उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-॥ उपस्थिति:- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य WX. शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण 4. NCRI45/03/9066/2022 [er शर्मा 2. पटार45/0/85684/2022 7 ऋतु कोहली 3. ]॥ट245/0/878]0/2022 है दीपा धीमन 4. टारा45/0/88905/2022 शाहीन 5. NCRI45/0/76872/2022 जितेन्द्र सिंह भड़ाना | * | उलरा452/87303/202 प्रदीप तोमर 7, NCRI45/07/78868/202 मो0 इन्तेखाब-उल-हक॒ | बनाम यूरेका facet प्रा० लि० शिकायतकर्ता योगेन्द्र शर्मा के साथ 06 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध wera शिकायतें योजित की गई हैं। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें विपक्षी की परियोजना "Diya Greencity" से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्याः-- NCR45/03/9066/2022 योगेन्द्र शर्मा अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "Diya Greencity" में यूनिट सं0- C-809 बुक की गयी थी, जिसकी कुल कीमत 29,86,500/- रूपये है, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 27.62,5I8/— रुपये का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा विगत 2 वर्षों से परियोजना स्थल पर धीमी गति से निर्माण कार्य किया जा रहा है और फ्लोर का निर्माण कार्य किया we

जाना अवशेष है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांकित 25.03. 20i9, अनुबन्ध-पत्र दिनांकित 7.0220I9, जमा धनराशि की wile, त्रिपक्षी अनुबन्ध-पत्र दिनांकित 20.06.209 आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्ता विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकत द्वारा उनकी परियोजना Diya Green 09 के टॉवर-८ में यूनिट संख्या-809 बुक की गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य अनुबन्ध-पत्र दिनांक 7.02.209 को हस्ताक्षरेत किया गया था, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिनांक 47.08.2020 तक प्रदान किया जाना था। विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना में कुल 44 टावर है, जिनमें से 44 टावरों के सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा दिनांक 47.47.2024 को ओ.सी हेतु आवेदन किया जा चुका है और war ओ.सी. हेतु आवेदन डीम्ड अप्रुब्ड की श्रेणी में है। विपक्षी द्वारा प्री-पोजेशन,/फिट आउट के लिए शिकायतकर्ता को दिनांक 7.42.2024 को पत्र प्रेषित किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी देय अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है। विपक्षी का कहना है कि अनुबन्ध पत्र में उल्लेखित अनुग्रह अवधि aifas—i9 महामारी के दौरान ही समाप्त हो गयी। अतः उनके द्वारा रेरा कार्यालय आदेश दिनांक 06.06.2020 का उल्लेख करते हुए कहा गया है vat आदेश के अनुसार परियोजना की पूर्णता हेतु 6 माह का विस्तार प्रदान किये जाने एवं उपरोक्त अवधि में विलम्बित ब्याज अधिरोपित न किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने के कथन के समर्थन में परियोजना से सम्बंधित चारों प्रमाण पत्र, ओ.सी हेतु आवेदन की प्रति, एस.टी.पी सर्टिफिकेट, रेरा नोटिफिकेशन, मृत्यु प्रमाण पत्र, ओ.सी आवेदन की छायाप्रति, पूर्व में पारित रेरा आदेश की प्रति, की छायाप्रति दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं:- l. क्‍या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हां तो प्रभाव। 2. क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? a निस्तारण fara tio 4 बिन्दु eer इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना में हुई देरी विपक्षी के नियंत्रण के बाहर थी। परियोजना में निर्माण कार्य कोविड-49 महामारी के कारण प्रभावी रहा। उपरोक्त के सम्बन्ध में रेश अधिनियम की धारा-6 में उल्लेखित फोर्स मैज्योर की परिभाषा को उद्धरत करना आवश्यक होगाः- "force majeure" shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project. mo माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /2047 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” का उल्लेख करना महत्वपूर्ण होगा उक्त निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर ॥40 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:-

"Force majeures hal] mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य welts आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस अवधि का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 Wr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक एवं कोविड-49 की द्वितीय da को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 04.04.2024 से दिनांक 3.05.202 परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से , = कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। ager बिन्दु wei का निस्तारण किया जाता है। निस्तारण बिन्दु सं० 2

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा विगत 2 वर्षों से परियोजना स्थल पर धीमी गति से निर्माण कार्य किया जा रहा है और फ्लोर का निर्माण कार्य किया जाना अवशेष है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। जिस पर विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कथन किया गया है की प्रश्नगत परियोजना में कुल 44 टावर है, जिनमें से 44 टावरों के सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा दिनांक 44.4.2024 को ओ.सी हेतु आवेदन किया जा चुका है और var ओ:सी. हेतु आवेदन SS ayes की श्रेणी में है। विपक्षी द्वारा प्री-पोजेशन,/फिट आउट के लिए शिकायतकर्ता को दिनांक 47.42.2024 को va प्रेषित किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी देय अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है। पत्रावली पर उभयपक्ष के मध्य हस्ताक्षरित अनुबन्ध पत्र दिनांक 7.02.209 को निष्पादित किया गया था, जिसके प्रस्तर-7.4 के अनुसार शिकायतकर्ता को 2 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि सहित विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था। चूंकि विपक्षी की अनुग्रह अवधि का समय awifas—t9 महामारी के लिए प्राधिकरण द्वारा घोषित फोर्स मैज्योर की अवधि में पड़ रहा है। ऐसी स्थिति में विपक्षी को फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते दिनांक 47.08.2020 से 6 माह की अवधि प्रदान की जाती है। ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 47.02.2024 तक कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है।

जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील do 6649-50 //2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि — "the period of Interest should close on April 20i6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to </ reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने या कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 48.02.2024 से ओ.सी. / सी. सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि wow WS प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भून्सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20I6 के अधीन दिनांक 7.:020i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पदूटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय ,// पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"' यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ॥४८ाकऋ़+] प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी McLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 Prana किया जाता है। उपरोक्त Sait का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं:- आदेश

।. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की यूनिट्स की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र / अनुबन्ध पत्र के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34422022 तक ओसी./सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानु॥॥९ रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 48.02.2024 से ait / सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLRH प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। फोर्स मैज्योर पीरियड कोविड-49 को दृष्टिगत रखते हुए निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में उल्‍लेखित अवधि में विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी। 3. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 206 के धारा 2 (za)(i) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि oi 6 कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर MCLR+I प्रतिशत है।

4. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक —\4 / 40 / 2022 rn QV (कल्पना मिश्रा) (०० (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण