FA भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-02, उपस्थिति :- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य (रैरा) शिकायत संख्या : NCRI45/04/093/209 जीवन कुमार चकलादार 59, SRIJAN APARTMENT 62 809/8, BLOCK B, NOIDA .....>> शिकायतकर्ता बनाम कॉनसेप्ट कैपिटल इंफ्रा प्रोजेक्ट्स प्राणलि0 F-63, PREET VIHAR, DELBI-0092 0 eseensee प्रतिवादी अधि-निर्णय प्रस्तुत वाद शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिवादी के विरूद्ध बुक की यूनिट के संबंध में कब्जा एवं प्रतिमाह किराया, जी.एस.टी. की धनराशि की कटौती में छूट अन्यथा समस्त जमा धनराशि मय ब्याज ar जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षिप्त में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिवादी की परियोजना THE CORE GHAZIABAD में ufye—Cc-l को बुक किया गया था, जिसके एवज में शिकायतकर्ता ने प्रतिवादी को रू.9,22,00 //-भुगतान किया था। हस्ताक्षरित MOU दिनांक 43.09.2047 के अनुसार समस्त निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए कब्जा अगस्त 208 के अंत तक उपलब्ध कराया जाना था जो कि अभी तक प्राप्त नहीं कराया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कथन किया गया कि परियोजना में निर्माण कार्य नहीं कराया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा बुक की गयी यूनिट के संबंध में कब्जा एवं प्रतिमाह किराया, जी.एस.टी. की धनराशि की कटौती में छूट अन्यथा समस्त जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने हेतु वाद संस्थित किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा वादपत्र के समर्थन में MOU, जमा की गयी धनराशि की रसीदें, लिखित शिकायतपत्र की छायाप्रति दाखिल किये गये। प्राधिकरण की ओर से प्रतिवादी को नोटिस जारी किये गये और जिसकी तामीला प्रतिवादी पर सम्यक रूप से की गयी। प्रतिवादी द्वारा नियत तिथि पर प्रतिवादपत्र

दाखिल किया गया। प्रतिवादपत्र में यह कथन किया गया कि- The complainant filed the application from for The Core (hereinafter Project") requesting for allotment of a unit, and thereafter a Memorandum of Understanding ("MoU2") was entered into between the Complainant and the Respondent on 3.09.207. The Project is an upcoming Shopping Mall-cum-Office space located at Plot No.CCl, Sushant Aquapolis, NH-24, Ghaziabad, Uttar Pradesh - 20I06, which is being developed by the Respondent, and is one of its Kind Project. The Project is registered with the Uttar Pradesh Real Estate Regulation Authority (UP-RERA) as a Commercial Project bearing Registration Number UPRERAPRJ964I. The proposed end date of the Project, as Submitted to UP- RERA is 30.06.2020. It is an admitted position of the Complainant that the rent was regular upto February 20!9 (wrongly mentioned as 208), and the payment has been made on April 30, 20I9 also. Subsequently, payments were also made on 03.06.209, 09.07.20I9 and 30.08.209, which do not seem to be on record. The Complainant has alleged that no GST is applecable on the rent payable. Firstly, it is submitted that the Hon'ble Tribunal does not have the jurisdiction over this subject matter, and if the Complainant has any dispute regarding the same, they should approach the appropriate authority for redressal. Secondly, it is submitted that the GST is deductible on the rent

payable, which is clear from the terms of the MoU2. It is denied that the rent is actually interest per month, as it is an extension of the earlier deposit. It is brought to the attention of the Hon'ble Tribunal that the alleged earlier deposit, which is the investment transferred from CIPL to the Respondent, included the principal amount and interest, and the amount being now paid to the Complainant is rent, which is also stated in the Complaint. The etl A C Zé. ee Jiban kumar Chakladar Vs Concept Capital Infra Pvt.Ltd. Page 2 without prejudice to the Respondent's rights to defend these contentions before the appropriate authority to adjudicate on the subject-matter, the Respondent reserves the right to make further contentions in this regard.

The Complainant has alleged that as their income is below the taxable limit, issue of TDS Deduction should be left to the Customer. Firstly, the Hon'ble Tribunal does not have the jurisdiction to adjudicate on the subject- matter. Secondly, the Respondent is unable to fathom the reason for the Complainant bringing this issue in the present Complaint. The Complainant had raised this issue earlir with the Respondent, and after the furnishing of the requisite certificate by the Complainant, as per the requirements of the Income Tax Act, 962, the Respondent has been making the payment without deduction of TDS since January 20l9. This clearly Shows that despite the matter in relation to this issue having been dealt with by the Respondent, the Complainant is unnecessarily raising the so-called dispute, and the Complaint has been filed with mala fide intentions and to harass the Respondent. अतः BRIT कथन के आधार पर वाद को Pena किये जाने की याचना की गयी है। दोनों पक्षों द्वारा प्रस्तुत तर्कों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। जहाँ तक केता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेशा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा ia (4) F प्राविधान है कि :-

Section 768 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount Ea eel by him in respect of that apartment, plot, building, as)the Jiban kumar Chakladar Vs Concept Capital Infra Pvt.Ltd. 0८८८ case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार Sa को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने WW

रेरा अधिनियम की धारा 34 में WI के अन्य “Hr के साथ-साथ " to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder " का भी उल्लेख 2 | इसी प्रकार धारा 32 में रियल gece सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent; (Dany other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह we है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी wea seed के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस कम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअरबन प्रालि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया, जिसमें Rr अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :- “]24, The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Cows) Jiban kumar Chakladar Vs Concept Capital Infra Pvt.Ltd. Page 4 Acc

Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections डे, /4, I8 and /9, A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ह/। 4 moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion _of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते 8 |

एलोटीज द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में सन्तुलन के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 /2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :- 40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ..............- Secondly, the figures which have been made available presently, ican manne.) the opening of the Web portal by the amicus curjae; 2८ és Jiban kumar Chakladar Vs Concept Capital Infra Pvt.Ltd. Page 5

indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “wea stood”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित soe डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा।

चूंकि विपक्षी द्वारा एक निश्चित अवधि का समय देते हुए कहा गया है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट पूर्ण कर कब्जा दे देगें। ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता फ्लैट का कब्जा लेने पर विचार करें। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में निवेश फ्लैट के कब्जे हेतु किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। इस स्टेज पर रियल एस्टेट सेक्टर की वर्तमान वित्तीय स्थिति को दृष्टिगत रखते हुए धनराशि वापस किये जाने से उन आवंटियों के हित प्रतिकूलतः प्रभावित होने संभावित है, जो कि यूनिट का कब्जा लेना चाहते हैं। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को अनुबन्धित अवधि के पश्चात्‌ से शिकायतकर्ता को ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा दिलाया जाना न्यायोचित है। Jiban kumar Chakladar Vs Concept Capital Infra Pvt.Ltd. Page 6 इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

Section 8(])(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः: Net निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Gat के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा sar धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20:6 के अधीन दिनांक 47.0. 208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय ,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के vere 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण

(Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (i) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the LL termination notice: Of (0 ( Jiban kumar Chakladar Vs Concept Capital Infra Pvt.Ltd. Page 7 यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर offi) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि विलंम्बित है, तो विपक्षी भी McLR+I प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20:8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant -Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. मिलने एवं कब्जा दिये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। पीठ द्वारा दोनों पक्षों की ओर से प्रस्तुत तर्को एवं पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का गहन परिशीलन तथा विश्लेषण किया गया। विश्लेषण से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को अभी भी यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं कराया गया है। यह भी स्पष्ट है कि प्रमोटर द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य 30.06.2020 तक कराये जाने का आश्वासन दिया गया है, जिससे यह प्रतीत होता है कि) 2 tO — Jiban kumar Chakladar Vs Concept Capital Infra Pvt.Ltd. Page 8 ES को यूनिट का कब्जा दिये जाने की पूर्ण संभावना है, क्योंकि स्वयं प्रमोटर के प्रतिनिधि ने यह लिखित रूप से अपने प्रतिवादपत्र में अंकित किया है कि शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण करते

हुए कब्जा 30.06.2020 तक कब्जा प्राप्त करा दिया जाएगा तथा निर्माता कम्पनी मासिक किराये की धनराशि अदा करने के लिए तैयार है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को कब्जा तथा विलम्बित अवधि के संबंध में मासिक किराये का भुगतान प्राप्त कराया जाना उचित प्रतीत होता है। तदानुसार उपरोक्त सूचिबद्ध वाद Peake किए जाने योग्य है। आदेश 4. प्रमोटर /प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि यदि उन्होंने Monthly Rent अदा करने के लिए वादी के साथ अनुबन्धपत्र /|४.0.ए हस्ताक्षरित किया है, तब प्रतिपक्षी को अनुबन्धपत्र /)४.0.ए0 के प्राविधानों के अनुरूप वादी को अक्टूबर 209 से प्रति माह तथा निर्धारित दर पर Monthly Rent का भुगतान करना प्रारम्भ करें। 2. प्रमोटर प्रतिवादी द्वारा अनुबन्धपत्र /M.O.U के अनुसार वादी को जिस अवधि का Monthly Rent का भुगतान नहीं किया गया है प्रमोटर के द्वारा उक्त धनराशि (past arrears) वादी को कब्जा देने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित करेगा | 3. यदि प्रमोटर द्वारा Monthly Rent के भुगतान में किन्‍्हीं 3 मासिक किश्तों का Ceres किया जाता है तब वादी को रिफण्ड लेने की स्वतंत्रता होगी। 4. प्रतिवादी को यह भी आदेशित किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता को 30.06.2020 तक कब्जा देने में असफल रहा तो प्रतिवादी द्वारा शिकायतकर्ता को समस्त जमा धनराशि unpaid Monthly Rent की धनराशि सहित शिकायतकर्ता, कोअदाकरना सुनिश्चित et UE अदा करना सुनिश्चित करें। eK ) Atte Jiban kumar Chakladar Vs Concept Capital Infra Pvt.Ltd. Page 9

5. प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि परियोजना में निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए सम्बन्धित प्राधिकरण से occupation certificate meat करके शिकायतकर्ता को 30.06.2020 के अन्त तक कब्जा (physical possession) उपलब्ध कराये। 6. परियोजना के निर्माण कार्य की प्रगति के सम्बन्ध में रेश की ओर से कंसीलिएटर श्री आर.डी.पालीवाल को नियुक्त किया जाता है जो कि प्रति माह निर्माण कार्य की प्रगति के सम्बन्ध मे अपनी रिपोर्ट /आख्या पीठ को उपलब्ध करायेगे। 7. प्राधिकरण से सम्बन्धित तकनीकी दल जनवरी 2020 के प्रारंभ में प्रतिपक्षी की परियोजना का निरीक्षण कर अपनी आख्या इस आशय की प्रस्तुत करेंगे कि प्रतिपक्षी द्वारा परियोजना के अन्तर्गत कितना निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है व कितना शेष है तथा आवंटियों को कब तक कब्जा प्राप्त कराये जाने की संभावना है। यदि जनवरी 2020 तक निर्माण कार्य प्रारंभ नहीं किया गया तो ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि समस्त जमा धनराशि मय ब्याज प्राप्त करने हेतु रेरा पीठ के समक्ष प्रार्थना पत्र प्रस्तुत कर सकते हैं। इस आदेश का Geos उ0प्र0/भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक- 40.40.2049 daldtec बलविन्दर कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Jiban kumar Chakladar Vs Concept Capital Infra Pvt.Ltd. Page 0

FA भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-02, उपस्थिति :- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य (रैरा) शिकायत संख्या : NCRI45/04/093/209 जीवन कुमार चकलादार 59, SRIJAN APARTMENT 62 809/8, BLOCK B, NOIDA .....>> शिकायतकर्ता बनाम कॉनसेप्ट कैपिटल इंफ्रा प्रोजेक्ट्स प्राणलि0 F-63, PREET VIHAR, DELBI-0092 0 eseensee प्रतिवादी अधि-निर्णय प्रस्तुत वाद शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिवादी के विरूद्ध बुक की यूनिट के संबंध में कब्जा एवं प्रतिमाह किराया, जी.एस.टी. की धनराशि की कटौती में छूट अन्यथा समस्त जमा धनराशि मय ब्याज ar जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षिप्त में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिवादी की परियोजना THE CORE GHAZIABAD में ufye—Cc-l को बुक किया गया था, जिसके एवज में शिकायतकर्ता ने प्रतिवादी को रू.9,22,00 //-भुगतान किया था। हस्ताक्षरित MOU दिनांक 43.09.2047 के अनुसार समस्त निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए कब्जा अगस्त 208 के अंत तक उपलब्ध कराया जाना था जो कि अभी तक प्राप्त नहीं कराया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कथन किया गया कि परियोजना में निर्माण कार्य नहीं कराया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा बुक की गयी यूनिट के संबंध में कब्जा एवं प्रतिमाह किराया, जी.एस.टी. की धनराशि की कटौती में छूट अन्यथा समस्त जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने हेतु वाद संस्थित किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा वादपत्र के समर्थन में MOU, जमा की गयी धनराशि की रसीदें, लिखित शिकायतपत्र की छायाप्रति दाखिल किये गये। प्राधिकरण की ओर से प्रतिवादी को नोटिस जारी किये गये और जिसकी तामीला प्रतिवादी पर सम्यक रूप से की गयी। प्रतिवादी द्वारा नियत तिथि पर प्रतिवादपत्र

दाखिल किया गया। प्रतिवादपत्र में यह कथन किया गया कि- The complainant filed the application from for The Core (hereinafter Project") requesting for allotment of a unit, and thereafter a Memorandum of Understanding ("MoU2") was entered into between the Complainant and the Respondent on 3.09.207. The Project is an upcoming Shopping Mall-cum-Office space located at Plot No.CCl, Sushant Aquapolis, NH-24, Ghaziabad, Uttar Pradesh - 20I06, which is being developed by the Respondent, and is one of its Kind Project. The Project is registered with the Uttar Pradesh Real Estate Regulation Authority (UP-RERA) as a Commercial Project bearing Registration Number UPRERAPRJ964I. The proposed end date of the Project, as Submitted to UP- RERA is 30.06.2020. It is an admitted position of the Complainant that the rent was regular upto February 20!9 (wrongly mentioned as 208), and the payment has been made on April 30, 20I9 also. Subsequently, payments were also made on 03.06.209, 09.07.20I9 and 30.08.209, which do not seem to be on record. The Complainant has alleged that no GST is applecable on the rent payable. Firstly, it is submitted that the Hon'ble Tribunal does not have the jurisdiction over this subject matter, and if the Complainant has any dispute regarding the same, they should approach the appropriate authority for redressal. Secondly, it is submitted that the GST is deductible on the rent

payable, which is clear from the terms of the MoU2. It is denied that the rent is actually interest per month, as it is an extension of the earlier deposit. It is brought to the attention of the Hon'ble Tribunal that the alleged earlier deposit, which is the investment transferred from CIPL to the Respondent, included the principal amount and interest, and the amount being now paid to the Complainant is rent, which is also stated in the Complaint. The etl A C Zé. ee Jiban kumar Chakladar Vs Concept Capital Infra Pvt.Ltd. Page 2 without prejudice to the Respondent's rights to defend these contentions before the appropriate authority to adjudicate on the subject-matter, the Respondent reserves the right to make further contentions in this regard.

The Complainant has alleged that as their income is below the taxable limit, issue of TDS Deduction should be left to the Customer. Firstly, the Hon'ble Tribunal does not have the jurisdiction to adjudicate on the subject- matter. Secondly, the Respondent is unable to fathom the reason for the Complainant bringing this issue in the present Complaint. The Complainant had raised this issue earlir with the Respondent, and after the furnishing of the requisite certificate by the Complainant, as per the requirements of the Income Tax Act, 962, the Respondent has been making the payment without deduction of TDS since January 20l9. This clearly Shows that despite the matter in relation to this issue having been dealt with by the Respondent, the Complainant is unnecessarily raising the so-called dispute, and the Complaint has been filed with mala fide intentions and to harass the Respondent. अतः BRIT कथन के आधार पर वाद को Pena किये जाने की याचना की गयी है। दोनों पक्षों द्वारा प्रस्तुत तर्कों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। जहाँ तक केता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेशा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा ia (4) F प्राविधान है कि :-

Section 768 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount Ea eel by him in respect of that apartment, plot, building, as)the Jiban kumar Chakladar Vs Concept Capital Infra Pvt.Ltd. 0८८८ case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार Sa को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने WW

रेरा अधिनियम की धारा 34 में WI के अन्य “Hr के साथ-साथ " to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder " का भी उल्लेख 2 | इसी प्रकार धारा 32 में रियल gece सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent; (Dany other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह we है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी wea seed के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस कम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअरबन प्रालि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया, जिसमें Rr अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :- “]24, The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Cows) Jiban kumar Chakladar Vs Concept Capital Infra Pvt.Ltd. Page 4 Acc

Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections डे, /4, I8 and /9, A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ह/। 4 moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion _of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते 8 |

एलोटीज द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में सन्तुलन के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 /2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :- 40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ..............- Secondly, the figures which have been made available presently, ican manne.) the opening of the Web portal by the amicus curjae; 2८ és Jiban kumar Chakladar Vs Concept Capital Infra Pvt.Ltd. Page 5

indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “wea stood”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित soe डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा।

चूंकि विपक्षी द्वारा एक निश्चित अवधि का समय देते हुए कहा गया है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट पूर्ण कर कब्जा दे देगें। ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता फ्लैट का कब्जा लेने पर विचार करें। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में निवेश फ्लैट के कब्जे हेतु किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। इस स्टेज पर रियल एस्टेट सेक्टर की वर्तमान वित्तीय स्थिति को दृष्टिगत रखते हुए धनराशि वापस किये जाने से उन आवंटियों के हित प्रतिकूलतः प्रभावित होने संभावित है, जो कि यूनिट का कब्जा लेना चाहते हैं। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को अनुबन्धित अवधि के पश्चात्‌ से शिकायतकर्ता को ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा दिलाया जाना न्यायोचित है। Jiban kumar Chakladar Vs Concept Capital Infra Pvt.Ltd. Page 6 इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

Section 8(])(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः: Net निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Gat के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा sar धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20:6 के अधीन दिनांक 47.0. 208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय ,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के vere 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण

(Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (i) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the LL termination notice: Of (0 ( Jiban kumar Chakladar Vs Concept Capital Infra Pvt.Ltd. Page 7 यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर offi) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि विलंम्बित है, तो विपक्षी भी McLR+I प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20:8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant -Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. मिलने एवं कब्जा दिये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। पीठ द्वारा दोनों पक्षों की ओर से प्रस्तुत तर्को एवं पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का गहन परिशीलन तथा विश्लेषण किया गया। विश्लेषण से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को अभी भी यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं कराया गया है। यह भी स्पष्ट है कि प्रमोटर द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य 30.06.2020 तक कराये जाने का आश्वासन दिया गया है, जिससे यह प्रतीत होता है कि) 2 tO — Jiban kumar Chakladar Vs Concept Capital Infra Pvt.Ltd. Page 8 ES को यूनिट का कब्जा दिये जाने की पूर्ण संभावना है, क्योंकि स्वयं प्रमोटर के प्रतिनिधि ने यह लिखित रूप से अपने प्रतिवादपत्र में अंकित किया है कि शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण करते

हुए कब्जा 30.06.2020 तक कब्जा प्राप्त करा दिया जाएगा तथा निर्माता कम्पनी मासिक किराये की धनराशि अदा करने के लिए तैयार है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को कब्जा तथा विलम्बित अवधि के संबंध में मासिक किराये का भुगतान प्राप्त कराया जाना उचित प्रतीत होता है। तदानुसार उपरोक्त सूचिबद्ध वाद Peake किए जाने योग्य है। आदेश 4. प्रमोटर /प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि यदि उन्होंने Monthly Rent अदा करने के लिए वादी के साथ अनुबन्धपत्र /|४.0.ए हस्ताक्षरित किया है, तब प्रतिपक्षी को अनुबन्धपत्र /)४.0.ए0 के प्राविधानों के अनुरूप वादी को अक्टूबर 209 से प्रति माह तथा निर्धारित दर पर Monthly Rent का भुगतान करना प्रारम्भ करें। 2. प्रमोटर प्रतिवादी द्वारा अनुबन्धपत्र /M.O.U के अनुसार वादी को जिस अवधि का Monthly Rent का भुगतान नहीं किया गया है प्रमोटर के द्वारा उक्त धनराशि (past arrears) वादी को कब्जा देने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित करेगा | 3. यदि प्रमोटर द्वारा Monthly Rent के भुगतान में किन्‍्हीं 3 मासिक किश्तों का Ceres किया जाता है तब वादी को रिफण्ड लेने की स्वतंत्रता होगी। 4. प्रतिवादी को यह भी आदेशित किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता को 30.06.2020 तक कब्जा देने में असफल रहा तो प्रतिवादी द्वारा शिकायतकर्ता को समस्त जमा धनराशि unpaid Monthly Rent की धनराशि सहित शिकायतकर्ता, कोअदाकरना सुनिश्चित et UE अदा करना सुनिश्चित करें। eK ) Atte Jiban kumar Chakladar Vs Concept Capital Infra Pvt.Ltd. Page 9

5. प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि परियोजना में निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए सम्बन्धित प्राधिकरण से occupation certificate meat करके शिकायतकर्ता को 30.06.2020 के अन्त तक कब्जा (physical possession) उपलब्ध कराये। 6. परियोजना के निर्माण कार्य की प्रगति के सम्बन्ध में रेश की ओर से कंसीलिएटर श्री आर.डी.पालीवाल को नियुक्त किया जाता है जो कि प्रति माह निर्माण कार्य की प्रगति के सम्बन्ध मे अपनी रिपोर्ट /आख्या पीठ को उपलब्ध करायेगे। 7. प्राधिकरण से सम्बन्धित तकनीकी दल जनवरी 2020 के प्रारंभ में प्रतिपक्षी की परियोजना का निरीक्षण कर अपनी आख्या इस आशय की प्रस्तुत करेंगे कि प्रतिपक्षी द्वारा परियोजना के अन्तर्गत कितना निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है व कितना शेष है तथा आवंटियों को कब तक कब्जा प्राप्त कराये जाने की संभावना है। यदि जनवरी 2020 तक निर्माण कार्य प्रारंभ नहीं किया गया तो ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि समस्त जमा धनराशि मय ब्याज प्राप्त करने हेतु रेरा पीठ के समक्ष प्रार्थना पत्र प्रस्तुत कर सकते हैं। इस आदेश का Geos उ0प्र0/भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक- 40.40.2049 daldtec बलविन्दर कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Jiban kumar Chakladar Vs Concept Capital Infra Pvt.Ltd. Page 0