E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, va-t69, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर--20308. सुनवाई पीठ-0॥ (पूर्व में पीठ-04-ए) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-3। सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष शिकायत संख्या: ॥१८॥२।45/04/ 07856/2023 सुरेन्द्र कुमार गुप्ता बनाम महालक्ष्मी बिल्डटेक कन्सोर्टियम प्रा. लि. निर्णय शिकायतकर्ता का परिवाद अन्तिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 05-06-2024 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री असित कुमार उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री लाल मन यादव उपस्थित हुए। उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुनने के उपरान्त, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 05-06-2024 को ही सुरक्षित की गयी। प्रस्तुत मूल प्रार्थना-पत्र में शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के अनुतोष की प्रार्थना के साथ विपक्षी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-34 के अन्तर्गत शिकायत योजित की गई है

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक +4-03-202: को विपक्षी की परियोजना Migsun Kiaan, Ghaziabad में यूनिट संख्या: N-007 बुक करायी गयी जिसकी कुल कीमत B.72,42,784/— है और शिकायतकर्ता द्वारा रू.54,22,482,/- की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि आवंटन-पत्र/ बी.बी.ए. के अनुसार विपक्षी द्वारा अक्टूबर, 2022 तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है तथा कार्य की प्रगति धीमी गति से चल रही है और निकट भविष्य में निर्माण कार्य सम्पूर्ण होना नहीं दिख रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज Pe a & Page | of I5 दिलाये जाने तथा विपक्षी द्वारा बिना ओसी./सी.सी. प्राप्त किये जारी अंतिम माँग-पत्र, दिनांक 06-03-2023 को वापस लिये जाने का अनुरोध किया गया है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा विस्तृत लिखित शिकायत पत्र तिथि रहित a अपना प्रत्युत्तर तिथि रहित दाखिल करते हुए मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति की है और विपक्षी द्वारा दाखिल आपत्ति-पत्र में किये गये समस्त तथ्यों, अभिकथनों का पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा vera यूनिट फ्लैक्सी पेमेन्ट प्लॉन (40:30:30) के अन्तर्गत बुक SY @ को 2b 4 oO S| ap कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता को दिया जायेगा, जा चुका है, परन्तु विपक्षी द्वारा कराया गया है और न ही ओ.सी अपने आपत्ति-पत्र में स्वीकार किया गया है कि मार्च, 2023 तक परियोजना का निर्माण कार्य अपूर्ण था तथा इस आधार पर विपक्षी द्वारा दिनांक 33-03-2024 तक विस्तारण प्राप्त किया

आवंटन-पत्र / बी.बी.ए., दिनांक 48-05-2024 को निष्पादित कराया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अगस्त, 2024 से ई.एम.आई. का भुगतान किया जा रहा है, जिस पर शिकायतकर्ता द्वारा बैंक को ऋण के सम्बन्ध में ब्याज की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा 9.45 प्रतिशत की वार्षिक दर से ऋण का ब्याज दिया जा रहा है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा अक्टूबर, 2022 तक 06 माह ग्रेस पीरियड सहित कब्जा दिया जाना था, परन्तु ग्रेस पीरियड समाप्त होने के उपरान्त भी विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन-पत्र के प्रस्तर-4(6) का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा विलम्ब किये जाने की स्थिति में 45 प्रतिशत वार्षिक दर से विलम्ब ब्याज था — lag) करायी गयी, जिसके सम्बन्ध में उभय पक्षों के मध्य परन्तु शिकायतकर्ता को उक्त के मद में कोई भी धनराशि प्राप्त नहीं हुई है। विपक्षी द्वारा दिनांक 06-03-2023 को माँग-पत्र दिया गया तथा दिनांक 07-06-2023 को यूनिट निरस्तीकरण पत्र प्रेषित किया गया। प्रकरण विचाराधीन होने के बाद भी विपक्षी द्वारा दिनांक 30-05-2023 को माँग-पत्र के माध्यम से रू.3,56,684 //- की धनराशि अतिरिक्त विलम्ब चार्ज के रूप में अधिरोपित की गयी। विपक्षी द्वारा बिना शिकायतकर्ता की सहमति से उक्त यूनिट ‘Bareshei की श्रेणी से «Classic R’ की श्रेणी में परिवर्तित कर दिया गया, जिसके आधार पर रू.3,4,020 / - की धनराशि अतिरिक्त aft गयी। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को किये गये भुगतान के सम्बन्ध में सारणी को संदर्भित करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा विपक्षी के माँग-पत्र के अनुसार प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत &93,4,525/— के सापेक्ष रू.83,44,527,/- की धनराशि का भुगतान किया

अभी तक प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं SOM. की प्रति उपलब्ध करायी गयी। विपक्षी द्वारा स्वयं गया। विपक्षी फोर्स मैज्योर के मद में कोई लाभ पाने का अधिकारी नहीं हैं, क्‍योंकि फोर्स मैज्योर की परिस्थितियाँ आवंटन-पत्र / बी.बी.ए. निष्पादित व हस्ताक्षरित होने की तिथि 48-05-2024 से पूर्व की हैं। विपक्षी द्वारा मार्च, 202 में बुकिंग के समय यूनिट की कुल कीमत में 05 प्रतिशत छूट (Rebate) प्रदान किये जाने का ऑफर दिया गया। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत मूल शिकायत के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख करते हुए, विपक्षी को ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त कर, शिकायतकर्ता को कट Page 2 of 5 सी.सी. की प्रति उपलब्ध उपलब्ध कराये जाने एवं अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा विपक्षी द्वारा बिना ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जारी अंति माँग-पत्र, दिनांक 06-03-2023 को वापस लिये जाने, एडहॉक चार्जेज एवं विलम्ब भुग शुल्क (Late Payment Charges) को हटाये जाने तथा बुकिंग के समय दिये गये आश्वासन के अनुसार ऑफर ऑफ पोजेशन के समय यूनिट की कुल कीमत में 05 प्रतिशत धनराशि छूट (Rebate) प्रदान कराये जाने, विपक्षी से ई.एम.आई. एवं ऋण के मद में बैंक को भुगतान किये गये ब्याज की धनराशि को वापस दिलाये रू.5,00,000 / - एवं वाद के मद में रू.55,000 / - गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में माँग: कराते हुए, समस्त सुविधाओं सहित प्रश्नगत अक्टूबर, 2022 से भौतिक कब्जा दिये जाने ये जा क्षतिपूर्ति दिलाये की प्रति, ई-मेल संवाद माँग पत्र, जमा धनराशि की रसीदें, बुकिंग फार्म, दिनांक दिनांक 48-05-202 शिकायतकर्ता के पक्ष दिनांक 47-05-2024

विपक्षी की ओर हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता है। इसलिए प्रश्नगत में पंजीकृत है, जिसका का शिक का 30-03-2024 है। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना " Migsun K में २ से अपना >ियत प प्लॉन (40:30:30)” के अन्तः कुल कीमत %.83,42,52 रू.82772,364 /-- की धनराशि अनुसार शिकायतकर्ता आवंटन-पत्र, दिनांक 48-05-2024 के प्रस्तर-4(6) के अनुसार विपक्षी 27-02-2024 के अ रू.69,604,//- है। आव॑ द्वारा सहित दिया जाना था परियोजना में जय प्राधिकरण विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण द्वारा Ss जलाये जाने, A शिकायतकर्ता को प्रश्नगत दिल्ली , राष्ट्रीय हरित अधिकरण और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा for गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं, क्योंकि दिल्‍्ली-एन.सी.आर. में किसानों निर्माण 5/- (अन्य यतकर्ता पर प्रश्नगत यूनिट के त यूनिट का कब्जा अक्टूबर, 2022 में -एन.सी.आर. में पर्यावरण प्रदूषण कार्य, उद्योग आदि के कारण प्रदूषण दिनांक [fh 44-02--2020 तक पूरी तरह बहाल होने के बाद माननीय सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “Cae मेहता TAT भारत सरकार” के साथ कई अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना-पत्र के माध्यम से प्रतिबन्ध हटा दिया गया Page 3 of I5 ने, मानसिक उत्पीड़न व कष्ट के A गत यूनिट संख्या: 07 बुक करायी गयी पक्षकारों के मध्य आवंटन-पत्र, दिनांक 48-05-2024 को निष्पादित कराया गया, जिसकी ry शुल्क एवं करों सहित) के सापेक्ष शि शि का भुगतान किया गया है। विपक्षी के लेजर, दिनांक E-Court यूनिट का भौतिक कब्जा की तिथि तक विलम्बित मम तान की aA किया जाने का अनुरोध |

imt—va, दिनांक 06-03-2023 Te की प्रतियाँ, अंतिम अनुस्मारक पत्र, दिनांक 07-06-2023 की प्रति, |क 44-03-202 की प्रति, आवंटन-पत्र, 4 की प्रति, त्रिपक्षीय अनुबन्ध-पत्र की प्रति, फोटोग्राफ्स, विपक्षी द्वारा 05 प्रतिशत धनराशि की छूट (Rebate) के सम्बन्ध में की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 0- यतकर्ता द्वारा तथ्यों छिपाते हुए wera शिकायत reve नहीं है। प्रश्नगत परियोजना पंजीकरण नं. UPRERAPRJI3634 है, जिसकी पूर्णत जारी पत्र, 02--2024 दाखिल करते कायत योजित की गयी Kiaan" रेरा की तिथि iaan" में Geta पेमेन्ट थी, जिसके सम्बन्ध में T " Migsun Teradeadt gt सापेक्ष अवशेष धनराशि 06 माह के ग्रेस पीरियड रोकथाम और नियंत्रण) पारित आदेश से बढ़ गया था और केवल a सर्वोच्च न्यायालय ने | वर्ष, 2049 में दिनांक E-Court 26-40-20i9 से दिनांक 30-40-2049 तक एवं दिनांक o4-r:-20:9 से दिनांक 4—02—2020 तक की अवधि सम्मिलित हैं। कोविड-49 के कारण भी प्रश्नगत परियोजना विलम्बित हुई है। उपर्युक्त कारण विपक्षी के नियंत्रण के बाहर है और यह फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत आते है।

gerd परियोजना लगभग पूर्ण हो चुकी है और कब्जे के लिए तैयार है। विपक्षी द्वारा wed परियोजना के सम्बन्ध में चारों एन.ओ.सी. अर्थात्‌ waar एन.ओ.सी., दिनांक 02-2—2022, लिफ्ट एन.ओ.सी... दिनांक 30-05-2023, फायर एन.ओ.सी., दिनांक 45-40-2023, इलैक्ट्रिकल एन.ओ.सी., दिनांक 44-08-2023 को प्राप्त की जा चुकी हैं। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर के मद में लाभ प्रदान किये जाने तथा विपक्षी द्वारा जारी मॉग-पत्र के अनुसार शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने एवं wena शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में कस्टमर लेजर की प्रति, ऑफिस मेमोरेन्डम, दिनांक 43-05-2020 की प्रति, रेरा कार्यालय आदेश, दिनांक 06-06-2020 की प्रति, उपर्युक्त वर्णित चारों एन.ओ.सी. की प्रतियाँ दाखिल की है। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्को को विस्तार से सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं अभिलेखों का were परिशीलन किया, जिसके आधार पर निम्न बिंदुओं पर विचार किया:- I. क्या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 2. क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में बिना ओ.सी./ सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी / सी.सी. के आधार पर अंतिम माँग-पत्र / कब्जा प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया जा सकता है ? 3... क्या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी? 4. क्या शिकायतकर्ता को अन्य याचित अनुतोष दिलाये जा सकते हैं ? निस्तारण बिन्दु संख्या: 04

बिन्दु ten o, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई 8? यदि हाँ तो प्रभाव? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा कहा गया है कि परियोजना में दिल्‍ली-एन.सी.आर. में पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, राष्ट्रीय हरित अधिकरण और माननीय सर्वोच्च न्यायालय Page 4 of 5 E-Court द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं, क्योंकि दिल्‍ली-एन.सी.आर. में किसानों द्वारा so जलाये जाने, निर्माण कार्य, उद्योग आदि के कारण प्रदूषण बढ़ गया था और केवल दिनांक 44--02-2020 तक पूरी तरह बहाल होने के बाद माननीय सर्वोच्च न्यायालय ने सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, एम सी. मेहता बनाम भारत सरकार” के साथ कई अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना-पत्र के माध्यम से प्रतिबन्ध हटा दिया गया। वर्ष, 20i9 में दिनांक 26-40-2049 से दिनांक 30-40-2049 तक एवं दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक की अवधि सम्मिलित हैं। कोविड-49 के कारण भी rere परियोजना विलम्बित हुई है। उपर्युक्त कारण विपक्षी के नियंत्रण के बाहर है और यह फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत आते है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर के मद में लाभ प्रदान किये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी फोर्स मैज्योर के मद में कोई लाभ पाने का अधिकारी नहीं हैं, क्योंकि फोर्स मैज्योर की परिस्थितियाँ आवंटन-पत्र / बी.बी.ए. निष्पादित व हस्ताक्षरित होने की तिथि 48-05-2024 से पूर्व की हैं।

प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट के सम्बन्ध में उभय पक्षों के मध्य आवंटन-पत्र / बी.बी.ए., दिनांक 48--05-2024 को निष्पादित व हस्ताक्षरित कराया गया है, जिससे यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा अपने आपत्ति-पत्र में फोर्स मैज्योर एवं wifas—i9 महामारी के सम्बन्ध में कथित अवधियाँ /परिस्थितियाँ, vad आवंटन-पत्र / बी.बी.ए. के निष्पादित व हस्ताक्षरित होने की तिथि से पूर्व की हैं। अतः समस्त तथ्यों एवं वर्णित उपर्युक्त परिस्थितियों के आधार पर विपक्षी कथित फोर्स मैज्योर एवं कोविड-49 महामारी की अवधियों / परिस्थितियों के आधार पर फोर्स मैज्योर के रूप कोई लाभ पाने का अधिकारी नहीं है तदनुसार बिन्दु संख्या: 04 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या: 02 बिन्दु संख्या: 02, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में बिना ओ.सी. /सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी /सी.सी. के आधार पर अंतिम मॉग-पत्र / कब्जा प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया जा सकता है ? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना लगभग पूर्ण हो चुकी है और कब्जे के लिए तैयार है। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में चारों vast. अर्थात्‌ स्ट्रक्चर एन.ओ.सी., दिनांक 02--42--2022, लिफ्ट एन.ओ.सी., दिनांक 30--05--2023, फायर एन.ओ.सी., दिनांक 45-0-2023, इलैक्ट्रिकल एन.ओ.सी., दिनांक 44-08-2023 को प्राप्त की जा चुकी हैं। Page 5 of 5 E-Court

इस पर शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा बिना ओ.सी. / सी सी. प्राप्त किये अंतिम मॉग-पत्र, दिनांक 06--03-2023 को जारी किया गया तथा दिनांक 07-06-2023 को यूनिट निरस्तीकरण पत्र प्रेषित किया गया। प्रकरण विचाराधीन होने के बाद भी विपक्षी द्वारा दिनांक 30-05-2023 को मॉग-पत्र के माध्यम से रू.3,56,684 /— की धनराशि अतिरिक्त विलम्ब चार्ज के रूप में अधिरोपित की गयी, जो कि अविधिक है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की ओर से बिना ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त किये जारी माँग-पत्र, दिनांक 06-03-2023 को वापस लिये जाने तथा एडहॉक arte एवं विलम्ब भुगतान शुल्क (Late Payment Charges) को हटाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की ee—4(4)(b) में स्पष्ट रूप से उल्लिखित है कि प्रोमोटर का यह दायित्व होगा कि वे ओ.सी.» सी.सी. प्राप्त कर उसे आवंटी को उपलब्ध करायें। उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय, पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के प्रस्तर-7.2 में कब्जा ऑफर किये जाने के सम्बन्ध में यह उल्लिखित है कि ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने के उपरान्त प्रोमोटर, शिकायतकर्ता (आवंटी) को लिखित में इकाई का कब्जा ऑफर करेंगे। इसके अतिरिक्त उ.प्र. ada प्लॉनिंग एण्ड डेवलपमेन्ट एक्ट, 4973 के चैप्टर-५, धारा-45-4 में निम्नलिखित उल्लेखित है:- #(5-4 Completion ('श/पी24/०.-(॥)

Every person or body having been granted permission under sub-section (3) of section I5, shall complete the development according to the approved plan and send a notice in writing of such completion to the Authority, and obtain a completion certificate from the Authority in the manner prescribed or provided in the bye-laws of the Authority. Provided that if completion certificate is not granted and refusal to grant it is not intimated within three months after receipt of the notice of completion, it shall be deemed that the Completion certificate has been granted by the Authority.” उपर्युक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि यदि विकासकर्ता err परियोजना से सम्बन्धित स्वीकृत प्लॉन के अनुसार समस्त विकास कार्य पूर्ण किये जा चुके हैं और सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष लिखित सूचना/अआवेदन प्रस्तुत किया जा चुका है, परन्तु लिखित सूचना / आवेदन किये जाने की तिथि से 03 माह के भीतर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में 03 माह की समयावधि समाप्त हो जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को डीम्ड सी.सी. जारी किया हुआ माना जायेगा। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में सिर्फ चारों एन.ओ.सी. अर्थात्‌ WER एन.ओ.सी., दिनांक 02-42-2022, लिफ्ट एन.ओ.सी., दिनांक 30--05-2023, फायर एन.ओ.सी., दिनांक 5-40-2023, इलैक्ट्रिकल एन.ओ.सी., दिनांक 44-08-2023 की प्रतियाँ Page 6 of I5 PC E-Court

दाखिल की गयी है, परन्तु विपक्षी arr ot / सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत आवेदन-पत्र की प्रति रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड /दाखिल नहीं की गयी है। भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046, उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय, पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20:8 तथा उ.प्र. अर्बन प्लॉनिंग एण्ड डेवलपमेन्ट एक्ट, 4973 के Merv, oe-i5—a में दी गई विधि व्यवस्था के अनुसार विपक्षी / प्रमोटर द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त कर, SA. / सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जाना चाहिए और आवेदन किये जाने की तिथि से 03 माह के अन्दर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओ.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में 03 माह की समयावधि समाप्त हो जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को डीम्ड सी.सी. जारी किया हुआ माना जायेगा, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा ऐसा कोई प्रमाणीय / अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि उनके द्वारा उ.प्र. अर्बन प्लॉनिंग एण्ड डेवलपमेन्ट एक्ट, 4973 के चैप्टर-५, धारा-45-& में वर्णित उपरोक्त प्राविधान के अनुसार कोई लिखित सूचना / आवेदन-पत्र सक्षम प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत किया गया हो, जिसे सक्षम प्राधिकरण द्वारा 03 माह की अवधि में स्वीकार न किये जाने की स्थिति में प्रश्नगत परियोजना को डीम्ड कम्पलीशन की श्रेणी में रखा जाये |

उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में विपक्षी यह कथन कि प्रश्नगत परियोजना लगभग पूर्ण हो चुकी है और कब्जे के लिए तैयार है, साक्ष्यों के अभाव में स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है, क्योंकि विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में वर्तमान में कोई ओ.सी. / सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त नहीं हुआ है। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की emer (4)(f) में प्रोमोटर्स का निम्न उत्तरदायित्व अंकित है:- ",..execute a registered conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of allottees or competent authority, as the case may be, as provided under section 7 of this Act; साथ ही भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की aRI—9(0) एवं (4 vetéher के निम्न उत्तरदायित्व अंकित हैं:- 760 Every allottee shall take physical possession of the apartment, plot or building as the case may be, within a period of two months of the occupancy certificate issued for the said apartment, plot or building, as the case may be. (II) Every allottee shall participate towards registration of the conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, as provided under sub-section (7) of section 7 of this Act." Page 7 of 5 E-Court भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2006 की ani-i7 निम्नवत्‌ है —

#॥7, (4) The promoter shall execute a registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws: Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate. (2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical possession to the allottees in terms of sub-section (7), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws:

Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate." उपर्युक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रजिस्टर्ड लीज़/सेल डीड एवं कब्जा दिये जाने से पूर्व बिल्डिंग / अपार्टमेन्ट / प्लॉट आदि का “ओबक्यूपेन्सी सर्टिफिकेट” अपेक्षित है। बिना उक्त सर्टिफिकेट के न तो विधिपूर्वक कब्जा ही दिया जा सकता है एवं न ही “टाईटल ट्रान्सफर” नियमानुसार सम्भव है प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा ऐसा भी कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिसके अवलोकन से यह विदित हो सके कि वर्तमान समय में विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना »/ टॉवर के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओ.सी. /सी.सी. जारी किया जा चुका हो और न ही उपर्युक्तानुसार विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना /टॉवर के सम्बन्ध में डीम्ड ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त हुआ है। अतः समस्त तथ्यों एवं वर्णित उपर्युक्त परिस्थितियों में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रेषित मॉँग-पत्र, दिनांक 0 6--.03-2023 व दिनांक 30--05--2023 एवं शिकायतकर्ता के कथनानुसार प्रेषित यूनिट निरस्तीकरण पत्र, दिनांक 07-06-2023 वैधानिक एवं विधिसम्मत न होने के कारण खारिज किये जाते हैं तथा विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में बिना ओ.सी. / सी.सी. अथवा Stes ओसी. /सी.सी. प्राप्त किये अधिरोपित किये गये एडहॉक एवं विलम्ब भुगतान शुल्क (Late Payment Charges) को निरस्त किया जाता है। तद्नुसार बिन्दु संख्या: 02 निस्तारित किया जाता है। Page 8 of I5

निस्तारण बिन्दु संख्या: 03 बिन्दु संख्या: 03, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी? शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि आवंटन-पत्र / बी.बी.ए. के अनुसार विपक्षी द्वारा अक्टूबर, 2022 तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक किया गया है तथा कार्य की प्रगति धीमी गति से चल कार्य सम्पूर्ण प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं रही है और निकट भविष्य में निर्माण फ्लैक्सी पेमेन्ट प्लॉन (40:30:30) के अन्तर्गत बुक के मध्य आवंटन-पत्र »बी.बी.ए., दिनांक शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा जाना था, परन्तु ग्रेस पीरियड समाप्त होने के उपरान्त भी विपक्षी द्वारा कब्जा नहीं दिया गया है। शिक का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि विपक्षी 45 प्रतिशत वार्षिक दर से विलम्ब ब्याज शिकायतकर्ता को दिया जायेगा, परन्तु शिकायतकर्ता कोई भी धनराशि प्राप्त नहीं हुई है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख करते हुए, विपक्षी को ओ.सी. ओ.सी. /सी.सी. की प्रति उपलब्ध कराते हुए, समस्त i 48-05-2024 को निष्पादित कराया गया है सहित कब्जा दिया ज शिकायतकर्ता को ae को उक्त के मद में को gerd मूल शिकायत “सीसी. प्राप्त कर, शिकायतकर्ता को अ सुविधाओं सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध कराये जाने एवं अक्टूबर, 2022 से भौतिक कब्जा दिये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 07--02--2024 दाखिल करते हुए कहा गया कि प्रश्नगत परियोजना " Migsun Kiaan" रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण नं... UPRERAPRJI3634 है, जिसकी पूर्णता की तिथि 30-03-2024 है। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना " Migsun Kiaan" में “फ्लैक्सी Arc प्लॉन (40:30:30)” के अन्तर्गत यूनिट संख्या: 07 बुक करायी गयी थी, जिसके सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य आवंटन-पत्र, दिनांक 48-05-2024 रू.83,44,525 /- E-Court होना नहीं दिख रहा है। प्रश्नगत यूनिट करायी गयी, जिसके सम्बन्ध में उभय पक्षों अक्टूबर, 2022 तक 06 माह ग्रेस पीरियड placa द्वारा आवंटन-पत्र के प्रस्तर-4(6) द्वारा विलम्ब किये जाने की स्थिति में को निष्पादित कराया गया, जिसकी कुल कीमत (अन्य शुल्क एवं करों सहित) के सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा %82,72,364/- की धनराशि का भुगतान किया गया है। विपक्षी के लेजर, दिनांक 27-02-2024 के अनुसार शिकायतकर्ता पर प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष अवशेष धनराशि रू.69,464 /- है। आवंटन-पत्र, दिनांक 8-05-2024 के प्रस्तर-4(9) के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा अक्टूबर, 2022 में 06 माह के ग्रेस पीरियड सहित दिया जाना था। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा जारी माँग-पत्र के अनुसार शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने एवं प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है Page 9 of I5 E-Court रेरा एक्ट की धारा-48() में प्राविधान @ fe "Section 46. Return of Amount and Compensation- ())“If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building:-

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw Srom the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." इस प्रकार आवंटी को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता है, तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली पर आवंटन-पत्र, दिनांक 48-05-2024 की छायाप्रति उपलब्ध है, जो कि प्रथम दृष्टया यह प्रतीत होता है कि विपक्षी द्वारा उक्त आवंटन-पत्र, उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या: 740 /8—3—8-65 विविध /46, दिनांक 47-40-208 के प्रारूप पर निष्पादित, हस्ताक्षरित व पंजीकृत नहीं कराया गया है। प्रकरण में पत्रावली पर उपलब्ध उभय पक्षों के मध्य निष्पादित व excreta आवंटन-पत्र / बी.बी.ए., दिनांक 48--05--2024 के प्रस्तर-04(06) के अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा, अक्टूबर, 2022 अर्थात्‌ दिनांक 33-40-2022 एवं 06 माह ग्रेस पीरियड सहित दिनांक 30-04-2023 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को उक्त निर्धारित अवधि में एवं अभी तक प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। Page 0 of 5 जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है इस, सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या: 6649-50 / 2048, “MA. Supertech Ltd. Versus Rajni Goyal” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be

allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपर्युक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होंगे। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता को विपक्षी से दिनांक o:-05-2023 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. Versus Union of India & Ors.” में अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"Section 76(7(60) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money." Pe Page I] of I5 E-Court अत: उपर्युक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर एवं आवंटी के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अधीन दिनांक 42-40-2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 208 अधिसूचित की गयी हैं, जिसमें देय an दर भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित ॥#८7./+/ प्रतिशत निर्धारित की गयी है, जिसे माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा fe याचिका संख्या: सी: 920 / 2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित व विधिपूर्ण माना गया है ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 208 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर ॥८५४/१+/ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से । प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्नुसार बिन्दु संख्या: 03 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 निस्तारण बिन्दु संख्या: 04, इस आशय का है कि क्‍या शिकायतकर्ता को अन्य याचित अनुतोष दिलाये जा सकते हैं ? 40 क्‍या शिकायतकर्ता को विपक्षी द्वारा बुकिंग के समय दिये गये आश्वासन के अनुसार ऑफर ऑफ पोजेशन के समय यूनिट की कुल कीमत में 05 प्रतिशत धनराशि की छूट (Rebate) WAM करायी जाये? यह बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा मार्च, 2024 में बुकिंग के समय यूनिट की कुल कीमत में 05 प्रतिशत छूट (२७००) प्रदान किये जाने का ऑफर दिया गया, जिसके सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में जारी पत्र, दिनांक 47-05-2024 की प्रति दाखिल की गयी है। अत: शिकायतकर्ता की ओर से विपक्षी द्वारा बुकिंग के समय दिये गये आश्वासन के अनुसार ऑफर ऑफ पोजेशन के समय यूनिट की कुल कीमत में 05 प्रतिशत धनराशि की छूट (Rebate) प्रदान कराये जाने का अनुरोध किया गया है। उपर्युक्त बिन्दु के सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा अपने आपत्ति-पत्र, दिनोक 27-02-2024 में कोई अभिकथन »तथ्य अंकित नहीं किये गये हैं। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में जारी पत्र, दिनांक 47-05-2024 की प्रति दाखिल की गयी है, जिसके अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को बुकिंग के समय यूनिट Page 2 of I5 Pee 7 E-Court की कुल कीमत में 05 प्रतिशत धनराशि की छूट (Rebate) ऑफर ऑफ पोजेशन के समय प्रदान करने हेतु आश्वनन दिया गया है। अतः निस्तारण बिन्दु संख्या: 040) के सम्बन्ध में उपर्युक्त वर्णित स्थिति में यह उचित होगा कि विपक्षी, शिकायतकर्ता को ओ.सी. / सी.सी. सहित विधिक ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र जारी करते समय सहमति पत्र, दिनांक 47-05--2024 के अनुपालन में यूनिट की कुल कीमत में 05 प्रतिशत धनराशि की छूट (२७७७०) प्रदान करायेंगे | 4(0 क्‍या शिकायतकर्ता को विपक्षी से ई.एम.आई. एवं ऋण के मद में बैंक को भुगतान किये गये ब्याज की धनराशि को वापस दिलाया जाये? यह बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि उनके द्वारा अगस्त, 2024 से ई.एम.आई. का भुगतान किया जा रहा है, जिस पर शिकायतकर्ता द्वारा बैंक को ऋण के सम्बन्ध में 9.i5 प्रतिशत की वार्षिक दर से ऋण का ब्याज दिया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से ई.एम.आई. एवं ऋण के मद में बैंक को भुगतान किये गये ब्याज की धनराशि को वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। उपर्युक्त बिन्दु के सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा अपने आपत्ति-पत्र, दिनाक 27-02-2024 में कोई अभिकथन /तथ्य अंकित नहीं किये गये हैं। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य / प्रमाण WI कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड / दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में ई.एम.आई. एवं ऋण के मद में ब्याज की धनराशि का भुगतान विपक्षी द्वारा किया जाना था, जिसको शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान किये जाने की स्थिति में विपक्षी से वापस दिलाया जाये। अतः साक्ष्यों के अभाव में शिकायतकर्ता इस मद में कोई अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है। 4qii) क्‍या शिकायतकर्ता को विपक्षी से मानसिक उत्पीड़न व कष्ट तथा वाद व्यय के मद में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का क्षेत्राधिकार रेरा प्राधिकरण की पीठ को है ? शिकायतकर्ता द्वारा मानसिक उत्पीड़न व कष्ट के मद में रू.5,00,000 // - एवं वाद के मद में रू.55,000 /- क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, परन्तु इसका निर्धारण करने का क्षेत्राधिकार रेरा प्राधिकरण की पीठ को प्राप्त नहीं है। अतः शिकायतकर्ता क्षतिपूर्ति के लिये अपना वाद / परिवाद सक्षम प्राधिकारी / न्यायालय के समक्ष प्रस्तुत करने के लिये स्वतंत्र है। तदनुसार बिन्दु संख्या: 040). 04(॥) एवं 04(॥) निस्तारित किये जाते हैं।

Page 43 of I5 i) E-Court उपर्युक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। करें | ब्याज की विपक्षी को हो तक विलम्बित अवधि तक विपक्षी को आदेशित किया जाता है प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में आदेश विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक ot—05—2023 से ओ.सी.»सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में क शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर mcir+s प्रतिशत धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2७)6) कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र /बी.बी.ए. के अनुसार पूर्ण कराते हुए, ओ.सी./ सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्ता से देय स्टाम्पशुल्क नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर आवंटी को प्रतिशत की ब्याज रेरा लागू पोजेशन पत्र जारी यूनिट की करेंगे | विपक्षी आदेश अपलोड होने की सुनिश्चित विपक्षी को निष्कर्ष के अनुसार शिकायतकर्ता को ओ.सी./सी.सी. सहित विधिक ऑफर ऑफ री करते समय सहमति पत्र, दिनांक 47-05-2024 के अनुपालन में दिया जायेगा । अतः विलम्बित भुगतान ज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि मोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी न पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+I

होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी | आदेशित किया जाता है कि वह निस्तारण बिन्दु संख्या: 046) में दिये गये कुल कीमत में 05 प्रतिशत धनराशि की छूट (Rebate) प्रदान करना सुनिश्चित करें| | तिथि से 45 दिन के अन्दर आदेश का अनुपालन करना प्रकरण में पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन-पत्र » बी.बी.ए, दिनांक 48-05-2024 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा उक्त आवंटन-पत्र / बी.बी.ए. उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या: 4740 / 8-3-48-65 विविध // 46, दिनांक 47-40-2048 के प्रारूप पर निष्पादित, हस्ताक्षरित व पंजीकृत नहीं, Page I4 of I5 Pie (4 E-Court कराया गया है। अतः विपक्षी (प्रमोटर) द्वारा रेश अधिनियम की धारा-43 के प्राविधानों का उल्लंघन किया गया है, जिसके लिए रेरा अधिनियम, 2076 की धारा-64 के अधीन शास्ति का प्रावधान किया गया है। अतः सचिव, रेरा विपक्षी (प्रमोटर) के विरूद्ध शास्ति अधिरोपित करने की कार्यवाही हेतु, प्रश्नगत प्रकरण को प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत करें | 7. इस आदेश की प्रति सचिव, रेरा को अग्रेतर कार्यवाही हेतु प्रेषित की जाये

8. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-38, 4022), 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा 9. शिकायतकर्ता को यह भी निर्देशित किया जाता है कि यदि 45 दिनों के अन्दर विपक्षी द्वारा उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें | आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तद्नुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। दिनांक: 44--44-2024. व , ; अध्यक्ष, रेरा | Page I5 of 5