक ॥7-40-208 के प्रारूप पर निष्पाविद हस्ताक्षरित एवं पंजीकृत नहीं कराया गया &) अतः विपक्षी (gales) द्वारा रेस अधिनियम की धारा-73 को Page 4 of 6 Casal f E-Court = का उल्लंघन किया गया & जिसको लिए eT अधिनियम 2076 की धार-67 के अधीन MRT का ग्रावधान किया यया है/ अतः सचिव रेय विपक्षी (TE) के विरुद्ध शास्ति अधिरोपित करने की कार्यवाही eg अश्नयत TET को ग्राधिकरण के समक्ष IGT Be | 7. इस आदेश की ग्राति सचिद रेशा को अग्रेतर कार्यवाही eg प्रेषित की जाये |...”

waged पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 44-74-2024 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी को vat आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर प्रश्नगत यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र / बी.बी.ए. के अनुसार पूर्ण कराते हुए, ओ.सी. / सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध कराकर, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी कम्पनी द्वारा पोर्टल पर अपलोडेड एवं दाखिल लिखित अपनी अनुपालन आख्या, दिनांक 34—-05—2025 के साथ ऐसा कोई साक्ष्य,/ प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड / प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा ast के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 44-44-2024 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी द्वारा वर्तमान समय में well शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देते हुए, अंतिम अकाउन्ट सैटेल कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। अतः उपर्युक्त समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा अभी तक पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 44-44-2024 के किसी भी प्रस्तर का कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है। रेरा नियमावली, 20i6 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है।

अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक a 74—--2024 @ WRR-0l के अनुसार प्रश्नगत यूनिट के भौतिक कब्जे एवं रजिस्ट्री तथा उक्त आदेश के प्रस्तर-04 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत में 05 प्रतिशत धनराशि की छूट (Rebate) प्रदान करने सम्बन्धी अग्रिम कार्यवाही हेतु मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 43-44-2025 को संदर्भित — की जाती है। सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 44-4-2024 के प्रस्तर-02 के अनुसार दिनांक 3i-0-2025 8 पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि ५22, » Se Jor" Calis ® ofa, bp Page 5 of 6 © E-Court हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 44—-44-2024 का WHA रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिणयिक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 09-40-2025. (संजय न अध्यक्ष, रेरा। Page 6 of 6