U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddha Nagar. Hearing Bench-01A Order under Section-31 Shri Rajeev Kumar, Hon'ble Chairman Complaint No. — NCRI45/03/726/202 Vikas Agarwal Versus Uppal Chadha Hi-Tech Developers Pvt. Ltd. The present complaint application has been instituted by the complainant against the respondent for grant of possession and interest for the delayed period. In brief, the complainant states that plot number-170 was booked by him in the respondent's project UCHDPL- Sector-7 Plots, total cost of which was Rs. 38,54,745/- and payment of Rs. 38,72,243/- was made by the complainant from time to time on an installment basis. The respondent had an obligation to hand over possession to the complainant upon completing the project, but possession of the plot has not been given by the respondent till date and there is a delay of about 7 years in handing over possession. OC, CC and NOC related to the project in question have not been obtained by the respondent till date, whereas all installments were paid by the complainant prior to the due date. Therefore, request has been made by the complainant for grant of possession and interest for the delayed period. In support of his statement, copy of Plot Allottee Arrangement dated 19.08.2044 / 9.08.2044, copies of statement of account were filed on behalf of the complainant.

Filing a written statement, it was stated by the respondent that plot number-170 was booked by the complainant in Wave City Sector-7, Crestwood Enclave under "Development Linked Installment Payment Plan", layout was changed due to unforeseen circumstances. The same unit was re-allotted to the complainant. Agreement was executed on 19.08.2044. Offer of possession letter was issued to the complainant on 26.42.2048 / 26.42.208. Total cost of the plot (without tax) is Rs. 49,36,750/-, out of which payment of Rs. 38,72,243/- was made by the complainant and an amount of Rs. 12,89,728/- / 42,89,728/- is balance on the complainant. Referring to the judgment passed by the Hon'ble Bombay High Court in Writ Petition No.-2737 / 2047 "Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. and others versus Union of India", it was stated by the respondent that provisions of RERA are prospective, but under Section-4(2)(l)(d) of the Act, they can fix a new timeline for handing over possession and if they fail to hand over possession of the unit within the fixed timeline, they cannot be held liable for that. The project was delayed due to force majeure events, which was not in their control. Work was obstructed due to agitations/dharna demonstrations; project was delayed due to stay orders of Hon'ble Courts on land acquisition. Keeping in view rising pollution in Delhi NCR, construction work was stayed by the Hon'ble Supreme Court from October 2049 to January 2020. In addition, construction work was stayed from 6:00 pm to 6:00 am, due to which construction work in the project was also delayed. Due to Covid-19 also, no construction could take place at the project site from March 2020 to September 2020. As per provisions of Builder Buyer Agreement, which is not the subject matter of this Authority, the complainant must invoke Arbitration or approach other forums for redressal of grievances. Various legal precedents were mentioned by the respondent in their written statement. The project in question is registered with RERA. Construction work of the plot in question has been completed and offer of possession letter dated 26.42.208 / 26.i2.20i8 has been issued to the complainant, but possession of the plot in question is not being taken by the complainant upon paying his balance amount. On these grounds, request was made by the respondent that the complainant be directed to take possession of the plot in question after paying the balance amount.

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत ध RI-3 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या —NCRI45/03/726/202 विकास अग्रवाल बनाम उप्पल चड्ढा हाई-टेक डेवलपर्स wo feo प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना UCHDPL- Sector-7 Plots ¥ प्लॉट wea-i70 बुक किया गया, जिसकी कुल कीमत 38,54,745 //- रूपये थी और शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 38,72,243 //-रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्लॉट का कब्जा नहीं दिया गया है और कब्जा दिये जाने में लगभग 7 वर्ष का विलम्ब है। विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत परियोजना से सम्बन्धित ओ.सी. » सी.सी. एवं एन.ओ.सी. प्राप्त नहीं किये गये है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा देय तिथि से पूर्व सभी किश्तों का भुगतान कर दिया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में प्लॉट एलॉटी अरेन्जमेन्ट दिनांक 9.08.2044 की प्रति, खाता विवरण की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है fie शिकायतकर्ता द्वारा वेवसिटी के Waex-Sector-7, Crestwood Enclave ¥ प्लॉट संख्या-70 “डेवलपमेंट fees इन्स्टॉलमेन्ट पेमेंट प्लॉन” के अर्न्तगत बुक किया गया, ले-आऊट unforeseen circumstances के कारणों से परिवर्तित कर दिया गया। शिकायतकर्ता LY 2

को पुनः वही यूनिट आवंटित कर दी गयी। अनुबन्ध दिनांक 49.08.2044 को निष्पादित कराया गया। शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर पत्र दिनांक 26.42.2048 को जारी किया गया। प्लॉट की कुल कीमत (बिना कर के) रू. 49,36,750 है, जिसमें से शिकायतकर्ता द्वारा 3872,243,/- रूपये का भुगतान किया गया था और शिकायतकर्ता पर 42,89,728 /- रूपये की धनराशि अवशेष है। विपक्षी द्वारा माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या-2737//2047 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में पारित निर्णय का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि रेरा के प्राविधान प्रोस्पेक्टिव हैं, परन्तु ww अधिनियम की धारा-4(2)0)(0) के अनुसार वे कब्जा प्रदान किये जाने की एक नयी समय-सीमा निर्धारित कर सकते हैं और यदि निर्धारित समय-सीमा में यूनिट का कब्जा प्रदान करने में असफल रहते हैं, तो उसके लिए उन्हें उत्तरदायी नहीं ठहराया जा सकता। परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। धरना प्रदर्शन के कारण कार्यों में बाधा उत्पन्न हुई, माननीय न्यायालयों के भूमि अधिग्रहण के स्थगन आदेश के कारण परियोजना विलम्बित हुई। दिल्‍ली NCR में बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अक्टूबर 2049 से जनवरी 2020 तक निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी। इसके अतिरिक्‍त सांय 6 बजे से प्रातः: 6 बजे तक के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी, जिसके कारण भी परियोजना में निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। कोविड-49 के कारण भी परियोजना स्थल पर मार्च 2020 से सितम्बर 2020 तक किसी प्रकार का निर्माण नहीं हो सका। बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट के प्रावधानों के अनुसार, जो इस प्राधिकरण का विषय नहीं है, शिकायतकर्ता को Arbitration का आह्वान करना होगा या शिकायतों के निवारण के लिए अन्य फोरम में जाना होगा। विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में विभिन्‍न विधिव्यवस्थाओं का उल्लेख किया गया है। प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है। प्रश्नगत प्लॉट का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर पत्र दिनांक 26.42.208 को जारी किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा प्राप्त नहीं किया जा रहा है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए, प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा प्राप्त किये जाने का अनुरोध किया गया है।

बाद में विपक्षी द्वारा अतिरिक्त प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा प्रश्ननत परियोजना का ओ.सी./सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है। डी.पी.आर. स्वीकृति हेतु सरकार के समक्ष ata है, जिसके कारण वह शिकायतकर्ता को प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा देने में सक्षम नहीं है और वह शिकायतकर्ता की जमा धनराशि मई 2022 से 3 से 4 किश्तों में वापिस करने हेतु भरे 3 तैयार हैं। उपरोक्त तथ्यों के आधार पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी जमा धनराशि प्राप्त करने हेतु, निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में “बैंगलोर डेवलपमेंट अथॉरिटी बनाम सिंडिकेट बैंक” में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांकित 7.05.2007 की प्रति, माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 30.04. 20i2, SOHO शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 का कार्यालय ज्ञाप दिनांक 40.03.2047, कब्जा ऑफर पत्र दिनांक 26.42.2048 की प्रति, WGA, 8, ९, 0, 8, पेमेन्ट fears नोटिस की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है | उभयपक्ष के cet को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये जाते हैं — 4. क्या परियोजना के रेरा में पंजीकरण से पूर्व उत्पन्न हुई शिकायतें रेरा के क्षेत्राधिकार से बाहर हैं ? 2. क्या प्रश्नगत प्रकरण में “बैंगलोर डेवलपमेंट अथॉरिटी बनाम सिंडिकेट बैंक” की नजीर लागू होगी अथवा नहीं ? 3. क्या force majeure events यथा मा. न्यायालय के स्थगनादेश, मा. एन.जी.टी. आदि के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध आदि के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव?

4. क्‍या अनुबन्ध में आरबिट्रैशन eit होने के कारण वाद की सुनवाई का क्षेत्रिधिकार इस पीठ को नही है? 5. क्या बिल्डर के प्रस्ताव पर शिकायतकर्ता को जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? 6. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-॥ बिन्दु संख्या-। इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या परियोजना के रेरा में पंजीकरण से पूर्व उत्पन्न हुई शिकायतें रेरा के क्षेत्राधिकार से बाहर हैं ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 // 2024 “मैसर्स =e प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo fo बनाम "रु उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- 54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह ere है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध emake हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी ter अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा wera परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोइंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि प्रश्नगत प्रकरण में “बैंगलोर डेवलपमेंट अथॉरिटी बनाम सिंडिकेट बैंक” की नजीर लागू होगी अथवा नहीं? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में “बैंगलोर डेवलपमेंट अथॉरिटी बनाम सिंडिकेट बैंक” में दिनांक 7.05.2007 को पारित आदेश vera करते हुए कहा गया / he 5 है कि शिकायतकर्ता को आवंटित प्लॉट के दर में काफी बढ़ोत्तरी हो जाने के कारण विलम्ब ब्याज एवं क्षतिपूर्ति का कोई औचित्य नहीं है।

विपक्षी द्वारा उल्‍लेखित नजीर “बैंगलोर डेवलपमेंट अथॉरिटी बनाम सिंडिकेट बैंक” रेरा लागू होने से पूर्व की है तथा वर्तमान प्रकरण में इकाई उपलब्ध न हो सकने के कारण वैकल्पिक इकाई का कब्जा ऑफर करने का मामला न होने के कारण दोनो के तथ्यों में भिन्‍नता है। अत: इनका कोई प्रभाव नहीं होगा और रेरा अधिनियम में यह प्राविधान है कि यदि परियोजना विलम्बित है, तो अधिनियम की धारा-48 के अन्तर्गत क्रेताओं को यह अधिकार है कि वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रह सकते हैं। ऐसे में विपक्षी का तर्क स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है। dager बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि कया force majeure events यथा मा. न्यायालय के स्थगनादेश, मा. एन.जी.टी. आदि के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध आदि के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि स्थानीय किसानों द्वारा धरना प्रदर्शन के कारण कार्यो में बाधा उत्पन्न हुई, माननीय न्यायालयों के भूमि अधिग्रहण के स्थगन आदेश के कारण परियोजना विलम्बित हुई। दिल्‍ली ८३ में बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अक्टूबर 2049 से जनवरी 2020 तक निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी। इसके अतिरिक्त wa 6 बजे से प्रात: 6 बजे तक के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी, जिसके कारण भी परियोजना में निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। कोविड-49 के कारण भी परियोजना स्थल पर मार्च 2020 से सितम्बर 2020 तक किसी प्रकार का निर्माण नहीं हो सका। 5. No. Reason Time Period a Stay on project by Hon'ble January 202-January 207 Supreme Court of India 2s 2 As per NGT order Ban on| November 20I7- January 208 Construction Activity in Delhi NCR to curb pollution. 3 As per NGT order Ban on| October 208- December 20]8 Construction Activity in Delhi NCR to curb pollution. 4 As per NGT order Ban on October 209- January 2020 Construction Activity in Delhi NCR to curb pollution. 5 Ban on Construction due to the | March 2020-September 2020 Pandemic (Covid-9) माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिए गये स्थगनादेश सम्बन्धी अपने दावे के समर्थन में विपक्षी द्वारा कोई साक्ष्य/अभिलेख प्रस्तुत नहीं किये गये हैं। अतः यह आधार ग्राह्य नहीं है। अनुबन्ध के प्रस्तर-2 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्नलिखित उललेखित है :- 2I. FORCE MAJEURE

The ALLOTTEE agrees that the Allotment of the 'PLOT' is subject to force majeure clause which inter-alia include delay on account of non-availability of steel, cement or any other materials for developing the area and implementation of the Scheme, or water supply or electric power or slow down strike or due to a dispute with the construction agency employed by the DEVELOPER, civil commotion or by reason of war, or enemy action or earthquake or any act of God, delay in certain decisions/clearances from statutory body(ies), or if non- delivery of possession is as a result of any notice, order, rules or notification of the Government and /or any other public or Compatant Authority or for any other reason(s) beyond the control of the DEVELOPER and for any of the aforesaid evet, the DEVELOPER shall be entitled to a reasonable corresponding extension of the time of delivery of possession of the said 'Plot' on account of force majeure circumatances and in such eventually the ALLOTTEE(S) 2

will not claim any amount of money by way of refund/damages/compensation/interest, etc. from the DEVELOPER. In case of DEVELOPER abandoning the scheme for any reason beyond its control then the DEVELOPER'S liability shall be limitd to the refund of the amount paid by the ALLOTTEE(S) as per the terms of Allotment Letter. It is further categorically understood by the Applicant(s) that the Developer as a result of any contingency including force majeure reserves its right to alter, add or vary the terms and conditions of the of the allotment or if the circumstances beyond Developer's control so warrant, the Developer may suspend the scheme for such period as it may consider expedient and no compensation of any nature whatsoever can be claimed by the Applicant for the period of delay/suspension of scheme. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 ,/ 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure (hat no such activity takes place.

इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 // 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.] 2.20(9, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- /॥|2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter 4) of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.4.2049 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.209 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.::.20I9 से दिनांक 09.:2.209) एवं 33 दिन 6652) (दिनांक 0.2.209 से दिनांक 44.02.2020 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण आंशिक रूप से लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर sey के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। EGU बिन्दु संख्या-3 Prana किया जाता है। \ निस्तारण बिन्दु संख्या-4 विपक्षी की ओर से यह भी तर्क प्रस्तुत किया गया है कि अनुबन्ध में आरबिट्रेशन का क्लाज है, जिस कारण शिकायतकर्तागण व विपक्षी के मध्य किसी भी विवाद को केवल onfigex के माध्यम से ही निस्तारित किया जा सकता है और इस पीठ को इस शिकायत को सुने जाने की क्षेत्राधिकारिता प्राप्त नही है |

इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा “मैसर्स एमआर एम.जी.एफ. लैन्ड लिमिटेड बनाम आफताब सिंह” 20I8 scc Online SC 277 में अभिनिर्धारित किया गया है कि कुछ विवादों का निराकरण आरबिट्रेटर द्वारा आरबिट्रेशन अनुबन्ध के पश्चात्‌ भी नहीं की जा सकती है। विशेष रूप से गठित प्राधिकरणों का क्षेत्राधिकार मात्र आरबिट्रेशन क्लॉज के आवरण से बेदखल नही किया जा सकता है। ऐसे सभी विवाद जिसके लिए विधि द्वारा विशेष निकाय बनाये गये है और इसका क्षेत्राधिकार दिया गया है, इस प्रकार विवाद को Paka करने के लिए आरबिट्रेटर सक्षम नही है। उपरोक्त विधि व्यवस्थाओं के प्रकाश में यह स्पष्ट है कि भू-सम्पदा विनियामक एवं विकास प्राधिकरण अधिनियम 20I6 की धारा 79, आरबिट्रेशन एक्ट पर अभिभूत होगा। माननीय एन.सी.डी.आर.सी. ने “ए.अय्यास्वामी बनाम पारमाशिवम एवं अन्य“, (206) 0 SCC 386 में दिए तर्क को लागू करने के लिए यह निष्कर्ष निकाला है कि यही सिद्धान्त, रियल एस्टेट अधिनियम के तहत उक्त मामलों में भी लागू होता है, क्योंकि ve अधिनियम गृहकेताओं एवं feet के बीच विवादों के समाधान के लिए एक विशेष तंत्र प्रदान करता है। उपरोक्त प्रतिपादित सिद्धांतों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा आरबिट्रेटर को संदर्भित करने का प्रश्न स्वतः समाप्त हो जाता है। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-5 निस्तारण बिन्दु संख्या-5 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या बिल्डर ५ प्रस्ताव पर शिकायतकर्ता को जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है|

विपक्षी द्वारा अपना अतिरिक्त प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा wera परियोजना का ओ.सी.,सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है। डी.पी. आर. स्वीकृति हेतु सरकार के समक्ष लम्बित है, जिसके कारण वह शिकायतकर्ता को ही ० 40 प्रश्गगत प्लॉट का कब्जा देने में सक्षम नहीं है और वह शिकायतकर्ता की जमा धनराशि मई 2022 से 3 से 4 किश्तों में वापिस करने हेतु तैयार हैं। उपरोक्त तथ्यों के आधार पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी जमा धनराशि प्राप्त करने हेतु, निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। इस सम्बन्ध में रेश अधिनियम की धारा-48(4) में निम्नलिखित प्राविधान दिये गये हैं :- Section 78 (4) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें White के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक Hie के विलम्ब हेतु ब्याण प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा अपनी भूल शिकायत में कष्ज। एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को जमा धनराशि वापस करने हेतु प्रस्ताव किया गया, किन्तु शिकायतकर्ता कब्जा चाह रहा है। नियमत: रेरा के प्राविधानों के अनुसार विपक्षी उसी दशा में धनराशि वापस कर सकता है, जहाँ यह स्पष्ट हो कि विपक्षी अपनी परियोजना पूर्ण करने में असमर्थ हैं या उनके द्वारा परियोजना का परित्याग (Abandoned) किया गया हो। प्रकरण में ऐसा कोई साक्ष्य पत्रावली पर उपलब्ध नहीं Pa व4 है। ऐसी स्थिति में विपक्षी अपनी स्वेच्छानुसार अनुतोष प्रदान करने का निर्धारण नहीं कर सकता है तथा यह दोनों पक्षों की सहमति से ही सम्भव है। तदनुसार बिन्दु संख्या-5 निस्तारित किया जाता है।. निस्तारण बिन्दु संख्या-6 निस्तारण बिन्दु संख्या-6 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्लॉट का कब्जा नहीं दिया गया है और कब्जा दिये जाने में लगभग 7 वर्ष का विलम्ब है। विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत परियोजना से सम्बन्धित ओ.सी.,/ सी.सी. एवं एन.ओ.सी. प्राप्त नहीं किये गये है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा देय तिथि से पूर्व सभी किश्तों का भुगतान कर दिया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत प्लॉट का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर पत्र दिनांक 26.2.20I8 को जारी किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा प्राप्त नहीं किया जा रहा है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए, प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा प्राप्त किये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा प्लॉट एलॉटी अरेन्जमेन्ट दिनांक 49.08.2044 की प्रति दाखिल की गयी है, जिसमें निर्माण एवं कब्जे के प्रस्तर-3.4 के अनुसार शिकायतकर्ता को अपने आवंटित प्लॉट पर भवन or निर्माण कार्य हेतु, सक्षम प्राधिकरण से प्लॉन स्वीकृत कराकर, विपक्षी से कब्जे हेतु सूचना प्राप्त करने की तिथि से 3 वर्ष में निर्माण कराया जाना था एवं प्रस्तर-3.2 के अनुसार विपक्षी द्वारा कब्जे हेतु सूचना भेजे जाने के 30 दिनों में शिकायतकर्ता को कब्जा प्राप्त करना था। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को कब्जे हेतु सूचना दिनांक 26.i2.20i8 को दी गयी। ऐसे में यह कहना उचित नहीं होगा कि विपक्षी स्वेच्छानुसार कब्जा देगें और कब्जे की तिथि अंतहीन होगी। ply 2 इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम zee के सिविल अपील संख्या 3533-3534 / 2047 “मैसर्स फार्च्यून इन्फास्ट्रक्चर्स एवं अन्य बनाम ट्रेवर डेलिमा एवं अन्य” के प्रस्तर 45 में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि :-

"Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e., the possession was required to be given by last quarter of 204. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an_ irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered. उपरोक्त माननीय उच्चतम न्यायालय के आर्ब्जेवेशन एवं विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं करा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष का समयावधि इस कार्य को पूर्ण कराये जाने हेतु उचित समय माना है। प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली पर प्लॉट एलॉटी अरेन्जमेन्ट दिनांकित 79.08.20 की प्रतिलिपि उपलब्ध है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता को दिनांक 49.08.204 से 3 वर्ष अर्थात्‌ दिनांक 49.08.2044 तक कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है।

इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-3 में वर्णित है|) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 / 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है Pe “the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted » (&) that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक i9.08.20:4 + 68 दिन अर्थात्‌ दिनांक 27.40.2044 से ओ.सी /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबशर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the ‘registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Sor के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल Vs 44 धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(28) में प्राविधान है कि — (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें TER 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" ०५ 5

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी we 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2७)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-6 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश |. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के प्लॉट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.08.2022 तक ओ.सी /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 27.40.2004 से ओ.सी Miah. ut किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलम्ब ब्याज के रूप में McCLR+ प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता की वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय 2f 6 होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। ee ; a मी मां मम कल हट कर ल्‍ os ¢ NE (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण दिनांक Al S / ७६/2022

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddha Nagar. Hearing Bench-01A Order under Section-31 Shri Rajeev Kumar, Hon'ble Chairman Complaint No. — NCRI45/03/726/202 Vikas Agarwal Versus Uppal Chadha Hi-Tech Developers Pvt. Ltd. The present complaint application has been instituted by the complainant against the respondent for grant of possession and interest for the delayed period. In brief, the complainant states that plot number-170 was booked by him in the respondent's project UCHDPL- Sector-7 Plots, total cost of which was Rs. 38,54,745/- and payment of Rs. 38,72,243/- was made by the complainant from time to time on an installment basis. The respondent had an obligation to hand over possession to the complainant upon completing the project, but possession of the plot has not been given by the respondent till date and there is a delay of about 7 years in handing over possession. OC, CC and NOC related to the project in question have not been obtained by the respondent till date, whereas all installments were paid by the complainant prior to the due date. Therefore, request has been made by the complainant for grant of possession and interest for the delayed period. In support of his statement, copy of Plot Allottee Arrangement dated 19.08.2044 / 9.08.2044, copies of statement of account were filed on behalf of the complainant.

Filing a written statement, it was stated by the respondent that plot number-170 was booked by the complainant in Wave City Sector-7, Crestwood Enclave under "Development Linked Installment Payment Plan", layout was changed due to unforeseen circumstances. The same unit was re-allotted to the complainant. Agreement was executed on 19.08.2044. Offer of possession letter was issued to the complainant on 26.42.2048 / 26.42.208. Total cost of the plot (without tax) is Rs. 49,36,750/-, out of which payment of Rs. 38,72,243/- was made by the complainant and an amount of Rs. 12,89,728/- / 42,89,728/- is balance on the complainant. Referring to the judgment passed by the Hon'ble Bombay High Court in Writ Petition No.-2737 / 2047 "Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. and others versus Union of India", it was stated by the respondent that provisions of RERA are prospective, but under Section-4(2)(l)(d) of the Act, they can fix a new timeline for handing over possession and if they fail to hand over possession of the unit within the fixed timeline, they cannot be held liable for that. The project was delayed due to force majeure events, which was not in their control. Work was obstructed due to agitations/dharna demonstrations; project was delayed due to stay orders of Hon'ble Courts on land acquisition. Keeping in view rising pollution in Delhi NCR, construction work was stayed by the Hon'ble Supreme Court from October 2049 to January 2020. In addition, construction work was stayed from 6:00 pm to 6:00 am, due to which construction work in the project was also delayed. Due to Covid-19 also, no construction could take place at the project site from March 2020 to September 2020. As per provisions of Builder Buyer Agreement, which is not the subject matter of this Authority, the complainant must invoke Arbitration or approach other forums for redressal of grievances. Various legal precedents were mentioned by the respondent in their written statement. The project in question is registered with RERA. Construction work of the plot in question has been completed and offer of possession letter dated 26.42.208 / 26.i2.20i8 has been issued to the complainant, but possession of the plot in question is not being taken by the complainant upon paying his balance amount. On these grounds, request was made by the respondent that the complainant be directed to take possession of the plot in question after paying the balance amount.

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत ध RI-3 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या —NCRI45/03/726/202 विकास अग्रवाल बनाम उप्पल चड्ढा हाई-टेक डेवलपर्स wo feo प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना UCHDPL- Sector-7 Plots ¥ प्लॉट wea-i70 बुक किया गया, जिसकी कुल कीमत 38,54,745 //- रूपये थी और शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 38,72,243 //-रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्लॉट का कब्जा नहीं दिया गया है और कब्जा दिये जाने में लगभग 7 वर्ष का विलम्ब है। विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत परियोजना से सम्बन्धित ओ.सी. » सी.सी. एवं एन.ओ.सी. प्राप्त नहीं किये गये है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा देय तिथि से पूर्व सभी किश्तों का भुगतान कर दिया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में प्लॉट एलॉटी अरेन्जमेन्ट दिनांक 9.08.2044 की प्रति, खाता विवरण की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है fie शिकायतकर्ता द्वारा वेवसिटी के Waex-Sector-7, Crestwood Enclave ¥ प्लॉट संख्या-70 “डेवलपमेंट fees इन्स्टॉलमेन्ट पेमेंट प्लॉन” के अर्न्तगत बुक किया गया, ले-आऊट unforeseen circumstances के कारणों से परिवर्तित कर दिया गया। शिकायतकर्ता LY 2

को पुनः वही यूनिट आवंटित कर दी गयी। अनुबन्ध दिनांक 49.08.2044 को निष्पादित कराया गया। शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर पत्र दिनांक 26.42.2048 को जारी किया गया। प्लॉट की कुल कीमत (बिना कर के) रू. 49,36,750 है, जिसमें से शिकायतकर्ता द्वारा 3872,243,/- रूपये का भुगतान किया गया था और शिकायतकर्ता पर 42,89,728 /- रूपये की धनराशि अवशेष है। विपक्षी द्वारा माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या-2737//2047 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में पारित निर्णय का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि रेरा के प्राविधान प्रोस्पेक्टिव हैं, परन्तु ww अधिनियम की धारा-4(2)0)(0) के अनुसार वे कब्जा प्रदान किये जाने की एक नयी समय-सीमा निर्धारित कर सकते हैं और यदि निर्धारित समय-सीमा में यूनिट का कब्जा प्रदान करने में असफल रहते हैं, तो उसके लिए उन्हें उत्तरदायी नहीं ठहराया जा सकता। परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। धरना प्रदर्शन के कारण कार्यों में बाधा उत्पन्न हुई, माननीय न्यायालयों के भूमि अधिग्रहण के स्थगन आदेश के कारण परियोजना विलम्बित हुई। दिल्‍ली NCR में बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अक्टूबर 2049 से जनवरी 2020 तक निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी। इसके अतिरिक्‍त सांय 6 बजे से प्रातः: 6 बजे तक के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी, जिसके कारण भी परियोजना में निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। कोविड-49 के कारण भी परियोजना स्थल पर मार्च 2020 से सितम्बर 2020 तक किसी प्रकार का निर्माण नहीं हो सका। बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट के प्रावधानों के अनुसार, जो इस प्राधिकरण का विषय नहीं है, शिकायतकर्ता को Arbitration का आह्वान करना होगा या शिकायतों के निवारण के लिए अन्य फोरम में जाना होगा। विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में विभिन्‍न विधिव्यवस्थाओं का उल्लेख किया गया है। प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है। प्रश्नगत प्लॉट का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर पत्र दिनांक 26.42.208 को जारी किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा प्राप्त नहीं किया जा रहा है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए, प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा प्राप्त किये जाने का अनुरोध किया गया है।

बाद में विपक्षी द्वारा अतिरिक्त प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा प्रश्ननत परियोजना का ओ.सी./सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है। डी.पी.आर. स्वीकृति हेतु सरकार के समक्ष ata है, जिसके कारण वह शिकायतकर्ता को प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा देने में सक्षम नहीं है और वह शिकायतकर्ता की जमा धनराशि मई 2022 से 3 से 4 किश्तों में वापिस करने हेतु भरे 3 तैयार हैं। उपरोक्त तथ्यों के आधार पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी जमा धनराशि प्राप्त करने हेतु, निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में “बैंगलोर डेवलपमेंट अथॉरिटी बनाम सिंडिकेट बैंक” में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांकित 7.05.2007 की प्रति, माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 30.04. 20i2, SOHO शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 का कार्यालय ज्ञाप दिनांक 40.03.2047, कब्जा ऑफर पत्र दिनांक 26.42.2048 की प्रति, WGA, 8, ९, 0, 8, पेमेन्ट fears नोटिस की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है | उभयपक्ष के cet को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये जाते हैं — 4. क्या परियोजना के रेरा में पंजीकरण से पूर्व उत्पन्न हुई शिकायतें रेरा के क्षेत्राधिकार से बाहर हैं ? 2. क्या प्रश्नगत प्रकरण में “बैंगलोर डेवलपमेंट अथॉरिटी बनाम सिंडिकेट बैंक” की नजीर लागू होगी अथवा नहीं ? 3. क्या force majeure events यथा मा. न्यायालय के स्थगनादेश, मा. एन.जी.टी. आदि के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध आदि के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव?

4. क्‍या अनुबन्ध में आरबिट्रैशन eit होने के कारण वाद की सुनवाई का क्षेत्रिधिकार इस पीठ को नही है? 5. क्या बिल्डर के प्रस्ताव पर शिकायतकर्ता को जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? 6. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-॥ बिन्दु संख्या-। इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या परियोजना के रेरा में पंजीकरण से पूर्व उत्पन्न हुई शिकायतें रेरा के क्षेत्राधिकार से बाहर हैं ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 // 2024 “मैसर्स =e प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo fo बनाम "रु उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- 54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह ere है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध emake हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी ter अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा wera परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोइंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि प्रश्नगत प्रकरण में “बैंगलोर डेवलपमेंट अथॉरिटी बनाम सिंडिकेट बैंक” की नजीर लागू होगी अथवा नहीं? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में “बैंगलोर डेवलपमेंट अथॉरिटी बनाम सिंडिकेट बैंक” में दिनांक 7.05.2007 को पारित आदेश vera करते हुए कहा गया / he 5 है कि शिकायतकर्ता को आवंटित प्लॉट के दर में काफी बढ़ोत्तरी हो जाने के कारण विलम्ब ब्याज एवं क्षतिपूर्ति का कोई औचित्य नहीं है।

विपक्षी द्वारा उल्‍लेखित नजीर “बैंगलोर डेवलपमेंट अथॉरिटी बनाम सिंडिकेट बैंक” रेरा लागू होने से पूर्व की है तथा वर्तमान प्रकरण में इकाई उपलब्ध न हो सकने के कारण वैकल्पिक इकाई का कब्जा ऑफर करने का मामला न होने के कारण दोनो के तथ्यों में भिन्‍नता है। अत: इनका कोई प्रभाव नहीं होगा और रेरा अधिनियम में यह प्राविधान है कि यदि परियोजना विलम्बित है, तो अधिनियम की धारा-48 के अन्तर्गत क्रेताओं को यह अधिकार है कि वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रह सकते हैं। ऐसे में विपक्षी का तर्क स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है। dager बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि कया force majeure events यथा मा. न्यायालय के स्थगनादेश, मा. एन.जी.टी. आदि के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध आदि के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि स्थानीय किसानों द्वारा धरना प्रदर्शन के कारण कार्यो में बाधा उत्पन्न हुई, माननीय न्यायालयों के भूमि अधिग्रहण के स्थगन आदेश के कारण परियोजना विलम्बित हुई। दिल्‍ली ८३ में बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अक्टूबर 2049 से जनवरी 2020 तक निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी। इसके अतिरिक्त wa 6 बजे से प्रात: 6 बजे तक के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी, जिसके कारण भी परियोजना में निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। कोविड-49 के कारण भी परियोजना स्थल पर मार्च 2020 से सितम्बर 2020 तक किसी प्रकार का निर्माण नहीं हो सका। 5. No. Reason Time Period a Stay on project by Hon'ble January 202-January 207 Supreme Court of India 2s 2 As per NGT order Ban on| November 20I7- January 208 Construction Activity in Delhi NCR to curb pollution. 3 As per NGT order Ban on| October 208- December 20]8 Construction Activity in Delhi NCR to curb pollution. 4 As per NGT order Ban on October 209- January 2020 Construction Activity in Delhi NCR to curb pollution. 5 Ban on Construction due to the | March 2020-September 2020 Pandemic (Covid-9) माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिए गये स्थगनादेश सम्बन्धी अपने दावे के समर्थन में विपक्षी द्वारा कोई साक्ष्य/अभिलेख प्रस्तुत नहीं किये गये हैं। अतः यह आधार ग्राह्य नहीं है। अनुबन्ध के प्रस्तर-2 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्नलिखित उललेखित है :- 2I. FORCE MAJEURE

The ALLOTTEE agrees that the Allotment of the 'PLOT' is subject to force majeure clause which inter-alia include delay on account of non-availability of steel, cement or any other materials for developing the area and implementation of the Scheme, or water supply or electric power or slow down strike or due to a dispute with the construction agency employed by the DEVELOPER, civil commotion or by reason of war, or enemy action or earthquake or any act of God, delay in certain decisions/clearances from statutory body(ies), or if non- delivery of possession is as a result of any notice, order, rules or notification of the Government and /or any other public or Compatant Authority or for any other reason(s) beyond the control of the DEVELOPER and for any of the aforesaid evet, the DEVELOPER shall be entitled to a reasonable corresponding extension of the time of delivery of possession of the said 'Plot' on account of force majeure circumatances and in such eventually the ALLOTTEE(S) 2

will not claim any amount of money by way of refund/damages/compensation/interest, etc. from the DEVELOPER. In case of DEVELOPER abandoning the scheme for any reason beyond its control then the DEVELOPER'S liability shall be limitd to the refund of the amount paid by the ALLOTTEE(S) as per the terms of Allotment Letter. It is further categorically understood by the Applicant(s) that the Developer as a result of any contingency including force majeure reserves its right to alter, add or vary the terms and conditions of the of the allotment or if the circumstances beyond Developer's control so warrant, the Developer may suspend the scheme for such period as it may consider expedient and no compensation of any nature whatsoever can be claimed by the Applicant for the period of delay/suspension of scheme. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 ,/ 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure (hat no such activity takes place.

इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 // 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.] 2.20(9, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- /॥|2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter 4) of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.4.2049 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.209 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.::.20I9 से दिनांक 09.:2.209) एवं 33 दिन 6652) (दिनांक 0.2.209 से दिनांक 44.02.2020 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण आंशिक रूप से लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर sey के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। EGU बिन्दु संख्या-3 Prana किया जाता है। \ निस्तारण बिन्दु संख्या-4 विपक्षी की ओर से यह भी तर्क प्रस्तुत किया गया है कि अनुबन्ध में आरबिट्रेशन का क्लाज है, जिस कारण शिकायतकर्तागण व विपक्षी के मध्य किसी भी विवाद को केवल onfigex के माध्यम से ही निस्तारित किया जा सकता है और इस पीठ को इस शिकायत को सुने जाने की क्षेत्राधिकारिता प्राप्त नही है |

इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा “मैसर्स एमआर एम.जी.एफ. लैन्ड लिमिटेड बनाम आफताब सिंह” 20I8 scc Online SC 277 में अभिनिर्धारित किया गया है कि कुछ विवादों का निराकरण आरबिट्रेटर द्वारा आरबिट्रेशन अनुबन्ध के पश्चात्‌ भी नहीं की जा सकती है। विशेष रूप से गठित प्राधिकरणों का क्षेत्राधिकार मात्र आरबिट्रेशन क्लॉज के आवरण से बेदखल नही किया जा सकता है। ऐसे सभी विवाद जिसके लिए विधि द्वारा विशेष निकाय बनाये गये है और इसका क्षेत्राधिकार दिया गया है, इस प्रकार विवाद को Paka करने के लिए आरबिट्रेटर सक्षम नही है। उपरोक्त विधि व्यवस्थाओं के प्रकाश में यह स्पष्ट है कि भू-सम्पदा विनियामक एवं विकास प्राधिकरण अधिनियम 20I6 की धारा 79, आरबिट्रेशन एक्ट पर अभिभूत होगा। माननीय एन.सी.डी.आर.सी. ने “ए.अय्यास्वामी बनाम पारमाशिवम एवं अन्य“, (206) 0 SCC 386 में दिए तर्क को लागू करने के लिए यह निष्कर्ष निकाला है कि यही सिद्धान्त, रियल एस्टेट अधिनियम के तहत उक्त मामलों में भी लागू होता है, क्योंकि ve अधिनियम गृहकेताओं एवं feet के बीच विवादों के समाधान के लिए एक विशेष तंत्र प्रदान करता है। उपरोक्त प्रतिपादित सिद्धांतों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा आरबिट्रेटर को संदर्भित करने का प्रश्न स्वतः समाप्त हो जाता है। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-5 निस्तारण बिन्दु संख्या-5 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या बिल्डर ५ प्रस्ताव पर शिकायतकर्ता को जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है|

विपक्षी द्वारा अपना अतिरिक्त प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा wera परियोजना का ओ.सी.,सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है। डी.पी. आर. स्वीकृति हेतु सरकार के समक्ष लम्बित है, जिसके कारण वह शिकायतकर्ता को ही ० 40 प्रश्गगत प्लॉट का कब्जा देने में सक्षम नहीं है और वह शिकायतकर्ता की जमा धनराशि मई 2022 से 3 से 4 किश्तों में वापिस करने हेतु तैयार हैं। उपरोक्त तथ्यों के आधार पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी जमा धनराशि प्राप्त करने हेतु, निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। इस सम्बन्ध में रेश अधिनियम की धारा-48(4) में निम्नलिखित प्राविधान दिये गये हैं :- Section 78 (4) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें White के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक Hie के विलम्ब हेतु ब्याण प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा अपनी भूल शिकायत में कष्ज। एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को जमा धनराशि वापस करने हेतु प्रस्ताव किया गया, किन्तु शिकायतकर्ता कब्जा चाह रहा है। नियमत: रेरा के प्राविधानों के अनुसार विपक्षी उसी दशा में धनराशि वापस कर सकता है, जहाँ यह स्पष्ट हो कि विपक्षी अपनी परियोजना पूर्ण करने में असमर्थ हैं या उनके द्वारा परियोजना का परित्याग (Abandoned) किया गया हो। प्रकरण में ऐसा कोई साक्ष्य पत्रावली पर उपलब्ध नहीं Pa व4 है। ऐसी स्थिति में विपक्षी अपनी स्वेच्छानुसार अनुतोष प्रदान करने का निर्धारण नहीं कर सकता है तथा यह दोनों पक्षों की सहमति से ही सम्भव है। तदनुसार बिन्दु संख्या-5 निस्तारित किया जाता है।. निस्तारण बिन्दु संख्या-6 निस्तारण बिन्दु संख्या-6 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्लॉट का कब्जा नहीं दिया गया है और कब्जा दिये जाने में लगभग 7 वर्ष का विलम्ब है। विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत परियोजना से सम्बन्धित ओ.सी.,/ सी.सी. एवं एन.ओ.सी. प्राप्त नहीं किये गये है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा देय तिथि से पूर्व सभी किश्तों का भुगतान कर दिया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत प्लॉट का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर पत्र दिनांक 26.2.20I8 को जारी किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा प्राप्त नहीं किया जा रहा है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए, प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा प्राप्त किये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा प्लॉट एलॉटी अरेन्जमेन्ट दिनांक 49.08.2044 की प्रति दाखिल की गयी है, जिसमें निर्माण एवं कब्जे के प्रस्तर-3.4 के अनुसार शिकायतकर्ता को अपने आवंटित प्लॉट पर भवन or निर्माण कार्य हेतु, सक्षम प्राधिकरण से प्लॉन स्वीकृत कराकर, विपक्षी से कब्जे हेतु सूचना प्राप्त करने की तिथि से 3 वर्ष में निर्माण कराया जाना था एवं प्रस्तर-3.2 के अनुसार विपक्षी द्वारा कब्जे हेतु सूचना भेजे जाने के 30 दिनों में शिकायतकर्ता को कब्जा प्राप्त करना था। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को कब्जे हेतु सूचना दिनांक 26.i2.20i8 को दी गयी। ऐसे में यह कहना उचित नहीं होगा कि विपक्षी स्वेच्छानुसार कब्जा देगें और कब्जे की तिथि अंतहीन होगी। ply 2 इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम zee के सिविल अपील संख्या 3533-3534 / 2047 “मैसर्स फार्च्यून इन्फास्ट्रक्चर्स एवं अन्य बनाम ट्रेवर डेलिमा एवं अन्य” के प्रस्तर 45 में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि :-

"Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e., the possession was required to be given by last quarter of 204. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an_ irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered. उपरोक्त माननीय उच्चतम न्यायालय के आर्ब्जेवेशन एवं विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं करा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष का समयावधि इस कार्य को पूर्ण कराये जाने हेतु उचित समय माना है। प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली पर प्लॉट एलॉटी अरेन्जमेन्ट दिनांकित 79.08.20 की प्रतिलिपि उपलब्ध है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता को दिनांक 49.08.204 से 3 वर्ष अर्थात्‌ दिनांक 49.08.2044 तक कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है।

इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-3 में वर्णित है|) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 / 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है Pe “the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted » (&) that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक i9.08.20:4 + 68 दिन अर्थात्‌ दिनांक 27.40.2044 से ओ.सी /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबशर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the ‘registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Sor के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल Vs 44 धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(28) में प्राविधान है कि — (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें TER 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" ०५ 5

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी we 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2७)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-6 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश |. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के प्लॉट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.08.2022 तक ओ.सी /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 27.40.2004 से ओ.सी Miah. ut किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलम्ब ब्याज के रूप में McCLR+ प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता की वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय 2f 6 होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। ee ; a मी मां मम कल हट कर ल्‍ os ¢ NE (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण दिनांक Al S / ७६/2022