उ0प्र0 भू--सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत emt श्रीराजीवकुमार, माननीय अध्यक्ष कम शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण धनराशि टॉवर एवं संख्या प्लॉट संख्या l. | NCRI45/03/9444/2022 | नीरज कुमार दुबे | 9,07,509 /- 8892 2. | पिट२45/03/9]864/2022 | सुनील कुमार | 20,49,933 /- 888 8 सिंह बनाम सनसिटी हाई-टेक इन्फ्रास्ट्रचर्स wo feo शिकायतकर्ता नीरज कुमार दुबे के साथ 4 अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं। उपरोक्त सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें विपक्षी की परियोजना SHIPL-Royal Castle-Floors से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत SeT:— NCRI45/03/9444/2022 नीरज कुमार दुबे वाद रहेगा। प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्द जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। प्रश्नगत प्रकरण में दिनांक 08.08.2022 को पत्रावली आदेश हेतु सुरक्षित करते हुए उभय पक्ष को लिखित बहस दिनांक 20.08.2022 तक दाखिल करने हेतु निर्देश दिये गये थे, परन्तु उभय पक्ष द्वारा अपनी-अपनी लिखित बहस दाखिल नहीं की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना SHIPL-Royal Castle-Floors 4 प्लॉट संख्या- & 890 बुक किया गया, जिसकी कुल कीमत 25,50,000/- रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा of

9.0i,509/- रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर-4.4 के अनुसार अनुसार 36 माह तथा अतिरिक्त 06 माह अर्थात 08.0.20I9 तक फ्लैट का कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में फ्लैट का कब्जा नहीं दिया गया। विपक्षी द्वारा कब्जा उपलब्ध कराने मे विलंब के संबंध मे अप्रत्याशित घटनाओं का उल्लेख भी नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता grr विपक्षी की परियोजना के अंतर्गत वर्ष 2073 मे बुकिंग कराई गई थी, जिसके उपरांत विपक्षी को समय-समय पर धनराशि का भुगतान किया गया | शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी की परियोजना 06 वर्ष से अधिक विलंबित है। विपक्षी की ओर से कोई wae नहीं किया जा रहा है तथा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध भी नहीं कराया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में फ्लोर अलॉट अनुबंध दिनांक 09.07.2045, पेमेंट प्लान, खाता विवरण, आवंटन पत्र दिनांक 06.42.2044, आदि साक्ष्यों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में अंकित किया गया है कि रेरा अधिनियम के प्राविधान भविष्यलक्षी Prospective) प्रकृति के हैं जिसके (पूर्ण प्रविधान) 04 मई 2047 को लागू हुए है, जिस कारण अधिनियम के प्राविधान पूर्व में विकसित परियोजनाओं पर प्रभावी नहीं होंगे। इसके समर्थन में मा. उच्चतम wee द्वारा सी. आई.टी. बनाम वाटिका टाउनशिप प्रा.लि. तथा स्टेट ऑफ वेस्ट ana बनाम एस.सी. बोस तथा एक्सप्रैस न्यूज पेपर प्रा.लि. बनाम भारत संघ में पारित आदेशों का संदर्भ प्रस्तुत किया गया है। परियोजना महामारी, एन.जी.टी. न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर प्रतिबंध तथा अन्य कारकों की वजह से विलम्बित हुई है। मा. एन.जी.टी. न्यायलय द्वारा वर्ष 207 से 20I9 तक दिल्‍ली एन.सी.आर. में बढ़ते वायु प्रदुषण के नियंत्रण हेतु निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया, जिस कारण कुल 09 माह तक निर्माण कार्य बन्द था, जिसके उपरान्त कोविड महामारी के कारण भारत सरकार द्वारा सम्पूर्ण देश में लॉकडाउन घोषित किया गया, जिस कारण भारी वित्तीय नुक्सान का सामना करना पड़ा | शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट संख्या-2890 आरक्षित करायी गयी te प्राधिकरण द्वारा स्वीकृत समय सीमा के अनुसार परियोजना का निर्माण किया जा रहा है, अप्रत्याशित घटनाओं को दृष्टिगत रखते हुए परियोजना का निर्माण विलम्बित हुआ है। परियोजना में निर्माण कार्य प्रगति पर है तथा शिकायतकर्ता को अकटूबर, 2022 तक कब्जा उपलब्ध करा दिया जायेगा अन्यथा की स्थिति में शीघ्र प्राप्त करने योग्य वैकल्पिक प्लॉट का कब्जा उपलब्ध करा दिया जायेगा। अतः विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि भुगतान करते हुए प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा प्राप्त करने का आदेश पारित करने का अनुरोध किया गया है। "y

उभयपक्ष के cet को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- FW आने से पूर्व के aged रेरा के दायरे में नहीं आते हैं तथा क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2... क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 3. क्‍या शिकायतकर्तागण द्वारा जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है ? यदि नहीं तो क्या अनुतोष अनुमन्य होगा ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या । इस तथ्य पर विचरित है कि कया रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745--6749 /202 “मैसर्स न्यूटेक wed एंड डेवलपर्स wo feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- "54. From the scheme of the Act 20I6, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। S उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है किएन.जी.टी. न्‍्यायलय द्वारा वर्ष 2047 से 2049 तक दिल्‍ली एन.सी.आर. में बढ़ते वायु प्रदुषण के नियंत्रण हेतु निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया, जिस कारण कुल १7 माह तक निर्माण कार्य बन्द था जिसके उपरान्त कोविड महामारी के कारण भारत सरकार द्वारा सम्पूर्ण देश में लॉकडाउन घोषित किया गया, जिस कारण भारी वित्तीय नुक्सान का सामना करना पड़ा। माननीय एन.जी.टी. द्वारा भू-जल के प्रयोग पर प्रतिबन्ध लगाया गया। दिल्ली NCR में बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 04.44.2049 को निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी। परियोजना में निर्माण कार्य, eifas—i9 के फैलने के कारण भी विलम्ब हुआ है। विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में माननीय न्यायालयों द्वारा पारित आदेशों का उल्लेख किया गया है। इस सम्बन्ध में फ्लैट केता अनुबन्ध के प्रस्तर-4.2 निम्नलिखिल उललेखित है:- 4.2 For the purposes of this Residential Floor Allottee(s) Arrangement, "Force Majeure shall mean any event or circumstance or a combination of events and circumstances, whether occurred or likely to occur, which satisfies all or any of the following conditions (i) | Materially and adversely affecting the Said Project and/or the performance of an obligation of the Developer; हे (ii) And are beyond the control of the Developer, (iii) (a) (b) (० (१) (९) (8) (h) And includes (without limitation), subject to satisfaction of the above conditions, the following events and/or circumstances:

war (whether declared or undeclared), invasion, armed conflict or act of foreign enemy revolution, riot, Insurrection or other civil commotion, act of terrorism or sabotage: strikes, industrial disputes and/or lockouts and/or interrupting supplies and services to the Said Project Non-payment of sums due from the Allottee(s) including payment of installment/applicable interest and levies as mentioned herein above on time by any of the Allottee(s) of the said Residential Floor. change in governmental policy, laws (including, any statute, ordinance, rule, regulation, judgment, notification, order, decree, permission, license or approval), including but not limited to expropriation or compulsory acquisition by any Government of any part of the Said Project or rights therein, acts of God or events beyond the reasonable control of the affected party which could not reasonably have been expected, including any effect of the natural elements, including lightning, fire, _ earthquake, unprecedented rains, landslide, subsidence, flood, storm, cyclone, epidemics or plagues or any other similar effect; any dispute between the Developer and the Allottee(s) and/or between -the. Developer and the person, persons, association of persons obstructing and creating hurdle in the progress of the development work of the Said Project and/or any procee § —‘nitiated in this regard; any judgment or order of ar juristiction or Government 43

Government or any Local Body or Statutory Authority, made against the Developer in any proceeding. (i) any other reason which can be construced to be beyond the control of the normal human being. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities wedirect that no demolition and construction activities take place inDelhi and NCR region. In case it is found that such activity isdone, the local administration as well as the municipalauthoritiesincluding the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissionersshallbe personally held responsible for all such activities. They haveto act in furtherance of the Court’s order and to ensure that nosuch activity takes place. We direct that construction, demolition and activities bestopped forthwith as well as garbage burning. In case, any personis found in construction and demolition activity and garbageburning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Anyperson is doing construction and demolition activity in violationof this order, shall be penalized with 75.] Lac for such activity.For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- andbesides liable for violation of theorder passed by this Court tobe dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 //4985 में पारित आदेश दिनांक 09.:2.20:9 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

In the affidavit dated 05.2.20!9, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- ॥]2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (20i8) 8 days in the month of ७ were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict enforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severet/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.::.20:9 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.:2.20I9 4 पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.20i9 से दिनांक 09.42.209) एवं 33 दिन (66+2) [दिनांक 40.42.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक dia 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। 7५ निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण द्वारा जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है ? यदि नहीं तो क्या अनुतोष ogra होगा ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्तागण के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर-4.4 के अनुसार अनुसार 36 माह तथा अतिरिक्त 06 माह अर्थात 08.04. 20I9 तक फ्लैट का कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में फ्लैट का कब्जा नहीं दिया गया। विपक्षी द्वारा कब्जा उपलब्ध कराने मे विलंब के संबंध मे अप्रत्याशित घटनाओं का उल्लेख भी नहीं किया गया है शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना के अंतर्गत वर्ष 20:3 मे बुकिंग कराई गई थी, जिसके उपरांत विपक्षी को समय-समय पर धनराशि का भुगतान किया गया शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी की परियोजना 06 वर्ष से अधिक विलंबित है। विपक्षी की ओर से कोई सम्वाद नहीं किया जा रहा है तथा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध भी नहीं कराया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट संख्या-8890 आरक्षित करायी गयी रेरा प्राधिकरण द्वारा स्वीकृत समय सीमा के अनुसार परियोजना का निर्माण किया जा रहा है, अप्रत्याशित घटनाओं को दृष्टिगत रखते हुए परियोजना का निर्माण विलम्बित हुआ है। परियोजना में निर्माण कार्य प्रगति पर है तथा शिकायतकर्ता को अकदूबर, 2022 तक कब्जा उपलब्ध करा दिया जायेगा अन्यथा की स्थिति में शीघ्र प्राप्त करने योग्य वैकल्पिक प्लॉट का कब्जा उपलब्ध करा दिया जायेगा। अतः विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि भुगतान करते हुए प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा प्राप्त करने का आदेश पारित करने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए रेरा के प्राविधानों के लागू होने पर आपत्ति दर्ज की है तथा यह अवगत कराया गया है कि परियोजना का रेरा पंजीकरण दिनांक 30.06.2022 तक वैध है, जिसका पंजीकरण क्रमांक UPRERAPRJ282359 है तथा अब रेरा द्वारा अनुमोदित समयावधि के अनुसार परियोजना पूर्ण की जायेगी। रेरा पोर्टल पर प्रश्नगत परियोजना का पंजीकरण दिनांक 02.05.2022 तक वैध था, जो समाप्त हो चुका है। oh जहाँ Te Sat er Roos के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढ़ा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। WI एक्ट की धारा t8 () में प्राविधान है कि :- Section 76 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, - है (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें White के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ सब-क्लॉज (9 में "to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" का भी उल्लेख है। 30 इसी प्रकार धारा 32 में रियल eRe सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent;....... (j)any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके wh Re deed के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है।

इस कम में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका wee 2737 /20i7 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के WER 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :- “The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of Project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 72, 74, 78 and 49. A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would 9 व4 be awarded against a promoter on failure to complete the development work.”

उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation /0 /!८ allottees, and_issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। रेरा के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /207 “बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 23.07.20i9 को परित आदेश के पृष्ठ संख्या-244 के yeai20 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "It is apparent that RERA intends protection of home- buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that, we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC_ for completion of buildings 88. the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than l0 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder. The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond | year."

उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहकेताओं को उनका आवास / फ्लैट मिल सके। तत्कमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के प्रस्तर-437 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building % 2 and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to undue delay in completion of the project." उक्त आब्जर्वेशन में यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहकेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य रेरा का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहकेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके।

इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील ten43/20I9 “पायनियर अर्बन os एंड EERE लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य“ में दिनांक 09.08209 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:-- "The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable." उक्त आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देखरेख में प्रोमोटर्स द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि adh अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ दुर्दम्य (Recalcitrant) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में BS 3 उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके।

ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान करें। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा “ईरियो ग्रेस रियलटेक wo fio बनाम अभिषेक खन्‍ना एवं आदि“ में दिनांक 44.04.2024 को पारित आदेश में जहाँ परियोजना का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है, उसके सम्बन्ध में निम्न आर्ब्जेवेशन दिया है कि :- 2., The issue which now arises is whether the apartment buyers are bound to accept the offer of possession made by the Developer where the Occupation Certificate has been issued, along with the payment of Delay Compensation, or are entitled to terminate the Agreement. (i) We are of the view that allottees at Serial Nos. 7 and 2 in Chart A are obligated to take possession of the apartments, since the construction was completed, and possession offered on 26.06.2079, after the issuance of Occupation Certificate on 37,05.2079, The Developer is however obligated to pay Delay Compensation for the period of delay which has occurred from 27.77.2078 ॥ा the date of offer of possession was made to the allottees.

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा BRT WERT में vera “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। Ow 44 Roos का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पजेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। चूंकि प्रश्नगत परियोजना का पूर्णता प्रमाण हेतु सम्बन्धित विकास प्राधिकरण के समक्ष दिनांक 40.02.202। को आवेदन किया जा चुका है, जिससे यह स्पष्ट है कि प्रश्नगत परियोजना पूर्ण है। ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता कब्जा लेने पर विचार करें। उसके बाद यूनिट के भविष्य में उपयोग के सम्बन्ध में वे स्वयं निर्णय ले सकते है। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में यूनिट के कब्जे हेतु धनराशि का निवेश किया गया है, जिसका उपयोग परियोजना के निर्माण में किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील tio 6649-50 /20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:--

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र दिनांक 090720I5 के अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता प्रश्नगत यूनिट का कब्जा आवंटन पत्र निष्पादित होने की दिनांक से 42 माह अर्थात्‌ दिनांक 09.04.2048 तक दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। ,» » p> 35 ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 09.0:.20:8 + 68 दिन अर्थात्‌ 48.03. 20i8 से ओ.सी /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है। माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Sat के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) F प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause— (7) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of “¢

46 interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.020:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के wer 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) wena है, जिसमें प्रस्तर 9.26) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों | के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान वेधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत

की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी |४८,२+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है| रेस की धारा-2(2४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओ का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। ay l. 47 आदेश प्रस्तुत प्रकरणों में दी गयी धनराशि के Roos का अनुतोष निरस्त किया जाता है। शिकायतकर्तागण को सुझाव दिया जाता है कि वे यूनिट का कब्जा लेने पर विचार करें। ऐसी स्थिति में विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 30.44.2022 तक यूनिट का कब्जा दें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 48.03.2048 से ओ.सी /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+I प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित 'की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। तर्क g D -+ oa 4

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा 2(2४)0)के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। Va 48 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को. यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें | दिनांक OY) /१/2022 se a a sts (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण