U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddha Nagar. Hearing Bench-01A Order under Section-31 Shri Rajeev Kumar, Hon'ble Chairman | S.No. | Complaint Number | Complainant | | 1. | NCRI45/03/92337/2022 | Anita Tyagi | | 2. | NCRI45/09/8069/202 | Aakash Goyal | | 3. | प़लरावज्ञागहछखबा202.. | Guneet Singh | | 4. | टरा45/03/90938/2022 | Reeta Rani | Versus Uppal Chadha Hi-Tech Developers Private Limited Cases have been instituted against the respondent by 3 other complainants along with complainant Anita Tyagi. The facts and evidence of all these three complaints are identical. All these three complaints relate to UCHDPL- Sector-2 Wave Floors. Therefore, they are being disposed of by a single decision. Complaint No. — NCRI45/03/92337/2022 Anita Tyagi shall remain the lead case. The present complaint applications have been instituted by the complainants against the respondent for grant of possession and interest for the delayed period.

In brief, complainant (Anita Tyagi) states that flat number-93A/SF was booked by them in the respondent's project UCHDPL- Sector-2 Wave Floors, total cost of which is Rs. 53,74,97/- against which an amount of Rs. 24,898:6/- has been paid by the complainant. The flat in question was allotted by the respondent on ot0220I9, possession of which was to be given with OC / CC in October 2049, but possession of the unit was not given by the respondent within the said stipulated period. The respondent assured to give possession of the flat with basic amenities such as AC in all rooms (one per room), geysers, exhaust fans, ceiling fans and light fixtures, wardrobe in master bedroom, and semi modular kitchen. Therefore, request has been made by the complainant for grant of possession and interest for the delayed period. In support of her statement, copy of Agreement for Sale dated 04.02.2049, receipts of deposited amount, detailed written complaint, copies of cheques were filed on behalf of the complainant.

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-0॥ए आदेश अन्तर्गत ARI—-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष कम संख्या शिकायत संख्या [CORT ] NCRI45/03/92337/2022 =| . अनीता त्यागी 2 NCRI45/09/8069/202 आक।श गोयल 3 प़लरावज्ञागहछखबा202.. | गुनीत सिंह 4 | टरा45/03/90938/2022 रीता रानी बनाम उप्पल चड्ढा हाई-टेक डेवलपर्स प्राईवेट लिमिटेड शिकायतकर्ता अनीता त्यागी के साथ 03 अन्य शिकायतकर्तांगण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं। इन तीनों शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह तीनों शिकायतें UCHDPL- Sector-2 Wave Floors से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या -— NCRI45/03/92337/2022 अनीता त्यागी अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता (अनीता त्यागी) का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना UCHDPL- Sector-2 Wave Floors में फ्लैट संख्या-934/87 बुक करायी गयी, जिसकी कुल कीमत 53,74,97 /- रूपये है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 24,898:6/- रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत फ्लैट दिनांक ot0220I9 को आवंटित किया गया था, जिसका कब्जा ओसी./ सी.सी सहित अक्टूबर, 2049 में दिया जाना था, परन्तु विपक्षी a 2

द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया। विपक्षी द्वारा मूल भूत सुविधायें जैसे कि सभी कमरों में ए.सी. (एक प्रति कमरा), गीजर, निकास पंखे, छत के पंखे और लाइट फिक्स्चर, मास्टर बेडरूम में अलमारी, सेमी मॉड्यूलर किचन के साथ फ्लैट का कब्जा देने का आश्वासन दिया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में एग्रीमेन्ट फॉर सेल दिनांकित 04.02.2049 की प्रति, जमा धनराशि की रसीदें, विस्तृत लिखित शिकायत पत्र, चेक की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी नामित परियोजना Wave City Sector 2 Wave Floor में “स्पेशल Tre प्लॉन” के अन्तर्गत यूनिट Pea-93A/SF, Pinewood Enclave बुक करायी गयी थी, जिसमें ले-आऊट unforeseen circumstances के कारणों से परिवर्तित कर दिया गया | शिकायतकर्ता को पुनः वही यूनिट आवंटित कर दी गयी। उक्त यूनिट के सम्बन्ध में अनुबन्ध दिनांक 04.02.2049 को निष्पादित कराया गया। विपक्षी द्वारा माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या-2737 / 2047 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में पारित निर्णय का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि रेरा के प्राविधान प्रोस्पेक्टिव हैं, परन्तु रेरा अधिनियम की धारा-4(2)0)(0) के अनुसार वे कब्जा प्रदान किये जाने की एक नयी समय-सीमा निर्धारित कर सकते हैं और वह रेरा अधिनियम के अन्तर्गत “पीनल कॉन्सीक्वेसिज़” का भागी न होगा। परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। स्थानीय किसानों द्वारा धरना प्रदर्शन के कारण कार्य कराये जाने में बाधा उत्पन्न हुई। दिल्‍ली NCR F बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अक्टूबर 2049 से जनवरी 2020 तक निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी off) कोविड-49 के कारण भी परियोजना स्थल पर मार्च 2020 से सितम्बर 2020 तक किसी प्रकार का निर्माण नहीं हो सका। इसके अतिरिक्त सांय 6 बजे से प्रातः 6 बजे तक के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी, जिसके कारण भी परियोजना में निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट के प्रावधानों के अनुसार, जो इस प्राधिकरण का विषय नहीं है, शिकायतकर्ता को Arbitration का आह्वान करना होगा या शिकायतों के निवारण के लिए अन्य फोरम में जाना होगा। प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण de—UPRERAPRMS538 है। विपक्षी का यह भी कहना है कि उनके द्वारा प्रश्ननत परियोजना के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण से ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि 34,63,389 / - रूपये का

a भुगतान नहीं किया जा रहा है। अतः विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में wie फॉर सेल दिनांकित 04.02.2049, ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांकित 47.42.2024, एनेग्जर-&, B, C, 0, माँग पत्र, शमन स्वीकृति पत्र, खाता विवरण की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- gar परियोजना के रेरा में पंजीकरण से पूर्व उत्पन्न हुई शिकायतें रेरा के क्षेत्राधिकार से बाहर हैं तथा क्‍या रेरा में दी समय-सीमा के बाद ही विलम्ब की गणना की जायेगी ? 2. क्या force majeure events यथा मा. न्यायालय के स्थगनादेश, मा. एन.जी.टी. आदि के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध आदि के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 3. क्‍या अनुबन्ध में आरबिट्रैशन क्लॉज होने के कारण वाद की सुनवाई का क्षेत्रिधिकार इस पीठ को नही है? 4. क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु Wem-i इस तथ्य पर विचरित है कि क्या परियोजना के रेशा में पंजीकरण से पूर्व उत्पन्न हुई शिकायतें रेरा के क्षेत्राधिकार से बाहर हैं तथा क्या रेरा में दी समय-सीमा के बाद ही विलम्ब की गणना की जायेगी ?

इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च. न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या--6745-6749 /202 “मैसर्स wea प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- 54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion 0९ certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। इसके अतिरिक्त Re याचिका संख्या-2737 /2047 “नीलकमल रियलटर्स सबथअर्बन sno feo बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के उद्धरत प्रकरण में माननीय बम्बई उच्च न्यायालय द्वारा कहा गया है कि :-

"The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)()(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottecs so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)0)(0) he is not absolved of the liability under the agreement for sale." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये wit एवं कब्जे देने के ue का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता और किसी आवंटी विशेष के प्रकरण में विलम्ब की गणना बी.बी.ए. के प्राविधानानुसार गणना होगी | रेरा पंजीकरण के समय दी गई नई समय-सीमा केवल, री रेरा अधिनियम के अधीन “पीनल कॉन्सीक्वेसिज़” से ही बचा सकता है। स्पष्टतया विलम्ब की गणना आवंटन /अनुबन्ध के अधीन होगी एवं वह प्राविधान रेरा में दी गई तिथि से “ओवररिटिन” नहीं होगी। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Peake किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। धरना प्रदर्शन के कारण कार्यों में बाधा उत्पन्न हुई, माननीय न्यायालयों के भूमि अधिग्रहण के WA आदेश के कारण परियोजना विलम्बित हुई। दिल्ली NcR ¥ बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अक्टूबर 20I9 से जनवरी 2020 तक निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी ot) इसके अतिरिक्त wa 6 बजे से प्रातः 6 बजे तक के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी, जिसके कारण भी Supreme Court of India परियोजना में निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। S.No. Reason Time Period l Stay on project by Hon'ble January 202-January 207 2 As per NGT Construction Activity in NCR to curb pol Ban on Delhi order lution. November 2()7- January 208 3 As per NGI NCR to curb po Construction Activity Ban on in Delhi order lution. October 2078- December 208 4 As per NGT Construction NCR to curb po Activity in Ban on Delhi order lution. October 209- January 2020 5 Ban on Construction due to the | March 2020-September 2020 Pandemic (Covid-9) माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिए गये स्थगनादेश सम्बन्धी अपने दावे के समर्थन में विपक्षी द्वारा कोई साक्ष्य/अभिलेख प्रस्तुत नहीं किये गये हैं। अतः यह आधार ग्राह्य नहीं है। IFT & TeR-74 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्नलिखित उललेखित हैः- 27 Schedule for 70552४४०४ of the said Residential Floor:

The Developer/Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the Residential Floor is the essence of the Agreement. The Developer/Promoter, based on the approved plans and specifications (subject to any amendments made by the Competent Authority, as provided hereinafter), assures to hand over possession of the Residential Floor on or before 37.70.2079, unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature, public nuisance or riots or agitations and change in Governmental or Competent Authority's Policy, Directions, Laws (including, any Statute, Ordinance, Rule, Regulation, Judgment, Notification, Order, Judgment, Decree, Permission, License or Approval), including but not limited to, expropriation or compulsory acquisition by any Government/Competent Authority etc. of any part of the "Said Project" or rights therein, affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee(s) agrees that the Developer/Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the Residential Floor; provided that such Force Majeure conditions are not of a nature, which make it impossible Jor the contract to be implemented. The Allottee(s) agrees and confirms that, In the event it becomes Impossible for the Promoter to implement the Project due to Force Majeure conditions, then this Allotment shall stand Yy

c terminated and the Developer/Promoter shall refund to the Allottee(s) the entire amount received by the Developer/Promoter from the allotment within 45 days Jrom that date and without Interest. After refund of the money paid by the Allottee(s), the Allottee(s) agrees that he/she shall not have any rights, claims etc. against the Developer/Promoter and that the Developer/Promoter shall be released and discharged from all its obligations and labilities under this Agreement. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the’ municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"]2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered upinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in ~y) oP wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक o9.i220i9 4 पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 09.:2.20I9) एवं 33 दिन 56+2) (दिनांक 40.22. 209 से दिनांक 44.02.2020 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण आंशिक रूप से लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त yoo रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 Prana किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 विपक्षी की ओर से यह भी तर्क प्रस्तुत किया गया है कि अनुबन्ध में आरबिट्रेशन का क्लाज है, जिस कारण शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य किसी भी x 9 विवाद को केवल anffeex के माध्यम से ही निस्तारित किया जा सकता है और इस पीठ को इस शिकायत को सुने जाने की क्षेत्राधिकारिता प्राप्त नही है।

इस सम्बंध में उल्लेखनीय है माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा “मैसर्स एमआर एम.जी.एफ. cs लिमिटेड बनाम आफताब सिंह" 20I8 SCC Online SC 277 में अभिनिर्धारित किया गया है कि कुछ विवादों का निराकरण आरबिट्रेटर द्वारा आरबिट्रेशन अनुबन्ध के पश्चात्‌ भी नहीं की जा सकती है। विशेष रूप से गठित प्राधिकरणों का क्षेत्राधिकार मात्र आरबिट्रेशन क्लॉज के आवरण से बेदखल नही किया जा सकता है। ऐसे सभी विवाद जिसके लिए विधि द्वारा विशेष निकाय बनाये गये है और इसका क्षेत्राधिकार दिया गया है, इस प्रकार विवाद को Paka करने के लिए आरबिट्रेटर सक्षम नही है। उपरोक्त विधि व्यवस्थाओं के प्रकाश में यह स्पष्ट है कि भू-सम्पदा विनियामक एवं विकास प्राधिकरण अधिनियम 2046 की धारा 79, आरबिट्रेशन एक्ट पर अभिभूत होगा। माननीय एन.सी.डी.आर.सी. ने “ए.अय्यास्वामी बनाम पारमाशिवम एवं अन्य“, (206) 0 SCC 386 में दिए तर्क को लागू करने के लिए यह निष्कर्ष निकाला है कि यही सिद्धान्त, रियल wee अधिनियम के तहत उक्त मामलों में भी लागू होता है, क्योंकि यह अधिनियम गृहकेताओं एवं fleet के बीच विवादों के समाधान के लिए एक विशेष तंत्र प्रदान करता है। उपरोक्त प्रतिपादित सिद्धांतों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा आरबिट्रेटर को संदर्भित करने का प्रश्न स्वत: समाप्त हो जाता है। तदनुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संरव्या-4 निस्तारण बिन्दु संख्या-4 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्तागण को hei ud विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्तागण के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत ude दिनांक ot.0220I9 को आवंटित किया गया था, जिसका कब्जा ओ.सी./सी.सी सहित अक्टूबर, 2049 में दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया। विपक्षी द्वारा मूल भूत सुविधायें जैसे कि सभी कमरों में ए.सी. (एक प्रति कमरा), गीजर, निकास पंखे, छत के पंखे और लाइट fore, मास्टर बेडरूम में अलमारी, सेमी मॉड्यूलर किचन के साथ फ्लैट का कब्जा I 40 देने का आश्वासंन दिया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा wed परियोजना के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण से aie. प्राप्त किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि 34,63,389 //- रूपये का भुगतान नहीं किया जा रहा है। अतः विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा अधिनियम, 206 की धारा-48(4) में निम्नलिखित प्राविधान दिये गये हैं:- Section 728 (I) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date Specified therein; or (8) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the Promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु ८ a i2 wed प्रकरणों में शिकायतकर्तागण द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता (अनीता त्यागी) द्वारा witre फॉर सेल दिनांक 04.02.209 की छायाप्रति उपलब्ध है, जिसके प्रस्तर-7.4 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 34.40.209 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है|)

जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 ,/2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है fe "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकती विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 34.40.209 + 68 दिन अर्थात्‌ दिनोक 07.0.2020 से ओ.सी /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि (॥7.42.2024), जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- On cr \ 2

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottce docs not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अत: wad निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा Ava) F प्राविधान है कि - (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be trom the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee lo the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; Ps 3) जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20r6 के अधीन दिनांक 474020I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें WER 9.26) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी we 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय. उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “war fiesta कस्ट्रक्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य“ में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उललेखित किया गया है कि:- Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+I) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no. had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) aN 44

(Agreement for Sale/Lease) Rules, 20/8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Lcarncd counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ू Re याचिका dervwi-oi20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम ow राज्य सरकार एवं अन्य“ में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है किः-

On 2.09.209 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + [% from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020......45%6608% 55 and only on complaint under Section ]8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208....cccccccccscssssesseseseeee Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः उपरोक्‍तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वाश नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर U a 45 को We बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR+I प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र० राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय,/पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। जहाँ तक शिकायतकर्ता (गुनीत सिंह) द्वारा किराये के मद में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, जिसको न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा निर्णीत किया जाना है। अतः शिकायतकर्ता आवश्यक साक्ष्यों सहित var के मद में क्षतिपूर्ति के निर्धारण हेतु अपना वाद माननीय न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष योजित करने के लिए wars है। शिकायतकर्ता (रीता रानी) द्वारा पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 43.06.2022 को कहा गया है कि उनके द्वारा प्रश्नगत प्रकरण के सम्बन्ध में एक अन्य वाद न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष विलम्ब की क्षतिपूर्ति हेतु योजित किया गया है और वर्तमान प्रकरण में उनके द्वारा इस पीठ से यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। उक्त तथ्य ऑर्डरशीट पर अंकित है और रेरा कम्पलेन्ट पेज पर अपलोडेड है। वर्णित स्थिति में शिकायतकर्ता (रीता रानी) के प्रकरण में इस पीठ द्वारा विलम्ब हेतु ब्याज के सम्बन्ध में कोई आदेश पारित नहीं किया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता (रीता रानी) के प्रकरण में यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु आदेश पारित किया जा रहा है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश

|. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह उपरोक्त सारणी के समस्त शिकायतकर्तागण के wey की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.09.2022 तक ओ.सी /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता (अनीता त्यागी) को दिनांक 07.04.2020 से ओ.सी /सी. सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि (47.2.2024), जो भी बाद में हो तक की अवधि के लिए शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज की ke 46 धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्ता (आकाश गोयल एवं गुनीत्त सिंह) के प्रकरण में Acta ब्याज की गणना अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्तानुसार की जायेगी और शिकायतकर्ता (रीता रानी) के प्रकरण में विलम्ब हेतु किसी ब्याज की गणना नहीं की जायेगी।

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20I6 की धारा 2(2४)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज wad के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण को फ्लैटस्‌ का कब्जा देते समय सभी चार्जेज़ अनुबन्ध के अनुरूप प्राप्त करने के अधिकारी होगें। ' शिकायतकर्ता (गुनीत सिंह) के प्रकरण में विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह त्रिपक्षीय अनुबन्ध,/एम.ओ.यू. के अनुसार प्री-ई.एम.आई. का भुगतान करें तथा यदि पूर्व में किसी किश्त का भुगतान नहीं किया गया है अथवा विपक्षी का विधिक उत्तरदायित्व होने के बाद भी शिकायतकर्ता द्वारा वित्तीय संस्था को किया गया हो, तो उसका समायोजन अंतिम देय धनराशि में करना सुनिश्चित ay | इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक गागले गें गणना की जायेगी। १0८ 7 7. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत deta होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 8. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें।

दिनांक :-.04 / 08 / 2022 (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddha Nagar. Hearing Bench-01A Order under Section-31 Shri Rajeev Kumar, Hon'ble Chairman | S.No. | Complaint Number | Complainant | | 1. | NCRI45/03/92337/2022 | Anita Tyagi | | 2. | NCRI45/09/8069/202 | Aakash Goyal | | 3. | प़लरावज्ञागहछखबा202.. | Guneet Singh | | 4. | टरा45/03/90938/2022 | Reeta Rani | Versus Uppal Chadha Hi-Tech Developers Private Limited Cases have been instituted against the respondent by 3 other complainants along with complainant Anita Tyagi. The facts and evidence of all these three complaints are identical. All these three complaints relate to UCHDPL- Sector-2 Wave Floors. Therefore, they are being disposed of by a single decision. Complaint No. — NCRI45/03/92337/2022 Anita Tyagi shall remain the lead case. The present complaint applications have been instituted by the complainants against the respondent for grant of possession and interest for the delayed period.

In brief, complainant (Anita Tyagi) states that flat number-93A/SF was booked by them in the respondent's project UCHDPL- Sector-2 Wave Floors, total cost of which is Rs. 53,74,97/- against which an amount of Rs. 24,898:6/- has been paid by the complainant. The flat in question was allotted by the respondent on ot0220I9, possession of which was to be given with OC / CC in October 2049, but possession of the unit was not given by the respondent within the said stipulated period. The respondent assured to give possession of the flat with basic amenities such as AC in all rooms (one per room), geysers, exhaust fans, ceiling fans and light fixtures, wardrobe in master bedroom, and semi modular kitchen. Therefore, request has been made by the complainant for grant of possession and interest for the delayed period. In support of her statement, copy of Agreement for Sale dated 04.02.2049, receipts of deposited amount, detailed written complaint, copies of cheques were filed on behalf of the complainant.

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-0॥ए आदेश अन्तर्गत ARI—-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष कम संख्या शिकायत संख्या [CORT ] NCRI45/03/92337/2022 =| . अनीता त्यागी 2 NCRI45/09/8069/202 आक।श गोयल 3 प़लरावज्ञागहछखबा202.. | गुनीत सिंह 4 | टरा45/03/90938/2022 रीता रानी बनाम उप्पल चड्ढा हाई-टेक डेवलपर्स प्राईवेट लिमिटेड शिकायतकर्ता अनीता त्यागी के साथ 03 अन्य शिकायतकर्तांगण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं। इन तीनों शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह तीनों शिकायतें UCHDPL- Sector-2 Wave Floors से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या -— NCRI45/03/92337/2022 अनीता त्यागी अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता (अनीता त्यागी) का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना UCHDPL- Sector-2 Wave Floors में फ्लैट संख्या-934/87 बुक करायी गयी, जिसकी कुल कीमत 53,74,97 /- रूपये है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 24,898:6/- रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत फ्लैट दिनांक ot0220I9 को आवंटित किया गया था, जिसका कब्जा ओसी./ सी.सी सहित अक्टूबर, 2049 में दिया जाना था, परन्तु विपक्षी a 2

द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया। विपक्षी द्वारा मूल भूत सुविधायें जैसे कि सभी कमरों में ए.सी. (एक प्रति कमरा), गीजर, निकास पंखे, छत के पंखे और लाइट फिक्स्चर, मास्टर बेडरूम में अलमारी, सेमी मॉड्यूलर किचन के साथ फ्लैट का कब्जा देने का आश्वासन दिया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में एग्रीमेन्ट फॉर सेल दिनांकित 04.02.2049 की प्रति, जमा धनराशि की रसीदें, विस्तृत लिखित शिकायत पत्र, चेक की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी नामित परियोजना Wave City Sector 2 Wave Floor में “स्पेशल Tre प्लॉन” के अन्तर्गत यूनिट Pea-93A/SF, Pinewood Enclave बुक करायी गयी थी, जिसमें ले-आऊट unforeseen circumstances के कारणों से परिवर्तित कर दिया गया | शिकायतकर्ता को पुनः वही यूनिट आवंटित कर दी गयी। उक्त यूनिट के सम्बन्ध में अनुबन्ध दिनांक 04.02.2049 को निष्पादित कराया गया। विपक्षी द्वारा माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या-2737 / 2047 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में पारित निर्णय का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि रेरा के प्राविधान प्रोस्पेक्टिव हैं, परन्तु रेरा अधिनियम की धारा-4(2)0)(0) के अनुसार वे कब्जा प्रदान किये जाने की एक नयी समय-सीमा निर्धारित कर सकते हैं और वह रेरा अधिनियम के अन्तर्गत “पीनल कॉन्सीक्वेसिज़” का भागी न होगा। परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। स्थानीय किसानों द्वारा धरना प्रदर्शन के कारण कार्य कराये जाने में बाधा उत्पन्न हुई। दिल्‍ली NCR F बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अक्टूबर 2049 से जनवरी 2020 तक निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी off) कोविड-49 के कारण भी परियोजना स्थल पर मार्च 2020 से सितम्बर 2020 तक किसी प्रकार का निर्माण नहीं हो सका। इसके अतिरिक्त सांय 6 बजे से प्रातः 6 बजे तक के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी, जिसके कारण भी परियोजना में निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट के प्रावधानों के अनुसार, जो इस प्राधिकरण का विषय नहीं है, शिकायतकर्ता को Arbitration का आह्वान करना होगा या शिकायतों के निवारण के लिए अन्य फोरम में जाना होगा। प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण de—UPRERAPRMS538 है। विपक्षी का यह भी कहना है कि उनके द्वारा प्रश्ननत परियोजना के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण से ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि 34,63,389 / - रूपये का

a भुगतान नहीं किया जा रहा है। अतः विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में wie फॉर सेल दिनांकित 04.02.2049, ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांकित 47.42.2024, एनेग्जर-&, B, C, 0, माँग पत्र, शमन स्वीकृति पत्र, खाता विवरण की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- gar परियोजना के रेरा में पंजीकरण से पूर्व उत्पन्न हुई शिकायतें रेरा के क्षेत्राधिकार से बाहर हैं तथा क्‍या रेरा में दी समय-सीमा के बाद ही विलम्ब की गणना की जायेगी ? 2. क्या force majeure events यथा मा. न्यायालय के स्थगनादेश, मा. एन.जी.टी. आदि के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध आदि के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 3. क्‍या अनुबन्ध में आरबिट्रैशन क्लॉज होने के कारण वाद की सुनवाई का क्षेत्रिधिकार इस पीठ को नही है? 4. क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु Wem-i इस तथ्य पर विचरित है कि क्या परियोजना के रेशा में पंजीकरण से पूर्व उत्पन्न हुई शिकायतें रेरा के क्षेत्राधिकार से बाहर हैं तथा क्या रेरा में दी समय-सीमा के बाद ही विलम्ब की गणना की जायेगी ?

इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च. न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या--6745-6749 /202 “मैसर्स wea प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- 54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion 0९ certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। इसके अतिरिक्त Re याचिका संख्या-2737 /2047 “नीलकमल रियलटर्स सबथअर्बन sno feo बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के उद्धरत प्रकरण में माननीय बम्बई उच्च न्यायालय द्वारा कहा गया है कि :-

"The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)()(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottecs so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)0)(0) he is not absolved of the liability under the agreement for sale." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये wit एवं कब्जे देने के ue का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता और किसी आवंटी विशेष के प्रकरण में विलम्ब की गणना बी.बी.ए. के प्राविधानानुसार गणना होगी | रेरा पंजीकरण के समय दी गई नई समय-सीमा केवल, री रेरा अधिनियम के अधीन “पीनल कॉन्सीक्वेसिज़” से ही बचा सकता है। स्पष्टतया विलम्ब की गणना आवंटन /अनुबन्ध के अधीन होगी एवं वह प्राविधान रेरा में दी गई तिथि से “ओवररिटिन” नहीं होगी। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Peake किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। धरना प्रदर्शन के कारण कार्यों में बाधा उत्पन्न हुई, माननीय न्यायालयों के भूमि अधिग्रहण के WA आदेश के कारण परियोजना विलम्बित हुई। दिल्ली NcR ¥ बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अक्टूबर 20I9 से जनवरी 2020 तक निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी ot) इसके अतिरिक्त wa 6 बजे से प्रातः 6 बजे तक के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी, जिसके कारण भी Supreme Court of India परियोजना में निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। S.No. Reason Time Period l Stay on project by Hon'ble January 202-January 207 2 As per NGT Construction Activity in NCR to curb pol Ban on Delhi order lution. November 2()7- January 208 3 As per NGI NCR to curb po Construction Activity Ban on in Delhi order lution. October 2078- December 208 4 As per NGT Construction NCR to curb po Activity in Ban on Delhi order lution. October 209- January 2020 5 Ban on Construction due to the | March 2020-September 2020 Pandemic (Covid-9) माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिए गये स्थगनादेश सम्बन्धी अपने दावे के समर्थन में विपक्षी द्वारा कोई साक्ष्य/अभिलेख प्रस्तुत नहीं किये गये हैं। अतः यह आधार ग्राह्य नहीं है। IFT & TeR-74 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्नलिखित उललेखित हैः- 27 Schedule for 70552४४०४ of the said Residential Floor:

The Developer/Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the Residential Floor is the essence of the Agreement. The Developer/Promoter, based on the approved plans and specifications (subject to any amendments made by the Competent Authority, as provided hereinafter), assures to hand over possession of the Residential Floor on or before 37.70.2079, unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature, public nuisance or riots or agitations and change in Governmental or Competent Authority's Policy, Directions, Laws (including, any Statute, Ordinance, Rule, Regulation, Judgment, Notification, Order, Judgment, Decree, Permission, License or Approval), including but not limited to, expropriation or compulsory acquisition by any Government/Competent Authority etc. of any part of the "Said Project" or rights therein, affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee(s) agrees that the Developer/Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the Residential Floor; provided that such Force Majeure conditions are not of a nature, which make it impossible Jor the contract to be implemented. The Allottee(s) agrees and confirms that, In the event it becomes Impossible for the Promoter to implement the Project due to Force Majeure conditions, then this Allotment shall stand Yy

c terminated and the Developer/Promoter shall refund to the Allottee(s) the entire amount received by the Developer/Promoter from the allotment within 45 days Jrom that date and without Interest. After refund of the money paid by the Allottee(s), the Allottee(s) agrees that he/she shall not have any rights, claims etc. against the Developer/Promoter and that the Developer/Promoter shall be released and discharged from all its obligations and labilities under this Agreement. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the’ municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"]2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered upinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in ~y) oP wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक o9.i220i9 4 पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 09.:2.20I9) एवं 33 दिन 56+2) (दिनांक 40.22. 209 से दिनांक 44.02.2020 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण आंशिक रूप से लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त yoo रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 Prana किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 विपक्षी की ओर से यह भी तर्क प्रस्तुत किया गया है कि अनुबन्ध में आरबिट्रेशन का क्लाज है, जिस कारण शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य किसी भी x 9 विवाद को केवल anffeex के माध्यम से ही निस्तारित किया जा सकता है और इस पीठ को इस शिकायत को सुने जाने की क्षेत्राधिकारिता प्राप्त नही है।

इस सम्बंध में उल्लेखनीय है माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा “मैसर्स एमआर एम.जी.एफ. cs लिमिटेड बनाम आफताब सिंह" 20I8 SCC Online SC 277 में अभिनिर्धारित किया गया है कि कुछ विवादों का निराकरण आरबिट्रेटर द्वारा आरबिट्रेशन अनुबन्ध के पश्चात्‌ भी नहीं की जा सकती है। विशेष रूप से गठित प्राधिकरणों का क्षेत्राधिकार मात्र आरबिट्रेशन क्लॉज के आवरण से बेदखल नही किया जा सकता है। ऐसे सभी विवाद जिसके लिए विधि द्वारा विशेष निकाय बनाये गये है और इसका क्षेत्राधिकार दिया गया है, इस प्रकार विवाद को Paka करने के लिए आरबिट्रेटर सक्षम नही है। उपरोक्त विधि व्यवस्थाओं के प्रकाश में यह स्पष्ट है कि भू-सम्पदा विनियामक एवं विकास प्राधिकरण अधिनियम 2046 की धारा 79, आरबिट्रेशन एक्ट पर अभिभूत होगा। माननीय एन.सी.डी.आर.सी. ने “ए.अय्यास्वामी बनाम पारमाशिवम एवं अन्य“, (206) 0 SCC 386 में दिए तर्क को लागू करने के लिए यह निष्कर्ष निकाला है कि यही सिद्धान्त, रियल wee अधिनियम के तहत उक्त मामलों में भी लागू होता है, क्योंकि यह अधिनियम गृहकेताओं एवं fleet के बीच विवादों के समाधान के लिए एक विशेष तंत्र प्रदान करता है। उपरोक्त प्रतिपादित सिद्धांतों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा आरबिट्रेटर को संदर्भित करने का प्रश्न स्वत: समाप्त हो जाता है। तदनुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संरव्या-4 निस्तारण बिन्दु संख्या-4 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्तागण को hei ud विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्तागण के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत ude दिनांक ot.0220I9 को आवंटित किया गया था, जिसका कब्जा ओ.सी./सी.सी सहित अक्टूबर, 2049 में दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया। विपक्षी द्वारा मूल भूत सुविधायें जैसे कि सभी कमरों में ए.सी. (एक प्रति कमरा), गीजर, निकास पंखे, छत के पंखे और लाइट fore, मास्टर बेडरूम में अलमारी, सेमी मॉड्यूलर किचन के साथ फ्लैट का कब्जा I 40 देने का आश्वासंन दिया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा wed परियोजना के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण से aie. प्राप्त किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि 34,63,389 //- रूपये का भुगतान नहीं किया जा रहा है। अतः विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा अधिनियम, 206 की धारा-48(4) में निम्नलिखित प्राविधान दिये गये हैं:- Section 728 (I) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date Specified therein; or (8) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the Promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु ८ a i2 wed प्रकरणों में शिकायतकर्तागण द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता (अनीता त्यागी) द्वारा witre फॉर सेल दिनांक 04.02.209 की छायाप्रति उपलब्ध है, जिसके प्रस्तर-7.4 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 34.40.209 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है|)

जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 ,/2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है fe "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकती विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 34.40.209 + 68 दिन अर्थात्‌ दिनोक 07.0.2020 से ओ.सी /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि (॥7.42.2024), जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- On cr \ 2

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottce docs not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अत: wad निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा Ava) F प्राविधान है कि - (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be trom the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee lo the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; Ps 3) जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20r6 के अधीन दिनांक 474020I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें WER 9.26) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी we 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय. उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “war fiesta कस्ट्रक्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य“ में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उललेखित किया गया है कि:- Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+I) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no. had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) aN 44

(Agreement for Sale/Lease) Rules, 20/8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Lcarncd counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ू Re याचिका dervwi-oi20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम ow राज्य सरकार एवं अन्य“ में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है किः-

On 2.09.209 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + [% from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020......45%6608% 55 and only on complaint under Section ]8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208....cccccccccscssssesseseseeee Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः उपरोक्‍तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वाश नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर U a 45 को We बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR+I प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र० राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय,/पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। जहाँ तक शिकायतकर्ता (गुनीत सिंह) द्वारा किराये के मद में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, जिसको न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा निर्णीत किया जाना है। अतः शिकायतकर्ता आवश्यक साक्ष्यों सहित var के मद में क्षतिपूर्ति के निर्धारण हेतु अपना वाद माननीय न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष योजित करने के लिए wars है। शिकायतकर्ता (रीता रानी) द्वारा पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 43.06.2022 को कहा गया है कि उनके द्वारा प्रश्नगत प्रकरण के सम्बन्ध में एक अन्य वाद न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष विलम्ब की क्षतिपूर्ति हेतु योजित किया गया है और वर्तमान प्रकरण में उनके द्वारा इस पीठ से यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। उक्त तथ्य ऑर्डरशीट पर अंकित है और रेरा कम्पलेन्ट पेज पर अपलोडेड है। वर्णित स्थिति में शिकायतकर्ता (रीता रानी) के प्रकरण में इस पीठ द्वारा विलम्ब हेतु ब्याज के सम्बन्ध में कोई आदेश पारित नहीं किया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता (रीता रानी) के प्रकरण में यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु आदेश पारित किया जा रहा है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश

|. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह उपरोक्त सारणी के समस्त शिकायतकर्तागण के wey की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.09.2022 तक ओ.सी /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता (अनीता त्यागी) को दिनांक 07.04.2020 से ओ.सी /सी. सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि (47.2.2024), जो भी बाद में हो तक की अवधि के लिए शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज की ke 46 धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्ता (आकाश गोयल एवं गुनीत्त सिंह) के प्रकरण में Acta ब्याज की गणना अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्तानुसार की जायेगी और शिकायतकर्ता (रीता रानी) के प्रकरण में विलम्ब हेतु किसी ब्याज की गणना नहीं की जायेगी।

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20I6 की धारा 2(2४)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज wad के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण को फ्लैटस्‌ का कब्जा देते समय सभी चार्जेज़ अनुबन्ध के अनुरूप प्राप्त करने के अधिकारी होगें। ' शिकायतकर्ता (गुनीत सिंह) के प्रकरण में विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह त्रिपक्षीय अनुबन्ध,/एम.ओ.यू. के अनुसार प्री-ई.एम.आई. का भुगतान करें तथा यदि पूर्व में किसी किश्त का भुगतान नहीं किया गया है अथवा विपक्षी का विधिक उत्तरदायित्व होने के बाद भी शिकायतकर्ता द्वारा वित्तीय संस्था को किया गया हो, तो उसका समायोजन अंतिम देय धनराशि में करना सुनिश्चित ay | इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक गागले गें गणना की जायेगी। १0८ 7 7. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत deta होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 8. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें।

दिनांक :-.04 / 08 / 2022 (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण